ECLI:NL:GHARL:2025:325

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 23/357

uitspraakdatum:
21 januari 2025

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 december 2022, nummer LEE 22/954 in het geding tussen belanghebbende

de
heffingsambtenaarvan
de Werkmaatschappij Achtkarspelen en Tytsjerksteradiel(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1A te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 312.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 901,37.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam1] .

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van het object [adres1] 1A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een horecapaviljoen (bouwjaar 2005) met berging en terras dat is gelegen op een perceel van 1.145 m2.

2.2.

In een email-bericht van 7 april 2021 heeft belanghebbende aan zijn gemachtigde geschreven:

“Ik wil bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van mijn pand. Hierbij 2 kopieën van mijn WOZ-aanslagbiljetten.

Hoop dat het nog kan!!

Heb 2 gebouwen 1 café en 1 restaurant

(…)

Met vriendelijke groet

[Belanghebbende]

[naam2]

[adres2]

[plaats1] ”

2.3.

In februari 2024 heeft de heffingsambtenaar van zowel de verhuurder van de onroerende zaak als belanghebbende een zogenoemd ‘Inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen’ terugontvangen. De formulieren hebben betrekking op de huur per 1 januari 2024. De verhuurder van de onroerende zaak heeft met pen op het formulier geschreven ‘huur is daarbij moeilijk te omschrijven, zit verrekening in i.v.m. privé’ en het formulier verder niet ingevuld. Het formulier is wel door de verhuurder ondertekend. Ook belanghebbende heeft het formulier niet ingevuld en alleen op het formulier geschreven ‘Wordt van privépersoon gehuurd. Zit een zwijgclausule op. Neemt u contact op met eigenaar gebouw’.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 van € 239.000.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4.

Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat het Hof zich kan beperken tot de grieven die hij ter zitting naar voren heeft gebracht. De overige grieven heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.

4.Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1.

De heffingsambtenaar is er bij het vaststellen van de waarde van uitgegaan dat sprake was van een horecagelegenheid (lunchroom), bestaande uit een op een perceel van 1.145 m2 gelegen paviljoen met terras. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich onder verwijzing naar het e-mailbericht van 7 april 2021 op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar fouten heeft gemaakt bij de objectafbakening, nu in de onroerende zaak twee horecagelegenheden – een restaurant en een café – gevestigd zijn.

4.2.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak op de juiste wijze afgebakend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat belanghebbende inderdaad twee horecagelegenheden exploiteert, maar dat de tweede horecagelegenheid in een andere gemeente is gelegen. Deze verklaring strookt met het adres in [plaats1] dat belanghebbende onder het e-mailbericht van 7 april 2021 heeft vermeld en met diens opmerking dat hij de kopieën van twee aanslagbiljetten heeft bijgevoegd. Gelet hierop, is de enkele zinssnede dat belanghebbende een café en een restaurant heeft onvoldoende om een andersluidend oordeel te rechtvaardigen.

Toestandsdatum

4.3.

De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020, omdat zich in de periode tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 geen fysieke wijzigingen aan de onroerende zaak hebben voorgedaan, hetgeen door belanghebbende niet wordt betwist. Belanghebbende stelt zich echter op het standpunt dat de uitbraak van corona een wijziging van de toestandsdatum naar 1 januari 2021 rechtvaardigt.

4.4.

Artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ luidt:

Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

4.5.

Zelfs als het Hof veronderstellenderwijs ervan zou uitgaan dat de overheidsmaatregelen in het kader van de uitbraak van het coronavirus in 2020 voor de onroerende zaak een bijzondere omstandigheid vormen als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, rust op belanghebbende de last om aannemelijk te maken dat ten aanzien van de onroerende zaak specifiek omstandigheden gelden waardoor, en zo ja tot welk bedrag, de waarde zou moeten worden verlaagd. Met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht en hetgeen hij heeft overgelegd maakt hij dat, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk. Immers, hij heeft volstaan met algemene informatie en geen specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheden genoemd. De heffingsambtenaar is derhalve terecht uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020.

WOZ-waarde

4.6.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.^[1]

4.7.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.8.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.9.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.10.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatieverslag van 13 december 2021. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 312.000 met gebruikmaking van de methode van kapitalisatie van de bruto huur. De waarde van de onroerende zaak is als volgt opgebouwd:

Adres

Object

onderdeel

opper

vlakte

Prijs per

eenheid

Huur-

waarde

per jaar

Kapita-lisatie-factor

Waarde

[adres1] 1A

Paviljoen (horeca)

265 m2

€ 31.535

9.8

€ 309.043

Extra grond inclusief verharding terras

458 m2

€ 36

€ 16.488

Berg/schr

15 m2

€ 255

€ 3.825

Aftrek waterverdedigings-werk

Extra grond niet in kernzone

€ 1

Correctie ivm corona

-/- € 16.473

Waarde totaal

€ 312.884

Waarde economisch verkeer

(afgerond)

€ 312.000

Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor wijst de heffingsambtenaar op de volgende berekening waarbij gebruik is gemaakt van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie:

Exploitatiekosten

Onderhoudskosten (§3.4.1)

7,6%

Vaste lasten (§3.4.2)

6,9%

Beheerskosten (§3.4.3)

2,5%

Leegstandsrisico (§3.4.4)

9,0%

Totaal

26%

Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar

maanden 10,8

Netto huur als % van de bruto huur 74,0 %

Yield

Basisrendement (§3.3.1)

-0.17%

Opslagrisico (3) (§3.3.2)

7,30%

Netto yield

7,13%

Netto factor (1/netto yield) 14,0

Netto huur % * netto factor 10,4

Correctie kosten

Correctie kosten koper

6,4%

Brutofactor 9,8

4.11.

