Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.350.363/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, 11141374
beschikking van 25 november 2025
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als verzoekster,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
Vereniging van eigenaars [woonplaats2],
die is gevestigd in [woonplaats2] ,
en bij de kantonrechter optrad als verweerster,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 december 2024 (hierna: de beschikking). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• het beroepschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 20 januari 2025,
• het verweerschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 21 maart 2025,
• de kopieën van de oproepingsbrieven voor de belanghebbenden,
• de akte van de VvE met productie 19, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025,
• de akte van [appellante] met producties 4 tot en met 6, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025 en (in verbeterde vorm) op 15 oktober 2025,
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 oktober 2025 tezamen met de zaak met nummer 200.350.364/01 is gehouden.
1.2
Partijen hebben aan het slot van de mondelinge behandeling het hof gevraagd beschikking te geven.
2.Waarover gaat deze procedure?
2.1
[appellante] is sinds 3 augustus 2015 lid van de VvE. Zij is het niet eens met een groot aantal besluiten dat door de VvE-vergadering is genomen. Zij heeft in deze procedure bij de kantonrechter verzocht de volgende besluiten van de VvE-vergadering van 6 mei 2024 respectievelijk 30 juni 2020 nietig te verklaren althans te vernietigen:
a. het besluit om, zonder heldere opdracht, de kascontrole over de boekjaren 2022 en 2023 aan de firma Kascontrole.com op te dragen met [naam1] als tweede controleur;
b. het besluit om artikel 22 in Pro het Huishoudelijk Reglement aan te passen;
c. het besluit ter zake het memorandum van [appellante] met betrekking tot haar correcties op de notulen van 15 mei 2023 niet aan die notulen te hechten; en
d. het besluit van de VvE-vergadering van 30 juni 2020 om een deel van de collectieve tuin voor privégebruik te blijven afstaan aan de eigenaars van appartement [nummer1] .
[appellante] heeft verder verzocht de VvE te veroordelen in de proceskosten, met de bepaling dat [appellante] hieraan niet hoeft bij te dragen.
2.2
De kantonrechter heeft het verzochte afgewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding.
2.3
[appellante] heeft het geschil in hoger beroep in omvang beperkt. Zij heeft verzocht de beschikking gedeeltelijk te vernietigen en het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 30 juni 2020 tot het exclusief in gebruik geven van een deel van de tuin dat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, nietig te verklaren. Zij heeft daartoe twee grieven (bezwaren) tegen de beschikking geformuleerd. Het hof zal het verzoek toewijzen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt, na eerst de feiten te hebben vermeld.
3.De feiten
3.1
Het appartementsgebouw aan de [woonplaats1] is bij notariële akte van splitsing van 10 mei 1978 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in zeven appartementen met bijbehorende berging en parkeerplaats in de ondergrondse garage.
3.2
[appellante] is eigenares van het appartementsrecht [woonplaats1] dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het betreffende appartement in het appartementsgebouw.
3.3
Door middel van de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. De appartementseigenaars, onder wie [appellante] , zijn van rechtswege lid van de VvE.
3.4
In de splitsingsakte is het
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard, dit met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen.
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard, dit met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen.
3.5
Artikel 4 van Pro MR 1973 luidt:
‘Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.’
3.6
In het huishoudelijk reglement van de VvE staat:
‘Gebruik gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken
(…)
Artikel 12
Het gazon en de borders vormen een gemeenschappelijke kijktuin, niet te gebruiken als verblijfsruimte.’
3.7
De vorige eigenaar van het appartementsrecht [nummer1] , mevrouw [naam2] ,
heeft kort na aankoop van haar appartement in 1987 toestemming gekregen van de VvE om in een hoekje van de gemeenschappelijke tuin, een klein terras van enkele vierkante meters te maken. Op 15 maart 2020 is dit appartementsrecht verkocht aan de familie [naam1] . In de koopovereenkomst/akte van levering die tussen [naam2] en [naam1] is opgemaakt, staat:
‘Artikel 23
Het is koper bekend dat de Vereniging van Eigenaars gedoogt dat gebruik wordt gemaakt van een aan de Vereniging toebehorende strook grond waarop zich een terras bevindt. Koper is geïnformeerd over het feit dat de Vereniging dit gebruik kan beëindigen indien er sprake is van overlast of ongewenst gebruik van het terras.’
3.8
De huidige bestuurder van de VvE is Gooisch Beheer.
