ECLI:NL:GHARL:2025:3191

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.337.246/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10366768

arrest van 27 mei 2025

in de zaak van

1.Vereniging D.U.R.F. (De Ursemmerhof Recreanten Familie),

die is gevestigd in Dordrecht ,

2. [appellante2],

die woont in [woonplaats1] ,

3. [appellant3],

die woont in [woonplaats2] ,

4. [appellant4],

die woont in [woonplaats3] ,

5. [appellante5],

die woont in [woonplaats4] ,

6. [appellant6],

die woont in [woonplaats5] ,

7. [appellant7],

die woont in [woonplaats6] ,

8. [appellant8],

die woont in [woonplaats7] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna samen:
Durf c.s., en afzonderlijk aangeduid als:
Durf,
[appellante2],
[appellant3],
[appellant4],
[appellante5],
[appellant6],
[appellant7]en
[appellant8];

advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo,

tegen

Ursemmerhof B.V.,

die is gevestigd in Makkum,

die ook hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als verweerster in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
Ursemmerhof,

advocaat: mr. V.H.B. Kruit te Utrecht.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Op 4 februari 2025 heeft het hof arrest gewezen in het incident. Vervolgens heeft op 26 maart 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Op die zitting is deze zaak behandeld (zaaknummer 200.337.246/01) en ook het hoger beroep in een kort geding van partijen (zaaknummer 200.345.879/01). In dat kort geding wordt vandaag ook uitspraak gedaan. Het verslag van de zitting van 26 maart 2025 (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Aan het dossier zijn ook toegevoegd de door mr. Kruit tijdig voor de zitting ingediende nadere productie (productie 31) en de door mr. Briedé voor de zitting overgelegde akte met producties (eiswijziging in kort geding met producties). Op de zitting is bepaald dat partijen uiterlijk 1 april 2025 aan het hof berichten of zij willen dat de zaak aangehouden wordt met het oog op mediation of overleg over een minnelijke regeling. Uit de berichten van de advocaten van 1 april 2025 volgt dat geen minnelijke regeling kan worden bereikt en dat partijen het hof vragen om arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Ursemmerhof exploiteerde in Ursem camping en chaletpark ‘Ursemmerhof’. Op het recreatiepark bevinden zich onder meer vaste standplaatsen voor een stacaravan of chalet. De standplaatsen werden door Ursemmerhof verhuurd. In september 2022 heeft Ursemmerhof de huurovereenkomsten voor de standplaatsen opgezegd. De huurders hebben zich tegen die opzegging verzet, waarbij zij zich hebben verenigd in de vereniging Durf.

2.2.

Durf en zeven individuele huurders (‘Durf c.s.’) hebben bij de kantonrechter onder meer gevorderd dat vastgesteld wordt dat de huur van de standplaatsen niet rechtsgeldig beëindigd is en dat Ursemmerhof tegen de huurders onrechtmatig gehandeld heeft. Voor het geval dat geoordeeld zou worden dat de huur rechtsgeldig was opgezegd, hebben Durf c.s. gevorderd – kort gezegd – Ursemmerhof te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. Ursemmerhof heeft bij de kantonrechter een tegenvordering ingesteld. Zij vorderde om appellanten 2 en 4 t/m 8 te veroordelen tot betaling van achterstallige huur en kosten, om de huurovereenkomsten van die huurders te ontbinden wegens wanbetaling en om deze huurders te veroordelen tot ontruiming. Verder heeft Ursemmerhof onder meer gevorderd dat vastgesteld wordt dat zij bevoegd is tot ontbinding van de huurovereenkomsten van de huurders die niet voldoen aan hun betalingsverplichtingen.

2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Durf c.s. gedeeltelijk toegewezen.^[1]De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft tegen de huurders waarmee zij na 1 januari 2022 voor het eerst een huurovereenkomst sloot, dit door voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst geen informatie te verstrekken over de herstructureringsplannen. Verder is vastgesteld dat Ursemmerhof de schade die door dat onrechtmatig handelen is geleden, moet vergoeden. De andere vorderingen van Durf c.s. zijn afgewezen en Durf c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten in conventie. De vorderingen van Ursemmerhof zijn deels toegewezen. De kantonrechter heeft appellanten 2, 4, 5, 7 en 8 veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en kosten. Voor het overige zijn de tegenvorderingen van Ursemmerhof afgewezen. De proceskosten in reconventie zijn gecompenseerd. De genoemde veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2.4.

Durf c.s. hebben hoger beroep ingesteld, waarbij zij hun eis hebben gewijzigd. Deze wijziging houdt onder meer in dat Durf c.s. nu ook vorderen vast te stellen dat een aantal bepalingen uit de huurovereenkomsten in strijd is met het Europese consumentenrecht. Ursemmerhof heeft ook hoger beroep ingesteld en ook zij heeft haar eis gewijzigd. Zij vraagt onder meer om vast te stellen dat de huurders hun standplaats moeten ontruimen.

2.5.

Het hof komt tot het oordeel dat het hoger beroep van Durf c.s. deels slaagt. Het hof stelt vast dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten wel rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de huur per 31 december 2023 geëindigd is. Het hof stelt echter ook vast dat een aantal bepalingen uit de huurovereenkomsten in strijd is met het consumentenrecht. Verder heeft Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld tegen een deel van de huurders, namelijk de huurders die op of na 1 januari 2021 nog een huurovereenkomst met Ursemmerhof hebben gesloten. Ursemmerhof heeft die huurders ten onrechte niet tijdig en adequaat geïnformeerd over de aanstaande herstructurering van het recreatiepark. Ook het hoger beroep van Ursemmerhof slaagt deels. Het hof zal de huurders die zelf partij zijn in deze procedure, veroordelen hun standplaats te ontruimen. Het hof zal deze oordelen hierna toelichten. Daarbij wordt eerst een kort overzicht gegeven van de feiten.

3.De feiten

3.1.

Ursemmerhof werd in of omstreeks 2014 eigenaar van recreatiepark ‘Ursemmerhof’ in Ursem. Het park omvat een ‘campingdeel’ en een deel met circa 150 vaste standplaatsen. Deze standplaatsen werden verhuurd en waren bedoeld voor plaatsing van een verplaatsbare stacaravan of een verplaatsbaar chalet. De kampeermiddelen (stacaravan/chalet) die door huurders op de vaste standplaatsen zijn geplaatst, zijn eigendom van de huurder.

3.2.

De huurovereenkomst tussen Ursemmerhof en de huurder van een vaste standplaats is telkens schriftelijk vastgelegd. In de huurovereenkomsten – die, voor zover dat relevant is voor dit geschil, gelijkluidend zijn – staat onder meer:

“1. Het staangeld bedraagt € [….] (Inclusief BTW) per jaar en moet worden betaald na het afsluiten van deze huurovereenkomst. Het bedrag wordt ieder jaar herzien d.m.v. marktconform percentage.

2. Bij verlenging van de huurovereenkomst als bedoeld in het bepaalde onder punt 9 zal het staangeld elk jaar worden herzien. Hiervan ontvangt u voor elk nieuw seizoen een factuur welke binnen het aangegeven termijn betaald moet zijn.

3. Huurder mag het gehuurde alleen bestemmen voor recreatieve doeleinden (…).

4. (…)

5. Verhuurder heeft het recht om aan huurder kosten in rekening te brengen die door een overheidsinstelling worden opgelegd in verband met het geplaatste kampeermiddel.

6. Huurder verklaart voor zich en zijn voornoemde gezinsleden kennis te hebben genomen van het als onderdeel van deze huurovereenkomst deel uitmakend Algemeen reglement Camping-chalet park Ursemmerhof. (…)

7. (…)

8. Voor rekening van huurder komen alle kosten bij wanbetaling inclusief alle buitengerechtelijke kosten welke gemaakt moeten worden door verhuurder om nakoming te vorderen van deze huurovereenkomst.

9. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar). De huurovereenkomst wordt na afloop telkens automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden.

10. Als huurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, dan moet hij uiterlijk drie maanden (1 september elk jaar) vóór afloop van de lopende periode schriftelijk opzeggen.

11. Voor huurder geldt echter een opzegtermijn van één maand als er na de opzegtermijn, zoals vermeld onder punt 10, een wezenlijke verandering optreedt in het voorzieningenpakket, in de huurovereenkomst of in het algemeen reglement ‘Ursemmerhof’ of als de prijs voor de standplaats exclusief externe kosten een aanzienlijke verhoging ondergaat.

12. Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als:

(…)

c. verhuurder wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft. Als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, dan moet hij tevens huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen.

(…)

15. Verhuurder is bij niet-nakoming en wanbetaling van de stagelden vermeld in deze huurovereenkomst bevoegd, na voorafgaande waarschuwing aan huurder, de nutsvoorzieningen af te sluiten.

16. (…)

17. Als de huurovereenkomst is beëindigd, moet de huurder zijn stacaravan van het terrein verwijderen, tenzij anders is overeengekomen. Huurder is aansprakelijk voor de door hem veroorzaakte schade ontstaan bij de ontruiming die hem kan worden toegerekend. Als de huurder zijn stacaravan niet verwijdert, is de verhuurder gerechtigd, na schriftelijke sommatie en met inachtneming van een redelijke termijn, op kosten van huurder de plaats te ontruimen. De verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit of verband houdt met het verwijderen van de stacaravan tenzij de schade is ontstaan door onzorgvuldigheid van de verhuurder of zijn personeel. Eventuele stallingskosten zijn voor rekening van de huurder.

18. De huurder kan te allen tijde zijn vakantieverblijf verkopen in overleg met de beheerder en met inachtneming van deze huurovereenkomst en het geldende algemeen reglement Camping chaletpark Ursemmerhof BV.

19. De verhuurder kan huurder toestemming geven de stacaravan met voortzetting van de standplaatsovereenkomst te verkopen.

20. (…)

21. Bij verkoop/aankoop van de stacaravan met voortzetting van de standplaatsovereenkomst is de Verkoper als koper administratie/overdrachtskosten verschuldigd. Deze kosten bedragen € 260,- incl BTW.”

