Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
nummer 07/00440
uitspraakdatum: 28 april 2009
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbenden)
en op het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Deventer (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 18 juli 2007, nummer AWB 07/102,
in het geding tussen belanghebbenden en de Ambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 303.040.
1.2. Deze beschikking is, na daartegen door belanghebbenden gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
1.3. Het door belanghebbenden tegen deze uitspraak op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 230.000.
1.4. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Daarbij heeft hij voorts incidenteel hoger beroep aangetekend. Belanghebbenden hebben het incidentele hoger beroep beantwoord. Nadien hebben belanghebbenden nog nadere stukken ingediend, die zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.
1.5. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 5 maart 2009 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende alsmede de Ambtenaar vergezeld door taxateur A. Beide partijen hebben ter zitting een pleitnotitie voorgedragen. Exemplaren daarvan zijn overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbenden hebben het genot krachtens eigendom van de onderhavige onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q. Dit object betreft een kantoorpand, welk verdeeld is over zes verdiepingen met ondergrond, erf en tuin (hierna: het kantoorpand). Het – omstreeks het jaar 1900 gebouwde – kantoorpand is een Rijksmonument. Het kantoorpand is gelegen aan een plein in de binnenstad van Q en maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht.
2.2. Het kantoorpand is sinds ultimo 2001 niet verhuurd. De door belanghebbenden gevraagde huurprijs beloopt een bedrag van ongeveer € 45.000 per jaar.
2.3. Ultimo 2002 heeft de gemeente Deventer belanghebbenden medegedeeld dat het kantoorpand niet voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit. In het bijzonder werd niet voldaan aan de gestelde eisen met betrekking tot de brandveiligheid. In verband hiermee is met betrekking tot het kantoorpand een gebruiks- c.q. verhuurverbod door de gemeente opgelegd.
2.4. In de jaren 2003 en 2004 hebben belanghebbenden het kantoorpand met het oog op de gestelde brandveiligheidseisen laten verbouwen en daarin de vereiste brandpreventieve voorzieningen laten aanbrengen. De werkzaamheden betroffen – onder meer en kort gezegd – het vervangen van (binnen)deuren, kozijnen en beglazing en het aanbrengen van brandveiligheidsapparatuur, zoals een brandmeld-/ontruimingsinstallatie. Voorts is schilderwerk verricht. De totale aanpassingskosten bedroegen € 323.894.
2.5. Op 17 november 2004 is de brandmeld-/ontruimingsinstallatie door de installateur aan belanghebbenden opgeleverd.
2.6. Bij brief van 17 januari 2005 hebben belanghebbenden de gemeente bericht dat de werkzaamheden betreffende de brandveiligheidsvoorschriften conform de bouwvergunning zijn uitgevoerd. Bij brief van 14 februari 2005 heeft het college van B & W van de gemeente Deventer belanghebbenden medegedeeld dat er geen bezwaren zijn om het kantoorpand te gaan gebruiken c.q. te verhuren.
2.7. De Ambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2005 voor het belastingjaar 2005 de waarde van het kantoorpand voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 398.506. Na daartegen door belanghebbenden gemaakt bezwaar is de waarde bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 303.040. Daarbij is de Ambtenaar uitgegaan van de zogenoemde toestandsdatum 1 januari 2005. Belanghebbenden hebben tegen deze uitspraak op bezwaar geen beroep aangetekend.
2.8. De onderhavige – op het kantoorpand betrekking hebbende – beschikking is met de aan belanghebbenden opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2006 in één geschrift met dagtekening 31 augustus 2006 bekendgemaakt. De beschikking vermeldt als tijdvak “01-01-2005 t/m 31-12-2006”, als waardepeildatum 1 januari 2003 en een vastgestelde waarde van € 303.040. Op de beschikking is voorts vermeld “Bevestigingsbeschikking”. Een toestandsdatum is niet vermeld op de beschikking. Belanghebbenden hebben vergeefs bezwaar aangetekend tegen deze beschikking.
2.9. Op het beroep van belanghebbenden heeft de Rechtbank de waarde van het kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand van de zaak op die datum in goede justitie nader vastgesteld op € 230.000.
2.10. Belanghebbenden hebben hoger beroep en de Ambtenaar incidenteel hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank.
2.11. In hoger beroep heeft de Ambtenaar een op 9 november 2007 gedagtekend taxatierapport van A (taxateur onroerende zaken) overgelegd. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van het kantoorpand per 1 januari 2003 naar de toestand per 1 januari 2005 van € 368.186 en naar de toestand per 1 januari 2003 van € 328.186. Een afschrift van het taxatierapport behoort tot de stukken van het geding. De inhoud ervan dient hier als herhaald en ingelast te worden aangemerkt.
