ECLI:NL:GHARL:2025:4346

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummers BK-ARN 23/1549 en 23/1550

uitspraakdatum: 15 juli 2025

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 25 april 2023, nummers LEE 22/2691 en 22/2692, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 20 te [woonplaats] en [adres2] 10 te [plaats1] (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op €181.000 respectievelijk € 106.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1 ] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij de uitspraak is gevoegd.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woningen.

2.2.

De woning aan de [adres1] 20 betreft een in 1971 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een in 1971 aangebouwde garage van steen met een plat dak (24 m2). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m2 en een kaveloppervlakte van 253 m2.

2.3.

De woning aan de [adres2] 10 betreft een in 1955 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 94 m2 en een kaveloppervlakte van 539 m2.

2.4.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de woning [adres1] 20 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde van de woning op € 181.000 is getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning verkeert blijkens deze matrix in een matige (factor ‘2’) staat van onderhoud en heeft matige voorzieningen. De gehanteerde vier referentieobjecten zijn de volgende:

[adres1] 1 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1971, met een gebruiksoppervlakte van circa 118 m2 en een kaveloppervlakte van 224 m2, met een verkoopprijs van € 185.000, koopovereenkomst 17 november 2020. De woning had matige voorzieningen.

[adres3] 14 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1971, met een gebruiksoppervlakte van circa 118 m2 en een kaveloppervlakte van 212 m2, met een verkoopprijs van € 193.500, koopovereenkomst 2 juli 2020. De woning had matige voorzieningen.

[adres1] 16 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1971, met een gebruiksoppervlakte van circa 118 m2 en een kaveloppervlakte van 238 m2, met een verkoopprijs van € 200.000, koopovereenkomst 16 november 2020. De woning verkeerde in een matige staat van onderhoud.

[adres1] 5 te [woonplaats] type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1971, met een gebruiksoppervlakte van circa 118 m2 en een kaveloppervlakte van 275 m2, met een verkoopprijs van € 268.333, koopovereenkomst 18 januari 2021. De woning verkeerde in een goede (factor ‘4’) staat van onderhoud.

2.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde van de woning [adres2] 10 op € 106.000 is getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. In de matrix is een vermindering van de waarde toegekend van € 26.731. De woning verkeert blijkens de matrix in een matige staat van onderhoud en heeft matige voorzieningen. De gehanteerde vijf referentieobjecten zijn de volgende:

[adres4] 5 te [plaats1] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1956, met een gebruiksoppervlakte van circa 87 m2 en een kaveloppervlakte van 260 m2, met een verkoopprijs van € 120.006, koopovereenkomst 22 januari 2020. De woning verkeerde in een matige staat en had matige voorzieningen.

[adres5] 19B te [plaats1] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1958, met een gebruiksoppervlakte van circa 86 m2 en een kaveloppervlakte van 225 m2, met een verkoopprijs van € 122.500, koopovereenkomst 7 februari 2020. De woning verkeerde in een matige staat en had matige voorzieningen.

[adres6] 30 te [plaats1] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1965, met een gebruiksoppervlakte van circa 86 m2 en een kaveloppervlakte van 247 m2, met een verkoopprijs van € 162.500, koopovereenkomst 2 december 2020. De woning verkeerde in een goede staat van onderhoud.

[adres6] 28 te [plaats1] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1965, met een gebruiksoppervlakte van circa 84 m2 en een kaveloppervlakte van 252 m2, met een verkoopprijs van € 105.000, koopovereenkomst 8 januari 2021. De woning verkeerde in een slechte (factor ‘1’) staat van onderhoud, had een matige kwaliteit en had matige voorzieningen.

[adres5] 21 te [plaats1] , type twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1963, met een gebruiksoppervlakte van circa 90 m2 en een kaveloppervlakte van 255 m2, met een verkoopprijs van € 165.000, koopovereenkomst 28 september 2021. De woning had matige voorzieningen.

2.6.

Bij zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende een bijlage gevoegd, te weten de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met betrekking tot de WOZ-beschikking voor [adres1] 20 voor het belastingjaar 2019. In deze uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het volgende geschreven:

“
Grieven en bevindingen

U geeft in uw bezwaarschrift aan dat:

De waarde te hoog is vastgesteld omdat uw woning aardbevingsschade heeft.

