Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00499
uitspraakdatum: 11 april 2012
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar),
en het incidentele hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 24 mei 2011, nummer AWB 10/1458, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum 1 januari 2009 - vastgesteld op € 556.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 maart 2010 de waarde verminderd tot € 465.000.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 mei 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 430.000, en de Ambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 1.631.
1.4. De Ambtenaar heeft bij brief van 29 juni 2011, ingekomen bij het Hof op 30 juni 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Tegelijkertijd heeft de belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5. De Ambtenaar heeft bij brief van 18 oktober 2011 het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.6. Belanghebbende heeft op verzoek van het Hof afschriften van huurovereenkomsten ingebracht.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 maart 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en door taxateur A. Ook de Ambtenaar is verschenen bijgestaan door taxateur B.
1.8. Belanghebbende heeft ter zitting met instemming van de Ambtenaar een zogenoemde BOG-stamkaart van a-straat 2 te Q overgelegd.
1.9. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand met magazijn, sanitaire voorzieningen en garage. Het bouwjaar van het pand is circa 1920. Het winkelpand is gelegen in een winkelstraat in de nabijheid van het centrum van Q. De frontbreedte van het pand is 8,3 meter.
2.2. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat voor de onderhavige procedure ervan wordt uitgegaan dat de oppervlakte van de winkel 180 m² bedraagt, van het magazijn op de begane grond 108 m² en van het magazijn in de kelder 95 m².
2.3. Belanghebbende heeft tot medio 2001 een drogisterij en parfumerie geëxploiteerd in de onroerende zaak. Voor de drogisterij werkte belanghebbende samen met C, een organisatie die de D-winkelformule exploiteert.
2.4. Sindsdien verhuurt belanghebbende de onroerende zaak aan derden. Van november 2001 tot november 2010 werd de onroerende zaak gehuurd door E, een D-drogist. In de huurovereenkomst met E is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 5
1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als drogisterij conform een door C ondersteunde winkelformule en het zal huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.”
2.5. De huurprijs in 2008 en 2009 bedroeg respectievelijk € 36.514 en € 36.539.
2.6. Op 7 november 2010 is belanghebbende met een nieuwe huurder, F, een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijf jaren met een optie tot verlenging met vijf jaren. Daarbij is een huurprijs overeengekomen van
€ 28.800 per jaar, welke huurprijs vanaf 2014 jaarlijks wordt geïndexeerd. De nieuwe huurder exploiteert in de onroerende zaak eveneens een drogisterij onder de D-franchiseformule. In de huurovereenkomst met F is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 5
1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als drogisterij in de breedste zin en het zal de huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.”
2.7. De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende in 2010 een zakelijke huurprijs met F is overeengekomen, maar dat deze huurprijs, gelet op het tijdsverloop tussen de waardepeildatum (1 januari 2009) en de totstandkoming van deze huurprijs en gelet op de dalende markt in die periode, niet bruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Nu geen van beide partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, heeft de Rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op € 430.000. Met betrekking tot de proceskosten heeft de Rechtbank overwogen dat de Ambtenaar naast de kosten van rechtsbijstand ook de kosten van het taxatierapport van vier uren maal € 80, ofwel € 320 moet vergoeden.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie. Partijen verschillen van mening over de omvang van de huurwaarde. De kapitalisatiefactor van 11 is niet in geschil.
3.3. De Ambtenaar betoogt dat de in 2010 overeengekomen huurprijs niet zakelijk is en derhalve niet bruikbaar is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Verder betoogt de Ambtenaar dat de Rechtbank ten onrechte betekenis heeft toegekend aan de door belanghebbende ingebrachte vraagprijzen, zodat weldegelijk kan worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van € 465.000 niet te hoog is. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van B, WOZ-taxateur, van 14 december 2010 waarin aan de hand van de methode van huurwaardekapitalisatie de waarde is getaxeerd op € 471.000.
3.4. Belanghebbende heeft in het incidentele hoger beroep het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst in 2010 op zakelijke gronden is aangegaan, en dat de overeengekomen huurprijs derhalve bruikbaar is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Rekening houdende met het tijdsverloop van 22 maanden tussen waardepeildatum (1 januari 2009) en de datum van de huurovereenkomst (7 november 2010) brengt dit mee dat de waarde van de onroerende zaak – in afwijking van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 430.000 – moet worden verminderd tot € 370.000, aldus belanghebbende.
3.5. Verder is tussen partijen in geschil de hoogte van de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding, in het bijzonder de hoogte van het uurtarief ter zake van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport.
4. Beoordeling van het geschil
WOZ-waarde
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de dan geldende huurprijs die tussen niet-gelieerde partijen is overeengekomen. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52).
4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de in 2001 overeengekomen huurprijs niet maatgevend kan zijn voor de huurwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2009. Wel staat ter discussie of de in 2010 overeengekomen huurprijs maatgevend is.
4.4. Nu de Ambtenaar stelt dat de in 2010 met F overeengekomen huurprijs niet zakelijk is, rust op hem de last dat aannemelijk te maken.
4.5. De Ambtenaar heeft in dat verband aangevoerd dat de in 2010 overeengekomen huurprijs lager is dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten zoals opgenomen in het taxatierapport van 14 december 2010 van B, WOZ-taxateur. Verder wijst de Ambtenaar erop – hetgeen door belanghebbende is bevestigd – dat de onroerende zaak niet voor verhuur is aangeboden op de markt, dat de nieuwe huurder F door C is aangedragen, dat F een winkelformule (D-drogisterij) van C exploiteert, dat de huurovereenkomst tussen belanghebbende en F door C is opgesteld, dat de afwikkeling van belanghebbendes huurvordering op de vorige huurder E is geschied door C, en dat vanwege deze ondersteuning en bemiddeling door C de in 2010 overeengekomen huurprijs niet de (huur)waarde in het economische verkeer weergeeft. Gelet op deze door de Ambtenaar genoemde feiten, onderschrijft het Hof de conclusie van de Ambtenaar.
