ECLI:NL:GHAMS:2025:3422

• Datum uitspraak: 11 november 2025
• Publicatiedatum: 17 december 2025
• Zaaknummer: 24/30
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa; N. Djebali; E.A.M. Huiskers-Stoop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde kantoor en vergoeding griffierecht

Belanghebbende betwistte de WOZ-waarde van een kantoorobject vastgesteld op €1.073.000 voor 2019, gebaseerd op waardepeildatum 1 januari 2018. De rechtbank wees het beroep ongegrond, kende een beperkte immateriële schadevergoeding toe wegens overschrijding redelijke termijn en wees proceskosten toe. Belanghebbende stelde hoger beroep in tegen deze uitspraak.

In hoger beroep handhaafde het Hof het oordeel dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar gebruikte de huurwaardekapitalisatiemethode met passende referentieobjecten en onderbouwde de kapitalisatiefactor adequaat. Klachten over niet-verstrekte stukken werden afgewezen, omdat deze niet bestonden of niet relevant waren.

Het Hof oordeelde dat de overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep grotendeels aan belanghebbende te wijten was vanwege onvolledig beroep op betalingsonmacht griffierecht. Wel werd geoordeeld dat de Staat het betaalde griffierecht in beroep en hoger beroep moet vergoeden, omdat de overschrijding van de redelijke termijn volledig aan de Staat is toe te rekenen.

De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd voor zover de Staat niet was gelast het griffierecht te vergoeden. De Staat werd veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten van €454. Beide partijen kunnen binnen zes weken cassatieberoep instellen bij de Hoge Raad.

Uitkomst: Het hof vernietigt het vonnis voor zover de Staat niet is gelast het griffierecht te vergoeden en veroordeelt de Staat tot vergoeding van griffierecht en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/30

11 november 2025

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 16 november 2023 in de zaak met kenmerk AMS 21/966 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar; en

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) , de Staat.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 1.073.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) en de aanslag rioolheffing 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank door middel van een beroepschrift, ingekomen bij de rechtbank op 15 maart 2023.

1.3.

De rechtbank heeft in de in de aanhef genoemde uitspraak als volgt beslist op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 1.000,-;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 837,-.”

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld op 11 december 2023.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 22 april 2024.

1.5.

Belanghebbende heeft met dagtekening 12 juni 2025 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft tevens nadere stukken ingediend met dagtekening 2 juli 2025 en 3 juli 2025, ingekomen bij het Hof op respectievelijk 7 juli 2025 en 8 juli 2025.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De niet-woning wordt gebruikt als een kantoor en is in ca. 1899 gebouwd.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag, een waardematrix overgelegd, alsmede foto’s van de niet-woning en de in de waardematrix opgevoerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft zogenoemde i-WOZ kaarten verstrekt van de referentieobjecten [straat 2] (huurtransactie), [straat 3] (kooptransactie) en de [straat 4] (huurtransactie).

2.3.

De heffingsambtenaar heeft door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de huurwaardes van huurtransacties van een aantal referentieobjecten aangegaan rond waardepeildatum (huurreferentieobjecten). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid uit verkooptransacties van referentieobjecten die rond de waardepeildatum in niet verhuurde staat zijn verkocht (dit zijn andere objecten dan de objecten van de huurtransacties) (koopreferentieobjecten). Hierop is de getaxeerde kapitalisatiefactor gebaseerd.

2.4.

Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift opgenomen:

“Betreft: WOZ/OZB 2019 én uitdrukkelijk ook alle andere aanverwante/gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook!”

2.5.

Belanghebbende heeft in het beroepschrift, waarmee hij beroep heeft ingesteld bij de rechtbank, en in het beroepschrift waarmee hij hoger beroep heeft ingesteld, verzocht hetgeen in eerdere stukken is opgenomen als ingelast en herhaald te beschouwen.

2.6.

Het nadere stuk met dagtekening 3 juli 2025 ingekomen bij het Hof op 8 juli 2025 betreft een uitgedraaide e-mail, tezamen met een bijlage, opgestuurd per fysieke post. Als bijlage is een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3430) bijgevoegd. Als begeleidende tekst heeft belanghebbende het volgende opgenomen:

“
Verzoek u nadrukkelijk c.q. dringend de inhoud en strekking van dit arrest, sedert kort nieuwe heersende jurisprudentie, bij de behandeling van ALLE lopende appelberoepsprocedures te uwent te betrekken alszijnde een aanvullende -nader onderbouwde - hoger beroepsgrond. ”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de niet-woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ en/of artikel 8:42 Awb. Ook de hoogte van de door de rechtbank vastgestelde vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep in geschil. Tot slot verzoekt belanghebbende ook om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de fase van het hoger beroep.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’):

“
Beroep op betalingsonmacht griffierecht

1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht.
Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht in deze zaak betaald.

