Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/359
Uitspraak van 4 maart 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 april 2025, nummer SGR 23/8005.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.846.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rijswijk voor het jaar 2023 opgelegd naar een te betalen bedrag van € 10.176,99 (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en ten aanzien van het verzoek om vergoeding van immateriële schade volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 16 juni 2025 verweer gevoerd. Belanghebbende heeft op 31 december 2025, 8 januari 2026 en 20 januari 2026 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 21 januari 2026. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfsgebouw, bestaande uit een opslag/magazijn en twee fitnessruimten. Het bouwjaar is 1973. De onroerende zaak is in 2005 gerenoveerd.
2.2.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 5 oktober 2015 aangekocht voor een koopsom van € 1.875.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatiekaart overgelegd waarin de onroerende zaak voor het onderhavige jaar aan de hand van de ten aanzien van de onroerende zaak bekende huurprijs per 1 februari 2022 (zie 2.4) en een kapitalisatiefactor van 8,8 is bepaald op (afgerond) € 1.846.000.
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft voorts een huuroverkomst ter zake van de verhuur van de onroerende zaak door belanghebbende aan [A B.V.] (exploitant van onder meer de Rijswijkse vestiging van […] ) overgelegd. In de huurovereenkomst is voor een huurtermijn van vijf jaren per 1 februari 2022 (jaarlijks te indexeren) de jaarlijkse huurprijs bepaald op € 210.000 (exclusief btw en servicekosten) met een verlengingsmogelijkheid van vijf jaar.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een rekenblad “Kapitalisatiefactor” overgelegd. Hierin is aan de hand van de onder 2.2 bedoelde gerealiseerde koopsom en een (naar de waardepeildatum) geïndexeerde huurprijs van € 209.860 een bruto kapitalisatiefactor berekend van 8,9.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
Uitstelverzoek zitting
Uitstelverzoek zitting
1. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om uitstel van de zitting omdat op 16 april 2025 al een zitting stond gepland bij een ander gerecht. Daarbij heeft de gemachtigde een grote hoeveelheid verhinderdata voor de aankomende periode vermeld. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. Met deze enkele, blote stelling heeft de gemachtigde namelijk niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een gewichtige reden om niet bij de zitting aanwezig te kunnen zijn. Daarnaast maakt de geringe beschikbaarheid van de gemachtigde het onmogelijk om binnen afzienbare tijd een andere geschikte dag te vinden waarop de zaak had kunnen worden behandeld.
Waarde
2. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.846.000.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een lagere waarde. Hij heeft in zijn beroepschrift en nadere stukken volstaan met een opsomming van algemene niet op de onroerende zaak geconcretiseerde beroepsgronden.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.[1] De onderhavige waarde heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij een kapitalisatiefactor van 8,8 is toegepast en is uitgegaan van het eigen huurcijfer per 1 februari 2022 van € 210.000 per jaar.
6. Bij de beoordeling van het verzoek van eiser om een schadevergoeding gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven.[2] Uitgaande van de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 maart 2023 is de redelijke termijn op de dag van deze uitspraak overschreden met afgerond twee maanden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang meer dan € 1.000 is en dit is ook anderszins niet gebleken. Daarom volstaat de rechtbank met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
[2] HR 9 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 en HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank ten onrechte het verzoek om uitstel van de zitting van 16 april 2025 heeft afgewezen, of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is en of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de bezwaar- en beroepsfase. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, primair tot terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank en subsidiair, in het geval het Hof de zaak zelf afdoet, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 1.200.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, toekenning van een vergoeding van immateriële schade voor de bezwaar- en beroepsfase, toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, voor het geval het hoger beroep gegrond wordt verklaard, tot afwijzing van het verzoek om toekenning van een proceskostenvergoeding in verband met de proceshouding van de gemachtigde van belanghebbende.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
5.1.
De Heffingsambtenaar verzoekt het Hof de gemachtigde van belanghebbende te weigeren. Hij wijst hierbij op het procesgedrag van de gemachtigde van belanghebbende dat al jarenlang structureel is en dat in geen enkele procedure ooit sprake is van welke vorm van juridische bijstand dan ook. Volgens de Heffingsambtenaar vertoont de gemachtigde van belanghebbende procesgedrag waarbij zijn cliënten, gemeenten en rechterlijke gremia instrumenteel zijn aan diens verdienmodel.
5.2.
Op grond van artikel 8:25, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de bestuursrechter bijstand of vertegenwoordiging door een persoon tegen wie ernstige bezwaren bestaan weigeren. Artikel 8:25, lid 1, Awb biedt de rechter geen grondslag voor een beslissing dat een persoon in alle aanhangige of nog aanhangig te maken zaken niet als gemachtigde of bijstandverlener mag optreden. De weigering van die persoon als gemachtigde of bijstandverlener moet beperkt blijven tot de resterende duur van de behandeling van de desbetreffende zaak in die instantie (HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:141).
5.3.
