ECLI:NL:GHARL:2024:1443

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.326.902/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10036690 VZ VERZ 22-23

beschikking van 27 februari 2024

in de zaak van

L en J Panden B.V.,

die is gevestigd in Groningen,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als verzoekster en verweerster in het tegenverzoek,

hierna:
L en J Panden,

advocaat: mr. J. Douwes te Groningen,

tegen

VvE gebouw De Frontier te Groningen,

die is gevestigd in Groningen,

en bij de kantonrechter optrad als verweerster en verzoekster in het tegenverzoek,

hierna: de
VvE,

advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn te Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Bij verzoekschrift van 4 mei 2023 is Len J Panden in hoger beroep gekomen tegen de beschikking van 5 april 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland. De VvE heeft een op 4 september 2023 door het hof ontvangen verweerschrift ingediend. Vervolgens heeft op 25 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Partijen hebben het hof gevraagd een uitspraak te doen.
1.2 Mr. Douwes heeft op 6 februari 2024 over het proces-verbaal opgemerkt dat dit niet volledig is. Daarin ontbreekt volgens hem dat namens de VvE is bepleit dat uit artikel 9 lid 1 onder Pro b Modelreglement zou volgen dat als de gemeenschappelijke zaak bepaalde eigenaars betreft, dan de kosten vanzelf voor deze eigenaars zijn. Daartegenover is namens verzoekster bepleit dat dat alleen zo kan zijn als de kosten ingevolge het reglement ten laste van bepaalde eigenaars komen (“voor zover’) en dat in het reglement niet is bepaald dat de koelinstallatie voor rekening van de eigenaren van de appartementen met bestemming bedrijfsruimte is. De constatering van mr. Douwes is terecht en het proces-verbaal dient in zoverre als verbeterd en aangevuld te worden beschouwd.

2.De kern van de zaak

2.1

De zaak gaat over de vraag of Len J Panden een vervangende machtiging moet krijgen om de luchtkoelinstallatie (hierna: airco-unit), die deel uitmaakt van een op het dak van het gebouw in Groningen staande luchtbehandelingsinstallatie, te vervangen op kosten van de VvE en of deze airco-unit een gemeenschappelijk zaak is. Het geschil daarover heeft de volgende feitelijke achtergrond.

2.2

De VvE is opgericht bij akte van 27 november 2007. Toen is het nog in aanbouw zijnde gebouw tussen de Verlengde Meeuwerderweg en de Verlengde Lodewijkstraat in Groningen gesplitst in 555 appartementsrechten, betreffende 212 woningen, 6 bedrijfsruimten, 135 bergingen en 202 parkeerplaatsen.

2.3

In de splitsingsakte is van toepassing verklaard het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, versie januari 2006.

In het van toepassing verklaarde modelreglement staat onder meer het volgende:

“Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder

(…)

i. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

j. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallend onder i;

(…)

r. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of de grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

(…)

Artikel 9

Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a.

(…).

Artikel 16

1.De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken nader worden geregeld.

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder

meer gerekend, voor zover aanwezig:

(…)

f. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige

werken van:

- de luchtbehandeling en de ventilatie;

(…) die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of

gebruiker van - of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte;

2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken worden niet

gerekend:

a. (…)

b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken

voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte;

c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of

gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte, voor zover

niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel

18 als zodanig gekwalificeerd.

3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé

gedeelte.

Artikel 18

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

2.4

L en J Panden is rechthebbende op vier van de zes appartementsrechten met betrekking tot de bedrijfsruimten. Zij heeft die bedrijfsruimten verhuurd aan Inter-PSY B.V. Impuls Onroerend Goed B.V. is rechthebbende op de twee andere appartementsrechten met betrekking tot de bedrijfsruimten, die zij heeft verhuurd aan Impuls B.V.

