Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 14/3313 en 14/3316
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 8 november 2016 in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen , verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder] en [gemachtigde verweerder] )
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 8.103.000. Tevens zijn daarbij aanslagen onroerende-zaakbelasting gebruiker (OZB-Gebruiker) en eigenaar (OZB-Eigenaar) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de aanslag OZB-Gebruiker ongegrond verklaard.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2016. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het [adres] . Het betreft een kantoorpand.
1.2.
Het kantoorpand bestaat uit zeven verdiepingen. Op iedere verdieping bevindt zich een aantal kantoren, welke aan diverse gebruikers worden verhuurd. De kantoren zijn afzonderlijk afsluitbaar. Op elke verdieping is een pantry en een toiletgroep aanwezig. In de kantoorruimten zelf zijn geen sanitaire- en keukenvoorzieningen aanwezig. De verdiepingen zelf zijn niet afsluitbaar.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is of in de onderhavige WOZ-beschikking de onroerende zaak op de juiste wijze is afgebakend. Daarbij is met name in geschil of de verhuurde kantoorruimten blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en om die reden op basis van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ als afzonderlijke onroerende zaken (gedeelten) moeten worden aangemerkt.
2.1. Voor het geval de onroerende zaak op de juiste wijze is afgebakend, is tussen partijen in beroep een compromis over de waarde gesloten en overeengekomen dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 5.781.000.
2.2. Eiseres heeft haar beroep op het vertrouwensbeginsel ter zitting laten varen, zodat eiseres geen zelfstandige grieven meer heeft tegen de aanslag OZB-Gebruiker.
2.1. Voor het geval de onroerende zaak op de juiste wijze is afgebakend, is tussen partijen in beroep een compromis over de waarde gesloten en overeengekomen dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 5.781.000.
2.2. Eiseres heeft haar beroep op het vertrouwensbeginsel ter zitting laten varen, zodat eiseres geen zelfstandige grieven meer heeft tegen de aanslag OZB-Gebruiker.
3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het delen van een toilet op de verdieping met andere kantoren, de zelfstandigheid van een kantoor niet aantast. De afzonderlijk verhuurde kantoren dienen daarom als zelfstandige gedeelten van de onroerende zaak te worden aangemerkt.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de kantoorruimten geen afzonderlijke objecten zijn. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 18 oktober 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AR3500), de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 8 juli 2010 (ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4108) en de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 januari 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BY9436).
5. Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
6. Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw (vgl. HR 16 december 1987, nr. 25.015, ECLI:NL:HR:1987:AW7546, BNB 1988/91). Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (vgl. HR 12 februari 2010, nr. 09/02834, ECLI:NL:HR:2010:BL3592).
7. Verder is vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt (vgl. HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Voor het gebruik als kantoorruimte is de rechtbank van oordeel dat de aanwezigheid van toiletvoorzieningen essentieel is. Tussen partijen is niet in geschil dat de (afsluitbare) kantoorruimten niet beschikken over dergelijke voorzieningen (zie 1.2). De afzonderlijk verhuurde kantoorruimten kunnen dan ook niet als zelfstandige gedeelten worden aangemerkt (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, nr. 15/00722, ECLI:NL:GHARL:2016:7171).
8. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de onroerende zaak op de juiste wijze door verweerder is afgebakend. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 5.781.000 (zie 2.1). De rechtbank zal partijen daarin volgen. De rechtbank zal het beroep inzake de WOZ-beschikking gegrond verklaren, de betreffende uitspraak op bezwaar vernietigen en de door verweerder vastgestelde waarde verminderen tot € 5.781.000. Eiseres heeft geen zelfstandige grieven meer aangevoerd tegen de aanslag OZB-Gebruiker (zie 2.2), zodat het voorgaande betekent dat het beroep inzake de aanslag OZB-Gebruiker gegrond dient te worden verklaard, de betreffende uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd en de aanslag OZB-Gebruiker dient te worden verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 5.781.000. De aanslag OZB-Eigenaar dient dienovereenkomstig te worden verminderd.
9. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank, conform hetgeen ter zitting met partijen is afgesproken, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 496 (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 tot een bedrag van € 5.781.000;
- vermindert de aanslagen OZB-Eigenaar en OZB-Gebruiker tot aanslagen berekend naar een waarde van € 5.781.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 656 (2 x € 328) aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 496.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. A.M.A.M. Kager en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van mr. T.L. Gaarman-Jonkers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2016.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.