Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.118.694/01
Rolnummer rechtbank : 415869/HA ZA 12-403
arrest van 23 september 2014
inzake
1.[appellante],
2.
[appellant],
[appellant],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] c.s. (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.E. Veerman te Leiden,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. P.S. Kamminga te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 5 maart 2013 verwijst het hof naar het tussenarrest van die datum. De daarin gelaste comparitie heeft op 10 april 2013 plaatsgehad en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellant] c.s. bij memorie van grieven, tevens akte wijziging van eis en van de grondslag van de vordering, negen grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 17 oktober 2012, hierna: het bestreden vonnis. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde 1] c.s. de grieven bestreden. Op 23 juni 2014 hebben partijen hun zaak voor het hof doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities, [appellant] c.s. door mr. A.E. Veerman en [geïntimeerde 1] c.s. door mr. P.S. Kamminga. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten zijn geen bezwaren geuit, zodat het hof in zoverre ook van die feiten uitgaat.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat weergegeven, om het volgende.
2.1.
Partijen hebben op 27 juli 2010 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement aan de [adres], bestaande uit een beletage met souterrain, tuin en verder toebehoren, te Den Haag, hierna: de woning. Het appartementsrecht is door [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] c.s. geleverd bij leveringsakte van 15 oktober 2010.
2.2.
In de koopovereenkomst zijn - voor zover in deze procedure van belang - de volgende bepalingen opgenomen:
“5.1. Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3.
Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.
woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 24 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht.
Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 2 BW Pro omschreven woongebruik.
Artikel 25
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden uiterlijk op 28 juli 2010 indien uit de bouwkundige keuring blijkt dat er meer dan € 5.000,-- aan direct achterstallig onderhoud is (…).”
2.3.
In de leveringsakte is in artikel 4b bepaald:
“Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen van het verkochte dan die welke voor normaal gebruik nodig zijn.
Te dezen wordt verwezen naar artikel 24 van Pro de koopovereenkomst, waarin woordelijk voorkomt:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht.
Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 2 BW Pro omschreven woongebruik.”
2.4.
Vereniging Eigen Huis heeft in opdracht van [appellant] c.s. een bouwtechnische (aankoop)keuring verricht en daarvan op 15 juli 2010 een rapport opgemaakt. In het rapport staat onder meer dat tijdens de inspectie het vochtgehalte in de bad-/doucheruimte in het souterrain normaal is. De directe kosten van onderhoud/herstel zijn begroot op een bedrag van € 2.755,00 en op termijn op een bedrag van € 12.900,00.
2.5.
Voorafgaand aan de koopovereenkomst had [geïntimeerde 1] c.s. last van vochtproblemen bij de fundering en achtergevel. In de VvE vergadering van 15 december 2008 is besloten opdracht te geven aan Protect Vochtwering om de vochtproblemen aan te pakken. In februari 2009 heeft Protect Vochtwering de wanden geïnjecteerd tegen het optrekkend vocht. Voor deze werkzaamheden heeft zij een garantieverklaring afgegeven voor tien jaar.
2.6.
Op 4 november 2010 heeft Lekkagevinden.nl in opdracht van [appellant] c.s. een rapport uitgebracht, waarin – voor zover relevant – staat:
“Schadebeeld:
In het Souterrain zijn er op diverse plekken vochtplekken zichtbaar op plinthoogte en heeft men al het een en ander open gebroken aangaande het probleem in beeld te krijgen.
(…)
Visuele inspectie:
In de slaapkamer aan de achterzijde van de woning is de vloer grotendeels weggenomen en kan men hier zo in de kruipruimte kijken.
Het valt hierbij op dat de balk tegen de badkamer schimmelsporen zichtbaar zijn dit is geen goed teken. Dit dient nader bekeken te worden door een specialist op dit vlak. Tussen de balken liggen de isolatie dekens los op de grond dit wijst er op dat deze mogelijk niet goed gemonteerd zijn. Hiermee rekening houdend heeft er mogelijk hier in de kruipruimte onvoldoende tot geen ventilatie plaats gevonden.
(…)
Met de endoscoop via een naast gelegen kast/ruimte onder het bad gekeken en hierbij wederom op schimmelsporen gelijkende sporen waargenomen onder het bad.
(…)
Plateau belast waar de mengkraan van het bad op gemonteerd is en hiermee een directe lekkage geconstateerd onder het bad.”
2.7.
In opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van [appellant] c.s. heeft ZNEB op 25 februari 2011 een rapport uitgebracht aangaande de woning. Doel van het rapport was het verkrijgen van informatie met betrekking tot de aard, omvang en kosten van herstel. Bij het onderzoek en de totstandkoming van dit rapport waren zowel [appellant] c.s. als [geïntimeerde 1] c.s. betrokken. Uit dit rapport blijkt dat de (relatief jonge) houten balkconstructie deels doordrengd was van vocht en deels geheel doorgerot, dat elke vorm van ventilatie onder de vloer verdwenen was, waarbij het schimmel- en rottingsproces cumulatief toenam en dat er diverse lekkages waren rond het bad en de douchebak en in de badkamerafvoer onder de houten vloer.
