Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/256
Uitspraak van 25 september 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 februari 2024, nummer SGR 22/6965.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 610.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift, aangeduid als nader stuk, ingediend.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift geschreven geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling. De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij hij uiterlijk 27 november 2024 laat weten dat hij ter zitting wil worden gehoord. Belanghebbende heeft niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft bij bericht van 14 augustus 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd dat het schriftelijk uitspraak zal doen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre portiekwoning uit 1933 en beschikt over een berging en een schuur. Het gebruiksoppervlak is ongeveer 161 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 555.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de woning in matige staat verkeert en daarom lager moet worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij uitgaat van een gemiddelde staat naar aanleiding van een inpandige opname op 1 oktober 2019. Daaruit is gebleken dat de keuken weliswaar eenvoudig is, maar de badkamer modern. Belanghebbende heeft met de door hem overgelegde foto’s niet aannemelijk gemaakt dat de woning in een slechtere staat verkeert.
4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Daarover schrijft hij: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten (…)”. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgebreid toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt.1
5. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de informatieverplichting heeft geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning en tot vergoeding van de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Schending informatieverplichting
5.1.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Het kan niet zo zijn dat de Heffingsambtenaar in de waardebepaling niets heeft gedaan met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de KOUDV-factoren) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat blijkt uit het taxatieverslag onder het kopje ‘modelmatige waardebepaling’ en ook uit de beroepsprocedure. De Heffingsambtenaar had inzicht in die factoren moeten geven en hij had de gevraagde gegevens op verzoek moeten verstrekken. Verder heeft de Heffingsambtenaar pas in de beroepsfase een onderbouwing van de indexeringspercentages gegeven, terwijl daar al om was verzocht in de bezwaarfase. In de bezwaarfase is überhaupt geen geïndexeerd verkoopcijfer genoemd van de vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is de waarde van de woning in de bezwaarfase niet aannemelijk gemaakt, waardoor hij gehouden was in beroep te gaan.
5.2.
De op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (de waardebeschikking), en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1).
5.3.
In het verweerschrift in beroep heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente worden gewaardeerd (vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, 2637 en 2638). Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de gebruiksoppervlakte. Er wordt gezocht naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Er wordt geen gebruik maakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en waarden van objectonderdelen. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Voor zover belanghebbende heeft verzocht om inzicht, overweegt het Hof dat de verplichting zich uitstrekt tot gegevens en niet tot het geven van inzicht in deze gegevens. Uit de stukken van het geding volgt dat wel rekening is gehouden met de omstandigheid dat de koopsommen van appartementen een aandeel in de VvE-reserve kunnen bevatten. Bij de waardebepaling is hiermee rekening gehouden en de lijst met de vermelding van de gehanteerde VvE-correctie heeft de Heffingsambtenaar op 27 juli 2022, dus vóór de uitspraak op bezwaar, naar de gemachtigde toegezonden. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
Onrechtmatigheid verpandings-/vervreemdingsverbod
5.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat het verpandings-/ vervreemdingsverbod dat is opgenomen in artikel 30a, lid 5, Wet WOZ onrechtmatig is. Volgens belanghebbende is sprake van een ongerechtvaardigde inbreuk op het ongestoorde recht van eigendom en is het cessieverbod discriminatoir en in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
5.5.
Het cessieverbod is in de onderhavige procedure niet aan de orde omdat het Hof geen vergoedingen toekent.
Waarde van de woning
5.6.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning verder moet worden verminderd. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat van een vierkantemeterprijs van € 3.630 moet worden uitgegaan. Volgens belanghebbende is niet inzichtelijk hoe tot een prijs per m2 van € 3.789 is gekomen en hoe de gemiddelde staat van de woning in vergelijking tot de (betere) staat van de vergelijkingsobjecten hierin is begrepen. Voorts is ten onrechte geen indexering toegepast. Bij de transactiedatum van de vergelijkingsobjecten moet van de verkoopdatum worden uitgegaan. Dit brengt mee dat, dat het vergelijkingsobject [adres 2] , dat in februari 2020 verkocht zou zijn, te ver van de waardepeildatum is gelegen, aldus belanghebbende.
5.7.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.8.
In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank is gegeven. De Rechtbank is op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is, buiten hetgeen reeds door de Rechtbank is overwogen, nog het volgende in aanmerking genomen.
5.9.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 610.000. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, parterre portiekwoningen. Twee vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen en één vergelijkingsobject is in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.10.
De Heffingsambtenaar mag van de transportdatum van de vergelijkingsobjecten uitgaan en deze is niet te ver van de waardepeildatum gelegen. Dat geen inzage is gegeven in de verkoopdatum en dat van de verkoopdatum zou moeten worden uitgegaan, wat daarvan ook zij, doet hieraan niet af. Voor wat betreft hetgeen belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de indexering verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande in 5.3 is overwogen. De laagste prijs per m2 (gebruiksoppervlakte) die uit de verkoopcijfers volgt is € 3.569 ( [adres 3] ). De gemiddelde prijs per m2 die uit deze verkopen volgt is € 3.820. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 3.789 per m2, is in voldoende mate rekening gehouden met de gemiddelde staat van de woning. Hetgeen belanghebbende tegen de vierkantemeterprijs van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat belanghebbende dit onvoldoende heeft onderbouwd. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de Heffingsambtenaar de woning op 1 oktober 2019 inpandig heeft opgenomen. De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten zijn etage portiekwoningen en daarom minder goed vergelijkbaar. Het Hof ziet geen aanleiding de waarde van de woning op een lager bedrag te bepalen.
5.11.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de beschikte waarde van de woning van € 610.000 niet te hoog.
Slotsom
5.12.
Dat wat hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het hoger beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en S.E. Bandsma, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda H.A.J. Kroon
De beslissing is op 25 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.