ECLI:NL:GHAMS:2026:798 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning 2022 met integrale h...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3381

3 maart 2026

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 6 juni 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1648 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te
[Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 259.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 12 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft als volgt op het beroep tegen de uitspraak op bezwaar beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder tot het vergoeden van de door eiseres geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 218,75;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te voldoen.”

1.4.

Belanghebbende heeft op 18 juli 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 19 september 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning, gebouwd in 1950. De opstal van de woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 93 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 210 m². De woning beschikt over een dakkapel en een garage.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] 11, [straat 2] 36 en [straat 2] 39, alle tussenwoningen uit 1977 te [Z] , toegezonden aan [bedrijf] , de toenmalige gemachtigde van belanghebbende.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix met foto’s overgelegd, waarin de woning wederom is vergeleken met de onder 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten en met de hoekwoning uit 1970 aan het adres [straat 1] 14 te [Z] . Tevens zijn de indexeringspercentages bijgevoegd.
[straat 1] 14 heeft een opstal van ongeveer 92 m² en is gelegen op een perceel van ongeveer 240 m².

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Voorts heeft belanghebbende een aantal procedurele en formeelrechtelijke grieven aangevoerd.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:

“
Informatieverstrekking in bezwaarfase

6. Eiseres beroept zich op artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) over de op de zaak betrekking hebbende stukken en op artikel 7:4, lid 4, van de Awb over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken. Ook beroept eiseres zich op artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ over verstrekking van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De klachten houden in dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de relevante stukken heeft overgelegd, namelijk per e-mail op 28 april 2022 aan de vorige gemachtigde van eiseres. Ook stelt verweerder dat eiseres na ontvangst van de gegevens of op enig ander moment in de bezwaarfase niet heeft aangegeven dat de informatieverstrekking onvoldoende was en dat in de beroepsfase dan niet kan worden gesteld dat verweerder niet aan zijn informatieverplichting heeft voldaan.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en overweegt hiertoe als volgt. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ zo moet worden uitgelegd dat als de belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van de belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Gebleken is dat verweerder de door eiseres verzochte stukken op 28 april 2022 aan de vorige gemachtigde van eiseres heeft verstuurd. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

Het motiveringsbeginsel

9. Eiseres stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat het verslag van het hoorgesprek onvolledig is. Ter zitting heeft eiseres aangevuld dat de grafiek van de grondstaffel die verweerder heeft overgelegd, te grofmazig is en dat daaruit niet kon worden afgeleid welke prijs per vierkante meter is gehanteerd voor de grond.

10. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar zorgvuldig is voorbereid en deugdelijk is gemotiveerd. De uitspraak op bezwaar dient inzicht te geven in de argumentatie die leidt tot de genomen beslissing en dient in te gaan op de grieven in het bezwaarschrift. Volgens verweerder voldoet de uitspraak op bezwaar aan dit vereiste. Verweerder bestrijdt dat het verslag van het hoorgesprek een onvolledige weergave geeft van dat wat tijdens de hoorzitting is besproken. Volgens verweerder voldoet het verslag aan de vereisten van artikel 7:7 van Pro de Awb. Verweerder merkt nog op dat de huidige gemachtigde niet aanwezig was tijdens de hoorzitting zodat hij niet kan beoordelen of het verslag al dan niet volledig is. Wat betreft de grafiek van de grondstaffel stelt verweerder ter zitting dat die grafiek voldoende inzichtelijk is.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het motiveringsbeginsel niet heeft geschonden en overweegt hiertoe als volgt. In de uitspraak op bezwaar is verweerder voldoende ingegaan op de grieven van eiseres. Bovendien blijkt uit de stukken van het geding dat verweerder bij de waardevaststelling voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Wat betreft het hoorverslag verwijst de rechtbank naar de Parlementaire Geschiedenis van artikel 7:7 van Pro de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) waaruit blijkt dat geen hoorverslag opgemaakt hoeft te worden als uit de uitspraak op bezwaar blijkt wat tijdens de hoorzitting is besproken. In de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting zijn besproken en wat de standpunten van partijen waren. Hieruit blijkt voldoende duidelijk wat tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank niet gebleken dat sprake is van een onjuiste of onvolledige weergave van het hoorgesprek.

12. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat verweerder de grondstaffel niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de overgelegde grondstaffel volgt dat verweerder een model hanteert waarbij een grondwaarde per vierkante meter als basis geldt. In de grondstaffel worden de eerste vierkante meters voor 100% van het basisbedrag tot de grondwaarde gerekend. Vervolgens wordt de grondwaarde volgens een glijdende schaal afgewaardeerd. De grondwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten is volgens deze grondstaffel berekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van de woning zich verhoudt tot de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten. Uit de grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar de staffel biedt naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren.

