ECLI:NL:GHARL:2024:4436

• Datum uitspraak: 2 juli 2024
• Publicatiedatum: 3 juli 2024
• Zaaknummer: 22/1863
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling van maisonnettewoning in Arnhem-Leeuwarden

Belanghebbende is eigenaar van een maisonnettewoning in [plaats1], waarvan de WOZ-waarde voor het jaar 2021 is vastgesteld op €287.000. Tegen deze waardebepaling is bezwaar gemaakt en later beroep ingesteld bij de rechtbank, dat ongegrond werd verklaard. Belanghebbende stelde vervolgens hoger beroep in bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de digitale zitting op 18 april 2024 zijn de standpunten van partijen uitgewisseld en is onder meer een taxateur gehoord. De heffingsambtenaar baseerde de waardering op een waardematrix met drie vergelijkbare woningen in dezelfde wijk, met gelijksoortige kenmerken en verkoopprijzen die de vastgestelde waarde ondersteunen.

Belanghebbende voerde aan dat correctiefactoren ontbraken, er sprake was van inkijk en studentenoverlast, en dat rookgasafvoerkanalen de bruikbaarheid van de zolder beperken. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de waarderingsmethode en dat de genoemde omstandigheden reeds in de vergelijkingsobjecten waren verdisconteerd.

Gelet op de onderbouwing en de bewijslastverdeling acht het hof de vastgestelde waarde niet te hoog en verklaart het hoger beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €287.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1863

uitspraakdatum: 2 juli 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 12 juli 2022, nummer UTR 21/3816, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 53 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 287.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een maisonnette, bouwjaar 1982, met een woonoppervlakte van 110 m², een berging, en een terras van 25 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 251.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil.

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix van 28 oktober 2021, opgesteld door taxateur [naam3] . Hierin is uitgegaan van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak van getaxeerd € 287.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt, eveneens maisonnettes en gelegen in dezelfde wijk, die rond de waardepeildatum zijn verkocht namelijk:

- [adres1] 25 (bouwjaar ca. 1982), gebruiksoppervlakte 110 m², terras 25 m², berging, verkocht op 3 juni 2020 voor € 312.000 (Vve-reserve € 2.662).

- [adres2] 241 (bouwjaar ca. 1982), gebruiksoppervlakte 110 m², terras 25 m², berging, verkocht op 19 november 2018 voor € 281.000 (Vve-reserve € 5.836).

- [adres2] 245 (bouwjaar ca. 1982), gebruiksoppervlakte 110 m², balkon 6 m², berging, verkocht op 24 februari 2020 voor € 325.000 (Vve-reserve € 2.329).

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk, zijn evenals de onroerende zaak van het type maisonnette, van hetzelfde bouwjaar, en hebben een even grote gebruiksoppervlakte. Verder hebben zij alle een berging, twee referentieobjecten hebben een terras en het derde referentieobject heeft een balkon. Evenals bij de onroerende zaak is de uitstraling/het type als normaal beoordeeld en de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende. De voorzieningen van de onroerende zaak zijn gesteld op eenvoudig, dit geldt ook voor het referentieobject [adres2] 241. Bij de andere twee zijn de voorzieningen gesteld op normaal. De woningwaarde van de onroerende zaak bedraagt € 2.459 per m². De woningwaarde per m² van [adres1] 25 bedraagt € 2.532, van [adres2] 241 € 2.632 en van [adres2] 245 € 2.818. De referentieverkopen ondersteunen het oordeel van het Hof.

4.7.

Belanghebbende heeft gesteld dat de correctiefactoren in de waardematrix ontbreken en dat deze ten onrechte niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat in het onderhavige jaar een systeem werd gebruikt waarbij de correctiefactoren niet afzonderlijk werden gegeven. Het Hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar geloofwaardig en acht daarmee aannemelijk dat de correctiefactoren niet aan belanghebbende zijn onthouden. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat sprake is van een “black-box” situatie is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en met de toelichting daarop ter zitting en in het verweerschrift, voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die aan de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde ten grondslag liggen. Met name is uit de waardematrix af te leiden dat en op welke wijze (woningwaarde per m²) tot stand is gekomen, rekening houdend met de het voorzieningenniveau van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.

4.8.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat er op het terras sprake is van inkijk van het naastgelegen appartement en dat sprake is van studentenoverlast. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat overlast van studenten in deze wijk en ook in andere wijken een algemeen gegeven is en dat de beleving hiervan persoonlijk is. De inkijk op terrassen is inherent aan de bouw en speelt ook in vergelijkbare mate bij het referentieobject [adres1] 25. Het Hof acht de uitleg van de heffingsambtenaar aannemelijk en daaruit volgt dat een eventuele waardedruk is verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentieobjecten en meer specifiek voor wat betreft de inkijk op het terras, in de verkoopprijs van het referentieobject [adres1] 25.

4.9.

Belanghebbende heeft nog gewezen op de rookgasafvoerkanalen in de zolderruimte. Naast het eigen afvoerkanaal zijn er in de zolderruimte de afvoerkanalen van drie maisonnettes. Deze extra afvoerkanalen beperken de bruikbaarheid van de zolder en brengen aldus belanghebbende veiligheidsrisco’s met zich. De heffingsambtenaar heeft gewezen op de bouwstijl van de maisonnettes dat de zolder van de onroerende zaak niet wezenlijk verschilt van de zolder van de referentieobjecten, behalve dat de afvoerkanalen in de onroerende zaak niet zijn weggewerkt. De taxateur heeft gesteld dat met de eventuele specifieke waardedruk van de extra afvoerkanalen in de zolderruimte rekening is gehouden in de lagere prijs per m². Het Hof overweegt dat belanghebbende niet heeft gesteld dat de afvoerkanalen niet voldoen aan de daarvoor geldende vereisten. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar en taxateur gegeven gemotiveerde toelichting aannemelijk en acht geloofwaardig dat de genoemde beperking is verdisconteerd in de waarde van de onroerende zaak.

4.10.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 287.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2024.

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te tekenen.

R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 juli 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.