De coronamaatregelen

2. [X] voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Zij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. [
voetnoot 1 : ECLI:NL:HR:2021:1974.]

3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2018 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Zelfs in het geval dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ van de toestand per 1 januari 2019 zou moeten worden uitgegaan, zou dat niet anders zijn omdat ook op die datum de coronamaatregelen nog niet aan de orde waren.

4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] over de komende 10 jaren (2019 tot 2029) berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2018 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum.

De WOZ-waarde

5. In deze zaak gaat het om een in ca. 1899 gebouwd object dat in gebruik is als kantoor. Het kantoor heeft een oppervlakte van 431 m². De heffingsambtenaar is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 81.330,- per jaar (huurwaarde per m²: € 189,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [Z] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 13,2. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor is in vergelijking met het gemiddelde van de gehanteerde referentieobjecten lager.

6. Wat [X] in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Volgens [X] , die een waarde van € 899.000,- voorstaat, is een kantoor op de begane grond niet te vergelijken met een kantoor op een hogere verdieping. De rechtbank ziet zonder onderbouwing niet in dat er wat de waarde betreft gedifferentieerd moet worden tussen kantoren op de begane grond en die op een etage. De heffingsambtenaar heeft hierover aangevoerd dat uit de marktgegevens niet blijkt dat er een differentiatie moet worden aangebracht tussen begane grondkantoren en kantoren op een hogere bouwlaag. De rechtbank verwerpt daarom het betoog van [X] dat de referentieobjecten die niet op de begane grond gelegen zijn niet vergelijkbaar zijn met het object. De rechtbank acht deze referentieobjecten goed vergelijkbaar gelet op met name omvang en ligging.

De beroepsgrond slaagt niet.

Immateriële schadevergoeding

7. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. Vanwege dit verzoek is de Staat na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaak. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.

8. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [
voetnoot 2 : Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.]

De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 13 oktober 2021 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de gemachtigde van [X] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft op 7 februari 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen. Het griffierecht is uiteindelijk op 5 april 2022 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond zes maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging. [
voetnoot 3 : Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 31 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2562 en de RBGEL van 31 augustus 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4950] De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond zes maanden, van 13 oktober 2021 tot 5 april 2022. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 18 augustus 2020 ontvangen. De (verlengde) redelijke termijn van twee jaar en zes maanden is (afgerond) met acht maanden overschreden.

9. Voor de schadevergoeding wordt als uitgangspunt een tarief gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bedraagt in dit geval € 1.000,- (2 x € 500,-).

10. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar (afgerond) zes maanden heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn niet toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De termijnoverschrijding is daarom volledig toe te rekenen aan de Staat. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot het betalen van € 1.000,- aan [X] als vergoeding van door haar geleden immateriële schade.

Proceskostenvergoeding

11. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 837,- (1 punt voor het verzoek en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5 (omdat de proceskostenvergoeding wordt toegekend enkel door de toekenning van een immateriële schadevergoeding). [
voetnoot 4 : Hoge Raad, 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, onder 2.3.1 en 2.3.2.]

Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Griffierecht

12. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door [X] betaalde griffierecht niet te vergoeden.

13. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft [X] gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarvoor was [X] geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Betalingsonmacht griffierecht

5.1.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep herhaaldelijk een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief van 18 november 2022 meegedeeld dat het in het vervolg uitsluitend beroepen op betalingsonmacht in behandeling zal nemen waarbij direct een voor de desbetreffende zaak correct en volledig daartoe bestemd ingevuld formulier wordt meegestuurd, dan wel waarbij direct volledig en correct de gegevens worden verstrekt die het nodig heeft om het beroep op betalingsonmacht inhoudelijk te kunnen beoordelen. Omdat het verzoek van belanghebbende niet is onderbouwd, is dit door het Hof gepasseerd en behoeft het geen behandeling meer.

Formele verzoeken

5.2.