Het vertrouwensbeginsel

13. Ter zitting heeft eiseres een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. In de matrix die verweerder in de bezwaarfase heeft opgesteld beoordeelt verweerder de KOUDL-factoren, terwijl in de beroepsfase een matrix door verweerder wordt gehanteerd waarbij de factoren ligging, kwaliteit en onderhoud worden beoordeeld. Bovendien worden in de bezwaarfase voor de referentiewoning aan [straat 2] 36 de factoren ligging en duurzaamheid als ‘goed’ gekwalificeerd en onderhoud als ‘voldoende, terwijl in de beroepsfase voor deze woning de factoren onderhoud en ligging als ‘goed’ worden gekwalificeerd en de kwaliteit als ‘voldoende’. Eiseres stelt dat zij mocht uitgaan van de juistheid van de matrix in de bezwaarfase. Nu blijkt dat in de beroepsfase van andere gegevens wordt uitgegaan was de juistheid van de matrix in de bezwaarfase onvoldoende aannemelijk.

14. Van een schending van het vertrouwensbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat de belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of, en zo ja hoe, de heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen (vgl. de Hoge Raad 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069). De rechtbank is van oordeel dat hiervan geen sprake is. Immers, in de uitspraak op bezwaar is beslist dat de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd wordt, en het verweerschrift strekt tot ongegrondverklaring van het beroep. Volgens vaste jurisprudentie staat het verweerder vrij om in beroep de WOZ-waarde anders te onderbouwen dan hij eerder heeft gedaan. De rechtbank tekent hierbij aan dat vergelijkingsobjecten slechts een bewijsmiddel vormen en dat aan het gebruik van een bewijsmiddel als zodanig geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt daarom.

Op de zaak betrekking hebbende stukken beroepsfase

15. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte de iWOZ-kaarten niet heeft overgelegd. Ook stelt eiseres dat de inhoud/oppervlakte van de referentieobjecten onjuist is berekend, wat maakt dat de bouwtekeningen ook tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb behoren.

16. Verweerder stelt dat de iWOZ-kaarten niets anders zijn dan weergaven van verkoopadvertenties en dat deze niet worden gebruikt bij de waardebepaling. Volgens verweerder is het onjuist dat aan de hand van de iWOZ-kaarten de objectkenmerken van een referentieobject kunnen worden gecontroleerd. Wat betreft de onjuiste berekening van de inhoud stelt verweerder dat dit een onvoldoende concrete stelling is die feitelijke grondslag mist. Bovendien wordt de waarde bepaald aan de hand van het gebruiksoppervlakte van de woning en niet aan de hand van de inhoud.

17. De rechtbank overweegt als volgt. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld. Gelijk aan het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:310, bevestigd door de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526) stelt de rechtbank voorop dat de iWOZ-kaarten van de referentieobjecten niet tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb behoren en dat verweerder niet verplicht is die stukken over te leggen. Ook volgt de rechtbank het oordeel van dit Hof dat dit anders kan zijn als de belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Eiseres heeft in dit geval niet aannemelijk gemaakt dat een of meer objectkenmerken van de referentieobjecten onjuist zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de iWOZ-kaarten niet behoren tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. Naar het oordeel van de rechtbank geldt hetzelfde voor de bouwtekeningen van de referentieobjecten.

Waarde van de woning

18. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

19. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

20. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

22. De objecten in de matrix die verweerder in de beroepsfase heeft overgelegd, zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. De vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en omvang betreft vergelijkbaar met de woning. Het betreffen alle woningen gelegen in [Z] met een of meer dakkapellen of een zolder. Weliswaar is de woning uit het bouwjaar 1950 en zijn de referentieobjecten gebouwd in de jaren ’70, maar verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hiermee rekening is gehouden doordat de prijs per vierkante meter van de woning met € 1.610 aanzienlijk lager ligt dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.083 van de referentiewoningen. In het bijzonder het vergelijkingsobject [straat 1] 14, een hoekwoning gelegen in dezelfde straat als de woning en met dezelfde kwaliteit, ligging en staat van onderhoud, laat met een verkoopprijs van € 340.000 (gecorrigeerd naar de waardepeildatum: € 302.000) zien dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

23. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft in de matrix aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Dat de gegevens vermeld in de matrix die in beroep is overgelegd, op enig punt onjuist zijn, is niet gebleken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

24. De door eiseres voorgestelde waarde van € 220.000 heeft zij mede willen onderbouwen door het taxatierapport dat in de bezwaarfase is opgesteld door [bedrijf] . In dit taxatierapport zijn vergelijkingsobjecten gebruikt die naar het oordeel van de rechtbank ongeschikt zijn omdat deze niet in [Z] liggen. De rechtbank kent aan dit rapport dan ook niet de waarde toe die eiseres hieraan toekent.

