ECLI:NL:GHARL:2025:5447

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/1212

uitspraakdatum: 2 september 2025

Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 19 april 2024, nummer UTR 22/5910, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 66 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 407.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur [naam3] en taxateur [naam4] namens de heffingsambtenaar.

2.Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1907 met een gebruiksoppervlakte van 92m², een kavel van 171 m2, een dakopbouwen en een houten overkapping/luifel.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 349.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is.

4.Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport waarin aan de hand van de vergelijkingsobjecten [adres1] 44, 17 en 49 alle te [woonplaats] aan de woning een waarde wordt toegekend van € 505.000.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kap), de locatie ( [adres1] te [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 1907), de inhoud (280 m3 tot 301 m3), de kavel (163 m2 tot 174 m2) en de overige kenmerken (kelder/souterrain, berging/schuur, aanbouw/vergroting) zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.7.

Aan dit oordeel van het Hof doet niet af de door belanghebbende zelf opgestelde berekening waarin aan dezelfde vergelijkingsobjecten [adres1] 49, 17 en 44 een geïndexeerde en voor de objectkenmerken kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen gecorrigeerde eenheidsprijs wordt toegekend van respectievelijk € 2.171, € 3.002 en € 2.998. Redengevend daarvoor acht het Hof dat belanghebbende in zijn berekening onvoldoende rekening houdt met de onderlinge verschillen tussen de objecten wat betreft de bijgebouwen en de objectkenmerken, dat het door belanghebbende gebruikte indexeringscijfer onvoldoende is onderbouwd. Met name het goed vergelijkbare object [adres1] 49 heeft de gemachtigde onjuist geanalyseerd waardoor hij er een veel te lage eenheidsprijs uit heeft herleid, in de eerste plaats door de koopprijs van € 327.000 te indexeren naar € 346.473, terwijl die verkoop is gerealiseerd 8 dagen vóór de waardepeildatum en dus geen indexatie nodig heeft. Verder heeft de gemachtigde een correctie toegepast waardoor de prijs op € 277.178 uitkomt, maar gemachtigde heeft niet kunnen verklaren waarop deze correctie is gebaseerd. Door deze bewerkingen is de opstalwaarde – na aftrek van de grondwaarde – zo’n € 50.000 te laag, waardoor de eenheidsprijs ook veel te laag is. Dit vergelijkingsobject bevond zich bij verkoop in een gedateerde toestand, terwijl de eenheidsprijs zoals de heffingsambtenaar die heeft afgeleid nagenoeg gelijk is als de aan de woning toegekende waarde terwijl de woning zich in een gemiddelde toestand bevindt. De overige vergelijkingsobjecten zijn hiermee in lijn, rekening houdend met de verschillen in de staat van onderhoud en voorzieningen, zodat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is.

4.8.

Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende voorts gesteld dat de heffingsambtenaar voor vergelijkingsobject [adres1] 49 ten onrechte niet is uitgegaan van een verkoopprijs van € 335.000. Ook indien wordt uitgegaan van deze verkoopprijs is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De eenheidsprijs bedraagt in dat geval voor het woondeel na correctie voor slechte voorzieningen (-20%) en het minder dan gemiddelde onderhoud (-10%) ongeveer € 2.965, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard. Deze waarde ligt nog steeds, gelet op de onderlinge verschillen, in lijn met de door heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs van € 3.035.

4.9.

Op grond van het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.

Artikel 30a Wet WOZ

4.10.

Nu het hoger beroep ongegrond is, behoeft belanghebbendes grief betreffende artikel 30a Wet WOZ geen behandeling.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(J.W.J. de Kort) (J.M.W. van de Sande)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