ECLI:NL:GHARL:2016:7171

• Datum uitspraak: 30 augustus 2016
• Publicatiedatum: 7 september 2016
• Zaaknummer: 15/00722
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.H. van Suilen; J.A. Monsma; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 4 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling objectafbakening kantoorgebouw voor WOZ-waarde 2014

Belanghebbende, eigenaar van een kantoorpand te [Z], stelde dat een deel van het pand, verhuurd aan [D/E/F], als een afzonderlijke onroerende zaak moest worden aangemerkt voor de WOZ-waardering 2014. Dit deel was afsluitbaar en beschikte over een eigen pantry, maar niet over een eigen toiletvoorziening; de toiletvoorziening bevond zich in het gemeenschappelijke deel van het pand.

De heffingsambtenaar had het resterende deel van het pand, inclusief het aan [D/E/F] verhuurde gedeelte, als één object aangemerkt en de waarde vastgesteld op € 338.000. Belanghebbende betwistte deze afbakening en vorderde een waardering van € 169.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het hof oordeelde dat op grond van artikel 16 Wet WOZ een gedeelte van een gebouw slechts als afzonderlijke onroerende zaak kan worden aangemerkt indien het redelijk afsluitbaar is en over alle noodzakelijke voorzieningen beschikt, waaronder een toiletvoorziening. Aangezien het aan [D/E/F] verhuurde deel geen eigen toilet had, kon dit niet als zelfstandig geheel worden beschouwd.

Het hof bevestigde daarmee de juiste afbakening van het object door de heffingsambtenaar en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Proceskosten werden niet toegewezen.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat het aan [D/E/F] verhuurde deel geen afzonderlijke onroerende zaak vormt en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 15/00722

uitspraakdatum:
30 augustus 2016

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] BV te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2015, nummer UTR 14/5669, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van het object [a-straat] 41 ( [X] BV) te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 338.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 4 augustus 2014 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 7 april 2015, verzonden aan partijen op 14 april 2015, het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij faxbericht van 26 mei 2015, ingekomen bij het gerechtshof te Amsterdam op 26 mei 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2016 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door haar gemachtigde [A] . De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door [B] .

1.7.

Belanghebbende heeft met instemming van de heffingsambtenaar ter zitting nadere stukken ingebracht.

1.8.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het kantoorpand [a-straat] 41 te [Z] (hierna: het kantoorpand).

2.2.

Een gedeelte van het kantoorpand is verhuurd aan [C] BV. Voor de toepassing van de Wet WOZ is dit gedeelte van het kantoorpand afzonderlijk afgebakend en gewaardeerd.

2.3.

Van het resterende deel van het kantoorpand is een deel verhuurd aan [D] BV, [E] BV en [F] BV (hierna: [D/E/F] ). Dit betreft de begane grond aan de voorzijde. Dit verhuurde deel is afsluitbaar en beschikt over een eigen pantry, maar niet over een eigen toiletvoorziening. De toiletvoorziening is buiten het afsluitbare gedeelte gelegen in het gemeenschappelijke deel van het pand. Het onverhuurde deel – op de eerste verdieping – was op waardepeildatum evenmin voorzien van een eigen toiletvoorziening en was aangewezen op dezelfde toiletvoorziening als waarvan [D/E/F] gebruik maakte. Bij het vaststellen van de onderhavige WOZ-beschikking heeft de heffingsambtenaar het resterende deel van het kantoorpand – bestaande uit het aan [D/E/F] verhuurde deel, de gemeenschappelijke ruimten en het onverhuurde deel – als één object aangemerkt.

2.4.

Belanghebbende heeft met [G] BV een huurovereenkomst gesloten voor (het onverhuurde deel op) de eerste verdieping. Deze overeenkomst loopt van 1 februari 2014 tot en met 31 januari 2017. Deze overeenkomst is namens [G] BV ondertekend op 23 december 2013 en namens belanghebbende op 7 januari 2014. Blijkens deze overeenkomst dient belanghebbende bij oplevering onder meer een toiletvoorziening en een pantry te hebben geplaatst op de eerste verdieping.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de in de onderhavige WOZ-beschikking genoemde onroerende zaak op de juiste wijze is afgebakend. Daarbij is met name in geschil of het aan [D/E/F] verhuurde deel blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en om die reden op basis van artikel 16 Wet WOZ als afzonderlijke onroerende zaak (gedeelte) moet worden aangemerkt.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het aan [D/E/F] verhuurde deel een afzonderlijke onroerende zaak vormt ondanks dat de toiletvoorziening zich buiten het afsluitbare deel bevindt.

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat van een afzonderlijke onroerende zaak geen sprake is, nu de toiletvoorziening zich in de gemeenschappelijke ruimte bevindt.

3.4.

Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat als de onroerende zaak correct is afgebakend, de waarde daarvan per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

3.5.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot aanpassing van de objectafbakening met als gevolg een vermindering van de vastgestelde waarde tot € 169.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Als het Hof belanghebbende in het gelijk zou stellen, dan stemt de heffingsambtenaar in met een vermindering van de vastgestelde waarde tot € 169.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

4.2.

Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw (vgl. HR 16 december 1987, nr. 25.015, ECLI:NL:HR:1987:AW7546, BNB 1988/91). Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (vgl. HR 12 februari 2010, nr. 09/02834, ECLI:NL:HR:2010:BL3592).

4.3.

Verder is vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt (vgl. HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Voor het gebruik als kantoorruimte acht het Hof ten minste de aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist.

4.4.

Nu vaststaat dat de aan [D/E/F] verhuurde kantoorruimte niet beschikt over een toiletruimte binnen het afsluitbare deel, kan niet worden gezegd dat dit deel van het kantoorgebouw blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hieraan doet niet af dat [D/E/F] tot 1 februari 2014 – tot welk tijdstip de eerste verdieping niet verhuurd was – in feite als enige gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke toiletruimte. De in de onderhavige WOZ-beschikking genoemde onroerende zaak - het deel van het kantoorpand dat resteert na afzonderlijke afbakening van het aan [C] B.V. verhuurde gedeelte - is derhalve op de juiste wijze afgebakend. Het gelijk is mitsdien aan de heffingsambtenaar. Aan de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ wordt, anders dan belanghebbende betoogt, ten aanzien van de aan [D/E/F] verhuurde kantoorruimte en de toiletvoorziening niet toegekomen aangezien noch die kantoorruimte noch de toiletvoorziening als een zelfstandig gedeelte van de onroerende zaak kan worden aangemerkt.

4.5.

Nu belanghebbende geen grieven heeft aangevoerd tegen de vastgestelde waarde, dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.A. Monsma en
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
30 augustus 2016.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 augustus 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.