Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.319.731
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9508283)
arrest van 26 maart 2024
in de zaak van
[appellante]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [appellante]
advocaat: mr. J.A. Oudendijk
tegen
Stichting Woonin
voorheen genaamd Stichting Mitros
die is gevestigd in Utrecht
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Woonin
advocaat: mr. D. Pranjic
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 28 maart 2023 heeft op 24 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het gerechtshof (hierna: hof) plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellante] huurde een woning van Woonin, gelegen aan de [adres] in [woonplaats1] . Woonin heeft bij de kantonrechter, na eiswijziging, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Reden daarvoor is dat er volgens Woonin sprake is van een ernstige en voortdurende aan [appellante] toe te rekenen overlastsituatie (geluidsoverlast). [appellante] betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt, althans dat eventuele overlast aan haar kan worden toegerekend gelet op de gehorigheid van de woningen. Daarnaast stelt [appellante] zich op het standpunt dat eventuele (geluids-)overlast de gevorderde ontbinding en ontruiming niet kunnen rechtvaardigen.
2.2.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 oktober 2022 beslist dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ook de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonin toegewezen. De woning is op 23 november 2022 door een deurwaarder ontruimd. [appellante] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing
3.1.
Het hof komt evenals de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [appellante] omdat vanuit haar woning sprake was van ernstige geluidsoverlast waarvoor zij verantwoordelijk is. Deze tekortkoming leidt ertoe dat de vorderingen van Woonin tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning moeten worden toegewezen. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt.
Inleiding
3.2.
In artikel 12 lid 8 van Pro de huurovereenkomst tussen Woonin en [appellante] is kort gezegd bepaald dat het de huurder verboden is om in of bij het gehuurde enige overlast voor omwonenden te veroorzaken. Daarnaast is de huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de woning zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder als hij aan anderen die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden overlast bezorgt. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
3.3.
Als de overlast voor de omgeving feitelijk wordt veroorzaakt door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of die met zijn goedvinden in het gehuurde aanwezig zijn – bijvoorbeeld medebewoners van de huurder of bezoekers – kan dat ook tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden indien de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die derden, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Om vast te kunnen stellen of de huurder in verband met overlast van deze derden in of rondom het gehuurde in strijd met art. 7:213 BW Pro heeft gehandeld, is bepalend of de huurder zelf ten aanzien van die overlast een verwijt kan worden gemaakt zich niet als goed huurder te hebben gedragen. Bij de beantwoording van die vraag dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de overlast van de derden en het gebruik van het gehuurde. De huurder heeft zich in ieder geval niet als goed huurder gedragen indien hij op de hoogte was van de overlast, daar meerdere keren door de verhuurder op is aangesproken en desondanks niet de redelijkerwijs van hem te eisen maatregelen heeft getroffen.
Wat is er gebeurd?
3.4.
Het hof verwijst naar en neemt over de door de kantonrechter in r.o. 2.1 tot en met 2.13 van het vonnis van 26 oktober 2022 vastgestelde feiten en omstandigheden waartegen [appellante] geen bezwaar (grief) heeft aangevoerd. Ten behoeve van de leesbaarheid van deze uitspraak worden de belangrijkste feiten hierna op een rijtje gezet.
3.5.
Uit de brief van Woonin aan [appellante] van 25 juli 2018 volgt dat er naar aanleiding van door buren ervaren overlastklachten afspraken met haar zijn gemaakt om geluidsoverlast veroorzaakt door de (klein)kinderen van [appellante] tegen te gaan.
3.6.
In januari 2021 zijn er door Woonin geluidsmetingen verricht vanuit woning van de directe buren (nr. 45). Naar aanleiding daarvan vindt er op 18 februari 2021 een overleg plaats op het kantoor van Woonin, waar [appellante] aan deelneemt. Dit overleg is vastgelegd in een brief van Woonin aan [appellante] van 4 maart 2021, waarin staat:
“(...) Tijdens dit gesprek hebben we u ook op de hoogte gesteld van de door ons gedane geluidsmetingen vanuit een omliggende woning.
U heeft het gesprek afgesloten met de belofte de overlast voldoende te doen afnemen en uw visite aan te spreken op het overlast gevende gedrag.