3.9
Op 30 juni 2020 heeft een algemene ledenvergadering (hierna verder: ALV) plaatsgevonden. In de notulen en de besluitenlijst van die vergadering staat vermeld:
‘8. Lopende zaken
Algemene ruimten: punt 6 aanvulling heer [naam3] : de heer [naam4] reageert dat de
vergadering in het verleden heeft besloten dat gedoogd wordt dat [nummer1] de tuin gebruikt. De heer [naam4] geeft aan dat een dergelijk besluit ook herroepen kan worden. De heer [naam1] reageert dat in de leveringsakte is opgenomen dat het besluit alleen herroepen kan worden bij overlast. Hij ziet dan ook geen reden hierover opnieuw te stemmen. De heer [naam3] is van mening dat na 20 jaar een recht ontstaat. De heer [naam4] bestrijdt dit omdat er een besluit is genomen.
De heer [naam4] brengt in stemming of het gebruik van de tuin door [nummer1] kan worden voortgezet zoals de heer [naam1] het destijds heeft gekocht. De vergadering gaat akkoord met 6 stemmen vóór en 1 stem tegen.
Besluit: VvE besluit dat gedoogconstructie voor het gebruik van de tuin door [nummer1] van toepassing blijft.’
3.1
Tussen partijen loopt naast de onderhavige procedure nog een procedure bij het hof, bekend onder nummer 200.350.364/01.
4.Het oordeel van het hof
Vooraf
4.1
[appellante] heeft verzocht het besluit van de ALV om te blijven gedogen dat een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin wordt gebruikt door de eigenaar van appartement [nummer1] , nietig te verklaren. Het hof is, volgens vaste rechtspraak, bevoegd in hoger beroep kennis te nemen van dit verzoek. [1]
Is het besluit nietig?
4.2
[appellante] heeft ter onderbouwing van haar verzoek naar voren gebracht dat de ALV op 30 juni 2020 in wezen toestemming heeft verleend voor het voorzetten van het exclusief in gebruik hebben van (een gedeelte van) een gemeenschappelijke zaak. Daarmee wordt de gemeenschappelijke zaak voor dit deel aan de bestemming daarvan conform de akte van splitsing, aan de gemeenschap onttrokken. Feitelijk is ter plaatse van de borstwering op de begane grond bij appartement [nummer1] een opening gecreëerd waardoor vrije toegang vanuit het appartement is verkregen naar dit gedeelte van de tuin. Andere appartementseigenaars kunnen daarvan geen gebruik maken, waardoor het gebruik een exclusief karakter heeft. Ook is het terrein bestraat en ingericht door de eigenaar van appartement [nummer1] , althans door de rechtsvoorganger(s) van de eigenaar. Dat de bestaande situatie reeds voorwerp is geweest van een overdracht schetst eens te meer het zakenrechtelijk karakter van de toestemming. Nu het besluit van 30 juni 2020 goederenrechtelijke gevolgen heeft, kan het niet in stand blijven, zonder tevens de splitsingsakte te wijzigen. Uit het feit dat sprake is van een bestaande situatie, welke kennelijk sinds 1987 bestaat, moet worden afgeleid dat de VvE al jarenlang ten onrechte dit onrechtmatige gebruik heeft gedoogd en dat al die jaren is afgezien van het wijzigen van de akte van splitsing, aldus nog steeds [appellante] .
4.3
Het hof stelt bij haar verdere beoordeling voorop dat een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars nietig is, wanneer het in strijd met de wet, statuten en/of splitsingsakte is genomen, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW Pro in verbinding met artikel 5:124 BW Pro en artikel 5:129 BW Pro). Een besluit dat genomen is in strijd met het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement, is ook nietig.
4.4
Het besluit waar het hier om gaat, is nietig. Redengevend voor dit oordeel is het volgende.
4.5
Volgens artikel 5:128 lid 1 BW Pro kan de ALV regels stellen betreffende het gebruik van de gedeelten van het appartementencomplex die niet tot een privégedeelte behoren. Voorwaarde is slechts dat de ingebruikgeving niet in strijd komt met de bepalingen in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement bepaalt dat alle appartementseigenaars het genot van de gemeenschappelijke gedeelten hebben volgens de bestemming daarvan. Uit de splitsingsakte blijkt dat de tuin tot de gemeenschappelijke zaken of gedeelten behoort; dat staat overigens ook niet ter discussie. Dat betekent dat alle appartementseigenaars het genot van de tuin hebben volgens de bestemming ervan. Daarmee verdraagt zich slecht een besluit van de ALV waarmee een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak langdurig in exclusief gebruik wordt gegeven aan één appartementseigenaar, dit ook zonder dat daar baten voor de VvE tegenover staan. Dit is de situatie zoals die hier aan de orde is. De VvE stelt weliswaar dat het gebruik van het betreffende deel van de tuin door de appartementseigenaar van [nummer1] niet exclusief is, maar het hof gaat daar niet in mee. De inrichting van het betreffende gedeelte van de tuin is zodanig, dat daaruit kan worden afgeleid dat het niet de bedoeling is dat andere appartementseigenaars daar gebruik van maken. Het betreffende gedeelte van de tuin is door (de rechtsvoorgangster van) de appartementseigenaar betegeld en in de borstwering ter plaatse is een opening gemaakt met een trapje naar het terras. De appartementseigenaar van het appartement [nummer1] heeft daardoor een directe en vrije toegang vanaf zijn appartement naar dit gedeelte van de tuin. De gemeenschappelijke tuin is daarop ook aangepast door het plaatsen van beplantingen (struiken) waardoor het terras voor een belangrijk deel aan het zicht wordt onttrokken. De appartementseigenaar heeft het terras ook naar eigen inzicht ingericht door het plaatsen van (kleinere) bloempotten met planten.