4.6. Nu ook de in 2010 overeengekomen huurprijs niet maatgevend is voor de huurwaarde, rust op de Ambtenaar de last om anderszins feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door belanghebbende gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.7. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde (huur)waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van B, van 14 december 2010. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten die verkocht zijn, acht het Hof niet maatgevend voor de huurwaarde, nu van deze objecten geen in de markt tot stand gekomen huurprijzen voorhanden zijn. In het taxatierapport zijn verder de volgende verhuurde vergelijkingsobjecten vermeld:
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
a-straat 1 180 m² € 162 € 29.160 64 m²
95 m² € 36
€ 120 € 2.304
€ 11.400 € 42.864 € 28.800 (per 11-10)
a-straat 3
(op 108 mtr.) 70 m² € 188 € 13.160 39 m²
€ 120 € 4.680 € 17.840 € 17.800
(per 02-07)
a-straat 2
(op 170 mtr.) 177 m² € 198 € 35.126 75 m² € 147 € 11.025 € 46.151 € 46.500
(per 08-08)
a-straat 4
(op 200 mtr.) 130 m² € 280 € 36.335 90 m² € 58 € 5.265 € 41.600 € 42.500
(per 09-08)
a-straat 5
(op 150 mtr.) 53 m² € 230 € 12.206 € 12.206 € 12.000
(per 09-05)
a-straat 6
(drogist op 58 mtr.) 280 m² € 169 € 47.454 384 m²
€ 40 € 15.414 € 62.868 € 62.900 (per 07-06)
4.8. Met voornoemd taxatierapport heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 42.864 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De huurovereenkomsten van de objecten a-straat 3, 5 en 6 zijn bijna twee tot meer dan drie jaar vóór de peildatum tot stand gekomen. Belanghebbende heeft gesteld en de Ambtenaar heeft niet weersproken dat deze objecten niet voor verhuur op de markt zijn aangeboden. De Ambtenaar heeft ter zitting gesteld dat a-straat 2 en 4 vanwege hun goede ligging vooraan in de a-straat minder goed te vergelijken zijn. De winkeloppervlakte van a-straat 3 en 5 bedraagt minder dan de helft dan die van de onroerende zaak. De winkeloppervlakte van a-straat 2 – tussen partijen is niet langer in geschil dat deze 255 m² bedraagt – en a-straat 6 (280 m²) is substantieel groter dan die van de onroerende zaak. Gelet hierop bieden de vergelijkingsgegevens die door de Ambtenaar zijn aangevoerd, onvoldoende steun voor de door hem verdedigde waarde. In het van hem verlangde bewijs is hij dan ook niet geslaagd.
4.9. Dit betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.10. Belanghebbende bepleit een waarde van € 370.000. Ter staving van deze waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van A van 11 januari 2011. Daarin is de waarde getaxeerd op € 370.000, zulks berekend naar een huurwaarde van € 33.000. Blijkens een nader stuk van 2 mei 2011 hebben de referentieobjecten a-straat 7, 8, 9 en 10, gediend ter onderbouwing van de getaxeerde (huur)waarde.
4.11. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Redengevend daarvoor is dat de Ambtenaar in zijn hogerberoepschrift gemotiveerd heeft gesteld dat de referentieobjecten a-straat 7, 8, 9 en 10 onvoldoende vergelijkbaar zijn, en dat belanghebbende dit onvoldoende heeft weersproken. Bovendien is in belanghebbendes taxatierapport niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde van de onroerende zaak.
4.12. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op de waarde van € 430.000 zoals deze door de Rechtbank is vastgesteld.
Proceskosten in eerste aanleg; taxatierapport
4.13. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van de kosten die hij in eerste aanleg heeft gemaakt voor het door hem ingebrachte taxatierapport. De Ambtenaar betoogt, onder verwijzing naar het oordeel van dit Hof in zijn uitspraak van 30 maart 2011, nummer 10/00323, LJN BQ0621, NTFR 2011/822, dat, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, een uurtarief van € 50 redelijk is. Het Hof is thans van oordeel, anders dan het heeft overwogen in de door de Ambtenaar aangehaalde uitspraak, dat het uurtarief van de taxateur van € 80 in het onderhavige geval redelijk is. Dit uurtarief overstijgt niet het in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 opgenomen maximale bedrag (vgl. Hof Arnhem 1 november 2011, nr. 11/00473, LJN BU4042, NTFR 2011/2670; Hof Arnhem 8 november 2011, nr. 11/00361, LJN BU4959, NTFR 2011/2728; Hof Arnhem 13 december 2011, nrs. 11/00286 en 11/00287, LJN BV2734, NTFR 2012/343). De Rechtbank heeft derhalve terecht een uurtarief van € 80 in aanmerking genomen.
Slotsom
4.14. Zowel het principale hoger beroep van de Ambtenaar als het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het principale hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092,50 (1 punt voor verweerschrift, 0,5 punt voor schriftelijke inlichtingen, 1 punt voor zitting, waarde per punt
€ 437).
6. Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 1.092,50; en
– bepaalt dat van de gemeente Arnhem op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 454.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2012.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2012
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.