Indexeringspercentages

25. De stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een matrix verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In die matrix zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar en blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en is af te leiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die dwingen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Bovendien berusten deze percentages – en mogen deze berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is dus niet te hoog vastgesteld. Wat eiseres overigens heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een ander oordeel. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

Immateriële schade

27. Eiseres heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade ten gevolge van overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat voor een dergelijke vergoeding aanleiding is als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift is ingediend, uitspraak doet. Daarbij geldt voor de bezwaarfase een redelijke termijn van een half jaar en voor de beroepsfase van anderhalf jaar. Wordt de redelijke termijn overschreden dan heeft de belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500 per half jaar.

28. Het bezwaarschrift is bij verweerder ontvangen op 14 maart 2022. Verweerder heeft op 12 december 2022 uitspraak op het bezwaar gedaan. Het beroepschrift is bij de rechtbank ontvangen op 22 januari 2023. De rechtbank doet op 6 juni 2024 uitspraak. De redelijke termijn is dus met afgerond drie maanden overschreden zodat eiseres recht heeft op een schadevergoeding van € 500. Gelet op genoemde data is de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar met drie maanden overschreden en is de termijn voor de behandeling van het beroep niet overschreden. De schadevergoeding komt daarom voor rekening van verweerder. Op grond van artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ moet de vergoeding worden betaald op een bankrekening van eiseres.

Proceskosten en griffierecht

29. Er is aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75. Dit betreft 1 punt voor het indienen van het verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25 voor het gewicht van de zaak.

30. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht dient te vergoeden.

31. Op grond van artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ dienen deze vergoedingen te worden overgemaakt op een bankrekening van eiseres.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt.

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om een integrale herbeoordeling van de beslissing van de rechtbank en heeft ter zitting in hoger beroep met name nog de volgende grief aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank. De rechtbank is onvoldoende ingegaan op haar standpunt dat de bouwjaren van de in de matrix van de heffingsambtenaar vermelde vergelijkingsobjecten te veel verschillen van die van de woning en dat die objecten reeds om die reden onvoldoende vergelijkbaar zijn. De bouwkwaliteit van in de jaren zeventig gebouwde woningen is volgens belanghebbende namelijk aanzienlijk hoger dan de bouwkwaliteit van in de jaren vijftig gebouwde huizen, zoals de in 1950 gebouwde woning. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij ernaar streeft om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen met de verkoopgegevens van (ook wat betreft bouwjaar) zo goed mogelijk vergelijkbare objecten, maar dat verkoopgegevens van voldoende vergelijkbare objecten met ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning niet altijd voorhanden zijn.

5.3.

Het Hof is van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, alle relevante objectkenmerken in samenhang beoordeeld dienen te worden. Anders dan belanghebbende stelt, is bijvoorbeeld een object dat op andere kenmerken goed vergelijkbaar is met de woning – zoals in het onderhavige geval in het bijzonder het geval is met het vergelijkingsobject [straat 1] 14 – niet ongeschikt als vergelijkingsobject omdat het een ander bouwjaar heeft. Overigens heeft belanghebbende in hoger beroep geen andere vergelijkingsobjecten aangedragen, zodat er geen beter vergelijkingsmateriaal is om vanuit te gaan. Waar het dan op aankomt, is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij met de onderlinge verschillen, waaronder het verschil in bouwjaar voldoende rekening heeft gehouden.

5.4.

Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel, op de in rechtsoverwegingen 22 en 23 van de rechtbankuitspraak weergegeven gronden die op de door belanghebbende aangevoerde klachten voldoende motivering bevatten, dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij ook met het verschil in bouwjaren voldoende rekening heeft gehouden, doordat de in aanmerking genomen waarde per vierkante meter van de woning aanzienlijk lager ligt dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.5.

Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd dat het Hof al vele malen heeft verworpen, en welke grieven het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Ook voert belanghebbende standaardklachten aan die evident niet op deze zaak betrekking hebben (vgl. de uitspraak van 9 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3272).

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6.6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, N. Djebali en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 3 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: