Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/138
Uitspraak van 11 november 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 januari 2024, nummer SGR 22/6737.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 438.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.5.
De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat de Heffingsambtenaar heeft laten weten geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling en voorts dat wanneer zij instemt met de afdoening van de zaak zonder mondelinge behandeling zij niets hoeft te doen. Omdat belanghebbende niet heeft gereageerd, is vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre-portiekflat uit 1952 met een schuur. Het gebruiksoppervlak is ongeveer 112 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de laagste prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.241 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 3.911. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning qua objectsoort, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en ligging, en dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de gedateerde voorzieningen en een matige onderhoudstoestand van de woning.
6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de slechte isolatie van de woning is verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten, nu die objecten uit hetzelfde bouwjaar komen en eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom de woning zou beschikken over een nog slechtere isolatie dan gebruikelijk is bij dit bouwjaar. Hoewel de VvE-reserves volgens verweerder in mindering op de verkoopprijzen zijn gebracht, kan dat niet zonder meer worden afgeleid uit de matrix van verweerder. Eiser erkent overigens dat hij een lijst van verweerder heeft ontvangen waarin de correcties op de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten in verband met de VvE-reserves wel zijn vermeld. Aan deze stelling van eiser, wat hier ook van zij, kan echter worden voorbijgegaan. Ook al zou nog voor de invloed van de VvE-reserves moeten worden gecorrigeerd, leidt dat gelet op de geringe bedragen, niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7. Van het door eiser gestelde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is de rechtbank niet gebleken. Uit de uitspraak op bezwaar wordt voldoende duidelijk op welke gronden de bezwaren van eiser zijn afgewezen. Ook overigens is expliciet gereageerd op de grieven die eiser in het bezwaarschrift tegen de beschikking heeft aangevoerd.
8. Eiser heeft voorts nog aangevoerd dat verweerder tekortgeschoten is in het toezenden van stukken en inzichtelijk maken van de beschikking.
9. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase het taxatieverslag, met daarop drie vergelijkbare woningen, aan eiseres zijn toegezonden. Daarnaast heeft verweerder verklaard dat de gemeente Den Haag nog geen KOUDV-factoren, grondstaffels en liggingsfactoren in het betreffende belastingjaar hanteerde. Met betrekking tot de indexering naar waardepeildatum heeft verweerder ter zitting verklaard geen gebruik te maken van indexeringspercentages en vergelijkingsobjecten te kiezen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht, zijn niet van toepassing in de onderhavige zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
10. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:490) leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte. De rechtbank wijst verder op de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 19 mei 2022, (ECLI:NL:GHDHA:2022:886) waarin is overwogen dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of over het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de informatieverplichting heeft geschonden, de op de zaak betrekking hebbende stukken ten onrechte niet zijn overgelegd, het inzagerecht is geschonden, de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 380.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Schending informatieverplichting
5.1.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Het kan niet zo zijn dat de Heffingsambtenaar in de waardebepaling niets heeft gedaan met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de KOUDV-factoren) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat blijkt uit het taxatieverslag en ook uit de beroepsprocedure. De Heffingsambtenaar had inzicht in die factoren moeten geven en hij had de gevraagde gegevens op verzoek moeten verstrekken. Verder heeft de Heffingsambtenaar pas in de beroepsfase een onderbouwing van de indexeringspercentages gegeven, terwijl daar al om was verzocht in de bezwaarfase. In de bezwaarfase is überhaupt geen geïndexeerd verkoopcijfer genoemd van de vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is de waarde van de woning in de bezwaarfase niet aannemelijk gemaakt, waardoor hij gehouden was in beroep te gaan.
5.2.
De op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (de waardebeschikking), en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1).
5.3.1.
In het als nader stuk (aangemerkt verweerschrift) in beroep heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente worden gewaardeerd (vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, 2637 en 2638). Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de gebruiksoppervlakte. Er wordt gezocht naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Er wordt geen gebruik maakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en waarden van objectonderdelen.
5.3.2.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de Heffingsambtenaar nooit ter raadpleging ter beschikking hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Het verzoek van belanghebbende om hem inzicht te verschaffen faalt, aangezien de verplichting van de Heffingsambtenaar zich uitstrekt tot verstrekken van gegevens en niet tot het verschaffen van inzicht in deze gegevens. Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar op 27 juli 2022, dus vóór de uitspraak op bezwaar, de lijst met de vermelding van de gehanteerde VvE-correctie naar de gemachtigde heeft toegezonden. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Het verzoek van belanghebbende om aan de hand van de hiervoor bedoelde stukken nadere gronden te mogen inbrengen, wordt afgewezen.