2.12. Belanghebbenden hebben geen taxatierapport overgelegd.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 303.040 te hoog is. Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot een nadere vaststelling van de waarde op nihil.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De rechtsstrijd van partijen in hoger beroep ligt, nu de Ambtenaar incidenteel hoger beroep heeft aangetekend, volledig “open” en ziet in wezen op de vraag of de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde van € 303.040 te hoog is.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) moet – in aanmerking genomen dat het derde lid van dat artikel te dezen niet van toepassing is – de waarde van het kantoorpand worden bepaald op de waarde die aan het kantoorpand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2. genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.4. Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetsteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251).
4.5. Tussen partijen is - terecht - niet in geschil dat te dezen als waardepeildatum geldt 1 januari 2003 (artikel 18, tweede lid, van de Wet Woz).
4.6. Als uitgangspunt geldt dat de waarde moet worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op de waardepeildatum (artikel 18, eerste lid, van de Wet Woz). Belanghebbenden betogen dat dit uitgangspunt ook hier geldt: de zogenoemde toestandsdatum is volgens belanghebbenden derhalve eveneens 1 januari 2003. De Ambtenaar stelt daarentegen dat moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2005. De Ambtenaar, die – in afwijking van de procedure in eerste aanleg – niet langer verdedigt dat sprake is van een zogenoemde – op de voet van artikel 25 in Pro verbinding met artikel 19, tweede lid, van de Wet Woz genomen – mutatiebeschikking maar van een zogenoemde bevestigingsbeschikking als bedoeld in artikel 29a, van de Wet Woz, verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 19, eerste lid, van de Wet Woz.
4.7. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet Woz wordt indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van – voor zover hier van belang – bouw, verbouwing of verbetering, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
4.8. Deze situatie doet – gelijk de Ambtenaar betoogt – zich hier naar het oordeel van het Hof voor. Het kantoorpand is immers in de jaren 2003 en 2004 voor een aanzienlijk bedrag verbouwd en verbeterd (zie onderdeel 2.4. van deze uitspraak). De omstandigheid dat op 1 januari 2005 de gemeente nog niet had bevestigd, dat er geen bezwaren meer zijn om het kantoorpand te gaan gebruiken c.q. te verhuren, is – anders dan belanghebbenden betogen – in het verband van de vraag welke toestandsdatum in aanmerking moet worden genomen niet relevant. De omstandigheid dat de toestandsdatum niet is vermeld op de onderhavige – op de voet van artikel 29a genomen – bevestigingsbeschikking leidt niet tot nietigheid ervan (zie artikelen 22 en 23, van de Wet Woz). In dit verband verdient nog opmerking dat de door de Rechtbank genoemde jurisprudentie (HR 24 januari 2001, nr. 35 752, BNB 2001/96 en HR 16 september 2005, nr. 39 658, BNB 2005/344) niet ziet op beschikkingen als de onderhavige maar op zogenoemde mutatiebeschikkingen als bedoeld in artikel 25, van de Wet Woz en dat artikel 19, van de Wet Woz in de loop der tijd is gewijzigd, in die zin dat de Wet Woz sinds 1 januari 1999 een onderscheid is gaan maken tussen wijzigingen vóór de aanvang van het tijdvak en wijzigingen in het tijdvak.
4.9. Gelet op het hiervóór overwogene moet in het onderhavige geval worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2005. Dit strookt ook met de voor het jaar 2005 gevoerde procedure – waarin in de uitspraak op bezwaar van de toestandsdatum 1 januari 2005 is uitgegaan – van de uitkomst waarvan de onderhavige beschikking een bevestiging is.
4.10. De omstandigheid dat op de toestandsdatum de bevestiging van de gemeente ontbrak, dat het pand weer gebruikt c.q. verhuurd kon worden, is wel relevant in het kader van de waardering van het kantoorpand. Indien immers het genot van de onroerende zaak wordt beperkt door een publiekrechtelijke regeling, dient hiermee bij de waardebepaling rekening te worden gehouden (vgl. onder meer HR 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18, HR 2 december 2005, nr. 39 631, BB 2006/3 en HR 11 november 2005, nr. 39 455, BNB 2006/13). Naar het oordeel van het Hof zal de – hiervóór in overweging 4.2. bedoelde – meestbiedende koper op de toestandsdatum 1 januari 2005 echter slechts een geringe waardedruk toekennen aan het op die datum formeel nog ontbreken van voornoemde bevestiging. Immers, eind 2004 waren – naar het Hof aannemelijk acht – reeds nagenoeg alle noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen in het pand aangebracht. Materieel bezien was er op de toestandsdatum derhalve voldaan aan de door de gemeente en brandweer gestelde eisen.