3.3.

De huurovereenkomst verwijst in artikel 6 naar het algemeen reglement van het recreatiepark. Dat algemeen reglement bepaalt onder meer:

“
Geen permanente bewoning

2. De stacaravan of caravan mag nooit blijvend worden bewoond en ook niet voor een andere dan een normale recreatieve bestemming worden gebruikt. Huurder moet ingeschreven staan in het bevolkingsregister van de gemeente voor zelfstandige bewoning van de woning. Vanuit die woning moet hij de normale sociale, economische en maatschappelijke activiteiten ontplooien. Tijdens de maanden december, januari en februari geldt een wintersluiting; er mag dan niet worden verbleven in de stacaravan of caravan.”

3.4.

Ursemmerhof is sinds ongeveer 2014 bezig met plannen voor herontwikkeling van het park. In 2019 heeft zij een of meer informatieavonden gehouden om de huurders van de vaste standplaatsen over die plannen te informeren. Deze avonden liepen echter uit te hand, waarna Ursemmerhof met de bijeenkomsten is gestopt. Na die tijd heeft Ursemmerhof informatie over de plannen met de huurders gedeeld via onder meer een Facebook-groep die was opgezet door de beheerder van het recreatiepark.

3.5.

In of omstreeks 2019 staakte Ursemmerhof de exploitatie van het ‘campingdeel’ van het recreatiepark. De exploitatie van het deel met de vaste standplaatsen werd voortgezet.

3.6.

Vanaf enig moment heeft Ursemmerhof de vaste standplaatsen die vrijkwamen door het vertrek van een huurder, niet opnieuw verhuurd. Als een huurder zijn kampeermiddel verkocht aan iemand die de standplaats op het park wilde behouden, sloot Ursemmerhof met die koper nog wel een nieuwe huurovereenkomst. In die gevallen bracht Ursemmerhof aan de vertrekkende huurder en aan de nieuwe huurder elk € 250,- in rekening (zie ook artikel 21 van de huurovereenkomst).

3.7.

In 2020 verschenen er in de media berichten waarin gemeld werd dat Ursemmerhof werkte aan het project ‘SchermerBuiten’. Volgens de berichten hield dat project onder meer in dat het recreatiepark in fases werd vernieuwd. Er kwamen nieuwe recreatiewoningen aan de linkerzijde van de recreatieplas (de Ursemmerplas) en op een weiland achter het park. Dit alles zou voorlopig niet ten koste gaan van de bestaande vaste standplaatsen. Er zou ook pas gestart worden met de bouw van de recreatiewoningen als er woningen verkocht waren. Zo verscheen in juli 2020 een artikel in de krant waarin onder meer gemeld werd:

“
Rond de Ursemmerplas bij Ursem komt een nieuw vakantiepark, SchermerBuiten, met 470 bungalows. De verkoop start in augustus, de eerste vakantiewoningen moeten in oktober gebouwd worden.

Rond de recreatieplas staan nu al recreatiewoningen. Dit park, Ursemmerhof, blijft volgens woordvoerder [naam1] van SchermerBuiten voorlopig gewoon bestaan. “SchermerBuiten wordt in fases gebouwd”, legt [naam1] uit. “Wij starten pas met bouwen als er woningen zijn verkocht. De bedoeling is met honderd huizen te beginnen.”

De nieuwe huizen komen aan de linkerzijde van het meer en op een weiland achter het park. Dit terrein is al langer in beeld voor de uitbreiding van het park, maar die plannen zijn niet eerder uitgevoerd. “Pas als de verkoop vlot gaat, kijken we naar de rest van het park. Maar dat is nu dus nog niet aan de orde. Voorlopig blijft de camping waar mensen vakantiehuisjes hebben, dus ongemoeid.

(…)

De huidige eigenaren van de vakantiewoningen zijn volgens [naam1] op de hoogte van de plannen. “Wij zijn al geruime tijd met deze plannen bezig, dat weet iedereen die daar een huisje heeft (…)”.”

3.8.

In of omstreeks 2020/2021 stond bij de ingang van het park een bouwbord met de mededeling dat het park gewijzigd zou worden in ‘SchermerBuiten’.

3.9.

Op 28 september 2022 heeft Ursemmerhof de huurovereenkomsten met alle huurders van een standplaats schriftelijk opgezegd. In de opzeggingsbrief vermeldt Ursemmerhof dat zij op het terrein een volledig nieuw recreatiepark gaat realiseren, met nieuwe kavels, een nieuwe infrastructuur en nieuwe recreatieverblijven. De brief verwijst voor de grond van de opzegging naar artikel 12 sub c van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten zijn opgezegd tegen 31 december 2023. In de brief wordt de huurder de mogelijkheid geboden om te kiezen voor een beëindiging per 1 september 2024 (in plaats van per 31 december 2023). Van de laatstgenoemde mogelijkheid heeft geen van de huurders gebruik gemaakt.

3.10.

Op 30 september 2022 heeft de beheerder van het park (namens Ursemmerhof) via Facebook meegedeeld dat er geen verkopen/overnames meer konden plaatsvinden.

3.11.

Een groot aantal huurders heeft zich verzet tegen de beëindiging van de huur. Deze huurders hebben zich verenigd in de vereniging Durf. Durf is opgericht op 16 december 2022 en heeft ongeveer 160 leden, allen huurder van een of meer standplaatsen op het park. Durf is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid.

3.12.

Op 1 februari 2023 heeft Ursemmerhof de huurders per brief geïnformeerd over de herontwikkeling, de afrekening van de kosten voor nutsvoorzieningen van 2022, en de parkprijzen voor 2023. In de brief vermeldt Ursemmerhof ook dat zij de huurders korting geeft op de kosten voor de nutsvoorzieningen van 2022 en dat zij de standplaatsvergoeding voor 2023 en 2024 verlaagt (met respectievelijk 10% en 15%).

3.13.

Op 17 februari 2023 hebben Durf c.s. Ursemmerhof gedagvaard in deze procedure. De procedure is in eerste instantie gevoerd bij de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden. Naast Durf zijn de volgende zeven huurders zelfstandig partij in deze procedure:

[appellante2] ; zij huurt sinds augustus 2020 standplaats [nummer1] . Ook huurt zij standplaats [nummer2] .
[appellant3] ; hij is sinds 2015 huurder van standplaats [nummer3] .
[appellant4] ; hij is sinds 1996 huurder van standplaats [nummer4] .
[appellante5] ; zij huurt sinds september 2021 standplaats [nummer5] . Zij is bestuurslid van Durf.
[appellant6] ; hij is sinds 24 september 2022 huurder van standplaats [nummer6] .
[appellant7] ; hij is sinds 28 september 2022 huurder van standplaats [nummer7] .
[appellant8] ; hij is sinds 28 augustus 2022 huurder van standplaats [nummer8] .

3.14.

De kantonrechter heeft op 10 oktober 2023 eindvonnis gewezen.^[2]In dat vonnis is onder meer geoordeeld dat Ursemmerhof de huur rechtsgeldig heeft opgezegd.

3.15.

Op 5 juli 2024 heeft Ursemmerhof per brief aan de huurders laten weten dat de nutsvoorzieningen per 1 september 2024 worden afgesloten en dat de standplaatsen uiterlijk 5 september 2024 ontruimd moeten zijn.

3.16.

Durf c.s. zijn naar aanleiding van de brief van 5 juli 2024 een kort geding gestart bij de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden. In dat kort geding hebben Durf c.s. gevorderd dat Ursemmerhof bevolen wordt om de nutsvoorzieningen ook na 1 september 2024 in stand te houden. De vorderingen in kort geding zijn op 21 augustus 2024 afgewezen.^[3]Durf c.s. hebben tegen die afwijzing hoger beroep ingesteld (zaaknummer 200.345.879/01).

3.17.

In of omstreeks september 2024 heeft Ursemmerhof de stroomvoorziening van het park laten afsluiten. Nadat de stroom was afgesloten, is er enige tijd illegaal stroom afgetapt.

3.18.

Ursemmerhof heeft vervolgens alle huurders afzonderlijk gedagvaard in een kort geding van 11 november 2024 bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. Ursemmerhof heeft daarbij gevorderd de huurders te veroordelen tot ontruiming van hun standplaatsen. Op 16 december 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen tot ontruiming toegewezen voor zover deze gericht waren tegen huurders die op dat punt geen verweer hadden gevoerd. Voor het overige zijn de ontruimingsvorderingen afgewezen; de kantonrechter oordeelde dat voor de overige huurders de uitkomst van het hoger beroep in deze bodemprocedure moest worden afgewacht.^[4]

4.De vorderingen in hoger beroep

De vorderingen in hoger beroep

4.1.

Durf c.s. vorderen dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en de vorderingen van Ursemmerhof alsnog volledig afwijst. Daarbij vorderen zij, samengevat:

een verklaring voor recht dat sprake is van doorlopende huurovereenkomsten waarop de Europese richtlijnen van consumentenbescherming van toepassing zijn;

de overeenkomsten te toetsen op oneerlijke handelspraktijken;

een verklaring voor recht dat Ursemmerhof zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk (onder meer door de huurders niet tijdig te informeren en door hen geen reële schadevergoeding aan te bieden);

een verklaring voor recht dat Ursemmerhof onrechtmatig heeft gehandeld (onder meer door de huurders onvoldoende te informeren en door kort voor de opzegging nog nieuwe huurcontracten af te sluiten);

bepalingen uit de huurovereenkomsten te vernietigen wegens schending van het Europese consumentenrecht (in elk geval de artikelen 1, 2, 5, 8, 12, 15 en 21);

te bepalen dat de huurders vanwege de oneerlijke handelspraktijk althans vanwege onrechtmatig of onredelijk handelen, recht hebben op schadevergoeding ter hoogte van 50% van de huur vanaf 28 september 2022, en Ursemmerhof te veroordelen die vergoeding te betalen, samen met € 250,00;

een verklaring voor recht dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is;

een verklaring voor recht dat Ursemmerhof de huur alleen kan opzeggen als sprake is van een zwaarwegende grond en als daarbij schadevergoeding wordt aangeboden;

voorwaardelijk – voor het geval het hof oordeelt dat de huuropzegging geldig is – Ursemmerhof te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, waarbij de schade wordt vastgesteld op de waarde in het economisch verkeer in de situatie dat de huurovereenkomsten zouden zijn voortgezet, dit met taxatie van die waarde door een door partijen gezamenlijk aan te wijzen deskundige althans met vaststelling van die waarde in een schadestaatprocedure, en te bepalen dat de huurders na betaling nog 6 maanden de tijd hebben om het terrein te verlaten;

Ursemmerhof te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met nakosten.