4.6
De VvE heeft weliswaar aangevoerd dat het gaat om tijdelijke ingebruikgeving en dat dit besluit op ieder moment kan worden herroepen terwijl de aanpassingen eenvoudig kunnen worden hersteld, maar dit argument overtuigt in dit geval niet. Tussen partijen staat vast dat het exclusieve feitelijke gebruik door één appartementseigenaar, al vanaf 1987 bestaat en daarmee ten tijde van het besluit al drieëndertig jaar. De ingebruikgeving is vervolgens op 30 juni 2020 weer verlengd, zonder enige beperking in de tijd. Weliswaar bestaat de mogelijkheid om de gedoogconstructie op te zeggen, maar feitelijk wordt dat al langdurig niet gedaan. Uit de processtukken kan ook niet worden opgemaakt dat de ingebruikgeving regelmatig onderwerp van besluitvorming is geweest of zal zijn. Aldus is - de facto - een permanente afwijking van het gebruik van een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak bewerkstelligd, zonder dat daar enige bate voor de gemeenschap tegenover staat.
4.7
Uit de feiten volgt aldus dat het besluit van de ALV ertoe strekt om op langdurige, feitelijk permanente basis een deel van de gemeenschappelijke tuin aan de eigenaar van appartement [nummer1] in exclusief gebruik te geven. Daarmee is een deel van de gemeenschappelijke zaak langdurig onttrokken aan de bestemming daarvan die het volgens de splitsingsakte heeft en aldus wordt inbreuk gemaakt op de rechten van de overige appartementseigenaren op mede-genot van dat deel van de gemeenschappelijke zaak. Hiertoe is de ALV niet bevoegd. Het besluit is in strijd met de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement en is daarom nietig. Het onttrekken of toedelen van (een deel van) de gemeenschappelijke zaak kan enkel door het wijzigen van de splitsingsakte. Of het besluit in strijd is met artikel 12 van Pro het huishoudelijk reglement kan verder in het midden blijven. De vraag of het besluit (ook) vernietigbaar is wegens strijd met het huishoudelijk reglement (zie artikel 2:15 BW Pro in samenhang gelezen met artikel 5:129 BW Pro en artikel 5:130 BW Pro) ligt niet ter beoordeling voor.
De conclusie
4.9
[appellante] heeft verzocht om de VvE met uitsluiting van haar in de kosten te veroordelen. Het hof honoreert dit verzoek niet. De interne draagplicht van [appellante] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het splitsingsreglement (artikel 17 lid Pro e juncto artikel 18 lid 5 MR Pro 1973). Niet gesteld of gebleken is dat in het splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gebleken van een zodanige uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [appellante] in dit geval aan haar interne draagplicht houdt. Dit verzoek wordt dan ook afgewezen.
4.1
In de uitkomst van de procedure ziet het hof verder aanleiding de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in stand te laten omdat [appellante] in eerste aanleg als de overwegend in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden.
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 december 2024, behoudens de beslissing onder 5.1 voor zover daarin is afgewezen het verzoek om nietig te verklaren het besluit van de VvE-vergadering van 30 juni 2020 om een deel van de collectieve tuin voor privégebruik te blijven afstaan aan de eigenaar(s) van appartement [nummer1] , welk onderdeel van de beschikking hierbij wordt vernietigd en beslist als volgt;
5.2
verklaart nietig het besluit van de VvE-vergadering van 30 juni 2020 inhoudende dat de gedoogconstructie voor het gebruik van de tuin door [nummer1] van toepassing blijft;
5.3
veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] :
€ 362,- aan griffierecht,
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van de [appellante] (2 procespunten x appeltarief II);
5.4
wijst af wat verder is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.E. Wichers, A.A.J. Smelt en T.K. Lekkerkerker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.