ECLI:NL:GHARL:2026:4310

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/2035

uitspraakdatum:
23 juni 2026

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 oktober 2024, nummer UTR 24/969, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Vijfheerenlanden(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2022 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1960 gebouwde vrijstaande woning met erker. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m2 (inclusief aanbouw). Tot de woning behoort een vrijstaande garage van 18 m2, een tuinhuis/blokhut van 12 m2 en een carport van 10 m2. De woning ligt op een perceel van 1.267 m2.

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 is getaxeerd op € 664.000. In de tot dit rapport behorende waardematrix zijn de marktgegevens van de volgende drie vergelijkingswoningen opgenomen:

[adres2] te [woonplaats] , een vrijstaande woning gebouwd in 1951, met vier dakkapellen, een gebruiksoppervlakte van 177 m², een aangebouwde berging/schuur van 12 m2, een overkapping van 10 m2, een garage van 78 m2, en een aangebouwde berging/schuur van 97 m2. De woning ligt op een perceel van 810 m2 en is op 13 april 2021 verkocht voor € 605.000;

[adres3] te [plaats1] , een vrijstaande woning gebouwd in 1970, met een gebruiksoppervlakte van 134 m², een aangebouwde berging/schuur van 8 m2, een overkapping van 6 m2, een vrijstaande garage van 63 m2, en een carport van 12 m2. De woning ligt op een perceel van 455 m2, beschikt over 12 zonnepanelen, en is op 15 juli 2021 verkocht voor € 585.000; en

[adres4] te [plaats2] , een vrijstaande woning gebouwd in 1964, met een gebruiksoppervlakte van 164 m², een dakopbouw van 10 m2, een aangebouwde garage van 40 m2, en een serre van 10 m2. De woning ligt op een perceel van 441 m2, beschikt over 15 zonnepanelen en is op 13 december 2021 verkocht voor € 785.000;

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 579.000.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.^[1]

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[2]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]

4.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[5]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[6]

4.5.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woningen in [plaats1] en [plaats2] , die zijn opgenomen in waardematrix bij het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, niet kunnen dienen om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Belanghebbende voert hiertoe aan dat deze twee vergelijkingswoningen in andere kernen van de gemeente met een ander waardeniveau zijn gelegen en de percelen van die woningen bovendien veel kleiner zijn dan dat van de onroerende zaak. Volgens belanghebbende moet daarom de waarde van de onroerende zaak worden bepaald aan de hand van alleen de transactiegegevens van de verkoop van de vergelijkingswoning aan de [adres2] te [woonplaats] . Uit die transactiegegevens volgt volgens belanghebbende een waarde van € 579.000. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit betoog. Het Hof overweegt daartoe dat slechts in het geval dat de woning aan de [adres2] nagenoeg identiek zou zijn aan de onroerende zaak er aanleiding zou kunnen bestaan om de waarde van de onroerende zaak alleen aan de hand van de transactiegegevens van deze vergelijkingswoning te bepalen en geen acht te slaan op de andere twee door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingswoningen. Uit de gegevens in de waardematrix volgt echter dat de woning aan de [adres2] niet vrijwel identiek is aan de onroerende zaak. Zo beschikt de woning aan de [adres2] over meerdere dakkapellen op de bovenverdieping, waarover de onroerende zaak niet beschikt, en zijn de woningen op verschillende manieren uitgebouwd. Ook zitten er significante verschillen tussen de bijgebouwen van de woning aan de [adres2] en de bijgebouwen van de onroerende zaak. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft gesteld dat de woning aan de [adres2] weliswaar in dezelfde straat ligt als de onroerende zaak, maar een minder(e) (vrije) ligging kent. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof bevestigd, dat er op en rond de waardepeildatum geen woningen in [woonplaats] zijn verkocht die even goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak als vergelijkingswoningen in [plaats1] en [plaats2] . Dit betekent dat die vergelijkingswoningen, die het Hof overigens ook ondanks het verschil in perceelgrootte voldoende vergelijkbaar acht met de onroerende zaak, kunnen worden gebruikt om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen.

4.6.

Uit de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar het verschil in ligging tussen de vergelijkingswoningen in [plaats1] en [plaats2] en de woningen in [woonplaats] – waaronder dus de onroerende zaak –, tot uitdrukking heeft gebracht door het hanteren van verschillende grondprijzen. De heffingsambtenaar heeft, in vergelijking met de voor de vergelijkingswoning in [woonplaats] en de onroerende zaak gehanteerde grondprijzen, voor de vergelijkingswoning in [plaats1] gerekend met een 10% hogere grondprijs en voor de woning in [plaats2] met een 14% hogere grondprijs. Belanghebbende heeft onvoldoende gemotiveerd bestreden dat de heffingsambtenaar daarmee het verschil in ligging tussen de vergelijkingswoningen in [plaats1] en [plaats2] en de vergelijkingswoning in [woonplaats] en de onroerende zaak voldoende tot uitdrukking heeft gebracht. Belanghebbende heeft in hoger beroep verder geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak zouden moeten leiden en waarmee de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden in de waardematrix. Gelet op het voorgaande, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop ter zitting mondeling gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij dit oordeel neemt het Hof ook nog in aanmerking dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak die uit de waardematrix volgt van € 664.000 ruim boven de beschikte waarde van € 639.000 ligt.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
23 juni 2026in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.R. van der Heide)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging WOZ-waarde vrijstaande woning te Vijfheerenlanden