4.2.

Ursemmerhof vordert dat het hof het vonnis van de kantonrechter (deels) vernietigt en vervolgens, samengevat:

I. [appellant3] veroordeelt tot betaling van € 4.223,44 met rente;

II. [appellant7] veroordeelt tot betaling van € 116,49 met rente;

III. [appellant8] veroordeelt tot betaling van € 707,52 met rente;

IV. appellanten 2 t/m 8 veroordeelt het gehuurde te ontruimen, dit overeenkomstig de huurovereenkomst en het algemeen reglement, en wel uiterlijk 4 weken na de datum van het arrest, op straffe van een verbeurte van een dwangsom;

V. voor recht te verklaren dat de leden van Durf het gehuurde uiterlijk 4 weken na de datum van het arrest ontruimd moeten hebben;

VI. voor zover vordering IV niet wordt toegewezen: de overeenkomsten met appellanten 2, 4, 5, 7 en 8 vanwege wanprestatie te ontbinden en hen te veroordelen tot ontruiming, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom;

VII. voor zover vordering V niet wordt toegewezen: voor recht te verklaren dat Ursemmerhof jegens de leden van Durf, vanwege wanbetaling, recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen;

VIII. Durf c.s. te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met wettelijke rente.

5.Het oordeel van het hof

Inleiding

5.1.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat Durf in deze procedure optreedt ten behoeve van de huurders van een vaste standplaats op het park ‘Ursemmerhof’. Durf heeft zich daartoe beroepen op artikel 3:305a BW. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Durf aan de vereisten van die bepaling voldoet en de schadevordering van Durf is daarop ook deels toegewezen (zie het vonnis van 10 oktober 2023, rov. 5.2, 6.1 en 6.2). In hoger beroep is niet bestreden of weersproken dat Durf aan de vereisten van art. 3:305a BW voldoet en dat Durf op die grond in beginsel bevoegd is tot het instellen van een schadevordering ten behoeve van de huurders. Het hof ziet geen grond om op deze punten tot een ander oordeel te komen, zodat ook in hoger beroep van die vaststellingen wordt uitgegaan.^[5]Daarbij merkt het hof op de schadevordering die in hoger beroep deels zal worden toegewezen, al in eerste aanleg is ingesteld en daar ook deels is toegewezen.

Is de opzeggingsregeling geldig?

5.2.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het bij de huur van de standplaatsen gaat om huur van een onbebouwde onroerende zaak. De bijzondere wettelijke regels voor huur van woonruimte, bedrijfsruimte of andere gebouwde onroerende zaken, zijn hier niet van toepassing. De wettelijke regeling over het eindigen van de huur die hier van toepassing is, is – zoals partijen ook aannemen – de regeling van artikel 7:228 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Lid 1 van dat artikel bepaalt dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist. Volgens lid 2 eindigt de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, door opzegging. Als het gaat om huur van een zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte is, dan moet de opzegging – zo vermeldt lid 2 – plaatsvinden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Dit alles is regelend recht, en partijen kunnen in hun huurovereenkomst dus van deze opzeggingsregels afwijken.

5.3.

In dit geval bevatten de huurovereenkomsten een afwijkende opzeggingsregeling. In artikel 12 van de overeenkomsten is bepaald dat de verhuurder, als hij geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, de huur in zes nader aangeduide gevallen kan opzeggen, met in achtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode (de periode die loopt van 1 januari t/m 31 december) (zie hierboven, onder 3.2). Ursemmerhof beroept zich in haar opzeggingsbrieven van 28 september 2022 op de opzeggingsgrond die vermeld is in artikel 12 onder c. Die opzeggingsgrond houdt in dat de verhuurder de huur kan opzeggen als hij “wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft.” Daarbij is vermeld dat als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, hij de huurder daarvan ook tijdig op de hoogte moet stellen (zie hierboven, onder 3.2).

5.4.

Volgens Durf c.s. is dit opzeggingsbeding in artikel 12 van de overeenkomsten nietig of vernietigbaar. Daarbij beroepen zij zich op de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EEG) en de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken (2005/29/EG).

5.5.

Richtlijn 93/13 EEG bepaalt in artikel 3 lid 1: ‘
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord.’ Deze regel is geïmplementeerd in artikel 6:233 BW. In deze zaak staat niet ter discussie dat de huurders consument zijn en dat Ursemmerhof een professionele partij is. Evenmin staat ter discussie dat over artikel 12 van de huurovereenkomst niet is onderhandeld. Beoordeeld moet dan worden of het contractuele evenwicht tussen deze partijen aanzienlijk is verstoord met de in artikel 12 opgenomen opzeggingsregeling. Bij die beoordeling moet volgens het Hof van Justitie van de EU met name rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen over het onderwerp waar de bepaling op ziet géén regeling zouden hebben getroffen. Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de nationale rechter beoordelen of, en in voorkomend geval in welke mate, de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie brengt dan in het geldende nationale recht is voorzien.^[6]

5.6.

Vast staat dat de wet de huurder in gevallen als deze geen huurbescherming biedt (zie hierboven, onder 5.2). Als in dit geval de opzeggingsregels uit de huurovereenkomst niet zouden gelden, zou teruggevallen moeten worden op de regeling van artikel 7:228 BW. Er is volgens die regeling alleen de verplichting om, kort gezegd, een opzegtermijn van een maand in acht te nemen. Daarbij merkt het hof dat de huur in dit geval is aan te merken als huur voor onbepaalde tijd in de zin van lid 2 van artikel 7:228 BW en dat de huur daarmee in elk geval op een lijn moet worden gesteld. Uit de huurovereenkomst blijkt immers dat de huur, als deze niet wordt opgezegd, steeds voortduurt (zie hierboven, onder 3.2).^[7]

5.7.

In dit geval bevat de huurovereenkomst in artikel 12 opzeggingsregels die voor de huurder gunstiger zijn dan de wettelijke regeling. Met de regeling van artikel 12 is de opzeggingsmogelijkheid voor Ursemmerhof beperkt tot de in dat artikel genoemde gronden. Durf c.s. hebben onvoldoende onderbouwd waarom de opzeggingsregeling niettemin oneerlijk is. Naar het oordeel van het hof is artikel 12 onder c ook voldoende duidelijk: Ursemmerhof kan opzeggen als zij concrete plannen heeft tot herstructurering van het bedrijfsterrein, en als die plannen ingrijpend zijn moet Ursemmerhof de huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. Een verdergaande concretisering van deze opzeggingsgrond is op voorhand niet goed mogelijk en is ook niet vereist. Dat bij een opzegging beoordeeld moet worden of aan de in deze bepaling genoemde vereisten is voldaan, maakt ook niet dat de opzeggingsbepaling zelf onduidelijk of oneerlijk is. Om voorgenoemde redenen valt evenmin in te zien waarom het opzeggingsbeding als zodanig is aan te merken als een oneerlijke handelspraktijk in de zin van Richtlijn 2005/29/EG (en artikel 6:193a e.v. BW). Het betoog van Durf c.s. dat de opzeggingsregeling nietig of vernietigbaar is, wordt daarom verworpen.

Heeft Ursemmerhof de huur rechtsgeldig beëindigd?

5.8.

Ursemmerhof heeft op 28 september 2022 de huurovereenkomsten opgezegd tegen 31 december 2023. Het hof oordeelt dat Ursemmerhof de huur van de standplaatsen daarmee rechtsgeldig beëindigd heeft. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.

5.9.

In artikel 12 sub c van de huurovereenkomsten is – zoals vermeld – vastgelegd dat de verhuurder de huur kan opzeggen als hij de standplaats nodig heeft ‘wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein’. Daarbij is bepaald dat als de verhuurder de huur wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, hij bovendien verplicht is de huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. De opzegging moet verder schriftelijk plaatsvinden, met inachtneming met een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode (zie hierboven, onder 3.2).

5.10.

Naar het oordeel van het hof heeft Ursemmerhof voldoende aangetoond dat zij ten tijde van de opzegging serieuze, concrete plannen had voor herstructurering van het terrein en dat zij daartoe de standplaatsen nodig had.^[8]Ursemmerhof heeft toegelicht en onderbouwd dat het recreatiepark verouderd was, dat een relatief groot aantal recreatieverblijven niet goed onderhouden was, en dat er al langere tijd – ook bijvoorbeeld in 2016 al – aanzienlijke problemen waren ten aanzien van de veiligheid en de rust op het park. Verder heeft Ursemmerhof toegelicht dat zij – nadat eerst sprake was van het plan SchermerBuiten – in september 2022 van plan was het park in één keer volledig te vernieuwen. Er zou een heel nieuw park gerealiseerd worden, ‘Beach Resorts NoorderDuyn’. Een gefaseerde aanpak was volgens Ursemmerhof niet haalbaar gebleken. Zo stond de aanwezigheid van het oudere chaletpark aan een succesvolle verkoop van de nieuwe kavels en recreatieverblijven in de weg. Het plan voor Beach Resorts NoorderDuyn hield in dat het volledige terrein opgedeeld werd in nieuwe kavels, dat er nieuwe infrastructuur werd aangelegd en dat er nieuwe centrale voorzieningen werden geplaatst. Op de kavels zouden ook nieuwe recreatiewoningen komen. Dit alles was vergunningsvrij mogelijk, aldus Ursemmerhof. De financiële middelen die nodig waren voor de realisatie van het park, zouden komen uit de verkoop van de kavels en de recreatiewoningen. Dat het een reëel en haalbaar plan was, blijkt volgens Ursemmerhof ook uit het gegeven dat een van haar bestuurders – de heer [naam2] – in Makkum al een soortgelijk recreatiepark had gerealiseerd. Het hof stelt vast dat Ursemmerhof een en ander ook voldoende onderbouwd heeft met bewijsstukken. Dat dit deels stukken zijn van het eerdere plan ‘SchermerBuiten’, maakt dat niet anders. Het betreft onder meer een projectplan Beach Resorts NoorderDuyn (brochure), een persbericht van de gemeente Koggenland van 14 april 2023, het programma van eisen van Sturm bv van 25 juli 2022, een ontwikkelplan van HD+VK Architecten van mei 2023 en een document over de uitvoering en de uitvoerbaarheid van het grondwerk.^[9]

5.11.