2.5

De zes bedrijfsruimten bevinden zich op de zuidwestelijke hoek van het gebouw en maken samen gebruik van één luchtkoelinstallatie. De bedrijfsruimten behoren tot de tweede fase van de bouw in 2009. Op het dak van het gebouw is toen een luchtbehandelingskast opgesteld. Naast de luchtbehandelingskast is toen ook een luchtgekoelde waterkoelmachine (de airco-unit) geplaatst, die met een leidingnet aan de luchtbehandelingskast is verbonden en via een centrale schacht maar de verdiepingen is geleid.

2.6

De 212 woningen beschikken ieder over een eigen WTW (warmte-terug-win)-installatie. De airco-unit staat uitsluitend ten dienste aan de bedrijfsruimten.

2.7

In verband met storingen aan de huidige kast heeft Veolia, het bedrijf dat de technische installaties van de VvE in onderhoud heeft, een kostenraming gemaakt voor vervanging van een ‘air-cooled chiller’. De offerte van 4 november 2019 heeft betrekking op de vervanging van de airco-unit. Die kostenraming sluit op € 43.184,90 inclusief btw.

2.8

In het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van de VvE is geen post voor vervangingskosten van de airco-unit opgenomen.

2.9

De VvE is op 5 juli 2022 in vergadering bijeen geweest. Aan de orde is toen onder

meer gekomen het voorstel van L en J Panden om de airco-unit van de bedrijfsruimten conform de kostenraming van Veolia door en op kosten van de VvE te laten vervangen. De vergadering heeft daarover gestemd. Een meerderheid heeft tegengestemd, zodat het voorstel is afgewezen. L en J Panden kan zich daar niet mee verenigen.

2.1

L en J Panden heeft vervolgens bij de kantonrechter verzocht te verklaren voor recht dat de luchtkoelinstallatie (de airco-unit) een gemeenschappelijke zaak voor rekening van de VvE is door haar te machtigen om de luchtkoelinstallatie ten laste van de VvE te laten vervangen (naar rato van de breukdelen van de appartementsrechten).

2.11

De Vve heeft zich een tegenverzoek gedaan dat er toe strekt te verklaren dat de desbetreffende airco-unit een privé-zaak is.

2.12

De kantonrechter heeft het verzoek van L en J Panden afgewezen en voor recht verklaard dat de airco-unit behoort tot het privé-gedeelte van de bedrijfsruimten. De bedoeling van het hoger beroep van L en J Panden is dat het afgewezen verzoek alsnog wordt toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep deels slaagt en deels niet. Dat wordt hierna uitgelegd.

Enkele processuele aspecten vooraf

3.2

De VvE heeft aangevoerd dat L en J Panden geen althans zodanig onduidelijke grieven heeft aangevoerd tegen de beschikking van de kantonrechter dat zij niet weet waartegen zij zich heeft te verdedigen. Om die reden moet L en J Panden in haar hoger beroep niet ontvankelijk worden verklaard, aldus de VvE.

3.3

L en J Panden heeft in hoger beroep verzocht haar verzoek zoals zij dat bij de kantonrechter had ingediend toe te wijzen. Zij heeft niet expliciet verzocht het tegenverzoek van de VvE af te wijzen, maar uit het verzoekschrift in hoger beroep blijkt dat het hoger beroep zich mede daartoe uitstrekt. De VvE heeft gelijk dat L en J Panden niet expliciet heeft aangegeven tegen welke, specifiek aangeduide, overwegingen van de kantonrechter zij bezwaar heeft en waarom. Dat hoeft op zich ook niet, mits maar duidelijk is wat zij met haar hoger beroep wil bereiken en op welke gronden. Voor het hof is duidelijk dat L en J Panden wil dat het hof een oordeel geeft over de vraag of de volgens haar te vervangen airco-unit gemeenschappelijk is in het kader van de verlangde vervangende machtiging en dat het - daarmee strijdige - tegenverzoek van de VvE om te verklaren dat de airco-unit een privé-zaak is alsnog wordt afgewezen. De inhoud van het verzoekschrift stelt daarbij uitdrukkelijk aan de orde dat volgens L en J Panden de uitleg die de kantonrechter aan de splitsingsakte heeft gegeven, mede op basis van wat daarover in die procedure is aangevoerd, onjuist is en dat die akte anders moet worden uitgelegd. Gezien de inhoud van haar verweerschrift is duidelijk dat de VvE dit alles ook zo heeft begrepen, althans dat zij dat redelijkerwijs zo had moeten begrijpen. Het niet-ontvankelijkheidverweer van de VvE wordt daarom verworpen.

3.4

De VvE stelt verder dat het verzoek van L en J Panden, voor zover het een verklaring voor recht betreft, in een dagvaardingsprocedure (en niet in een verzoekschriftprocedure zoals deze) had moeten worden gevorderd. Daargelaten dat zij die stelling niet betrekt op haar eigen zelfstandig tegenverzoek dat ook een verklaring voor recht inhoudt, wordt die stelling niet gevolgd. Ook in een verzoekschriftprocedure kan een verklaring voor recht worden gevraagd, mits deze zich beperkt tot de vaststelling van de rechtsverhouding tussen de verzoeker en de verweerder, de betrokken regeling zich er niet tegen verzet en aan de verdere eisen voor een verklaring voor recht is voldaan.^[1]Zowel het verzoek van L en J Panden (als daarvan sprake is, waarover hierna meer) als dat van de VvE voldoet daar aan.

3.5

Het hof tekent daarbij aan dat L en J Panden niet een eenduidig standpunt heeft ingenomen of zij nu wel of niet een verklaring voor recht verzoekt. De kantonrechter heeft haar verzoek zo opgevat en daartegen heeft zij in haar verzoekschrift niet als zodanig gegriefd, maar in haar pleitaantekeningen in hoger beroep stelt zij (in reactie op een verweer van de VvE) dat die verklaring voor recht niet is verzocht. Daarop doorgevraagd is van de zijde van L en J Panden verklaard dat zij toch een verklaring voor recht verzoekt, als impliciet onderdeel van de verzochte machtiging. Het hof zal daar dan ook een oordeel over geven, ook omdat het hoger beroep zich ook uitstrekt over de op verzoek van de VvE door de kantonrechter gegeven verklaring voor recht.

Is de airco-unit een gemeenschappelijke zaak of een privé-zaak?

3.6

Voor het antwoord op die vraag komt het aan op uitleg van de splitsingstukken. De kantonrechter heeft de uitlegmaatstaf gegeven in rechtsoverweging 5.3 van de bestreden beschikking. Daartegen is (terecht) niet gegriefd. Het hof zal die uitlegmaatstaf ook hanteren. In de kern komt die maatstaf erop neer dat de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan moet worden gevonden door een uitleg naar objectieve maatstaven van de splitsingsstukken. Daarbij mag ook de feitelijke situatie worden betrokken als in de splitsingstukken naar feitelijke kenmerken wordt verwezen. Verdere informatie die is gelegen buiten de stukken blijft bij de uitleg buiten beschouwing^[2].

3.7

De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de tekening die deel uitmaakt van de splitsingstukken geen duidelijkheid geeft over de vraag of de airco-unit tot de gemeenschappelijke zaken behoort. In hoger beroep heeft L en J Panden niet iets anders betoogd. Voor zover L en J Panden zich op het standpunt stelt dat de technische tekening die is weergegeven op bladzijde 4 van het verzoekschrift bij de kantonrechter bij de uitleg moet worden betrokken gaat dat niet op, nu in de akte noch in de splitsingstekening naar die tekening wordt verwezen. Het komt dus enkel aan op een objectieve uitleg van de splitsingsakte om de bedoeling te achterhalen van degene die tot splitsing is overgaan. Daarbij heeft te gelden dat de splitsingsakte van 2007 is en dat die niet is niet aangepast toen in 2009 de luchtbehandelingskast annex airco-unit op het dak is geplaatst.