U veroorzaakt helaas nog steeds overlast
Wij krijgen nog steeds klachten van meerdere omwonenden. Zij vertellen mij dat de overlast onverminderd door gaat.
Om die reden zet ik nogmaals de gemaakte afspraken op papier en wil ik u verzoeken direct een einde te maken aan de overlast.
Woonoverlast
De gemeldde overlast bestaat voornamelijk uit geluidsoverlast door het leefgedrag van uw familieleden in uw woning. De overlast wordt veroorzaakt doorrennen, stampen en springenin de woning,harde/luide gesprekken of discussiesdoor aanwezigen in uw woning vanuit soms meerdere kamers in de woning,ruzies, geschreeuwtegen de kleinkinderen enharde muziek. Daarnaast is ook aangegeven dat leden van uw familie zich soms tijdens of na aanspreken of vragen door omwonenden erg vervelend, intimideren of agressief hebben gedragen richting hen. Wij verzoeken u dringend de overlast vanuit uw woning te stoppen.
(..)
Sommatie
Om te zorgen dat de overlast voor de omwonenden stopt en iedereen er naar tevredenheid kan blijven wonen sommeren wij u het volgende:
- De (klein)kinderen mogen niet meer rennen en springen in de woning
- Uw kinderen/gasten/visite maakt geen ruzie meer in de woning
- Uw zoon die in november wederom bij u in de woning woonde draait zijn Nederlandse rap voortaan op zijn koptelefoon
- Uw dochter met kindjes gaat op zoek naar andere woonruimte, Mitros stelt 30 april 2021 als einddatum om verhuisd te zijn
- Houd contact met het Buurtteam en besprek met hen ook mogelijke oplossingen om overlast te voorkomen
Stop de overlast
We hopen dat u zich meer bewust bent van de veroorzaakte woonoverlast, de verwachte gedragsverandering bij u en uw familieleden/ bezoek.
Wanneer u in gebreke blijft zal Mitros een gerechtelijke procedure starten om de rechter te vragen om een ontruimingsvonnis. (..)”
3.7.
In de brief van 8 april 2021 aan [appellante] wordt door Woonin wederom ingegaan op de voortdurende overlast. Hierin staat:
“Herhaalde woonoverlast
Het is niet de eerste keer dat er gesprekken zijn tussen [appellante] en Mitros over woonoverlast, in 2016 en 2018 is er namelijk ook overlast gemeld over het huishouden van [appellante] . De woningen zijn inderdaad erg gehorig en dit weten de aspirant huurders, huidige huurders en ook [appellante] .
Dit vraagt dus van alle bewoners een aanpassingen, enerzijds zullen bepaalde leefgeluiden meer of harde gehoord worden en daar mee geaccepteerd moeten worden, anderzijds zal men meer rekening moeten houden met de activiteiten in de woningen welke geluid veroorzaken. (..)
U veroorzaakt nog steeds overlast
De gemeldde overlast bestaat voornamelijk uitgeluidsoverlastdoor hetleefgedragvan uw familieleden in uw woning. De overlast wordt veroorzaakt doorrennen, stampen en springenin de woning, harde/ luidegesprekken of discussiesdoor aanwezigen in uw woning vanuit soms meerdere kamers in de woning, ruzies, geschreeuw tegen dekleinkinderenen hardemuziek. Daarnaast is ook aangegeven dat leden van uw familie zich soms tijdens of na aanspreken of vragen door omwonenden erg vervelend, intimideren of agressief hebben gedragen richting hen. Wij verzoeken u dringend de overlast vanuit uw woning te stoppen.
Dringend verzoek
Wanneer de overlast aan blijft houden en deze ook aannemelijk is zal Mitros een juridische procedure starten. De kosten hiervan zijn voor u wanneer de rechter een vonnis in het voordeel van Mitros en haar andere huurders velt.
(..)”
3.8.
De overleggen, afspraken, belofte van [appellante] en sommaties leiden er echter niet toe dat de overlast stopt. Onder andere uit door Woonin overgelegde Whatsapp-berichten uit april en mei 2021, blijkt dat meerdere buren en omwonenden op verscheidene momenten overlast ervaren:
13 april 2021
“ [naam1] BuurvrouwZe zijn lekker aan het gillen weer
[naam2] BuurvrouwJa, hoor t ook. Erg hoog en doordringend gegil.
Is al een uur bezig.”
14 april 2021
“Gisteren en vandaag heel hard religieuze muziek…
Ik word er erg depressief van
Gisteren ook veel gegil…helaas nam de telefoon het niet goed op.
Geschreeuw, bedoel ik van de oma, en oudere dochters, niet het gegil van eerder van de kinderen.”
“ [naam3] Buurvrouw
U
Ben al 3x wakker geschreeuwd door gehinnik en geschreeuw bij een telefoongesprek in de badkamer van de buren [..]
Nu lijken ze verplaatst naar de slaapkamer naast de onze, er spelen kinderen en er wordt naar de kinderen geroepen. [..]”
“ [naam4] BuurmanWe horen een ruzie naast ons met de tienerjongen die zegt “je moet mij niet aanraken”
Ja het was heel heftig, ik zat te overwegen om de politie te bellen. Ik was alleen zo moe..ik wilde gewoon zo graag slapen.”
“ [naam4] Buurman
We horen een jongen/jongeman flink schelden bij [adres] in de woonkamer. “Hou je kankerbek” en “kanker hoer”(voor het logboek)Duurde niet heel lang”
11 mei 2021
“ [naam4] Buurmanluidruchtige discussie/ruzie bij [adres] ”
12 mei 2021
“ [naam5]
“ [naam5]
Alweer hommeles op [adres] .
opname loopt.
[naam4] Buurman
weer luidruchtige discussie/ruzie bij [adres] idd, wij horen het ook”
28 mei 2021
“ [naam5]t gaat weer goed loos boven, de ramen trillen in de sponningen hierer is weer “een discussie” gaande boven. 3 mensen geloof ik die door elkaar krijsen.
[naam4] Buurman
Wij horen nu ook flinke drukte jaJa het is niet normaal. Trappen stampen, deuren slaan schreeuwen.”
3.9.
De woningen van [appellante] en haar buren stammen uit 1919; de plafonds en muren bestaan vooral uit hout en zijn afgewerkt met gipsplaten. Hierdoor zijn zij erg gehorig, zoals ook blijkt uit de hiervoor aangehaalde brief van 8 april 2021 van Woonin aan [appellante] . In opdracht van Woonin is er door Burenlawaai, een gespecialiseerd bureau, van 23 april 2021 tot 17 mei 2021 (24 dagen) en van 25 februari 2022 tot 12 maart 2022 (14 dagen) akoestisch onderzoek gedaan in een buurwoning van [appellante] naar de geluidsoverlast. Uit de door Burenlawaai aan de hand van geluidsmetingen opgestelde rapporten volgt dat in die twee periodes 130 respectievelijk 22 maal de door Burenlawaai aangehouden grenswaarden zijn overschreden door geluiden geproduceerd door [appellante] , althans haar inwonende of bezoekende familieleden. Volgens Burenlawaai is sprake van frequente overschrijdingen van de grenswaarden ten gevolge van leefgewoontes.
3.10.Woonin heeft het vonnis van de kantonrechter inmiddels ten uitvoer gelegd. Op 23 november 2022 heeft de deurwaarder de woning ontruimd.
[appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.11.
Woonin moet voor haar vordering stellen, en zo nodig bewijzen, dat sprake is van zodanige geluidsoverlast dat [appellante] hierdoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [appellante] betwist niet dat sprake is van geluidsoverlast, maar stelt echter dat het gaat om normale leefgeluiden die door de omwonenden alleen als overlast worden ervaren als gevolg van de gehorigheid van de woningen. Volgens [appellante] ligt juist op de weg van Woonin om maatregelen te treffen om de gehorigheid van de woningen te verminderen maar dat doet Woonin ten onrechte niet, aldus [appellante] .
3.12.