Durf c.s. hebben erop gewezen dat Ursemmerhof de plannen voor het park meerdere keren gewijzigd heeft. Zo is het park in januari 2021 verkocht aan Limbutex B.V. De overdracht aan Limbutex B.V. is niet doorgegaan. En nadat Ursemmerhof in september 2022 de huur van de standplaatsen had opgezegd, is het park op 22 mei 2024 verkocht aan The Residence Enschede B.V. Ook de overdracht aan die vennootschap heeft geen doorgang gevonden. Naar het oordeel van het hof doen deze (mogelijke) wijzigingen echter niet af aan de vaststelling dat Ursemmerhof ten tijde van de opzegging concrete en serieuze plannen had voor herontwikkeling van het volledige park.^[10]Daarbij kan worden opgemerkt dat ook de genoemde kopers van het park, kennelijk van plan waren om het volledige park in één keer te vernieuwen. Ten slotte heeft Ursemmerhof ter zitting in hoger beroep voldoende toegelicht dat de herstructureringsplannen – na nieuwe aanpassingen – ook nu nog aanwezig zijn. Durf c.s. hebben dat onvoldoende weersproken.

5.12.

Durf c.s. hebben ook betoogd dat de plannen die Ursemmerhof in september 2022 had, niet deugdelijk en niet haalbaar waren. Daarbij wijzen zij er onder meer op dat de demo-chalets die op het terrein gebouwd zijn, niet voldeden aan de gemeentelijke regelgeving. Dit betoog van Durf c.s. is tevergeefs.^[11]Uit de toelichting en onderbouwing die Ursemmerhof bij haar plannen gegeven heeft, volgt dat sprake was van een plan dat voldoende concreet en serieus was om de opzegging van de huur in de gegeven omstandigheden te rechtvaardigen. Dat het plan op onderdelen kennelijk fouten bevatte of niet juist is uitgevoerd, doet daaraan niet af. Durf c.s. betogen overigens ook tevergeefs dat niet voldaan is aan de eisen die de Recron-voorwaarden in zo’n geval aan de opzegging stellen. De Recron-voorwaarden maken geen deel uit van de huurovereenkomsten, en er is ook voor het overige geen grond om de bedoelde eisen van toepassing te achten. Dat – zoals Durf c.s. betogen – de gelijkheid tussen huurders meebrengt dat die eisen hier van toepassing zijn, valt niet in te zien en is overigens ook onvoldoende toegelicht en onderbouwd.^[12]

5.13.

Het hof is van oordeel dat Ursemmerhof ook voldaan heeft aan de in artikel 12 sub c van de overeenkomst genoemde verplichting om de huurder tijdig op de hoogte te stellen van de wil om de huur te beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering. Ursemmerhof wijst er in dit verband terecht op dat zij een lange opzegtermijn heeft gehanteerd. De huur is op 28 september 2022 opgezegd per 31 december 2023. Daarmee heeft Ursemmerhof niet slechts de contractuele opzegtermijn van drie maanden in acht genomen, maar een termijn van vijftien maanden. Daarnaast heeft zij de huurders bij de opzegging de mogelijkheid geboden om de huur nog negen maanden langer voort te zetten, tot 1 september 2024. Aan de huurders is dus een termijn gegund van in totaal drieëntwintig maanden. Ursemmerhof heeft daarmee voldaan aan de verplichtingen om de huurders tijdig over de herstructurering te informeren.^[13]Dat Ursemmerhof – zoals hierna aan de orde komt – bij een zorgvuldige handelwijze de huurders al eerder dan september 2022 over de herstructurering geïnformeerd had, maakt dat niet anders. Het opzeggingsbeding verlangt van de verhuurder dat hij de huurder ‘tijdig’ informeert; het verlangt niet dat de verhuurder de huurder ‘meteen’ of ‘op korte termijn’ van de voorgenomen herstructurering op de hoogte stelt.

5.14.

Durf c.s. betogen dat Ursemmerhof weliswaar een relatief lange opzegtermijn heeft gehanteerd, maar dat de voorzieningen op het park na de opzegging niet op hetzelfde niveau gehandhaafd zijn. Zij merken onder meer op dat speeltoestellen verwijderd zijn, de kantine gesloten werd en de toiletvoorziening bij de recreatieplas verwijderd is. Ursemmerhof heeft daartegen aangevoerd dat die toiletvoorziening hoorde bij het campingdeel van het park en dat dit deel al vanaf 2019 gesloten was. Verder merkt zij onder meer op dat de kantine al langere tijd permanent gesloten was. Het hof is van oordeel dat Durf c.s. gelet op het verweer niet voldoende hebben toegelicht en onderbouwd dat en op welke grond Ursemmerhof gehouden zou zijn geweest de bedoelde voorzieningen in stand te houden. Dat Ursemmerhof de voorzieningen onvoldoende in stand heeft gehouden – en dat dit daarom afbreuk doet aan de betekenis van de gehanteerde opzegtermijn – kan daarom niet worden aangenomen. Dat er in de periode tot eind 2023 sprake was van onvoldoende beheer van het park, is, gezien het daartegen gevoerde verweer, eveneens onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Duidelijk is overigens wel dat na de opzegging, het (mogelijke) huurgenot op het park verminderd is. Volgens Durf c.s. was onder meer sprake van overlast vanwege werkzaamheden, en werd de begroeiing deels verwijderd. Het hof is van oordeel dat onvoldoende is toegelicht en onderbouwd dat het huurgenot door dergelijke omstandigheden dusdanig verminderd is dat Ursemmerhof in dat opzicht niet aan haar verplichtingen als verhuurder voldaan heeft. Ook dit kan daarmee geen afbreuk doet aan de voorgenoemde betekenis van de opzegtermijn.

5.15.

Dat de opzegging voldoet aan de voorwaarden van artikel 12 van de overeenkomst, betekent – zoals Durf c.s. terecht opmerken – nog niet dat de opzegging rechtsgeldig is. De eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, kunnen namelijk meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld moeten worden (zie artikel 6:248 lid 1 BW). Daarnaast kan een beroep op de opzeggingsregeling onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (zie artikel 6:248 lid 2 BW).^[14]

5.16.

Het hof is van oordeel dat uit de redelijkheid en billijkheid geen eisen voortvloeien waaraan Ursemmerhof niet al voldaan heeft.^[15]Ursemmerhof wijst er terecht op dat het voor de huurders – gezien onder meer de tekst van de overeenkomst – duidelijk moet zijn geweest dat de verhuurder de huur op een relatief korte termijn kon beëindigen en dat de huurder in zo’n geval verplicht is zijn kampeermiddel van de standplaats te verwijderen. Van belang is ook dat een relatief lange opzegtermijn is gehanteerd. Verder blijkt bijvoorbeeld niet dat Ursemmerhof in de periode na de opzegging haar verplichtingen als verhuurder niet meer is nagekomen. Naar het oordeel van het hof was Ursemmerhof in de gegeven omstandigheden dan ook bevoegd om de huur op de hiervoor genoemde wijze op te zeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen niet mee dat Ursemmerhof de huur slechts kon beëindigen als er bijvoorbeeld bij de opzegging ook schadevergoeding werd aangeboden. Het gegeven dat het beëindigen van de huur voor de huurders ingrijpend is en dat dit voor hen – ook in financieel opzicht – aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben, maakt dat hier niet anders. Ook het gegeven dat Ursemmerhof vele jaren baat heeft gehad bij de aanwezigheid van nette en goed onderhouden kampeermiddelen op het park, leidt niet tot een ander resultaat. Daarbij is van belang dat niet blijkt dat Ursemmerhof bij de huurders de (gerechtvaardigde) verwachting heeft gewekt dat zij bij een opzegging van de huur, het daaruit voor de huurder voortvloeiende nadeel geheel of gedeeltelijk voor haar rekening zou nemen.

5.17.

Durf c.s. hebben opgemerkt dat meerdere huurders permanent op het park wonen. Durf c.s. hebben aanvankelijk verklaard dat het gaat om onder meer [appellant3] , [appellant4] , [appellant6] en [appellant8] . Deze huurders zouden – afgezien van de wintersluiting van drie maanden – steeds permanent op het park hebben verbleven. Op de zitting in hoger beroep hebben Durf c.s. verklaard dat de heer [naam3] , mevrouw [naam4] (met twee kinderen) en mevrouw [naam5] (met twee kinderen) permanent op het park wonen. Volgens Durf c.s. staat het woonrecht van de bewoners aan de rechtsgeldigheid van de opzegging in de weg. Daarbij merken zij op dat dit woonrecht ook beschermd wordt door artikel 8 EVRM (het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden). Het hof is van oordeel dat ook als de gestelde bewoning in aanmerking wordt genomen, de huuropzegging gerechtvaardigd en rechtsgeldig is. Ursemmerhof wijst er terecht op dat de standplaatsen verhuurd zijn voor recreatieve doeleinden, en dat dit ook uitdrukkelijk vermeld is in de huurovereenkomst. Ook in het algemeen reglement staat – zoals Ursemmerhof opmerkt – duidelijk dat het niet is toegestaan het kampeermiddel blijvend te bewonen en dat het kampeermiddel alleen gebruikt mag worden voor normale recreatiebestemming (zie hierboven, onder 3.2 en 3.3). Ursemmerhof heeft er verder op gewezen dat er steeds een wintersluiting is geweest, en dat het park daarbij drie maanden volledig gesloten was. Dit is door Durf c.s. niet voldoende gemotiveerd weersproken. Dat Ursemmerhof permanente bewoning toegestaan of gedoogd heeft, zoals Durf c.s. stellen, kan gezien het verweer daartegen en gelet op ontbreken van een nadere toelichting en onderbouwing van die stelling, niet worden aangenomen. Dat enkele huurders of anderen die feitelijk op het park verblijven er (nog) niet in geslaagd zouden zijn (elders) woonruimte te vinden, betekent gelet op dat alles niet dat Ursemmerhof in september 2022 de huur niet op de hiervoor genoemde wijze rechtsgeldig kon beëindigen.

5.18.

Naar het oordeel van het hof kan Ursemmerhof de huurders ook in redelijkheid aan de huurbeëindiging houden. Duidelijk is dat de herstructurering die Ursemmerhof ten tijde van de opzegging voor ogen had, (nog) niet gerealiseerd is. Dit laatste is kennelijk echter mede het gevolg van de weigering van de huurders om de standplaatsen te ontruimen. Er valt gelet daarop en gezien ook de verdere omstandigheden van het geval, niet in te zien waarom Ursemmerhof zich tegenover de huurders in redelijkheid niet op de huurbeëindiging zou kunnen beroepen.

5.19.

Slotsom is dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en dat zij de huurders aan die opzegging kan houden. Vast staat dat geen van de huurders gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huur tot 1 september 2024 voort te zetten. Dit betekent dat de huur van elk van de standplaatsen per 31 december 2023 geëindigd is.^[16]De huurders waren op grond van de overeenkomst verplicht hun standplaats bij het einde van de huur te ontruimen. Ursemmerhof heeft op 5 juli 2024 aan de huurders laten weten dat er uiterlijk op 5 september 2024 ontruimd moest zijn. Dit betekent dat de huurders op grond van de huurovereenkomst in beginsel verplicht waren (en zijn) hun standplaats uiterlijk 5 september 2024 te ontruimen.

Heeft Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld door informatie achter te houden?

5.20.

Volgens Durf c.s. is Ursemmerhof aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad. Daarbij betogen zij allereerst dat Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft door vrijwel meteen na de huuropzegging te beginnen met het ontmantelen van de voorzieningen op het park. Het hof is van oordeel dat dit verwijt echter onvoldoende is toegelicht en onderbouwd. Zo hebben Durf c.s. onvoldoende duidelijk gemaakt dat en op welke grond Ursemmerhof verplicht zou zijn geweest om voorzieningen zoals de kantine in stand te houden (zie ook hierboven, onder 5.14). Er is ook onvoldoende grond om aan te kunnen nemen dat het park in de periode tot eind 2023 dusdanig verwaarloosd is, dat dit onrechtmatig is.

5.21.

Durf c.s. betogen verder dat Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft door de huurders niet eerder te informeren over de aanstaande huurbeëindiging, door de huurders onjuiste of misleidende informatie te verstrekken en door onjuiste informatie die verstrekt werd door derden, niet te corrigeren. Dit betoog van Durf c.s. slaagt gedeeltelijk.

5.22.

Het hof oordeelt dat Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft tegen de huurders met wie zij op of na 1 januari 2021 nog een huurcontract heeft gesloten. Ursemmerhof heeft die huurders ten onrechte niet nader geïnformeerd over de aanstaande herstructurering, en daarmee heeft zij die huurders op onrechtmatige wijze (ernstig) benadeeld. Durf c.s. hebben echter niet aangetoond dat Ursemmerhof ook onrechtmatig gehandeld heeft ten opzichte van de huurders die hun standplaats al vóór 1 januari 2021 gehuurd hebben.

5.23.

Bij dit oordeel is allereerst van belang dat Ursemmerhof in elk geval eind 2020 wist dat het park niet – zoals Ursemmerhof en haar ontwikkelaar eerder hadden gezegd – in fases vernieuwd zou worden, maar dat het hele park in één keer gerenoveerd zou worden. Dit is ter zitting bij het hof door Ursemmerhof ook erkend.

5.24.

Van belang is verder dat Durf c.s. voldoende hebben aangetoond dat Ursemmerhof in de periode voorafgaand aan de opzegging van 28 september 2022, de indruk heeft gewekt en het vertrouwen heeft doen ontstaan dat ‘het zo’n vaart niet zou lopen’ en dat vernieuwing van het deel met de vaste standplaatsen voorlopig niet aan de orde was. Durf c.s. wijzen onder meer op de overgelegde krantenberichten uit 2020.^[17]Het overgelegde bericht van juli 2020 vermeldt dat de heer [naam1] – medewerker van het door Ursemmerhof ingeschakelde bedrijf IJsselmeer Wonen B.V. – zegt dat een renovatie van de vaste standplaatsen voorlopig niet aan de orde is en dat gestart wordt met de vernieuwing van een ander deel van het park (zie hierboven, onder 3.7). Durf c.s. wijzen er terecht op dat met zulke aan Ursemmerhof toe te rekenen uitlatingen in de media, bij de huurders en potentiële huurders van de standplaatsen het vertrouwen is gewekt dat een huuropzegging voorlopig helemaal niet aan de orde was en dat zo’n opzegging ook pas zou kunnen plaatsvinden nadat de ontwikkeling van het andere deel van het park van de grond was gekomen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de ontwikkeling van dat andere deel helemaal niet van de grond is gekomen, en dat dit zichtbaar was op het park. De huurders mochten er onder die omstandigheden dan ook van uitgaan – en zij zijn er blijkens de overgelegde verklaringen ook van uitgegaan – dat een renovatie van de standplaatsen voorlopig niet aan de orde was.

5.25.

Volgens Durf c.s. maakte de beheerder van het park bij een overname van de huur door de koper van een chalet/stacaravan, geen melding van de herstructureringsplannen. Als er uitdrukkelijk gevraagd werd naar dergelijke plannen, antwoordde de beheerder – aldus Durf c.s. – dat het nog vele jaren duurde voordat een herstructurering van de standplaatsen aan de orde kon zijn. Zo zou de beheerder in of omstreeks september 2021 tegen [appellante5] hebben verklaard dat het nog zo’n tien à vijftien jaar zou duren voordat de standplaatsen vernieuwd zouden worden. Ursemmerhof stelt zich op het standpunt dat de beheerder bij een overname van de huur wél melding maakte van de herstructureringsplannen en volgens haar heeft de beheerder níet gezegd dat het nog zeker tien jaar zou duren voordat de plannen gerealiseerd zouden worden. Of dat juist is, kan hier echter in het midden blijven. Er is door Ursemmerhof namelijk niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken dat de beheerder niet gemeld heeft dat de huur (mogelijk) op korte termijn zou worden opgezegd en dat de beheerder telkens zei of in elk geval de indruk heeft gewekt dat een herstructurering van de standplaatsen nog geruime tijd op zich zou laten wachten. Ursemmerhof heeft nog aangevoerd dat het aan de verkoper van een chalet/stacaravan was om de koper van dat kampeermiddel over de plannen te informeren. Daarmee miskent Ursemmerhof onder meer dat zij zelf een huurovereenkomst met die koper aanging, zodat zij de verplichting had inlichtingen te verschaffen over de herontwikkelingsplannen.

5.26.

Het hof is van oordeel dat Ursemmerhof in de gegeven omstandigheden gehouden was om potentiële (of aanstaande) huurders – al dan niet via de bestaande huurders – tijdig voor het sluiten van de huurovereenkomst over de aanstaande herstructurering te informeren. Ursemmerhof wist namelijk dat nieuwe huurders bij de aankoop van hun chalet/stacaravan een aanzienlijke investering deden. Ursemmerhof wist bovendien dat de nieuwe huurders die investering alleen deden en dat zij ook alleen bereid waren de huur van de standplaats over te nemen, als zij (en omdat zij) in de veronderstelling verkeerden dat de standplaats nog vele jaren gehuurd kon worden. Ursemmerhof wist vanaf enig moment in 2020 – en dus in elk geval vanaf 1 januari 2021 – dat die veronderstelling onjuist was. Vanaf dat moment was immers duidelijk dat de vernieuwing van het park niet, zoals Ursemmerhof herhaaldelijk gemeld had, gefaseerd zou plaatsvinden, maar dat de huur van de standplaatsen al op korte termijn opgezegd zou worden zodat ook dat deel van het park meteen vernieuwd kon worden (en Ursemmerhof heeft die huur vervolgens ook daadwerkelijk korte tijd later opgezegd). Ursemmerhof heeft de potentiële (aanstaande) huurders echter in hun waan gelaten, en heeft de standplaatsen aan hen verhuurd. Daarmee heeft Ursemmerhof bovendien de verkoop en overdracht van het kampeermiddel mogelijk gemaakt en gefaciliteerd. Het hof is van oordeel dat Ursemmerhof, door na te laten de potentiële (aanstaande) huurders tijdig voor de huurovername openheid van zaken te geven, de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm ten opzichte van die huurders ernstig geschonden heeft. Daarbij merkt het hof op dat de waarde van de chalets/stacaravans van de nieuwe huurders – zoals Ursemmerhof dus op voorhand wist of moest weten – door de huuropzegging ook daadwerkelijk geheel of in belangrijke mate verloren is gegaan.^[18]

5.27.