In zogeheten ‘pinpoint brieven’ ingekomen bij het Hof op 12 juni 2025 en 7 juli 2025 heeft belanghebbende een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals het taxatieverslag, proces-verbaal en de huurovereenkomsten of zogenoemde huurinformatieformulieren van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.

5.3.

Belanghebbende heeft verder ter zitting en in zijn stukken geklaagd dat het taxatierapport van de niet-woning, i-WOZ rapporten van de referentieobjecten (anders dan die genoemd in 2.2) en het ‘verantwoordingsdocument WOZ’ niet aan hem zijn verstrekt.
De heffingsambtenaar heeft over deze stukken verklaard dat hij ze ofwel niet gebruikt heeft bij de vaststelling van de waarde van de niet-woning ofwel dat ze niet bestaan, waardoor hij deze niet kon verstrekken.

5.4.1.

Het Hof stelt voorop dat voor het onderbouwen van de waarde een vrije bewijsleer geldt. Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ en artikel 8:42 Awb strekken er niet toe dat de heffingsambtenaar gegevens verstrekt waar hij geen toegang toe heeft of (nog) niet bestaan. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er geen taxatierapport is opgesteld omdat hij de waarde voldoende onderbouwd acht op basis van de aan belanghebbende verstrekte waardematrix en de overigens verstrekte gegevens. Het Hof ziet geen reden om aan deze uitlating van de heffingsambtenaar te twijfelen en deze stelling is ook niet door belanghebbende betwist. De heffingsambtenaar was aldus niet gehouden een taxatierapport te verstrekken aan belanghebbende omdat het niet bestaat.

5.4.2.

De heffingsambtenaar heeft over de i-WOZ rapporten gesteld dat die verstrekt zijn voor zover die gebruikt zijn om de waarde van de niet-woning te onderbouwen en voor zover ze niet zijn verstrekt ze ook niet aan de heffingsambtenaar ter beschikking stonden. Het Hof acht ook die stelling van de heffingsambtenaar geloofwaardig mede omdat de heffingsambtenaar tevens verklaard heeft dat secundaire objectkenmerken, die onderbouwd kunnen worden met de i-WOZ rapporten, minder van belang zijn bij niet-woningen. Bij niet-woningen is volgens de taxateur vooral de grootte van de oppervlakte van het object van belang. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Ook overigens biedt het dossier geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar meer i-WOZ rapporten heeft gebruikt dan zijn verstrekt. De heffingsambtenaar was aldus niet gehouden de i-WOZ kaarten te verstrekken omdat die niet ten grondslag hebben gelegen aan de initiële waardebepaling van de niet-woning en geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.

5.4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat een ‘verantwoordingsdocument WOZ niet bestaat voor het betreffende belastingjaar. De gemeente [Z] heeft pas vanaf belastingjaar 2023 een verantwoordingsdocument opgesteld. De verantwoordingsdocumenten die de daarop volgende jaren zijn gepubliceerd, geven slechts een toelichting op de gekozen methodiek in dat specifieke belastingjaar. Belanghebbende heeft dit niet tegengesproken. Omdat voor het onderhavige belastingjaar een dergelijk document niet bestaat was de heffingsambtenaar niet gehouden die te verstrekken.

De waarde van de niet-woning

5.5.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

5.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde waardematrix, de daarin vermelde gegevens en de overgelegde foto’s van de niet-woning en de referentieobjecten, alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld.

5.7.

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Volgens belanghebbende hebben objecten met een groter oppervlakte

een lagere waarde per m² en kan de niet-woning daarom niet vergeleken worden met die referentieobjecten omdat die laatste veel kleiner zijn. De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat de grootte van het oppervlakte van niet-woningen geen duidelijk verband heeft met de prijs per m² van niet-woningen; grotere niet-woningen leveren per m² ongeveer evenveel op als kleinere niet-woningen.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de niet-woning en de referentieobjecten. Het Hof acht de verklaring van de taxateur van de heffingsambtenaar geloofwaardig en gaat af op zijn deskundigheid als taxateur. Belanghebbendes stelling dat grotere objecten per m² minder waard zijn, heeft hij niet onderbouwd. Voor zover er al rekening gehouden moet worden met een verschil in prijs per m² voor grotere objecten, is dit ook ruim voldoende tot uitdrukking gebracht in de gekozen lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde van de niet-woning lager vastgesteld dan de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor is bovendien substantieel lager dan de uit de koopreferentieobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor.

5.8.

Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het toepassen van de huurwaardekapitalisatiemethode geen of in ieder geval onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico van de niet-woning. De heffingsambtenaar heeft bij het berekenen van de kapitalisatiefactor slechts koopreferentieobjecten gebruikt die in niet-verhuurde staat zijn verkocht. De leegstand doet zich bij die referentieobjecten al voor en de koper van dat object kan geacht worden een periode zonder huurder te hebben betrokken in de koopprijs. De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico derhalve in de waardebepaling verdisconteerd.

Rioolheffing

5.9.1.

Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof zijn nader stuk met als bijlage een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3430) toegelicht. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar aannemelijk moeten maken dat de opbrengstlimiet voor de rioolheffing niet is overschreden. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent verklaard dat hij zich niet voorbereid heeft op deze grond van belanghebbende en niet meer in staat is op een dergelijke korte termijn te onderbouwen dat de kostenlimiet niet is overschreden. Daarvoor is een onderzoek van feitelijke aard noodzakelijk.

5.9.2.

Het Hof overweegt als volgt. Belanghebbende heeft voorafgaand aan het kort voor de zitting ingediende nadere stuk, geen gronden gericht tegen de opgelegde beschikking rioolheffing. Ook heeft belanghebbende niet geklaagd dat de uitspraak op bezwaar of de uitspraak van de rechtbank op dit punt onvolledig zou zijn. In het begeleidend schrijven bij de daarbij meegezonden uitspraak is geen toelichting geboden op de specifieke relevantie van de meegezonden uitspraak voor de onderhavige zaak. Door slechts in zeer algemene bewoordingen te verwijzen naar een uitspraak, zonder de specifieke relevantie van die uitspraak voor de onderhavige zaak, anders dan – en dan nog summier – ter zitting, toe te lichten, heeft belanghebbende niet voldaan aan haar stelplicht en substantiëringsplicht. Onder deze omstandigheden acht het Hof het in strijd met een behoorlijke procesorde, om van de heffingsambtenaar ter zitting te verlangen dat hij bewijst dat de opbrengstlimiet niet is overschreden. Gezien de wijze waarop belanghebbende dit punt in geding heeft gebracht heeft het Hof geen reden gezien om de behandeling aan te houden voor nader onderzoek.
Dit leidt ertoe dat de klacht faalt.

Toegekende vergoeding van immateriële schade in beroep

5.10.

Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat hij recht heeft op een hogere vergoeding van immateriële schade. Het Hof volgt belanghebbende niet. De rechtbank is op basis van goede gronden tot een juist oordeel gekomen in rechtsoverwegingen 8 tot en met 10 van haar uitspraak. Het tweemaal indienen van een ongemotiveerd beroep op betalingsonmacht van het griffierecht vormt een bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn (van twee jaar) voor het doen van uitspraak door de rechtbank verlengt met ten minste vier maanden. De klacht faalt.

Griffierecht beroep bij de rechtbank

5.11.

Belanghebbende heeft geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat de Staat niet veroordeeld is het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Met betrekking tot die hogerberoepsgrond sluit het Hof zich aan bij hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 en 7.1.2. Aangezien het verzoek van belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg voldoet aan de voorwaarden die zijn genoemd in rechtsoverweging 7.1.2 van dit arrest, en deze overschrijding van de redelijke termijn geheel is toe te rekenen aan de Staat, zal de Staat worden opgedragen het voor het instellen van het beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

Slotsom

5.12.

De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd voor zover de Staat daarin niet is gelast het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Het hoger beroep is daarom gegrond.

6. Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

De Staat zal veroordeeld worden in de kosten van belanghebbende in verband met dit hoger beroep, te weten die voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de bepaling van het bedrag van die kosten neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende slechts op een punt van ondergeschikt belang in het gelijk is gesteld te weten de onjuiste beslissing over de vergoeding van het griffierecht, en de daarvoor verrichte werkzaamheden van de gemachtigde bovendien zeer beperkt konden zijn en ook daadwerkelijk zeer beperkt zijn geweest. Dat rechtvaardigt op grond van artikel 2, lid 2, van het Besluit proceskosten bestuursrecht matiging van de te vergoeden kosten tot € 454.

7. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor zover de Staat daarin niet is gelast het betaalde griffierecht te vergoeden;
• gelast de Staat het betaalde griffierecht in beroep (€ 360) en in hoger beroep (€ 548) te vergoeden, en
• veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 454.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 november 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is ondertekend door de oudste raadsheer.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: