Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/303
Uitspraak van 14 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 februari 2024, nummer SGR 22/6055.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 411.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen), alsmede aanslagen in de rioolheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing woonruimten (de overige heffingen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de aanslagen en de overige heffingen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat over belanghebbendes bezwaren tegen de overige heffingen separaat uitspraak op bezwaar zal worden gedaan.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1933 en beschikt over twee aanbouwen in de woonruimte, een aangebouwde berging/schuur, een aangebouwde garage en een dakopbouw. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 212 m2 en het gebruiksoppervlak is ongeveer 126 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld:
“
Waarde van de woning
Waarde van de woning
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 320.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de woning, waaronder de KOUDV-factoren en de oppervlakte. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de aanwezigheid van een brandgang is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die ook over een brandgang beschikken en dat hier niet apart nog rekening mee gehouden moet worden bij het bepalen van de waarde. Hetzelfde heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor de matige isolatie van de woning. De rechtbank kan belanghebbende voorts niet volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze met de slechte ligging rekening van de woning rekening is gehouden. De door belanghebbende geschetste slechte ligging is immers door de heffingsambtenaar onderkend door de ligging van de woning op “1”, de laagst mogelijke waardering, te waarderen.
5. De rechtbank gaat eveneens voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de geleverde grondstaffel niet bruikbaar zou zijn, omdat niet duidelijk is in welk waardegebied de woning en de vergelijkingsobjecten liggen. Hoewel de belanghebbende zelf moet achterhalen waar de woningen zich bevinden, doet dit geen afbreuk aan het feit dat de heffingsambtenaar de grondstaffel aan belanghebbende beschikbaar heeft gesteld. Daarnaast merkt de rechtbank op dat belanghebbende zelf wist of had moeten weten in welke wijk de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen zijn, gezien deze vermeld staat op de bronnen die de belanghebbende heeft geraadpleegd voor zijn “woningwaarderapport”.
(…)
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 388.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.3.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, berekend op € 488.367. De waarde van de woning is vastgesteld op € 411.000. In de matrix is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen uit dezelfde bouwperiode. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.4.
De gemiddelde prijs per m2 gebruiksoppervlakte die (na de VLOK-correcties) uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten volgt, is € 2.311. Bij de berekening hiervan is de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar de kenmerken van de woning, te weten een factor “1” (slecht) voor ligging en een factor “3” (gemiddeld) voor de overige kenmerken. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 1.783 per m2 gebruiksoppervlakte, is in ruim voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met het voorgaande in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.
Hetgeen belanghebbende heeft gesteld, doet niet hieraan af. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woning een slechte ligging heeft en dat deze omstandigheid een waardedrukkend effect op de woning heeft. Belanghebbende voert hiertoe aan dat er industrie direct achter de woning is gelegen en dat hij wegens de bedrijfsvoering daarvan last van geluidsoverlast heeft. Voorts belemmert de industrie het uitzicht vanuit de achterzijde van de woning. Belanghebbende verwijst dienaangaande naar het overgelegde fotoblad. Tevens is er vanwege de ramen van het bedrijfspand bij de achterzijde van de woning geen sprake van privacy. Daarnaast is er op 150 meter afstand van de woning een spoorlijn gelegen, aldus belanghebbende.
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de woning de ligging reeds op de laagste factor “1” (slecht) gesteld. De Heffingsambtenaar heeft met de stellingen van belanghebbende over de slechte ligging daarom reeds voldoende rekening gehouden. Hetgeen belanghebbende over de ligging heeft aangevoerd, is onvoldoende voor het oordeel dat een verdere waardevermindering in aanmerking moet worden genomen. Belanghebbende heeft zijn standpunt ten aanzien van de spoorlijn niet nader onderbouwd en voldoet aldus niet aan zijn stelplicht.
5.7.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat bij de woning sprake is van een slechte isolatie en dat de kwaliteit van de woning op factor “2” (matig) moet worden gesteld. Dienaangaande is aangevoerd dat de woning in het jaar 1932 is gebouwd en het met de huidige technieken niet mogelijk is om de spouw te isoleren. Belanghebbende heeft in dit verband ter zitting verklaard dat in de nabije omgeving van de woning een ander object is gelegen met ongeveer hetzelfde bouwjaar, waarbij is gepoogd een spouwmuur te plaatsen, maar dat deze weer is verwijderd omdat de bouwkundige aspecten van dit object dit niet toelieten.
5.8.
Naar het oordeel van het Hof is er geen aanleiding tot een verlaging van de waarde van de woning in verband met de isolatie van de woning. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vergelijkingsobjecten dezelfde mate van isolatie als de woning hebben, faalt. De vergelijkingsobjecten zijn rond hetzelfde bouwjaar gebouwd. Het standpunt van belanghebbende dat het bij het object in de nabije omgeving niet mogelijk was om een spouwmuur te plaatsen wegens de bouwkundige aspecten van dit object, onderschrijft bovendien dat het aannemelijk is dat de vergelijkingsobjecten die ook rond hetzelfde bouwjaar zijn gebouwd dezelfde mate van isolatie als de woning hebben en dat deze mate van isolatie reeds in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet zijn verdisconteerd.
5.9.
Aan het waarderapport van belanghebbende kent het Hof geen bewijskracht toe. Dit rapport bevat informatie over drie vergelijkingsobjecten die uit openbare bronnen afkomstig is. Hoe de verkoopprijzen van deze objecten de bepleite WOZ-waarde van de woning onderbouwen, volgt niet uit het waarderapport. Zo ontbreken factoren zoals ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, zodat vergelijking niet mogelijk is, terwijl aan deze factoren wel aandacht wordt besteed in de onderhavige procedure. Waarom juist deze objecten geschikt zijn, wordt niet toegelicht.
5.10.
Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda R.A. Bosman
De beslissing is op 14 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.