De meest sprekende voorbeelden van dit onrechtmatig handelen zijn de gevallen van [appellant7] , [appellant6] en [appellant8] . [appellant7] verkreeg zijn stacaravan/chalet op 28 september 2022. Hij betaalde € 20.000 voor het kampeermiddel en hij nam de huur van de standplaats over van de vorige eigenaar. [appellant7] sloot daartoe op 28 september 2022 een schriftelijke huurovereenkomst met Ursemmerhof.^[19]Nog diezelfde dagzond Ursemmerhof aan [appellant7] een opzeggingsbrief waarmee die huurovereenkomst werd opgezegd. [appellant6] verkreeg zijn stacaravan/chalet op 24 september 2022 voor € 30.000; de huur van de standplaats nam hij over. Vier dagen later heeft Ursemmerhof de huur van [appellant6] opgezegd. [appellant8] verkreeg zijn stacaravan/chalet op 28 augustus 2022 voor € 27.000; ook hij nam de huur van de standplaats over van de vorige eigenaar. Een maand later heeft Ursemmerhof de huur opgezegd. Durf c.s. wijzen er terecht op dat Ursemmerhof tegenover deze huurders in zeer ernstige mate onzorgvuldig en onrechtmatig gehandeld heeft. Dit geldt ook voor wat betreft de andere huurders aan wie Ursemmerhof op of na 1 januari 2021 nog een standplaats heeft verhuurd (al dan niet door ‘overname’ van de huur). Ook voor die gevallen geldt dat Ursemmerhof een standplaats verhuurde terwijl zij wist dat de nieuwe huurder zijn beslissing baseerde op de onjuiste veronderstelling dat Ursemmerhof bereid was de standplaats nog vele jaren te verhuren.

5.28.

Het hof zal Ursemmerhof veroordelen tot vergoeding van de schade die de huurders door dit onrechtmatig handelen geleden hebben. Het gaat daarbij, zoals vermeld, om de huurders die op of na 1 januari 2021 een standplaats zijn gaan huren. De schade kan, zoals Ursemmerhof terecht opmerkt, niet of niet zonder meer gelijkgesteld worden aan de waarde die het kampeermiddel (met standplaats) gehad zou hebben als de huurovereenkomsten zouden zijn voortgezet. Bij het vaststellen van de schadeomvang moet gekeken worden naar, kort gezegd, het verschil tussen de feitelijke situatie en de situatie die ontstaan zou zijn als er niet onrechtmatig gehandeld was.^[20]Het hof stelt vast dat het partijdebat over de schade, gelet ook op het verweer van Ursemmerhof, in elk geval onvoldoende is om op dit moment de schade te kunnen begroten. De mogelijkheid dat de genoemde huurders schade hebben geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van Ursemmerhof, is gelet op het voorgaande wel voldoende aannemelijk geworden. Het hof zal daarom, zoals Durf c.s. met vordering 9 kennelijk mede vorderen, daartoe verwijzen naar de schadestaatprocedure. Daarbij merkt het hof op dat het ervan uitgaat dat de schadestaatprocedure door de huurder zelf moet worden ingesteld.

5.29.

Een aantal van de huurders tegen wie Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft, zijn zelfstandig partij in deze procedure. Een aantal van die partijen zijn hun standplaats na 1 januari 2021 van Ursemmerhof gaan huren. Ook voor deze huurders geldt dat het hof Ursemmerhof zal veroordelen tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat.

5.30.

Er is geen grond om aan te nemen dat Ursemmerhof ook onrechtmatig gehandeld heeft tegen de huurders die hun standplaats al vóór 1 januari 2021 gehuurd hadden. Duidelijk is dat Ursemmerhof die huurders al eerder dan op de datum van opzegging – 28 september 2022 – over de komende herstructurering had kunnen informeren. Er blijkt echter niet van feiten of omstandigheden die meebrengen dat de handelwijze van Ursemmerhof tegenover deze huurders dusdanig was dat gezegd kan worden dat daarbij gehandeld is in strijd met de zorgvuldigheidsnorm als bedoeld in artikel 6:162 BW. Er is in dat opzicht evenmin sprake van een oneerlijke handelspraktijk. Dat geldt ook voor gevallen waarin het kampeermiddel, al dan niet met instemming of medeweten van de beheerder, feitelijk niet verplaatsbaar was. Partijen mochten en moesten er – gezien de inhoud van de overeenkomst en bij afwezigheid van nadere afspraken daarover – van uitgaan dat de risico’s daarvan voor rekening bleven van de huurder. Dit betekent dat de vordering van Durf c.s. op dit punt voor wat betreft die overige huurders zal worden afgewezen.

Is sprake van oneerlijke bedingen?

5.31.

Durf c.s. vorderen in hoger beroep dat (in elk geval) acht bepalingen uit de huurovereenkomsten vernietigd worden. Volgens Durf c.s. zijn het oneerlijke bedingen als bedoeld in de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG).

5.32.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze vordering voorop dat de genoemde richtlijn alleen geldt voor bepalingen in overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten (zie artikel 10 Richtlijn 93/13/EEG). Uit de stellingen van Durf c.s. blijkt dat enkele huurders hun standplaats huren op basis van een overeenkomst die vóór de genoemde datum gesloten is. Op die huurcontracten is de richtlijn dus niet van toepassing. Er is, anders dan Durf c.s. menen, hier geen toereikende grond – ook niet in de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek – om die oudere overeenkomsten aan de rechtsregels als bedoeld in die richtlijn te toetsen. Voor de overeenkomsten die na 31 december 1994 gesloten zijn, geldt het volgende:

- Artikel 1 bevat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding is naar het oordeel van het hof oneerlijk. Het beding bepaalt dat de huurprijs jaarlijks kan worden herzien met een ‘marktconform percentage’. Wat dat ‘marktconform percentage’ inhoudt, is echter niet toegelicht of geconcretiseerd. Uit het beding blijkt dus niet hoe het bedoelde percentage wordt vastgesteld. Een prijswijzigingsbeding moet transparant zijn, wat impliceert dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument bij het sluiten van de overeenkomst in staat moet zijn om de concrete werking van het beding te begrijpen, en op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria de – mogelijk aanzienlijke – economische gevolgen van het beding voor zijn financiële verplichtingen te beoordelen. Aan die eisen wordt niet voldaan, en het hof zal dit beding daarom vernietigen.

- Artikel 2 ziet kennelijk op de administratieve verwerking van een huurprijswijziging. Dit is op zichzelf geen oneerlijk beding, zodat het beding niet zal worden vernietigd.

- Artikel 5 bepaalt dat de kosten die een overheidsinstelling bij de verhuurder in rekening brengt in verband met een kampeermiddel van een huurder, doorbelast mogen worden aan die huurder. Dit beding is niet oneerlijk. Weliswaar zijn de kosten in het beding in algemene termen aangeduid, maar duidelijk is dat het alleen gaat om doorbelasting van kosten die door de overheid voor het kampeermiddel in rekening worden gebracht. Een algemeen beding dat dergelijke kosten voor rekening komen van de huurder, wordt geacht niet onredelijk te zijn.

- Artikel 8 bepaalt dat een huurder in geval van wanbetaling verplicht is alle kosten te vergoeden – waaronder alle buitengerechtelijke kosten – die de verhuurder maakt om nakoming van de overeenkomst te vorderen. Dit beding moet als oneerlijk worden aangemerkt omdat het ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. De huurder is als consument alleen de (gemaximeerde) kosten verschuldigd als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten, dit voor zover is voldaan aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW. Een afwijking van die dwingendrechtelijke regels is oneerlijk.^[21]

- Artikel 12 aanhef en sub c ziet op opzegging door de verhuurder. Hierboven is al vastgesteld dat die bepaling niet oneerlijk is (zie hierboven, onder 5.2 - 5.7).

- Volgens artikel 15 mag de verhuurder in geval van wanbetaling door de huurder, na een voorafgaande waarschuwing overgaan tot afsluiting van de nutsvoorzieningen. Hiermee behoudt de verhuurder zich het recht voor een deel van haar verplichtingen op te schorten als de huurder niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. Het gaat hier om huur van een onbebouwd perceel grond ten behoeve van recreatief gebruik. Gelet daarop wordt contractuele evenwicht met deze bepaling niet verstoord. Dit beding is niet oneerlijk.

Artikel 17 bepaalt onder meer dat de verhuurder na het einde van de huur in bepaalde gevallen de stacaravan van de standplaats mag verwijderen. Dat dit beding, zoals Durf c.s. stellen, eigenrichting mogelijk maakt en daarom oneerlijk is, valt niet in te zien. Uit het beding blijkt onder meer dat verwijdering alleen aan de orde kan zijn ná het eindigen van de huur, dat eerst een schriftelijke sommatie moet worden gestuurd en dat daarbij een redelijke termijn voor verwijdering moet worden gegund, dat de verhuurder bij de verwijdering zorgvuldig te werk moet gaan, en dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat de stacaravan geplaatst wordt in een stalling. Daarbij wijst het hof er nogmaals op dat het hier gaat om verhuur voor recreatieve doeleinden.
Artikel 21 bepaalt dat bij een overname van de huur, zowel de aanvankelijke huurder als de nieuwe huurder € 260,- ‘administratie/overdrachtskosten’ verschuldigd is. Volgens Durf c.s. verrichtte de verhuurder bij een overname van de huur geen of geen noemenswaardige werkzaamheden en stond er tegenover de betalingen geen tegenprestatie. Op de zitting in hoger beroep hebben Durf c.s. verklaard dat de bedragen feitelijk in rekening werden gebracht voor het ondertekenen van een nieuw contract op het kantoor van de beheerder. Een en ander is niet voldoende gemotiveerd weersproken. Het hof stelt dan ook vast dat de bedongen kosten niet in redelijke verhouding staan tot de inspanningen die Ursemmerhof als verhuurder moet leveren bij een overname van huur. Het contractuele evenwicht wordt met dit beding dan ook aanzienlijk verstoord ten nadele van de huurders, en dit beding is dus oneerlijk.

5.33.

Dit betekent dat het hof de bedingen in de artikelen 1, 8 en 21 zal vernietigen, dit voor zover het huurovereenkomsten betreft die na 31 december 1994 zijn afgesloten.

