Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/867
Uitspraak van 7 augustus 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk , de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 september 2024, nummer SGR 23/6091.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 919.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 3 december 2024 aanvullende stukken ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 6 november 2024, 13 mei 2025 en 11 juni 2025 nadere stukken ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een appartement uit 1977 met een berging/schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 157 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 919.000. In het taxatieverslag zijn de (verkoop)gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In beroep heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd. In de matrix is ten aanzien van de woning voor alle KOUDV-onderdelen factor 3 (gemiddeld) toegekend. De verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de woning.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in de hogerberoepsfase de iWOZ-kaarten van vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in het geding gebracht.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende
waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van wat eiseres in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende KOUDV+L-factoren en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank volgt eiseres daarbij niet in haar ter zitting ingenomen blote stelling dat verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de zogenoemde ‘wet-van-afnemend-grensnut’. Verweerder heeft dienaangaande verklaard dat het verschil dusdanig gering is, dat dat in zoverre niet van invloed is op de waarde. Dat dit desondanks anders is, heeft eiseres niet
nader inzichtelijk gemaakt, geconcretiseerd of onderbouwd en ook overigens is daarvoor geen enkel aanknopingspunt te vinden. De rechtbank acht dan ook door verweerder met de waardematrix aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder (vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8).
7. Alles wat eiseres heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft verder in haar beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiseres hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiseres heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. De eventuele gevolgen daarvan zijn immers verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten. De stelling van eiseres dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa heeft eiseres ook niet geconcretiseerd en/of inzichtelijk
gemaakt en faalt daarom eveneens. Ook de eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de door verweerder genoemde transactiedata niet verifieerbaar zijn faalt, temeer nu verweerder ter zitting heeft toegelicht dat het de data van overdracht bij de notaris betreft en dat dit openbare gegevens zijn. Ook overigens heeft eiseres geen waardeverminderende omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat de waarde zoals berekend en vastgesteld door verweerder, te hoog is.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Uit de daarop aangevoerde hogerberoepsgronden blijkt dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 799.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat in het dossier diverse relevante stukken ontbreken, welke door de Heffingsambtenaar in het geding hadden moeten worden gebracht. In het navolgende zal het Hof beoordelen of de door belanghebbende genoemde stukken kwalificeren als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
5.2.
Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren alle stukken die de Inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten (zie HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2). Ter zitting heeft belanghebbende verduidelijkt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de iWOZ-kaarten van het vergelijkingsobject [adres 4] heeft overgelegd alsmede de meetrapporten van de vergelijkingsobjecten en het verantwoordingsdocument van de gemeente Noordwijk. Belanghebbende stelt dat hij de gelegenheid moet krijgen om op basis van voornoemde gegevens te controleren of de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.3.
Anders dan belanghebbende betoogt, behoren iWOZ-kaarten van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om de gevraagde gegevens te verstrekken. Dit kan anders zijn als belanghebbende gemotiveerd stelt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en de Heffingsambtenaar ter controle en betwisting daarvan de iWOZ-kaarten heeft geraadpleegd, maar daarvan is in dit geval, naar de Heffingsambtenaar onbestreden heeft verklaard, geen sprake. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onbestreden verklaard dat hij de iWOZ-kaarten van vergelijkingsobject [adres 4] niet ter beschikking heeft of heeft gehad, omdat deze gegevens niet bij iWOZ beschikbaar waren. Het Hof ziet, gelet op het voorgaande, geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
5.4.
Ten aanzien van het verantwoordingsdocument heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onbestreden verklaard dat in het verantwoordingsdocument slechts algemene informatie staat over de wijze waarop objecten worden gewaardeerd. Het verantwoordingsdocument bevat derhalve geen gegevens of informatie over een specifiek object. Daarnaast stelt de Heffingsambtenaar dat hij niet beschikt over het verantwoordingsdocument, doordat voor het onderhavige belastingjaar nog geen verantwoordingsdocument werd opgemaakt. Het door belanghebbende bedoelde verantwoordingsdocument kan daarom niet worden aangemerkt als een op de zaak betrekking hebbend stuk in de zin van artikel 8:42, lid 1, Awb.
Waarde van de woning
5.5.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Kamerstukken II1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.6.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.7.
Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten qua objecttype, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden.
5.8.
Belanghebbende stelt daar tegenover dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met een extra schuur van vergelijkingsobject [adres 3] en verwijst daarbij naar de in de iWOZ-kaarten vermelde externe bergruimte van ongeveer 5 m². De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de externe bergruimte waarop belanghebbende doelt, dezelfde bergruimte betreft als die in de matrix is vermeld. Met het woord “extern” wordt bedoeld dat de bergruimte zich niet in de woonruimte zelf bevindt, maar elders in het complex waartoe het appartement behoort, aldus de Heffingsambtenaar. Het Hof ziet geen reden om aan de verklaring van de Heffingsambtenaar te twijfelen.
5.9.
Belanghebbende betwist dat de in de matrix vermelde oppervlakten juist zijn en wijst op de verschillen tussen de in de matrix gehanteerde oppervlakten en de in de iWOZ-kaarten vermelde gebruiksoppervlakten en BAG-oppervlakten. Naast het hiervoor reeds beoordeelde punt over de berging van [adres 3] heeft belanghebbende in dit verband uitsluitend gewezen op [adres 2] , waarvan de matrix een oppervlakte van 121 m2 vermeldt, terwijl de oppervlakte volgens de BAG 131 m2 is. Hoewel het Hof dit verschil ook constateert (en het wordt vermeld in de desbetreffende iWOZ-kaart), oordeelt het Hof het volgende. De gecorrigeerde prijs per eenheid van de woning bedraagt € 3.036,39, terwijl de gemiddelde gecorrigeerde prijs per eenheid van alle vergelijkingsobjecten € 3.530,46 bedraagt. Er is derhalve een afslag van bijna € 500 op de gecorrigeerde prijs per eenheid van de woning aangebracht. In dat licht is het verschil in oppervlakten niet dermate groot dat het moet leiden tot een lagere waardering van de woning.
5.10.
De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de meetrapporten had moeten overleggen, behoeft gelet op het hiervoor overwogene geen behandeling, omdat gegrondbevinding daarvan niet tot een andere uitkomst kan leiden.
5.11.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.12.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, C. Maas en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
De griffier, de voorzitter,
X. Evers Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 7 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.