U maakt bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde. U geeft aan aardbevingsschade te hebben. De gemeenten in het risicogebied hebben een afspraak gemaakt, hoe om te gaan met aardbevingsschade. Afgesproken is dat berekende schadebedragen, geaccepteerd zowel door u als de vergoeder, verrekend kunnen worden met de WOZ-waarde. Dit geldt tot het moment dat de schade is hersteld.

Omdat nog geen schaderapport bekend is, is het voor de gemeente niet bekend met welk bedrag rekening gehouden moet gaan worden. Zodra u een geaccepteerd schaderapport in bezit hebt, kunt u deze inleveren bij de gemeente Het Hogeland. Het schadebedrag zal in overleg met u in mindering worden gebracht met de WOZ-waarde.

Dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met waardebepalende factoren die specifiek betrekking hebben op uw woning. In dit kader wijst u op een uitspraak van de rechtbank uit 2017.

Uit controle is gebleken dat er inderdaad onvoldoende rekening is gehouden met de uitspraak. De WOZ-waarde van het object is te hoog vastgesteld.”

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woningen per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 142.000 voor [adres1] 20 en een waarde van € 90.000 voor [adres2] 10. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woningen een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waardes niet te hoog zijn.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.3.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woningen gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.4.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woningen leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waardes voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waardes aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woningen alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende lagere waardes heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

[adres1] 20 te [woonplaats]

4.6.

Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen vermindering is toegepast in verband met aardbevingsschade, terwijl dit voorgaande jaren wel gebeurde. Belanghebbende verwijst hierbij naar de uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2019 (zie 2.6). Verder stelt belanghebbende dat sprake is van achterstallig onderhoud, zodat daar rekening mee moet worden gehouden. Voorts stelt belanghebbende dat de referentieobjecten na aankoop zijn opgeknapt dan wel uitgebreid, maar dat de woning zich nog in de oorspronkelijke staat bevindt. Belanghebbende is daarnaast van mening dat de WOZ-waarden van voorgaande belastingjaren wel relevant zijn voor de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de aardbevingsschade gesteld dat, aangezien er geen door de [naam2] (hierna: [naam2] ), of vertegenwoordigers ervan, erkend schaderapport van de woning bekend is, er geen vermindering in verband met aardbevingsschade kan worden toegepast. Wel wordt in algemene zin rekening gehouden met de aardbevingsschade, omdat de woning wordt vergeleken met woningen die ook zijn gelegen in het aardbevingsgebied. Zowel de kopers als de verkopers van deze referentiewoningen zijn op de hoogte van deze omstandigheid, zodat de invloed van de aardbevingen verdisconteerd zit in de verkoopprijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat in het verleden wel rekening is gehouden met een vermindering wegens aardbevingsschade. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt zijns inziens juist dat de vermindering geen betrekking heeft op aardbevingsschade. Verder is de heffingsambtenaar van mening dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning, aangezien ‘onderhoud’ in de matrix als matig (2) is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar stelt met betrekking tot de staat van de referentieobjecten dat de staat van de objecten ten tijde van de verkoop, exclusief verbeteringen nadien, gerelateerd wordt aan de verkoopcijfers. Dit wordt ook zo in de matrix weergegeven. De heffingsambtenaar heeft daarnaast aangevoerd dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren niet relevant zijn, aangezien de WOZ-waarde tot stand komt door vergelijking met nieuwe verkopen die gerealiseerd worden en het marktwaardenniveau bepalen.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.9.

Gezien het soort object (twee-onder-een-kap woning), de locatie ( [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 1971), de gebruiksoppervlakte (118 m2), de kavel (212 m2 tot 275 m2) en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur, gelet op de in de matrix toegekende KOUDV-factoren, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Dat de referentieobjecten zijn opgeknapt dan wel uitgebreid na de verkopen is niet relevant, omdat, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, bij voornoemde herleiding enkel de staat van de referentieobjecten ten tijde van de verkoop relevant is.