Het hof volgt [appellante] daarin niet. Vast staat dat de woningen erg gehorig zijn. Anders dan [appellante] meent, verplichten wet en huurovereenkomst Woonin echter niet om daarvoor maatregelen te treffen. Van belang daarbij is dat [appellante] de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geaccepteerd in de staat waarin deze zich toen bevond. Ditzelfde geldt waarschijnlijk voor de omwonenden van [appellante] die overlast ervaren en van Woonin dezelfde soort woningen huren. [appellante] en deze omwonenden zullen daarom enige overlast over en weer hebben te dulden. Het staat [appellante] in beginsel ook vrij een van de omwonenden afwijkend levenspatroon te voeren. De omstandigheden van het geval – de gehorigheid van de woningen en de omstandigheid dat het leefpatroon van [appellante] , althans haar inwonende of bezoekende familieleden door omwonenden, als hinderlijk wordt ervaren – brengen echter mee dat [appellante] moet zorgdragen dat de overlast tot een minimum wordt beperkt [1] .
3.13.
Aan die verplichting heeft [appellante] onvoldoende voldaan. Uit de in rechtsoverweging 3.5 t/m rechtsoverweging 3.8 besproken brieven, whatsapp-berichten en de rapporten van Burenlawaai volgt dat sprake is van door [appellante] , althans haar inwonende of bezoekende familieleden veroorzaakte structurele geluidsoverlast bestaande uit geschreeuw, harde muziek en rennen en stampen op de trappen. De klachten van de diverse omwonenden zijn daarover consistent en zien op een langere periode. [appellante] betwist weliswaar dat de door Burenlawaai voor geluidsoverlast aangehouden grenswaarden juist zijn, maar geeft niet aan welke grenswaarden voor de onderhavige woningen wel gepast zijn, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
3.14.
Het hof komt tot de conclusie dat is bewezen dat sprake was van excessieve en structurele geluidsoverlast, die niet het gevolg is van normale leefgeluiden. [appellante] is daar herhaaldelijk door Woonin op aangesproken en gemaand om de geluidsoverlast te stoppen. [appellante] heeft daar, ondanks haar belofte, echter niet, althans onvoldoende gehoor aan gegeven want zij heeft de overlast niet tot een minimum weten te beperken. Hierdoor heeft [appellante] zich niet als goed huurder gedragen en is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
De overlast is ernstig en structureel en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
3.15.
De vraag is vervolgens of de hiervoor genoemde tekortkoming voldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.16.
Het hof begrijpt dat het verlies van haar woning voor [appellante] een zeer ingrijpende gebeurtenis is geweest en de nodige impact op haar (fysieke en mentale) gezondheid heeft (gehad), zoals zij met medische stukken aantoont. Dit wordt verder versterkt door het feit dat [appellante] 43 jaar op dit adres heeft gewoond, waardoor zij zeer gehecht is geraakt aan de woning.
3.17.
Daar staat het belang van Woonin als verhuurder tegenover. Alle omwonenden zijn ook huurders van Woonin aan wie Woonin een rustig huurgenot dient te verschaffen. De geluidsoverlast die de omwonenden vanuit de woning van [appellante] ondervinden is ernstig en structureel. Verder acht het hof van belang dat Woonin in haar proces zorgvuldig te werk is gegaan. Woonin heeft diverse inspanningen verricht om in overleg te treden met [appellante] om de overlast te bespreken en daarover afspraken te maken. Ook heeft Woonin maatregelen genomen om de overlastsituatie te onderzoeken en in kaart te brengen. Toen bleek dat de genomen maatregelen niet leidden tot (blijvende) vermindering van de overlast, heeft Woonin nog geprobeerd om alternatieve woonruimte te vinden voor [appellante] . Niet valt in te zien wat Woonin anders of meer had moeten doen.
3.18.
Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het persoonlijk belang van [appellante] bij voortzetting van de huurovereenkomst minder zwaar weegt dan het belang van Woonin om aan haar huurders (de buren en omwonenden van [appellante] ) rustig woongenot te kunnen verschaffen. Het beroep van [appellante] op de zogenaamde tenzij-bepaling gaat dus niet op.
3.19.
Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt verworpen, omdat [appellante] onvoldoende onderbouwde feiten heeft aangedragen die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.
De conclusie
3.20.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2] Deze proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 26 oktober 2022;
4.2.
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Woonin:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Woonin (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. Luijten, A.J.J. van Rijen en M. Wallart en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.