Is sprake van een oneerlijke handelspraktijk?

5.34.

Vast staat dat Ursemmerhof in elk geval op 1 januari 2021 wist dat de huur van de standplaatsen op korte termijn beëindigd zou worden. Ook in 2021 en 2022 heeft Ursemmerhof echter nog overeenkomsten gesloten met nieuwe huurders. Daarbij heeft zij die huurders niet geïnformeerd over de aanstaande herstructurering en de termijn waarop die herstructurering zou plaatsvinden. Anders dan Ursemmerhof betoogt, was het niet enkel aan de verkoper van het kampeermiddel om de nieuwe eigenaar en huurder te informeren. Ursemmerhof sloot een afzonderlijke overeenkomst met de nieuwe huurder en zij moest daarbij zelf voldoen aan de vereisten van professionele toewijding. Ursemmerhof wist dat de huurovereenkomst en de verwachte duur van die overeenkomst, voor de koper en nieuwe huurder essentieel was. Het was zowel essentieel voor het aangaan van de overeenkomst tot koop van het kampeermiddel, als voor het aangaan van de huurovereenkomst. Ursemmerhof heeft dan ook essentiële informatie aan de nieuwe huurders onthouden, dit als bedoeld in artikel 6:193d lid 2 BW. Het hof acht duidelijk dat de nieuwe huurders daarmee beperkt zijn in de mogelijkheid om een geïnformeerd besluit te nemen, en dat deze huurders een besluit hebben genomen dat zij anders niet hadden genomen.^[22]Dit is een oneerlijke handelspraktijk, en dit betekent op zichzelf ook al dat sprake is van onrechtmatige daad. Ursemmerhof is dus ook op grond van oneerlijke handelspraktijk aansprakelijk jegens de huurders aan wie zij in 2021 of 2022 nog een standplaats heeft verhuurd. Dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk jegens de huurders die hun standplaats vóór 1 januari 2021 gehuurd hebben, is niet in te zien. Er is namelijk geen grond om aan te nemen dat Ursemmerhof aan deze huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst wezenlijke informatie onthouden heeft.

Conclusie voor wat betreft de vorderingen van Durf c.s.

5.35.

De bovenstaande beoordeling leidt voor wat betreft de vorderingen van Durf c.s. tot de volgende slotsom.

5.36.

Het hof zal vordering 1 afwijzen. Ursemmerhof heeft de huur rechtsgeldig opgezegd en de huurovereenkomsten zijn daarmee per 31 december 2023 geëindigd. Van doorlopende huurovereenkomsten is dus geen sprake (zie hierboven, onder 5.8 t/m 5.19).^[23]Vorderingen 2, 3 en 4 zullen worden toegewezen voor zover het betreft onrechtmatig handelen en oneerlijke handelspraktijk jegens de huurders die op of na 1 januari 2021 nog een overeenkomst met Ursemmerhof hebben gesloten^[24]; voor het overige zijn deze vorderingen niet toewijsbaar (zie hierboven, onder 5.20 t/m 5.34).

5.37.

Vordering 5 – de vordering tot vernietiging van oneerlijke bedingen – zal voor een deel worden toegewezen (zie onder 5.31 t/m 5.33).

5.38.

Vordering 6 strekt tot vergoeding van schade op grond van onrechtmatige daad (waaronder oneerlijke handelspraktijk) of wegens ‘onredelijk handelen’. De vordering strekt kennelijk tot vergoeding van schade die geleden is doordat de huurovereenkomst bedingen bevat die in strijd zijn met het de Europese richtlijnen van consumentenbescherming. Het hof merkt op dat een deel van de bedoelde bedingen – zoals Durf c.s. met vordering 5 vragen – vernietigd wordt. Dat Ursemmerhof door het opnemen van die bedingen ook onrechtmatig gehandeld heeft en dat de huurders om die reden recht zouden hebben op vergoeding van schade ter hoogte van 50% van de huurpenningen over de periode vanaf 28 september 2022, valt naar het oordeel van het hof echter niet in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing. Een dergelijke toelichting en onderbouwing ontbreekt. Durf c.s. hebben evenmin toegelicht en onderbouwd dat zij op de grondslag van onrechtmatige daad recht hebben op betaling van een schadevergoeding van € 250,- per huurder. Onredelijk handelen is als zodanig geen grond voor aansprakelijkheid. Er zijn door Durf c.s. geen andere rechtsgronden aan deze vordering ten grondslag gelegd. Dit betekent dat vordering 6 van Durf c.s. zal worden afgewezen.

5.39.

Vorderingen 7 en 8 zullen ook volledig worden afgewezen (zie onder 5.8 t/m 5.19). Vordering 9 wordt deels toegewezen, namelijk voor zover het betreft de huurders die hun standplaats op of na 1 januari 2021 zijn gaan huren (zie onder 5.20 t/m 5.30 en 5.34).^[25]Er is onvoldoende grond om te bepalen dat de huurders na betaling van de schadevergoeding nog zes maanden de tijd hebben om het park te verlaten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het park feitelijk ook niet meer geschikt is voor bewoning of recreatie. Het hof zal wel – voor wat betreft de huurders tegen wie onrechtmatig gehandeld is – bij de door Ursemmerhof verlangde veroordeling tot ontruiming bepalen dat verwijdering van het kampeermiddel moet plaatsvinden
nadatde schadevergoeding aan de betreffende huurder is uitgekeerd. Daarbij merkt het hof op dat Ursemmerhof de eerder aan [appellant6] gedane toezegging over vergoeding van schade kennelijk niet is nagekomen, en dat bij het ontbreken van een voorwaarde zoals hiervoor vermeld, een passende, effectieve rechtsbescherming voor [appellant6] en de andere gelaedeerde consumenten feitelijk zou ontbreken. Hierbij merkt het hof op dat het – gelet ook op wat ter zitting is gebleken over de aard en ernst van het ontstane nadeel – overigens in de rede ligt dat Ursemmerhof in overweging neemt de financiële schade op korte termijn ruimhartig te vergoeden.

5.40.

De kantonrechter heeft vijf individuele huurders – [appellante2] , [appellant4] , [appellante5] , [appellant7] en [appellant8] – veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en onkosten (zie vonnis van 10 oktober 2023, rov. 6.6 t/m 6.10 en 6.12). Durf c.s. vragen het hof om die beslissing te vernietigen. Volgens Durf c.s. waren de huurders namelijk bevoegd de betalingen op te schorten, dit omdat Ursemmerhof niet voldeed aan haar verplichting om het beheer en de voorzieningen op het park voldoende te handhaven. Het hof zal dit verzoek van Durf c.s. afwijzen. Durf c.s. hebben namelijk onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat, en op welke grond, Ursemmerhof tegenover de huurders gehouden zou zijn geweest om het beheer en de voorzieningen verder (of op een hoger niveau) te handhaven dan zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten – dus tot eind 2023 – gedaan heeft (zie ook hierboven, onder 5.14). Het hof komt dan ook, evenals de kantonrechter, tot de slotsom dat de door Durf c.s. genoemde grond de opschorting niet rechtvaardigt.^[26]

De tegenvorderingen van Ursemmerhof

5.41.

De vorderingen van Ursemmerhof zijn gezien ook de bovenstaande beoordeling, slechts voor een beperkt deel toewijsbaar. Het hof komt tot de volgende conclusies.

5.42.

Vorderingen I, II, en III zullen worden afgewezen. Durf c.s. hebben betoogd dat [appellant3] , [appellant7] en [appellant8] de bedoelde vorderingen van Ursemmerhof inmiddels betaald hebben. Zij hebben dit ook onderbouwd met onder meer betalingsbewijzen. Ursemmerhof heeft een en ander niet voldoende gemotiveerd weersproken. Het hof gaat er dan ook van uit dat de bedoelde vorderingen van Ursemmerhof op deze huurders inmiddels voldaan zijn.

5.43.

Vorderingen IV strekt ertoe dat appellanten 2 t/m 8 worden veroordeeld om hun standplaats te ontruimen, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof zal deze vordering grotendeels toewijzen. Ook voor deze huurders geldt als uitgangspunt namelijk dat zij ingevolge de huurovereenkomst hun standplaats uiterlijk 5 september 2024 ontruimd moesten hebben (zie onder 5.19). Dat verwijdering van de chalets/stacaravans vanwege de aanwezigheid van bepaalde diersoorten op het park niet mogelijk zou zijn, is – zoals Ursemmerhof opmerkt – niet in te zien, dit gezien onder meer de brief van de Omgevingsdienst van 13 februari 2024 (productie 6 bij memorie van grieven). Er is overigens geen grond om aan te nemen dat een of meer van appellanten 2 t/m 8 nog op het park woont. Het hof heeft op de zitting van 26 maart 2025 aan Durf c.s. gevraagd welke personen er nog permanent op het park wonen. De namen van deze huurders zijn daarbij niet genoemd. Ook als een of meer van deze huurders nog op het park zou wonen, is de vordering tot ontruiming overigens toewijsbaar. Het bepaalde in artikel 8 EVRM staat in dat geval niet aan toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg. Dit geldt ook als het, zoals Durf c.s. aanvoeren, vanwege de krapte op de woningmarkt vrijwel onmogelijk is om elders woonruimte te vinden. Daarbij is onder meer van belang dat permanente bewoning op het park nooit is toegestaan geweest en dat ook niet blijkt dat Ursemmerhof dat ooit gedoogd heeft. Verder staat vast dat de huurders al sinds 28 september 2022 – en dus inmiddels al meer dan tweeëneenhalf jaar – bekend zijn met het eindigen van de huur, dat de huurovereenkomsten per 31 december 2023 geëindigd zijn, en dat Ursemmerhof al geruime tijd aandringt op ontruiming. Duidelijk is verder dat de omstandigheden op het park al enige tijd ronduit slecht zijn. Gelet op dat alles kan van Ursemmerhof als particuliere eigenaar niet gevergd worden dat zij eventuele illegale bewoning door deze huurders, en daarmee ook de inbreuk op haar wettelijke rechten, nog langer duldt. Het belang van Ursemmerhof bij ontruiming weegt gezien die omstandigheden zwaarder dan het eventuele belang van de huurders bij verdere bewoning. Ontruiming van de standplaatsen is gelet op het voorgaande zowel evenredig als noodzakelijk.