3.8

Op grond van artikel 17 lid 1 sub f van Pro het modelreglement behoren installaties (met leidingen, voorzieningen en overige werken) voor luchtbehandeling en ventilatie tot de gemeenschappelijk zaken, die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte. Dat betekent dat de kast die dient voor de luchtbehandeling en ventilatie van de zes bedrijfsruimten (6 privé gedeeltes) een gemeenschappelijke zaak is. Dat die niet dienstbaar is aan de woonruimten doet daar niet aan af. Een airco-unit die dient voor de zelfstandige koeling van een privé-gedeelte behoort volgens artikel 17 lid 2 sub b tot Pro de privé-gedeelten of zaken, maar daarvan is in dit geval geen sprake. De airco-unit is met leidingen verbonden aan de gemeenschappelijke luchtbehandelingskast en is daarmee dienstbaar aan de zes bedrijfsruimten: aldus, zo begrijpt het hof, geen installatie voor
zelfstandigekoeling van een privé-gedeelte. Het hof neemt daarom aan dat degene die in 2007 tot splitsing is overgegaan in die constellatie de bedoeling heeft gehad ook een airco-unit gemeenschappelijk te laten zijn. Nu hierin bij de plaatsing van de airco-unit in 2009 geen wijziging is gebracht, is aannemelijk dat het de bedoeling is geweest ook de airco-unit gemeenschappelijk te laten zijn.

3.9

De diverse bepalingen in de splitsingsakte bieden, in onderling verband en samenhang gelezen, geen aanknopingspunten voor een andere uitleg. Het beroep van de VvE op artikel 18 van Pro het modelreglement (de twijfelbepaling) baat haar niet, al was het maar omdat op een vraag van het hof ter zitting van de zijde van de VvE is verklaard dat het besluit dat op de vergadering van 5 juli 2022 is genomen geen besluit was in de zin van artikel 18. Bovendien ligt de (omvang van) de gemeenschappelijke zaken en de privé-gedeelten vast in de splitsingstukken en de uitleg daarvan laat geen twijfel laat bestaan over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

3.1

Nu het oordeel is dat de luchtkoelinstallatie (de airco-unit) op het dak een gemeenschappelijke zaak is, kan het daartoe strekkende verzoek van L en J Panden om dat voor recht te verklaren in zoverre alsnog worden toegewezen en strandt daarmee het toegewezen tegenverzoek van de VvE.

3.11

Dat betekent echter niet dat de L en J Panden de verzochte machtiging tot vervanging van de airco-unit (in haar woorden: luchtkoelinstallatie) ten laste van de VvE (naar rato van de breukdelen van de appartementsrechten) krijgt. Het is in beginsel aan de VvE om over vervanging een beslissing te nemen. Het is niet onredelijk dat zij in dit stadium heeft geweigerd om in te stemmen met het voorstel van L en J Panden, dat enkel was gebaseerd op de offerte van Veolia uit 2019, en dat zij eerst de noodzaak en wijzen van vervanging en de kosten daarvan, na het opvragen van informatie daarover, wilde onderzoeken. Het verzoek van Len J Panden voor een machtiging is daarom niet toewijsbaar. Een beslissing over de kosten van vervanging, meer in het bijzonder dat de kosten voor rekening van de zes bedrijfsruimten komen zoals de Vve wil, blijft daarom achterwege.

De conclusie

4. Het hoger beroep slaagt deels wel en deels niet. Het hof zal daarom de proceskosten in hoger beroep compenseren, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt. In de procedure bij de kantonrechter is geen proceskostenveroordeling uitgesproken. De uitkomst in hoger beroep geeft geen aanleiding om dat wel te doen.

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 5 april 2023 en beslist:

5.2

verklaart voor recht dat de luchtkoelinstallatie (de airco-unit) een gemeenschappelijk zaak is;

5.3

compenseert de proceskosten in hoger beroep, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3

wijst af wat meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J. Smit, D.H. de Witte en M.A.L.M. Willems en is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024. .

Beoordeling gemeenschappelijkheid en vervangingsmachtiging luchtkoelinstallatie in appartementsrechtelijk gebouw