Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.315.368
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 9637967
arrest van 4 juli 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie
hierna: [appellant]
advocaat: mr. G.J. Hollema
tegen
Woningstichting Sint Joseph Almelo
die is gevestigd in Almelo
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie
hierna: Sint Joseph
advocaat: mr. R.F.A. Rorink
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 28 februari 2023 heeft op 25 april 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] huurt een woning van Sint Joseph. De woning van [appellant] maakt deel uit van een woongebouw met zestien woningen. Sint Joseph heeft [appellant] verzocht in te stemmen met een projectvoorstel voor het uitvoeren van renovatie- en dringende onderhoudswerkzaamheden aan het woongebouw waar [appellant] woont en aan andere woongebouwen van Sint Joseph. [appellant] is niet akkoord gegaan met het projectvoorstel. Vervolgens heeft Sint Joseph aan [appellant] medegedeeld dat meer dan 70% van de huurders in ieder woongebouw hebben ingestemd met het projectvoorstel en dat daarom de werkzaamheden aan alle woningen zullen worden uitgevoerd.
2.2.
[appellant] heeft bij de kantonrechter in conventie gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het projectvoorstel van Sint Joseph niet kan worden beschouwd als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW Pro, met veroordeling van Sint Joseph in de proceskosten. In reconventie heeft Sint Joseph een verklaring voor recht gevorderd dat het in het projectvoorstel gedane renovatievoorstel een redelijk voorstel is. Daarnaast heeft Sint Joseph gevorderd dat [appellant] , samengevat, wordt veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de werkzaamheden uit het projectvoorstel en wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning indien hij geen medewerking verleent, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
2.3.
De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat het aan [appellant] uitgebrachte projectvoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW Pro, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Na het vonnis is Sint Joseph begonnen met de werkzaamheden.
2.4.
[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en gevorderd dat Sint Joseph wordt veroordeeld om de door haar na het vonnis van de kantonrechter aangebrachte aanpassingen in zijn woning op straffe van een dwangsom binnen zes weken na het arrest van het hof ongedaan te maken.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal de vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
Gedekt verweer
3.2.
Sint Joseph stelt dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn hoger beroep dan wel dat zijn grieven niet kunnen slagen, omdat sprake is van een gedekt verweer (artikel 348 Rv Pro). [appellant] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie toegezegd dat hij aan de werkzaamheden zal meewerken als de kantonrechter het projectvoorstel redelijk vindt. De kantonrechter heeft vervolgens de door Sint Joseph gevorderde veroordeling tot medewerking aan de werkzaamheden en tijdelijke ontruiming van de woning afgewezen, omdat Sint Joseph onvoldoende heeft onderbouwd dat [appellant] niet zal meewerken aan het uitvoeren van de werkzaamheden. Sint Joseph stelt dat [appellant] daarmee heeft toegezegd af te zien van het instellen van hoger beroep.
3.3.
Het hof stelt voorop dat de oorspronkelijke verweerder in hoger beroep op grond van artikel 348 Rv Pro nieuwe verweren kan aanvoeren, tenzij deze in de procedure in eerste aanleg zijn gedekt. Een verweer kan slechts als gedekt worden aangemerkt indien uit de door een partij in de procedure in eerste aanleg ingenomen proceshouding ondubbelzinnig voortvloeit dat het desbetreffende verweer is prijsgegeven. [1] Daarvan is geen sprake. Uit de toezegging van [appellant] om zijn medewerking te verlenen aan de werkzaamheden vloeit immers niet voort dat [appellant] zijn verweer dat het projectvoorstel onredelijk is heeft prijsgegeven. Daarom kan ook niet worden gezegd dat [appellant] met de toezegging heeft afgezien van het instellen van hoger beroep.
Juridisch kader
3.4.
Het hof stelt voorop dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven (artikel 7:220 lid 1 BW Pro). Ook indien de verhuurder renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde wil uitvoeren en hij daarvoor een redelijk voorstel aan de huurder doet, moet de huurder dat toestaan (artikel 7:220 lid 2 BW Pro). Indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen betreft, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW Pro). Dringend zijn de werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten, schade of nadeel zouden kunnen leiden. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. [2]
3.5.