4.10.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen vermindering voor aardbevingsschade heeft toegekend, omdat belanghebbende, op wie gelet op hetgeen onder 4.4 is overwogen de bewijslast rust, geen feiten en omstandigheden heeft aangedragen die de aanwezigheid van aardbevingsschade aannemelijk maken. Belanghebbende heeft ook in hoger beroep niets overgelegd ter onderbouwing daarvan. De in hoger beroep overgelegde brief die belanghebbende van de gemeente heeft ontvangen over de mogelijkheid van het melden van aardbevingsschade ten behoeve van de vast te stellen WOZ-waarde, met daarop handgeschreven toevoegingen door belanghebbende, is daartoe onvoldoende. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat in voorgaande jaren wel rekening is gehouden met een vermindering wegens aardbevingsschade, dat hieromtrent afspraken zijn gemaakt en dat de heffingsambtenaar deze afspraken niet nakomt, acht het Hof deze stelling, gezien de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk. Uit de in overweging 2.6 genoemde uitspraak op bezwaar volgt immers juist dat geen aardbevingsschade is erkend en ook overigens volgt nergens uit dat hierover afspraken zijn gemaakt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken verklaard dat de vermindering van de WOZ-waarde door de Rechtbank in haar uitspraak van 2017 (zie 2.6), enkel heeft plaatsgevonden door het hanteren van onjuiste referentieobjecten en niet omdat sprake is van aardbevingsschade.

4.11.

Voorts is het Hof van oordeel dat belanghebbende zijn stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zijn stelling niet onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld foto’s of anderszins. De heffingsambtenaar heeft met het kwalificeren van het onderhoud van de woning als matig (‘2’) voldoende rekening gehouden met de staat van de woning.

4.12.

Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren van de woning, anders dan belanghebbende meent, niet relevant zijn bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Aan de vastgestelde waarde voor een eerder of later belastingjaar komt geen zelfstandige betekenis toe. Deze grief van belanghebbende faalt derhalve eveneens voor de waardevaststelling van [adres2] 10.

[adres2] 10 te [plaats1]

4.13.

Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen vermindering is toegepast in verband met aardbevingsschade. Belanghebbende merkt op dat wel een vermindering is toegepast, ook voor voorgaande belastingjaren, maar dat dit niet voor de aardbevingsschade is. Verder stelt belanghebbende dat sprake is van achterstallig onderhoud, zodat daar rekening mee moet worden gehouden. Belanghebbende is daarnaast van mening dat de WOZ-waarden van voorgaande belastingjaren wel relevant zijn voor de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde.

4.14.

De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de aardbevingsschade gesteld dat, aangezien er geen door de [naam2] , of vertegenwoordigers ervan, erkend schaderapport van de woning bekend is, er geen vermindering in verband met aardbevingsschade kan worden toegepast. Wel wordt in algemene zin rekening gehouden met aardbevingsschade, omdat de woning wordt vergeleken met woningen die ook zijn gelegen in het aardbevingsgebied. Zowel de kopers als de verkopers van deze referentiewoningen zijn op de hoogte van deze omstandigheid, zodat de invloed van de aardbevingen verdisconteerd zit in de verkoopprijs van de referentiewoningen. De vermindering die is toegepast betreft een vermindering vanwege de staat van de woning, zodat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daarnaast aangevoerd dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren niet relevant zijn, aangezien de WOZ-waarde tot stand komt door vergelijking met nieuwe verkopen die gerealiseerd worden en het marktwaardenniveau bepalen.

4.15.

4.16.

Gezien het soort object (twee-onder-een-kap woning), de locatie ( [plaats1] ), het bouwjaar (omstreeks 1955-1965), de gebruiksoppervlakte (84 m2 tot 90 m2), de kavel (225 m2 tot 260 m2) en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur, gelet op de in de matrix toegekende KOUDV-factoren, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.17.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen vermindering voor aardbevingsschade heeft toegekend, omdat belanghebbende geen feiten en omstandigheden heeft aangedragen die de aanwezigheid van aardbevingsschade aannemelijk maken. Belanghebbende heeft ook met betrekking tot deze woning niets overgelegd ter onderbouwing daarvan.

4.18.

Voorts is het Hof van oordeel dat belanghebbende zijn stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zijn stelling niet onderbouwd aan de hand van foto’s of anderszins. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning, door het onderhoud van de woning te kwalificeren als matig en een vermindering van € 26.731 toe te passen in verband met de staat van de woning.

Integrale onkostenvergoeding

4.19.

Belanghebbende stelt recht te hebben op een integrale onkostenvergoeding, omdat de heffingsambtenaar zich niet heeft gehouden aan gemaakte afspraken. Deze grief van belanghebbende faalt, reeds omdat niet aannemelijk is gemaakt dat deze afspraak is gemaakt (zie 4.10).

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet reeds geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, lid van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.

De beslissing is op 15 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(A. Tax) (G.B.A. Brummer)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.