Naar het oordeel van het Hof bieden de taxatiematrix, de bottum up-berekening van de kapitalisatiefactor en de toelichting daarop voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

4.12.

Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020 (zie 4.3. t/m 4.5.). Voor wat betreft de objectkenmerken heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de onroerende zaak een goede ligging heeft aan de jachthaven van het welbekende recreatie- en watersportdorp [woonplaats] , hetgeen door belanghebbende niet wordt betwist. Het kadastrale perceel heeft een oppervlakte van 1.145 m2. Alleen aan de extra grond/terras, niet zijnde de ondergrond van het paviljoen wordt een waarde toegekend, hetgeen verklaart waarom die oppervlakte afwijkt van de totale perceelgrootte. De oppervlakte van de extra grond/terras en de prijs per m2 worden als zodanig niet door belanghebbende betwist. Hetzelfde geldt voor de waarde die aan het bijgebouw is toegekend.

4.13.

De waarde van het paviljoen is bepaald met de gebruikmaking van de methode van kapitalisatie van de bruto huur, welke methode volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan en tussen partijen niet in geschil is. Tegen de in aanmerking genomen huurwaarde van € 31.535 heeft belanghebbende de algemene grief aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurwaarde niet c.q. onvoldoende heeft onderbouwd, maar de huurwaarde als zodanig niet concreet betwist. Verder blijkt uit de door de verhuurder van de onroerende zaak en belanghebbende teruggestuurde inlichtingenformulieren (zie 2.3.) dat deze partijen niet bereid zijn geweest informatie over de verhuur (de hoogte van huurprijs, de ingangsdatum van het huurcontract, eventuele huurvrije periode, huurcontract) aan de heffingsambtenaar te verstrekken. Onder die omstandigheden acht het Hof aannemelijk dat de gehanteerde huurwaarde van € 31.535 niet te hoog is.

4.14.

De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie en de door de taxateur gehanteerde percentages zijn niet onaannemelijk. Ook tegen de hoogte van de kapitalisatiefactor heeft belanghebbende vooral algemene grieven aangevoerd, inhoudende dat de kapitalisatiefactor niet is onderbouwd, hetgeen gelet op de tot het dossier behorende bottum up-berekening en de verwijzing naar de Taxatiewijzer onjuist is en dat de bottum up-berekening niet juist is. Concreet heeft belanghebbende zich – onder verwijzing naar de corona-lockdown – alleen tegen de hoogte van het leegstandsrisico verzet. In dat verband wijst het Hof er op dat het leegstandsrisico niet ziet op het risico dat een huurder de onroerende zaak op last van de overheid gesloten moet houden zoals na de uitbraak van corona het geval is geweest, maar op het risico dat de eigenaar van de onroerende zaak geen huurpenningen ontvangt omdat de onroerende leeg staat of niet wordt gebruikt. Gelet hierop is een leegstandsrisico van 9%, ofwel 10,8 maanden per 10 jaar niet onredelijk, zeker indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat de onroerende zaak tijdens de uitbraak van corona gewoon verhuurd is geweest. Tot slot neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar in verband met de uitbraak van corona een aftrek heeft toegepast van € 16.473, hoewel dat gelet op de waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2020, niet nodig was.

4.15.

Gelet op het hiervoor overwogene, is de heffingsambtenaar er in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.

Algemene stellingen

4.16.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar het bepaalde van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft geschonden door de verhuurdocumentatie van de onroerende zaak niet over te leggen. De heffingsambtenaar heeft verklaard niet over andere huurinformatie te beschikken dan de ‘Inlichtingenformulieren verhuurgegevens niet-woningen’, die hij als nader stuk heeft ingebracht. Stukken waarover de heffingsambtenaar niet beschikt, hoeft hij ook niet over te leggen. Daarbij komt dat het om verhuurdocumentatie van de onroerende zaak zelf gaat, zodat belanghebbende door het niet overleggen van deze documentatie, zo die wel zou bestaan, niet is geschaad.

4.17.

De overige door belanghebbende genoemde stukken, te weten een up-to-date en complete leegstands- annex marktanalyse en een top-downberekening van de kapitalisatiefactor, betreffen – naar het Hof begrijpt – geen stukken die door de heffingsambtenaar zijn opgesteld en ten onrechte niet zijn overgelegd, maar stukken waarvan belanghebbende zich op het standpunt stelt dat deze opgesteld hadden moeten worden in het kader van een zorgvuldige waardering van de onroerende zaak.

4.18.

Het bepaalde in artikel 8:42, lid 1, Awb strekt niet zover dat niet-bestaande stukken alsnog moeten worden vervaardigd en in het geding moeten worden gebracht.^[7]Verder merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de vastgestelde waarde, binnen de kaders van de wet en jurisprudentie, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. Het is aan de rechter te beoordelen of de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde heeft voldaan, hetgeen hier het geval is. De heffingsambtenaar was derhalve niet gehouden de door belanghebbende genoemde analyses en berekeningen te maken.

Immateriële schadevergoeding

4.19.

Belanghebbende heeft voorts nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van de Wal, voorzitter en lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
21 januari 2025in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (P. van de Wal)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.