Sint Joseph betoogt dat het projectvoorstel zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden bevat die [appellant] op grond van artikel 7:220 BW Pro moet toestaan.
De dringende werkzaamheden zijn volgens het projectvoorstel onder meer het vernieuwen van de badkamer en het toilet, het vervangen van de frontjes van de keukenkastjes, het keuren van de meterkast, het plaatsen van een nieuwe brandwerende voordeur, het plaatsen van nieuwe leidingschachten, het vervangen en verplaatsen van watermeters, het verbeteren van de brandveiligheid van de woningen en het vernieuwen van de zonwering. De renovatiewerkzaamheden betreffen volgens het projectvoorstel onder meer het plaatsen van kunststof kozijnen, het plaatsen van een balkondeur met HR++-glas, het isoleren van de gevels, vloeren en daken, het vervangen van gaskachels door cv-installaties, het plaatsen van een mechanische ventilatie en het installeren van een intercom.
3.6.
Het hof is van oordeel dat de vraag of de in het projectvoorstel genoemde werkzaamheden moeten worden aangemerkt als dringende werkzaamheden dan wel als renovatiewerkzaamheden in het midden kan blijven. [appellant] is namelijk zowel voor zover de werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringend (wat naar het oordeel van het hof het geval is, zie hierna) als wat betreft de werkzaamheden moeten worden gezien als renovatie verplicht zijn medewerking daaraan te verlenen.
Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden
3.7.
Sint Joseph heeft voldoende toegelicht dat de werkzaamheden dringend zijn in de zin van artikel 7:220 BW Pro, mede gelet op de navolgende stellingen waarop zij dat baseert en die, als door [appellant] niet of onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken, als vaststaand hebben te gelden. Het project van Sint Joseph ziet in totaal op 160 woningen, verdeeld over vijf woongebouwen. Volgens de brief van 11 februari 2022 van PR8 Architecten (productie 26 bij conclusie van antwoord/eis) wordt met de aanpassingen een verduurzaming van het gebouw beoogd en mag verwacht worden dat het energieverbruik van de bewoners na uitvoering van het project afneemt. Indien die werkzaamheden niet in de woning van [appellant] zullen worden uitgevoerd, verstoort dat het bouwproces en de uitvoeringsplanning. Er moeten dan afwijkende aansluitingen gemaakt worden. Bovendien zullen die aansluitingen moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden wanneer de woning van [appellant] alsnog beschikbaar komt en zullen in dat geval de aanpassingen aanzienlijk duurder uitvallen, aldus nog steeds PR8 Architecten. Hiertegen heeft [appellant] geen voldoende concreet verweer gevoerd. Hieruit blijkt dat een uitstel van het werk aan de woning van [appellant] in de toekomst tot extra kosten zal leiden, zelfs indien [appellant] de nieuwe bouwmaterialen zal opslaan in zijn schuurtje, zoals hij heeft aangeboden. Hier komt bij dat uitstel van de gevelaanpassing ter hoogte van [appellant] woning vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is doordat er dan geen sprake meer is van een samenhangend geheel, aldus maakt het hof uit de brief van PR8 Architecten op.
70% en vermoeden van redelijkheid
3.8.