5.44.

Ursemmerhof heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom, zoals zij met vordering IV vraagt, appellanten 2 t/m 8 veroordeeld zouden moeten worden tot ontruiming ‘overeenkomstig de huurovereenkomst en het algemeen reglement’. Zo is niet duidelijk om welke bepalingen uit de overeenkomst het hier gaat. Daar komt bij dat het gezien de hiervoor genoemde tekortkomingen van Ursemmerhof, niet vanzelfsprekend is dat Ursemmerhof deze huurders onverkort aan de (resterende) bepalingen van de huurovereenkomst kan houden. Zo ligt het gelet op de redelijkheid en billijkheid die Ursemmerhof jegens de huurders in acht moet nemen (artikel 6:2 BW), in de rede dat Ursemmerhof in dit geval aanbiedt om – als de huurder uitdrukkelijk aangeeft dat hij dit wenst – de verwijdering en vernietiging van het kampeermiddel voor haar rekening te nemen. Verder ligt het in de rede dat Ursemmerhof aan artikel 17 van de huurovereenkomst niet het recht kan ontlenen het kampeermiddel van een huurder zélf van de standplaats te verwijderen, zolang Ursemmerhof tegenover die huurder niet voldaan heeft aan haar verplichting tot betaling van schadevergoeding. Gelet op wat Durf c.s. gesteld hebben over de vermogenspositie van een aantal van de huurders, moet immers rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de huurder uitbetaling van de vergoeding nodig heeft om elders een vervangende standplaats te kunnen huren.

5.45.

Het hof zal appellanten 2 t/m 8 veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof zal de dwangsom voor elk van deze huurders individueel vaststellen op € 1.000,- per dag, met een maximum van € 10.000 per huurder.^[27]Voor wat betreft de appellanten 5 t/m 8 – huurders tegen wie Ursemmerhof schadeplichtig is – zal het hof bepalen dat ontruiming moet plaatsvinden binnen vier weken nadat de uitspraak betekend is en de volledige schadevergoeding aan de huurder is uitbetaald.^[28]

5.46.

Vorderingen V en VII zullen worden afgewezen. Toewijzing zou betekenen dat voor elke huurder in rechte komt vast te staan dat hij of zij de standplaats moet ontruimen. Durf c.s. wijzen er terecht op dat een dergelijke generieke vaststelling ten laste van de huurders, zich niet verdraagt met doel en strekking van 3:305a BW en dat er in deze procedure onvoldoende ruimte is voor toetsing van individuele omstandigheden.^[29]Over vordering VII merkt het hof nog op dat Durf c.s. ter zitting hebben verklaard dat van opschorting van betaling geen sprake meer is; dat laatste is niet weersproken. Omdat vordering IV grotendeels wordt toegewezen, heeft Ursemmerhof geen belang meer bij vordering VI.^[30]

Slotsom en kosten

5.47.

Uit het bovenstaande volgt dat het vonnis van de kantonrechter niet volledig in stand kan blijven. Het hof zal omwille van de duidelijkheid en gelet ook op de eiswijzigingen in hoger beroep, het vonnis van de kantonrechter in conventie volledig vernietigen en opnieuw op de vorderingen van Durf c.s. beslissen. De beslissingen in reconventie als vermeld in rov. 6.6 t/m 6.10 en 6.12 van het vonnis, zijn in hoger beroep niet met succes bestreden. Die beslissingen zullen daarom worden bekrachtigd. Van de vorderingen van Ursemmerhof in hoger beroep zal alleen vordering IV deels worden toegewezen.

5.48.

Omdat de vorderingen van Durf c.s. uit de eerste aanleg en het hoger beroep deels worden toegewezen, zal het hof Ursemmerhof veroordelen in de kosten van het principaal appel en de kosten van de procedure in conventie bij de kantonrechter.^[31]Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[32]Het incidentele hoger beroep van Ursemmerhof slaagt deels. Dat beroep slaagt voor zover het gericht is tegen appellanten 2 t/m 8, maar het faalt voor zover het gericht is tegen Durf. Omdat Durf c.s. gezamenlijk procederen, zal het hof de kosten in het incidentele beroep compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt van het incidentele beroep. Ook de kosten van de procedure in reconventie bij de kantonrechter worden gecompenseerd. Ook voor vorderingen die Ursemmerhof bij de kantonrechter heeft ingesteld, geldt namelijk dat deze niet toewijsbaar waren voor zover zij gericht waren tegen Durf, en dat zij deels toewijsbaar waren voor zover zij gericht waren tegen de huurders die zelfstandig procespartij zijn.^[33]

5.49.

Op 4 februari 2025 heeft het hof de incidentele vorderingen van Durf c.s. afgewezen. Daarbij is nog geen beslissing genomen over de proceskosten. Durf c.s. zullen nu alsnog in de kosten van dat incident worden veroordeeld. Onder die kosten vallen de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[34]Hierboven is immers vastgesteld dat de huur van de standplaatsen per 31 december 2023 geëindigd is (zie onder 5.19). Ursemmerhof was dan ook niet gehouden de voorzieningen op het park gedurende het hoger beroep in stand te houden. Er is, anders dan Ursemmerhof meent, overigens geen grond om Durf c.s. daarbij te veroordelen in de werkelijke kosten. Daarbij merkt het hof op dat het afsluiten van (nuts)voorzieningen gevolgen heeft die na een andersluidende beslissing in hoger beroep, feitelijk niet (geheel) ongedaan kunnen worden gemaakt. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat het instellen van de incidentele vorderingen vanwege evidente ongegrondheid ervan, in verband met de belangen van Ursemmerhof achterwege had moeten blijven. Van buitengewone omstandigheden die een veroordeling in de werkelijke kosten rechtvaardigen, is ook voor het overige geen sprake. Overigens ziet het hof in de aard van de procedure ook geen aanleiding om in deze zaak van de gebruikelijke tarieven af te wijken.

5.50.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 oktober 2023, behalve de beslissingen onder 6.6 t/m 6.10 en 6.12 van dat vonnis die hierbij worden bekrachtigd, en beslist:

6.2.

verklaart voor recht dat Ursemmerhof onrechtmatig heeft gehandeld tegen de huurders die op of na 1 januari 2021 een standplaats van Ursemmerhof zijn gaan huren (al dan niet door huurovername) en dat zij zich tegenover die huurders schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, dit door die huurders niet tijdig voor het aangaan van de huurovereenkomst te informeren over de aanstaande herstructurering van het park als geheel en de daarmee samenhangende, aanstaande opzegging van de huurovereenkomst;

6.3.

veroordeelt Ursemmerhof om aan [appellante5] , [appellant6] , [appellant7] , [appellant8] en elke andere huurder die op of na 1 januari 2021 huurder is geworden van een standplaats (al dan niet door huurovername), de schade te vergoeden die deze huurder geleden heeft doordat Ursemmerhof onrechtmatig heeft nagelaten de huurder tijdig voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te informeren over de aanstaande herstructurering van het park als geheel en de daarmee samenhangende, aanstaande opzegging van de huurovereenkomst, telkens op te maken bij staat;

6.4.

vernietigt de volgende bepalingen van de huurovereenkomsten van appellanten 2 t/m 8 en van de (overige) huurders van een standplaats op het park, dit voor zover die overeenkomsten na 31 december 1994 gesloten zijn: artikel 1 (verhoging met marktconform percentage), artikel 8 (kosten verhuurder in geval van wanbetaling) en artikel 21 (sleutelgeld);

6.5.

veroordeelt
[appellante2],
[appellant3]en
[appellant4]elk om het door hem/haar gehuurde te ontruimen, dit
binnen 4 wekenna betekening van dit arrest, op straffe van een door hem/haar (individueel) te verbeuren
dwangsom van € 1.000,- voor elke dag(een deel van een dag daaronder begrepen) dat niet of niet geheel aan deze veroordeling wordt voldaan, dit tot een maximum aan dwangsommen van
€ 10.000,-(individueel);

6.6.

veroordeelt
[appellante5],
[appellant6],
[appellant7], en
[appellant8]elk om het door hem/haar gehuurde te ontruimen, dit
binnen 4 wekennadat (a) dit arrest betekend is en (b) uitbetaling aan de huurder heeft plaatsgevonden van de schadevergoeding waarop deze huurder ingevolge dit arrest recht heeft (zie onder 6.3), dit op straffe van een door hem/haar (individueel) te verbeuren
dwangsom van € 1.000,- voor elke dag(een deel van een dag daaronder begrepen) dat niet of niet geheel aan deze veroordeling wordt voldaan, dit tot een maximum aan dwangsommen van
€ 10.000,-(individueel);

6.7.

veroordeelt Ursemmerhof tot betaling van de volgende proceskosten van Durf c.s. tot aan de uitspraak van de kantonrechter (in conventie):

€ 128,00 aan griffierecht;
€ 125,86 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding;
€ 1.852,00 aan salaris van de advocaat van Durf c.s. (2 punten x tarief € 926);

en tot betaling van de volgende proceskosten van Durf c.s. in hoger beroep:

€ 798,00 aan griffierecht;
€ 132,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding;
€ 7.144,00 aan salaris advocaat (principaal beroep: 2 punten x appeltarief V);

6.8.

veroordeelt Durf c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van Ursemmerhof in het incident:

- € 1.214,- aan salaris advocaat (1 punt x appeltarief II ad € 1.214);

6.9.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure in reconventie bij de kantonrechter en van het incidenteel hoger beroep;

6.10.

verklaart de veroordelingen onder 6.3 en onder 6.5 t/m 6.8 uitvoerbaar bij voorraad;

6.11.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. A.A.J. Smelt, mr. J.E. Wichers en mr. C.W. Inden, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

27 mei 2025.