Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00514 en BK-22/00515
Uitspraak van 17 mei 2023
in het geding tussen:
Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 april 2022, nummers SGR 21/742 en 21/1102.
Procesverloop
BK-22/00514 (2019)
1.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , [naam] te [woonplaats] (het woonzorgcentrum), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.379.000 (de beschikking 2019). Met de beschikking 2019 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag OZBG 2019). De heffingsmaatstaf van de aanslag OZBG 2019 is € 511.000.
1.1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking 2019 en de aanslag OZBG 2019 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
BK-22/00515 (2020)
1.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde op 1 januari 2019 van het woonzorgcentrum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 3.364.000 (de beschikking 2020). Met de beschikking 2020 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (aanslag OZBG 2020). De heffingsmaatstaf van de aanslag OZBG 2020 is € 512.000.
1.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking 2020 en de aanslag OZBG 2020 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Beide jaren
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van tweemaal € 360 geheven, derhalve in totaal een bedrag van € 720. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van een deel van het complex, het woonzorgcentrum. Het woonzorgcentrum bestaat uit “ [deel 1] ”, waar dementerende ouderen wonen, en “ [deel 2] ”, waar mensen met een lichamelijke beperking wonen. Het woonzorgcentrum heeft een perceeloppervlakte van ongeveer 3.464 m² en een bruto vloeroppervlakte van 3.611 m². Het woonzorgcentrum bestaat uit verzorgingsruimten, (medische) paviljoenen en 50 appartementen. Het woonzorgcentrum is deels in 1980 en deels in 2005 gebouwd.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft twee waarderapporten overgelegd, opgemaakt op 20 april 2021 door [A] , WOZ-taxateur, met daarbij gevoegd taxatieoverzichten (Taxatieoverzichten H), waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het woonzorgcentrum is vastgesteld op € 3.379.000 (2019) en € 3.364.000 (2020). In deze Taxatieoverzichten H heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar het woonzorgcentrum verdeeld in 11 ruimten: 4 paviljoens en 7 verzorgingsruimten. De deelwaarden van de ruimten heeft hij berekend aan de hand van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging waardepeildatum 1 januari 2018 respectievelijk 1 januari 2019 (de Taxatiewijzer Verzorging). Hij heeft daarbij de kengetallen van de archetypen N5140000 (Verzorgingshuis, 1966 t/m 1985; gebruikt voor 3 ruimten met bouwjaar 1980) en N5161000 (Verzorgingshuis 2001 en nieuwer, < 8.000 m2, gebruikt voor 8 ruimten met bouwjaar 2005) tot uitgangspunt genomen voor zijn berekeningen.
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep twee taxatierapporten (Taxatierapporten B) overgelegd. Het rapport dat betrekking heeft op 2019 is op 23 mei 2022 opgemaakt door taxateurs [B] en [C] en het rapport dat betrekking heeft op 2020 is op 23 mei 2022 opgemaakt door taxateurs [B] en [D] . In de Taxatierapporten B is aansluiting gezocht bij de kengetallen van de archetypen N5140000 en N5161000 uit de Taxatiewijzer Verzorging, met uitzondering van de restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
Waarde onroerende zaak
Waarde onroerende zaak
3. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardering van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstallen van de onroerende zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
5. Verweerder is erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaak niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Verweerder heeft verwezen naar twee waarderapporten, opgemaakt op 20 april 2021 door [A] , WOZ-taxateur (waarderapporten). Onder toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde concludeert de taxateur van verweerder, uitgaande van de kengetallen van het archetype N5161000 (verzorgingstehuis, 2001 en nieuwer, kleiner dan 8.000 m² vloeroppervlakte), archetype N5140000 (verzorgingshuis, 1966 t/m 1985) uit de Taxatiewijzer Verzorging 2019, tot een waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 van € 3.364.000 en op 1 januari 2018 van € 3.379.000. Daarmee heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als zodanig op een voldoende verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd geeft geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen en de daarin opgenomen prijzen per m² voor -onder meer- ruwbouw en afbouw en installaties. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet. De uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2018:3824) en het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:3378) leiden niet tot een ander oordeel. Evenmin is er aanleiding uit te gaan van andere restwaarden dan opgenomen in de Taxatiewijzer, mede in het licht van hetgeen verweerder heeft aangevoerd omtrent de renovatie van de onroerende zaak en de mate waarin aan de huidige kwaliteitseisen moet worden voldaan. Er is aldus voldoende rekening gehouden met de technische veroudering van (delen van) de onroerende zaak. Om diezelfde reden is er geen aanleiding verdergaand rekening te houden met functionele veroudering van (delen van) de onroerende zaak. Ook het beroep van eiseres ter zitting op een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2020:4097) slaagt niet, omdat daaruit volgt dat de bewijslast ter zake van de correctie voor de technische veroudering bij verweerder ligt en verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan.
6. Hetgeen overigens nog door eiseres is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie volgt dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die, welke in de Taxatiewijzer zijn vermeld. Wat er zij van de juistheid van deze stelling, zonder onderbouwing met voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak relevante marktgegevens of andere toetsbare, objectieve gegevens, is er geen reden om te oordelen dat de door eiseres voorgestane restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties (van 5%) juist zijn. Eiseres heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de levensduur van de onroerende zaak. Eiseres baseert haar standpunt dat verweerder de waarden op te hoge bedragen heeft vastgesteld op de door haar overgelegde taxatierapporten. Nu uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarden aannemelijk heeft gemaakt, wordt aan deze rapporten niet het gewicht toegekend dat eiseres voorstaat.
7. Hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot het oordeel dat de waarden van de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld.