4.11. In hoger beroep heeft de Ambtenaar het in onderdeel 2.11. genoemde taxatierapport van taxateur A overgelegd. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van het kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand van het object op 1 januari 2005 van € 368.186. De taxateur heeft deze waardebepaling onderbouwd aan de hand van omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopcijfers van drie in de gemeente Deventer gelegen kantoorpanden (te weten b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1). Voorts heeft de taxateur de waardebepaling onderbouwd met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbenden hebben met name de wijze waarop de taxateur de huurwaardekapitalisatiemethode heeft toegepast bekritiseerd. Zij hebben gesteld dat de taxateur onjuiste “variabelen” (de kapitalisatiefactor en economische huurwaarde) heeft gehanteerd.
4.12. Bij de beoordeling van de vraag of de Ambtenaar te dezen heeft voldaan aan de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, stelt het Hof voorop dat zowel de huurwaardekapitalisatiemethode als de vergelijkingsmethode is genoemd in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling als methode ter bepaling van de waarde. Voorts wordt in herinnering geroepen dat genoemde methoden niet meer dan hulpmiddelen vormen en dat de waarde ook op andere wijze kan worden bepaald.
4.13. Het Hof acht de door de taxateur genoemde vergelijkings(kantoor)panden in voldoende mate vergelijkbaar met het onderhavige kantoorpand om te dezen als vergelijkingspand te kunnen dienen. Belanghebbenden hebben zulks ook niet, althans onvoldoende, betwist. Met inachtneming van de onderlinge verschillen (onder meer qua ligging en oppervlakte) tussen het onderhavige object en de vergelijkingskantoorpanden geven de voor deze kantoorpanden gerealiseerde verkoopcijfers naar het oordeel van het Hof steun aan de door de taxateur verdedigde waarde van het onderhavige object. Hierbij wijst het Hof nog erop dat het pand c-straat 1 eveneens een Rijksmonument betreft en dat het pand d-straat 1 in niet-verhuurde staat is verkocht.
4.14. Ten overvloede zij nog opgemerkt dat het Hof zich kan vinden in de wijze waarop de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast door de taxateur. In het licht van genoemde kapitalisatiefactoren van de verkochte vergelijkingskantoorpanden, acht het Hof aannemelijk dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,5 niet te hoog is. Deze kapitalisatiefactor strookt met de in eerste aanleg door de Ambtenaar overgelegde kengetallen betreffende courante niet-woningen. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de gehanteerde bruto huurwaarde van € 43.316 – mede bezien in het licht van de door belanghebbenden gevraagde huurprijs van ongeveer € 45.000 – niet te hoog is. Ook de uitkomst van de huurwaardekapitalisatiemethode geeft derhalve steun aan de taxatiewaarde van de taxateur.
4.15. Uit het vorenoverwogene volgt dat het Hof de door de taxateur toegekende waarde van € 368.186 per waardepeildatum 1 januari 2003 naar de staat van het kantoorpand per 1 januari 2005 aannemelijk acht. Nochtans dient nog rekening te worden gehouden met de waardedrukkende omstandigheid als bedoeld in overweging 4.10. Nu de Ambtenaar de waarde heeft vastgesteld op € 303.040, derhalve ruim € 65.000 lager dan de – aannemelijk geachte – getaxeerde waarde, is naar het oordeel van het Hof genoegzaam rekening gehouden met deze waardedrukkende omstandigheid.
4.16. De slotsom luidt dan ook dat de Ambtenaar erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 303.040 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand per 1 januari 2005 aannemelijk te maken.
4.17. Hetgeen belanghebbenden, die geen taxatierapport hebben overgelegd, overigens hebben aangevoerd is van onvoldoende gewicht voor een andersluidende conclusie.
4.18. De stelling van belanghebbenden dat de Ambtenaar in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur wordt niet onderschreven door het Hof. De enkele omstandigheid dat de Ambtenaar – als procespartij – in hoger beroep een ander standpunt inneemt met betrekking tot het gebruiks- en verhuurverbod dan in de bezwaarfase en in de beroepsfase bij de Rechtbank, rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
4.19. Het hoger beroep van belanghebbenden is ongegrond. Het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar treft doel. De uitspraak van de Rechtbank kan niet in stand blijven. De door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 303.040 dient te worden bevestigd.
5. Proceskosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep van belanghebbenden bij de Rechtbank ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2009.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 april 2009
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.