ECLI:NL:GHARL:2024:5781

• Datum uitspraak: 10 september 2024
• Publicatiedatum: 12 september 2024
• Zaaknummer: 23/2302
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning na geschil over secundaire objectkenmerken

Belanghebbende is eigenaar van een rijwoning uit 1952 en betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van €379.000 per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaafde de beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting, waarna belanghebbende beroep instelde bij de rechtbank, dat ongegrond werd verklaard. Vervolgens stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens het hoger beroep stond centraal of de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met secundaire objectkenmerken bij de waardebepaling. Belanghebbende betoogde dat de waarde te hoog was en stelde een lagere waarde van €298.000 voor. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatierapport gebaseerd op vergelijkingsobjecten en marktontwikkelingen.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk had gemaakt met een gedegen taxatiematrix en dat het vergelijkingsobject aan een nabijgelegen adres geschikt was als referentie. Daarnaast concludeerde het Hof dat belanghebbende niet was benadeeld door eventuele tekortkomingen in het verstrekken van gegevens, mede omdat belanghebbende reeds over relevante fotodocumentatie beschikte. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €379.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2302

uitspraakdatum: 10 september 2024

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2023, nummer UTR 22/4615, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 15 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 379.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning (bouwjaar 1952) gelegen in de wijk [de wijk] met een gebruiksoppervlakte van 106 m² en een kavel van 148m2. De woning beschikt over een balkon en twee bergingen.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de secundaire objectkenmerken.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 298.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar alle relevante gegevens heeft overgelegd. Ter zitting beroept belanghebbende zich in dit kader op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 7:4 Awb.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 2 november 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 379.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.6.

Naar oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Met partijen is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject aan de [adres1] 28 bijzonder geschikt is om als onderbouwing van de vastgestelde waarde te dienen. Dit vergelijkingsobject is op 19 juni 2020 verkocht voor een bedrag van € 361.000, waarmee een voor marktontwikkeling (van verkoopdatum naar waardepeildatum) geïndexeerde koopsom van € 380.7333 correspondeert. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject is aldus voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zodat de taxatiematrix voldoende steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 379.000.

Verstrekken gegevens

4.7.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de zogenoemde iWOZ-kaarten had moeten verstrekken, op grond waarvan de secundaire objectkenmerken inzichtelijk kunnen worden gemaakt.

4.8.

De vraag of sprake is van een schending van de artikelen 40 Wet WOZ, 8:42 Awb of 7:4 Awb, kan naar het oordeel van het Hof in het midden blijven. Indien veronderstellenderwijs er al vanuit wordt gegaan dat een of meer van deze artikelen door de heffingsambtenaar zouden zijn geschonden, dient het Hof te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op het feit dat belanghebbende tot aan de zitting bij het Hof de vastgestelde waarde van de woning heeft betwist, acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar een of meer van de genoemde wetsartikelen niet zou hebben geschonden. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat uit de bijgevoegde foto’s bij het hogerberoepschrift van belanghebbende, blijkt dat belanghebbende reeds beschikt over fotodocumentatie van de woning die mede ziet op de secundaire objectkenmerken. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet is benadeeld door een eventuele schending van deze artikelen en passeert dat eventuele gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb. Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook bij een eventuele schending van een of meer van deze artikelen hoe dan ook kosten gemaakt zou hebben, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024

De griffier, De voorzitter,

C.M.R. Bouwman R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.