ECLI:NL:GHARL:2025:5445

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/1134

uitspraakdatum: 2 september 2025

Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 3 april 2024, nummer UTR 23/117, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 715.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en taxateur [naam3] namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1900 met een woonoppervlakte van 113 m2 een kavel van 620 m2, een dakkapel, een serre van 37m² en een ligging aan het water.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en bepleit een waarde van € 613.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend.

3.3.

Belanghebbende stelt voorts dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix waarin de waarde van de woning op € 724.342 is getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten de objecten [adres2] 89, [adres3] 62, [adres4] 36 en [adres5] 6.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaand), de locatie in de nabijheid van de onroerende zaak, het bouwjaar (alle 1900), het woonoppervlak (127 tot 139 m2), de kavelgrootte (413 tot 850 m2) en de overige kenmerken (berging/schuur, dakkapel, garage), zijn de vergelijkingsobjecten goed genoeg vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bovendien zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres2] 89, [adres3] 62 en [adres4] 36 in de bezwaarfase aangedragen door de vorige gemachtigde van belanghebbende en door de heffingsambtenaar overgenomen. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.7.

Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn vanwege een te groot verschil in ligging. Belanghebbende voert daartoe aan dat de woning door de ligging naast een oprit waar boten te water worden gelaten niet alleen te kampen heeft met meer uitstoot van fijnstof en stank- en geluidsoverlast maar ook met een verlies van privacy. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling reeds omdat drie van de vier vergelijkingsobjecten door belanghebbende in bezwaar juist als vergelijkbaar zijn aangedragen. De ligging is weliswaar minder goed vergelijkbaar vanwege de omstandigheden die belanghebbende naar voren heeft gebracht, maar de heffingsambtenaar heeft met die omstandigheden rekening gehouden door aan het objectkenmerk ligging voor de woning een lagere score toe te kennen dan aan de vergelijkingsobjecten en door voor ieder object een afzonderlijke grondstaffel toe te passen. Dit betekent dat de waarde van de kavel 20% lager is gewaardeerd. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof geen grond dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde waardedrukkende factoren.

Toezendplicht artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ

4.8.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ, artikel 7:4 en artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht niet alle op zaak betrekken hebbende stukken heeft overgelegd. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (EerlijkeWOZ) zijn toegestuurd. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de enkele stelling van de gemachtigde onvoldoende is om de uitleg van de heffingsambtenaar niet te volgen, dat het op de weg van de gemachtigde ligt om de stukken bij EerlijkeWOZ op te vragen en dat, voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat EerlijkeWOZ de stukken ook nooit heeft ontvangen, deze stelling zonder nadere onderbouwing geen doel treft omdat de gemachtigde daar geen zicht op heeft gehad daar hij in die fase nog niet betrokken was bij de zaak. Nu de gemachtigde ter zitting van het Hof niet anders heeft verklaard, acht het Hof deze beroepsgrond ongegrond.

Artikel 30a Wet WOZ

4.9.

Nu het hoger beroep ongegrond is, hoeft het geschilpunt betreffende artikel 30a Wet WOZ geen behandeling.

Slotsom

4.10.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(J.W.J. de Kort) (J.M.W. van de Sande)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