ECLI:NL:GHARL:2024:6238

• Datum uitspraak: 8 oktober 2024
• Publicatiedatum: 9 oktober 2024
• Zaaknummer: 23/2518
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.W. van de Sande; J.H. Riethorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 88 te [woonplaats] voor het jaar 2022 door de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn was vastgesteld op € 523.000. Belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat de waarde € 485.000 dient te zijn. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan. Tijdens de zitting op 24 september 2024 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord.

Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan om de door hem verdedigde waarde van € 523.000 aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar had een taxatiematrix overgelegd, maar het Hof oordeelt dat de vergelijkingen met referentieobjecten niet voldoende zijn onderbouwd. Belanghebbende heeft ook een taxatierapport overgelegd, maar het Hof concludeert dat ook zijn verdedigde waarde van € 485.000 niet aannemelijk is gemaakt. Uiteindelijk heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 500.000, waarbij het Hof de uitspraak van de rechtbank heeft vernietigd en de heffingsambtenaar heeft veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

De uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier, en is openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024. Beide partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2518

uitspraakdatum: 8 oktober 2024

Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 2 augustus 2023, nummer ZWO 22/2082, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 88 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 523.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 159 m², een vrijstaande berging, een vrijstaande garage en een carport. De kavel van de onroerende zaak is 658 m² groot.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 485.000. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van € 523.000 niet te hoog.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.3.

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 30 december 2022, opgesteld door taxateur [naam1] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 533.000 aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

• [adres2] 14 te [woonplaats] , op 11 juli 2020 verkocht voor € 552.501
• [adres3] 56 te [woonplaats] , op 9 juli 2020 verkocht voor € 416.250
• [adres4] 3 te [woonplaats] , op 9 januari 2021 verkocht voor € 545.000.

In de matrix zijn de factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (hierna: KOUDV-factoren) van de onroerende zaak op voldoende (3) gesteld. Hetzelfde geldt voor [adres2] 14, met uitzondering van de kwaliteit van dat object, die op goed (4) is gesteld.

4.6.

Het Hof acht het object [adres4] 3 niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, omdat de opstal/ondergrond-verhouding aanzienlijk afwijkt van de onroerende zaak – de gebruiksoppervlakte van [adres4] 3 is een stuk groter dan die van de onroerende zaak (186 m² versus 149 m²) en het perceel een stuk kleiner (393 m² versus 706 m²) –en omdat deze woning een ander afwerkingsniveau kent vanwege een volledige renovatie en uitbouw in 2018. Het Hof laat dit object daarom buiten beschouwing bij de beoordeling van de waarde.

4.7.

Met de resterende referentieobjecten [adres2] 14 en [adres3] 56 maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof motiveert dit als volgt. Het object [adres2] 14 is in 2016 uitgebouwd en volledig gerenoveerd, gemoderniseerd en geïsoleerd, zodat niet valt in te zien waarom alleen de kwaliteit van dat object op goed (4) is gesteld, en niet ook de staat van onderhoud en de voorzieningen. Als die elementen ook op goed (4) worden gesteld dan komt de vierkante meterprijs van de gebruiksoppervlakte van dit object na correctie uit op € 1.478. Samen met de vierkante meterprijs van [adres3] 56 van € 1.492 kan de vierkante meterprijs van de onroerende zaak van € 1.705 niet voldoende worden onderbouwd. Zeker niet als daarbij in aanmerking wordt genomen dat de woning een groter gebruiksoppervlak heeft, de voorzieningen van de onroerende zaak gedateerd zijn en sprake is van scheurvorming in het metselwerk van de binnen- en buitenmuren, terwijl daarmee in de KOUDV-factoren geen rekening is gehouden. Ook de € 9.000 lager (dan de getaxeerde waarde) beschikte waarde van € 523.000 is niet aannemelijk gemaakt.

4.8.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport van [naam2] overgelegd en in hoger beroep een herziene taxatiematrix. In de herziene matrix is de waarde bepaald op € 485.000 aan de hand van de verkoopcijfers van vier referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Hij heeft hierin als referentieobjecten ook [adres2] 14 en [adres3] 56 gehanteerd en daarnaast:

• [adres5] 2 te [woonplaats] , op 26 februari 2020 verkocht voor € 375.000
• [adres6] 78 te [woonplaats] , op 16 april 2020 verkocht voor € 421.000

4.9.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft bij de in hoger beroep overgelegde herziene matrix aangegeven dat hij daarin de grondprijs en indexaties van de heffingsambtenaar heeft overgenomen, om te laten zien waarin de waarderingsverschillen tot uiting komen. Het Hof constateert dat hij dit echter niet bij alle referenties consequent heeft toegepast, zodat de vergelijking niet goed is te maken en de waardering onvoldoende is te volgen. Verder is het object [adres5] 2 niet goed vergelijkbaar omdat het in een ander type wijk in een ander deel van [woonplaats] is gelegen. Het object [adres6] 78 acht het Hof evenmin goed vergelijkbaar omdat het een object uit een andere bouwperiode betreft waarin, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, andere bouwwijzen en -materialen werden gebruikt. Dat dit object later is gerenoveerd maakt dat niet anders. Met de resterende referentieobjecten heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.10.

Nu geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 500.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van het griffierecht en een veroordeling in de proceskosten.

5.2.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.248 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 624), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), ofwel in totaal op € 4.748.

5.3.

Voorts stelt het Hof de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met het laten opstellen van een taxatierapport, overeenkomstig de Richtlijn belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op € 128,26 (2 uur voor niet-inpandige woningtaxatie à € 53 per uur, te vermeerderen met 21% btw).

5.4.

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de WOZ-waarde tot € 500.000,

– vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.876,26,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (J.M.W. van de Sande)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.