Aanslagen
8. Eiseres heeft gesteld dat de aanslagen dienen te worden vernietigd, omdat 76% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak in zijn geheel als woning dient te worden aangemerkt.
9. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak (ten minste 70%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar (100%) zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerende-zaakbelasting ten aanzien van het gebruik (vgl. Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125).
10. Verweerder heeft met de bij de waarderapporten gevoegde plattegronden voldoende aannemelijk gemaakt dat minder dan 70% van de oppervlakte van de onroerende zaak tot woning dient. Eiseres heeft onvoldoende gesteld om het tegendeel aannemelijk te maken. Uit het voorgaande volgt dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Eiseres is dan ook terecht als gebruiker van de onroerende zaak aangeslagen.
11. Eiseres heeft voorts haar stelling dat 76% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling slechts een globale, ingekleurde plattegrond ingebracht. Een nadere toelichting op de plattegrond heeft eiseres niet gegeven. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan de woondelen van de onroerende zaak een groter deel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend dan het al door verweerder in aanmerking genomen deel.
12. Gelet op het vorenstaande zijn de aanslagen niet te hoog vastgesteld.
(…)
Slotsom
14. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarden van het woonzorgcentrum op de waardepeildata te hoog heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Heffingsambtenaar in de onderbouwing van de correctie wegens technische veroudering ten onrechte is uitgegaan van de gemiddelden van de in de archetypen opgenomen (bandbreedten van) restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van het woonzorgcentrum op € 2.817.000 (2019) en € 2.752.000 (2020) worden gesteld en tot vermindering van de heffingsmaatstaf van de aanslagen OZBG tot bedragen van € 425.000 (15,1% voor 2019) en € 418.000 (15,2% voor 2020). Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Uitgangspunten bij de beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het woonzorgcentrum op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
5.2.
Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de WOZ-waarde is (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610) - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft (HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, BNB 1996/250).
5.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat hij de waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt het Hof in aanmerking wat belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Slechts indien de Heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan het Hof zelf tot een vaststelling van de waarden komen (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).
5.4.
Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten uit van de kengetallen uit de archetypen N5140000 en N5161000 uit de Taxatiewijzer Verzorging. Dit brengt mee dat als een van hen in (één van) haar standpunten van één of meer kengetallen van archetypen N5140000 en N5161000 afwijkt, zij de gronden daarvoor moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, BNB 2020/174, r.o. 2.4.3. en 2.4.4). Dit geldt ook als de bewijslast op grond van wat onder 5.3 is overwogen bij de wederpartij ligt.
Restwaarde
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft de in aanmerking te nemen restwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld op de gemiddelden van de in de archetypen N514000 en N5161000 opgenomen bandbreedtes van 25% tot 35% (gemiddelde: 30%) voor de ruwbouw, 20% en 30% (gemiddelde: 25%) voor de afbouw en 15% en 20% (gemiddelde: 17%) voor de installaties. Belanghebbende heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat de in de archetypen vermelde (bandbreedtes van) restwaarden (veel) te hoog zijn en dat de restwaarden in afwijking daarvan op 5% moeten worden gesteld.
5.6.1.
Nu belanghebbende wat betreft de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking te nemen restwaarden van de Taxatiewijzer Verzorging wenst af te wijken, ligt het op haar weg om de gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.6.2.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat de met toepassing van de in de Taxatiewijzer Verzorging vermelde gemiddelde restwaarden van 30%, 25% en 17% berekende restwaarde van het woonzorgcentrum veel te hoog is, heeft belanghebbende verwezen naar een door haar taxateurs uitgevoerde analyse van transactieprijzen van gezinsvervangende tehuizen. Uit deze analyse volgen restwaarden die variëren tussen 0% en 8%, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft de berekeningen van de taxateurs van belanghebbende betwist.
5.6.3.
Alleen al omdat de analyse van belanghebbende is gebaseerd op een ander type onroerende zaak uit de Taxatiewijzer Verzorging (gezinsvervangende tehuizen in plaats van verzorgingshuizen) en een verklaring over hoe rekening is gehouden met de daaruit voortvloeiende verschillen ontbreekt, kan de analyse niet als onderbouwing dienen voor de afwijking van de gemiddelde restwaarden van de archetypen N5140000 en N5161000 uit de Taxatiewijzer Verzorging. Belanghebbende heeft met de door haar aangehaalde transacties daarom niet aannemelijk gemaakt dat de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties in afwijking van de gemiddelde restwaarden en buiten de bandbreedtes van de Taxatiewijzer Verzorging op 5% dienen te worden gesteld.
5.6.4.
Belanghebbende heeft voorts de bruikbaarheid van de door de Heffingsambtenaar in bijlage 6 bij het verweerschrift in beroep opgenomen onderbouwing van de restwaarde(n) in de Taxatiewijzer Verzorging betwist. Het Hof stelt voorop dat, ook al zou de Heffingsambtenaar in de door hem overgelegde onderbouwing van de restwaarde(n) in de Taxatiewijzer Verzorging de plank misslaan – of dit zo is laat het Hof in het midden –,dat geen reden is om de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties lager te stellen dan de laagste restwaarden, genoemd in door beide partijen als richtsnoer voor de bepaling van de waarde van het woonzorgcentrum aanvaarde Taxatiewijzer Verzorging. Verder heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hij met de onderbouwing van de restwaarde(n) zoals opgenomen in de Taxatiewijzer Verzorging slechts heeft willen illustreren dat de door hem toegepaste restwaarde-percentages niet te hoog zijn.
Slotsom
5.7.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, T.A. de Hek en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.