2.8.
Hydro bouw Advies heeft in opdracht van [appellant] c.s. een “quickscan” uitgevoerd en bij brief van 4 juni 2011 gerapporteerd dat er sprake is van optrekkend vocht in de muren vanuit de fundering en dat er onvoldoende tot geen kruipruimteventilatie aanwezig is. Verder is geconstateerd dat er sprake is van zwambesmetting. Bij brief van 1 maart 2013 schrijft Hydro bouw Advies aan [appellant] c.s. dat de aantroffen zwammen zeer besmettelijk zijn, dat er besmetting plaatsgevonden heeft naar andere delen van het souterrain (kinderkamer, hal souterrain, logeerkamer, berghokken, washok) en dat het niet is uit te sluiten dat de zwam reeds aanwezig was in de periode vóór 2005.
2.9.
In een in opdracht van [appellant] c.s. opgemaakt concept rapport van TNO d.d. 26 maart 2013 staat dat in de woning sprake is van kelderzwam, dat er weinig tot geen ruimte is onder de balken voor ventilatie en dat in de muren sporen van schimmel is aangetroffen. De conclusie van het door TNO uitgevoerde onderzoek luidt:
“De aantasting van de houten vloer en de muren is een traag proces dat gedurende langere tijd (in dit geval meer dan 5 jaar) zich voltrekt. Dat dit gebrek aanwezig was bij de verkoop is duidelijk. Ook de oorzaak: de vochtbron van de aantasting moet reeds aanwezig geweest zijn tijdens de verkoop van de woning. Tijdens de verkoop had alleen door metingen van het houtvochtgehalte van de vloer of een inspectie onder de vloer dit probleem gesignaleerd kunnen worden.”
2.10.
[appellant] c.s. heeft [geïntimeerde 1] c.s. gedagvaard voor de rechtbank ‘s-Gravenhage en gevorderd [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van
€ 128.980,91 subsidiair € 103.980,91, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 16 maart 2012 en met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van de procedure.
2.11.
De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de vordering afgewezen. Zij heeft aan die beslissing – kort samengevat – ten grondslag gelegd dat [appellant] c.s. zijn stelling, dat de vochtproblemen (natte en deels verrotte vloerdelen en balken, schimmel en zwam) in de grote slaapkamer in het souterrain veroorzaakt worden doordat de leidingen en kruipruimteventilatie in het souterrain aanwezige badkamer in 2005 niet correct zijn aangelegd, onvoldoende heeft onderbouwd. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat de gestelde gebreken het normale gebruik van de woning niet in de weg staan, terwijl daarmee de subsidiaire grondslag van de vordering, een beroep op dwaling, volgens de rechtbank geen bespreking behoeft.
2.12.
In hoger beroep heeft [appellant] c.s. – na wijziging van eis en grondslag van de vordering – gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 87.773,09, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten van de beide instanties.
3.1.
De grieven 1 tot en met 6, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, hebben betrekking op de vraag of er sprake is van non-conformiteit. Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. [geïntimeerde 1] c.s. heeft in artikel 5.3. van de koopovereenkomst - een standaard NVM-koopakte appartementsrecht - , gegarandeerd dat het appartement bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Het hof is van oordeel dat uit de diverse in de procedure overgelegde rapporten (vide rechtsoverwegingen 2.6 tot en met 2.9) afdoende blijkt dat het in casu gaat om schimmels en zwamvorming die veroorzaakt zijn door optrekkend vocht. Naar het oordeel van het hof zijn dat eigenschappen van de woning die het normale gebruik van de woning in de weg staan, temeer gezien het feit dat deze problemen zich ook voordoen in de slaapkamers die zich in het souterrain bevinden. Dat betekent zowel dat [geïntimeerde 1] c.s. in strijd met deze garantiebepaling heeft gehandeld (hij heeft gegarandeerd dat de woning geschikt was voor normaal gebruik terwijl dat niet het geval blijkt te zijn), als ook dat een zodanig gebrek non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro oplevert. Of [geïntimeerde 1] c.s. een verwijt valt te maken in die zin dat hij bekend was met de vochtproblemen en dat hij dat desondanks niet heeft gemeld doet, gelet op voorgaand oordeel, niet terzake, net zo min als de tussen partijen in debat zijnde vraag naar de oorzaak van de vochtproblemen.
3.2.