Tussen partijen is in geschil of 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zoals de wet vereist. Sint Joseph stelt dat 93% van de 160 huurders akkoord is gegaan met het projectvoorstel en dat met vijf huurders geen contact kon worden gekregen. Volgens Sint Joseph is [appellant] de enige huurder die zich heeft verzet tegen het projectvoorstel. In dit kader heeft Sint Joseph een overzicht overgelegd van het aantal door haar ontvangen akkoordverklaringen met het projectvoorstel. Het hof is van oordeel dat [appellant] de stelling van Sint Joseph dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het door Sint Joseph overgelegde overzicht is geanonimiseerd, maar dat betekent niet dat daaraan geen waarde kan worden gehecht. [appellant] heeft daartegenover namelijk onvoldoende concrete invulling gegeven aan zijn betwisting. Hij heeft bijvoorbeeld geen verklaringen overgelegd van buren die niet hebben ingestemd met het projectvoorstel. Ook heeft [appellant] niet betwist dat Sint Joseph van de andere huurders in zijn woonblok geen serieuze bezwaren heeft ontvangen. Dat, zoals [appellant] betoogt, de huurders op grond van onjuiste dan wel onvolledige informatie met het projectvoorstel hebben ingestemd is niet gebleken. [appellant] heeft met name onvoldoende toegelicht dat de inrichting in de modelwoning die door de huurders kon worden bezocht de huurders op het verkeerde been heeft gezet. Van fouten in de schriftelijke informatie die Sint Joseph aan de bewoners heeft gestuurd is ook al niet gebleken.
3.9.
Nu is gebleken dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wordt het voorstel op grond van de wet vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het was dus aan [appellant] om het vermoeden te “ontzenuwen”. Daarin is hij niet geslaagd. Tegenover de verhoging van de huurprijs met € 33,- per maand staan naar verwachting energiebesparing en comfortverhoging. [appellant] kan bovendien als gevolg van de verhoging van de huurprijs een hogere huurtoeslag aanvragen. Dat, zoals [appellant] stelt, de mechanische ventilatie en de elektrische zonwering tot onredelijke extra maandelijkse energiekosten van € 25 of meer zullen leiden, is niet aannemelijk gemaakt. [appellant] gaat er in zijn berekening vanuit dat de ventilator in een hogere stand wordt gezet, terwijl Sint Joseph heeft voorgerekend dat de ventilator in de laagste stand bij de huidige elektriciteitsprijzen minder van € 2 per maand kost. [appellant] kan zelf het energieverbruik van de ventilator beïnvloeden. Datzelfde geldt voor de gestelde hogere kosten van energie door de vervanging van de gashaard door een cv-installatie. Sint Joseph heeft er bovendien met juistheid op gewezen dat hogere energiekosten die een gevolg zijn van prijsontwikkelingen op de energiemarkt in dit verband niet meewegen. [appellant] vindt bepaalde aanpassingen niet mooi en verwacht minder comfort door de vervanging van de kranen in de badkamer en door geluid van de mechanische ventilatie, maar dit is een kwestie van smaak en kan niet tot de conclusie leiden dat het projectvoorstel niet redelijk is. Hetzelfde geldt voor de keuze van Sint Joseph om buizen niet over het balkon te laten leggen, maar inpandig, zelfs niet indien dit laatste tot een hogere huurprijs kan leiden.
3.10.
Gelet op het voorgaande heeft Sint Joseph geen belang meer bij de bespreking van haar bezwaar tegen de in hoger beroep gewijzigde eis van [appellant] . [appellant] kan gelet op het voorgaande geen aanspraak maken op een herstel in de oude toestand.
proceskosten
3.11.
De kantonrechter heeft [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft de kosten van de procedure in conventie begroot op € 150,- aan salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief € 75,-) en de kosten van de procedure in reconventie begroot op € 37,50 aan salaris van de gemachtigde (0,5 punt x tarief € 75,-). Sint Joseph vindt deze proceskostenveroordeling te mild en wil een hogere proceskostenveroordeling.
3.12.
Voor zover Sint Joseph hiermee incidenteel hoger beroep instelt, kan dit niet slagen. Het hof kan zich vinden in de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling. Dat geldt ook voor de beslissing om voor de procedure in reconventie slechts een halve punt toe te kennen, gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie.
De conclusie
3.13.
Het principaal hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in het principaal hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [3] Voor zover in het incidenteel hoger beroep kosten zijn gemaakt, zal het hof deze kosten compenseren in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.14.
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 10 mei 2022;
4.2.
veroordeelt [appellant] in het principaal hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van Sint Joseph:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Sint Joseph (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het incidenteel hoger beroep.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, R.W.E. van Leuken en R. Verkijk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.