Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix, die op een waarde van € 918.000 uitkomt en gelet hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Hoewel het door verweerder aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] naast de woning is gelegen, acht de rechtbank dit vergelijkingsobject niet goed vergelijkbaar met de woning. Dit object heeft weliswaar een vergelijkbaar gebruikersoppervlakte van 157 m², maar een perceeloppervlakte van 545 m² en beschikt, anders dan de woning, over twee aanbouwen woonruimte van 17 m² en een voorraadkelder. Nu het perceel van dit object ruim twee keer zo groot is als het perceel van de woning en verweerder blijkens de matrix voor de aanbouwen woonruimte en de voorraadkelder een totaalwaarde van € 197.771 heeft toegekend, acht de rechtbank dit object niet goed vergelijkbaar. Het andere in de matrix genoemde vergelijkingsobject [adres 6] acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar. Dit object is op 20 januari 2020 verkocht voor € 911.500 en beschikt over een gebruikersoppervlakte van 155 m², een aanbouw woonruimte van 22 m², een dakterras, een berging/schuur, twee dakkapellen en een perceeloppervlakte van 234 m². Dit object beschikt onder meer over een bovengemiddelde onderhoudstoestand (factor 4), bovengemiddelde voorzieningen (factor 4) alsmede over een gemiddelde uitstraling (factor 3), terwijl de woning daarentegen beschikt over een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3), ondergemiddelde voorzieningen (factor 2) en een ondergemiddelde uitstraling (factor 2). Verweerder heeft echter met de verkoopprijs van [adres 6] niet inzichtelijk gemaakt dat hij bij de door hem voorgestane waarde van de woning van € 918.000 voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in gebruikersoppervlakte, onderhoud, voorzieningen en uitstraling. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder de door hem voorgestane waarde van de woning van € 918.000 niet aannemelijk gemaakt.
7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Aan de door eiseres overgelegde matrix kent de rechtbank niet het gewicht toe dat eiseres eraan toegekend wil zien. De drie in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank namelijk niet bruikbaar voor de waardering van de woning. Het vergelijkingsobject [adres 2] betreft een ander type woning, namelijk een twee-onder-één-kapwoning, en is daarom niet goed vergelijkbaar met de woning. Daarnaast zijn de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (verkocht op 4 juli 2022) en [adres 4] (verkocht op 21 augustus 2019) te ver van de waardepeildatum gelegen.
8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 900.000.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
10. De formele beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd, zoals schending van artikel 40 Wet WOZ, artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 8:42 van de Awb alsmede schending van het motiveringsbeginsel, behoeft thans geen behandeling meer, aangezien het beroep reeds gegrond is verklaard en deze beroepsgronden niet tot een verdere vermindering van de waarde van de woning kunnen leiden, noch tot een hogere proceskostenvergoeding.
11. Eiseres heeft verzocht om een proceskostenvergoeding vanwege rechtsbijstand voor zowel de bezwaar- als beroepsfase. Voor zover het de bezwaarfase betreft, merkt de rechtbank op dat niet is gebleken dat er aan eiseres kosten in rekening zijn gebracht of in rekening zullen worden gebracht. In de bezwaarfase was een andere gemachtigde ( [naam] ) betrokken dan in de beroepsfase. Tot de gedingstukken behoort informatie van de website van [naam] uit 2022 alsmede een machtiging van eiseres aan [naam] voor de bezwaarfase. Hieruit blijkt dat in het geval van ongegrondverklaring van het bezwaar [naam] geen kosten in rekening brengt. In dit geval is het bezwaar is ongegrond verklaard, zodat door [naam] , naar verweerder ook onweersproken heeft gesteld, geen kosten in rekening zijn gebracht. Voorts maakt de rechtbank uit de gedingstukken en hetgeen verweerder op dit punt heeft aangevoerd op dat [naam] ook niet achteraf de kosten van bezwaar bij eiseres in rekening zal (kunnen) brengen, nu het uiteindelijke gedeeltelijke gelijk aan de zijde van eiseres niet door [naam] middels een gegrond verklaard bezwaar is gerealiseerd. Bovendien mag ook de huidige gemachtigde hiervoor geen kosten bij eiseres in rekening brengen, nu hij geen werkzaamheden in de bezwaarfase voor eiseres heeft verricht. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan niet worden vastgesteld dat er op eiseres kosten drukken dan wel zullen drukken voor de verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase.[1] In zoverre verschilt deze zaak dan ook van de uitspraken en bepalingen waarnaar de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft verwezen.[2] Eiseres heeft dan ook geen recht op een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
12. De rechtbank ziet wel aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 (tarief 2024) en een wegingsfactor 1). De rechtbank stelt, gelet op het door eiseres ingebrachte inhoudelijke nadere stuk (inclusief een matrix), het gewicht in deze zaak vast op 1 (gemiddeld).