[geïntimeerde 1] c.s. heeft zich ter afwering van de vordering beroepen op artikel 24 van Pro de koopovereenkomst. Voor de uitleg van dit beding is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De gekozen bewoordingen van artikel 24 van Pro de koopovereenkomst en artikel 4b van de leveringsakte zien, zoals [geïntimeerde 1] c.s. terecht heeft aangevoerd, expliciet op doorslaand en/of optrekkend vocht en zwamvorming. De exoneratie is dus (mede) op deze specifiek benoemde gebreken gericht en niet, zoals [appellant] c.s. heeft gesteld, enkel op de bouwtechnische staat van de woning. Deze stelling valt overigens ook niet te rijmen met de bepaling in artikel 24 van Pro de koopovereenkomst en artikel 4b van de leveringsakte dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 2 BW Pro omschreven woongebruik. Voor zover [appellant] c.s. heeft willen betogen dat partijen wel de bedoeling hebben gehad de exoneratie enkel daarop betrekking te laten hebben althans dat hij dat redelijkerwijs mocht verwachten, overweegt het hof dat [geïntimeerde 1] c.s. in dat verband heeft gesteld dat hij de exoneratiebepaling bewust in de koopovereenkomst heeft willen opnemen om gevrijwaard te worden van aansprakelijkheid voor schade ontstaan door vochtproblemen (zoals onder andere zwamvorming), omdat hij eerder problemen had gehad met optrekkend vocht en het bovendien een meer dan 100 jaar oude woning met een houten constructie onder het souterrain betreft, met daaraan inherent verbonden problemen dan wel risico’s. Dit is door [appellant] c.s. niet betwist, terwijl [appellant] c.s. evenmin heeft toegelicht waaruit de van de bewoordingen van artikel 24 afwijkende Pro bedoeling van partijen dan wel zou blijken. Het betoog faalt aldus.
3.3.
Het hof is verder van oordeel dat de artikelen 5.3 en 24, in onderling samenhang bezien, redelijkerwijs aldus zo moeten worden gelezen en dat [appellant] c.s. het ook zo heeft moeten begrijpen, dat de algemene garantie niet geldt voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor geëxonereerd wordt in artikel 24. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat artikel 5.3. een algemene garantiebepaling is, terwijl artikel 24 een Pro specifieke exoneratie is voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht. De redenering van [appellant] c.s. dat artikel 24 niet Pro afdoet aan de kernverplichting een woning te leveren die geschikt is voor bewoning, kan dan ook niet worden gevolgd. Gelet op het voorgaande en het feit dat Hoogendoom c.s. akkoord is gegaan met het opnemen van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst én de leveringsakte mocht hij niet gerechtvaardigd verwachten dat de woning vrij zou zijn van vocht, schimmels en zwam en had hij er rekening mee moeten houden dat, indien dat wel het geval zou zijn, hij de schade dientengevolge niet zou kunnen verhalen op de verkopers. [appellant] c.s. heeft ten slotte nog aangevoerd dat het beroep op de exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellant] c.s. heeft echter nagelaten feitelijke omstandigheden aan te voeren waaruit die onredelijkheid zou blijken, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen, temeer gelet op het feit dat de rechter in zijn algemeenheid terughoudendheid betracht bij het honoreren van een beroep op de beperkende werking. De conclusie luidt dat het beroep van [geïntimeerde 1] c.s. op de exoneratieclausule slaagt. Het slagen van dit bevrijdend verweer brengt mee dat de vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar is.
3.4.
Op grond van hetgeen in de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.3 is overwogen falen de grieven 1 tot en met 6.
3.5.
Grief 7 is gericht tegen het feit dat de rechtbank het beroep op dwaling onbesproken heeft gelaten. Volgens [appellant] c.s. is dit ten onrechte. De grief kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden omdat het beroep op dwaling faalt. Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat sprake is van dwaling, en dat is voldaan aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 sub a althans Pro c BW, stuit het beroep op dwaling af op artikel 6:228 lid 2 BW Pro. Daartoe overweegt het hof dat artikel 24 van Pro de overeenkomst, zoals deze bepaling redelijkerwijs dient te worden verstaan (zie hiervoor onder rechtsoverwegingen 3.2 en 3.3), meebrengt dat de dwaling voor rekening van [appellant] c.s. dient te blijven. [appellant] c.s. diende redelijkerwijs te begrijpen dat [geïntimeerde 1] c.s. met artikel 24 beoogde Pro zich vrij te tekenen voor vochtproblemen en andere gebreken die mogelijk samenhangen met een meer dan 100 jaar oude woning. Door de exoneratieclausule te ondertekenen heeft [appellant] c.s. aanvaard dat de weg was afgesneden voor een beroep op vochtproblemen.
3.6.
Aan verdere bewijslevering, zoals aangeboden door [appellant] c.s., wordt gelet op het vorenoverwogene niet toegekomen, zodat grief 8, die klaagt over het feit dat de rechtbank hem niet heeft toegelaten tot bewijs, bij gebrek aan belang niet slaagt. Gezien het feit dat alle grieven falen behoeven de overige verweren van [geïntimeerde 1] c.s. geen bespreking en komt het hof niet toe aan een begroting van de door [appellant] c.s. gestelde schade.
3.7.
De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116). Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv Pro blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. vastgesteld op een bedrag van € 1.553,00 aan griffierecht en € 6.524,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, T.G. Lautenbach en C.T.C. Welters en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 september 2014 in aanwezigheid van de griffier.