Beroep op artikel 8:42 Awb Pro
5.4.
Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672) behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken, alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:571) draagt belanghebbende de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden. Belanghebbende heeft aan zijn bewijslast niet voldaan aangezien hij slechts verwijst naar de werkwijze van de Heffingsambtenaar c.q. taxateur, die gebruik heeft gemaakt van gegevens over minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand) en dat alle benodigde gegevens, foto's, etc. op kantoor beschikbaar van de Heffingsambtenaar c.q taxateur heeft, zonder zelfstandig relevante feiten en omstandigheden aan te dragen die zijn stellingen onderbouwen. Hetgeen hiervoor in 5.3 is overwogen over de stukken die de Heffingsambtenaar heeft verstrekt en hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het niet aanwezig zijn van gegevens, leidt tot het oordeel dat van schending van het bepaalde in artikel 8:42 Awb Pro geen sprake is.
Inzagerecht
5.5.
Hetzelfde lot treft de blote stelling dat de Heffingsambtenaar het inzagerecht heeft geschonden door de hiervoor vermelde stukken niet ter inzage te leggen. Gegevens die niet aanwezig zijn kan de Heffingsambtenaar niet ter inzage leggen. En niet op de zaak betrekking stukken hoeft de Heffingsambtenaar niet te overleggen. Opgemerkt wordt dat de Heffingsambtenaar belanghebbende op 27 mei 2022 schriftelijk heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 12 juli 2022, waarbij de gelegenheid is geboden om alle stukken die op de zaak betrekking hebben in te zien. Belanghebbende heeft van deze geboden gelegenheid geen gebruik gemaakt. Van schending van het inzagerecht is derhalve geen sprake.
Motivering uitspraak op bezwaar
5.6.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
5.7.
Anders dan belanghebbende stelt, is in de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de onroerende zaak is gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van belanghebbende en hetgeen daarover bij het horen is besproken vermeld. De Heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar vervolgens gemotiveerd ingegaan op de grieven die belanghebbende in het bezwaarschrift en tijdens het hoorgesprek heeft aangevoerd. Van schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake.
Waarde van de woning
5.8.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning verder moet worden verminderd.
5.9.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.10.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 438.000. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, parterre portiekflats en zijn alle in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.11.
De transportdatums van de vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum gelegen. De laagste prijs per m2 (gebruiksoppervlakte) die uit de verkoopcijfers volgt is € 4.241 ( [adres 2] ). De gemiddelde prijs per m2 die uit deze verkopen volgt is € 4.355. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 3.911 per m2, is in voldoende mate rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning.
5.12.
Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn, dat sprake is van een matige onderhoudstoestand, dat de woning over een slechte isolatie beschikt en dat sprake is van geluidsoverlast wegens een nabijgelegen school, en dat dit factoren zijn waarmee de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden, heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar het fotoblad waaruit de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand zouden moeten blijken, maakt dit niet anders. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande onweersproken gesteld dat in verband met een eerdere bezwaarprocedure de woning in 2018 inpandig is opgenomen, dat de matige staat en gedateerdheid daarom reeds bekend was en daar bij de waardbepaling rekening mee is gehouden. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] hebben weliswaar een gemiddelde staat van onderhoud, maar ten tijde van de verkoop was eveneens sprake van gedateerde voorzieningen, aangezien de keuken en de badkamer respectievelijk verouderd en eenvoudig waren. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling van de woning met de door belanghebbende gestelde gedateerdheid van de keuken, badkamer en toilet, alsmede met de gehele matige staat van onderhoud, voldoende rekening heeft gehouden.
5.13.
Met betrekking tot de gestelde slechte isolatie heeft te gelden dat de vergelijkingsobjecten ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning hebben, dat rondom dat bouwjaar mindere isolatie niet ongebruikelijk was en dat deze omstandigheid in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] nabij dezelfde school gelegen en hebben deze objecten aldus dezelfde ligging als de woning. Deze omstandigheid is eveneens in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd, zodat van een waardedrukkende omstandigheid geen sprake is. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ten aanzien van de VvE-reserve is – gelet op de geringe bedragen – niet aannemelijk geworden dat dit een waardedrukkend effect op de waarde van de woning heeft.
5.14.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de beschikte waarde van de woning van € 438.000 niet te hoog.
Onrechtmatigheid verpandings-/vervreemdingsverbod
5.15.
Omdat in de onderhavige zaak geen proceskostenvergoeding wordt toegekend behoeft de klacht van belanghebbende over artikel 30a, lid 5, Wet WOZ geen behandeling.
Slotsom
5.16.
Dat wat hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, T.A. de Hek en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda P.J.J. Vonk
De beslissing is op 11 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.