Artikel 8:25 Awb Pro is bedoeld als uiterste maatregel tegen gemachtigden of bijstandverleners van wie moet worden aangenomen dat hun optreden ernstige schade kan toebrengen. Dit criterium is daarbij niet beperkt tot gedrag waardoor de gemachtigde of bijstandverlener schade toebrengt aan concrete individuele belangen van zijn cliënt. Die ernstige bezwaren kunnen ook ontstaan door gedrag van de gemachtigde of bijstandverlener waardoor een behoorlijke rechtsbedeling in gevaar wordt gebracht. De aard van de regeling brengt mee dat het rechtsgevolg ervan beperkt moet blijven tot die zaak, en tot de instantie waarin de beslissing is genomen. De rechter moet de reden tot weigering in beginsel ontlenen aan de gedragingen van de gemachtigde of bijstandverlener in zijn instantie. Het staat de rechter daarbij vrij in de waardering van die gedragingen te betrekken wat hem overigens bekend is over het gedrag van die gemachtigde of bijstandverlener (HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1730).
5.4.
Gesteld noch gebleken is dat de gemachtigde van belanghebbende ernstige schade toebrengt aan de concrete individuele belangen van zijn cliënt, belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft voorts een hoorgesprek gehouden, gemotiveerd uitspraak op bezwaar gedaan en schriftelijk verweer gevoerd in beroep en hoger beroep en mondeling ter zitting. Dat het procesgedrag van belanghebbende aan een behoorlijke rechtsbedeling in de weg heeft gestaan is gesteld noch gebleken. Het Hof ziet in de door de Heffingsambtenaar aangevoerde argumenten dan ook geen reden de gemachtigde van belanghebbende in deze zaak te weigeren.
Uitstelverzoek zitting Rechtbank
5.5.
De gemachtigde van belanghebbende heeft de Rechtbank verzocht om uitstel van de zitting van 16 april 2025, omdat hij op diezelfde datum reeds verwacht werd voor een zitting bij een ander gerecht. De Rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde van belanghebbende tot uitstel van de zitting afgewezen.
5.6.
De gemachtigde van belanghebbende stelt dat de Rechtbank ten onrechte zijn verzoek om uitstel van de zitting heeft afgewezen. Dit is volgens de gemachtigde in strijd met een goede procesorde en hij verzoekt het Hof om die reden de zaak terug te wijzen naar de Rechtbank, zodat alsnog een zitting in zijn aanwezigheid kan plaatsvinden.
5.7.
De rechter moet in belastingzaken een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting inwilligen indien een partij daar tijdig om verzoekt en gewichtige redenen aanvoert waarom zij niet aanwezig kan zijn op de dag die voor de zitting is vastgesteld of waarom zij zich niet op die zitting kan voorbereiden. De rechter wijst zo’n verzoek alleen af als hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zo’n uitstel in de weg staan. Deze beslissing moet de rechter in zijn uitspraak motiveren. Bij die beoordeling mag de rechter geen betekenis toekennen aan de mate waarin een partij haar standpunt(en) tot dan toe heeft onderbouwd. Voor zover de rechter bij de beoordeling van een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting andere handelingen en gedragingen van die partij betrekt, dient hij zich te beperken tot handelingen en gedragingen van die partij in de desbetreffende zaak en in zijn instantie. Bijzondere omstandigheden kunnen meebrengen dat de rechter tot het oordeel komt dat ondanks de door belanghebbende opgegeven reden (i) het belang van een behoorlijke procesorde – die afdoening van de zaak binnen een redelijke termijn omvat – ernstig in het gedrang zou komen indien het onderzoek ter zitting zou worden aangehouden, en (ii) dit belang onder de gegeven omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de belanghebbende om bij de behandeling van zijn zaak aanwezig te zijn (vgl. HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:525, r.o. 2.4.1 tot en met 2.4.3).
5.8.
De Rechtbank heeft op 14 februari 2025 een vooraankondiging aan partijen doen uitgaan voor een zitting op 16 april 2025. Bij brief van 17 februari 2025 heeft de gemachtigde van belanghebbende de Rechtbank te kennen gegeven dat hij verhinderd is op de aangekondigde zittingsdatum wegens een zitting bij de rechtbank Amsterdam en daarbij verwezen naar de bij de brief gevoegde bijlage. De bij de brief gevoegde bijlage betreft een afschrift van een e-mailbericht van een juridisch medewerker van de rechtbank Amsterdam aan de gemachtigde van belanghebbende van 18 november 2024, waarin als geplande zittingsdag onder meer is vermeld “woensdag 16 april 2025 (ochtendzitting)”. In het uitstelverzoek heeft de gemachtigde van belanghebbende voor de periode tussen eind maart en eind mei 2025 twaalf data opgegeven waarop hij beschikbaar was voor een zitting. De Rechtbank heeft het verzoek om uitstel bij bericht van 24 februari 2025 afgewezen. Bij e-mailbericht van 25 februari 2025 heeft de gemachtigde van belanghebbende de contactgriffier van de rechtbank Amsterdam, met een kopie ter informatie (cc) aan de contactgriffier van de Rechtbank Den Haag, benaderd met het verzoek diens invloed aan te wenden en daarbij als oplossingsrichting voorgesteld de (“ene Haagse”) zaak pas in de loop van de middag via digitale weg te behandelen of de zaak achter of voor de reeds geplande zitting in Den Haag op 8 april 2025 (een datum die eerder in het uitstelverzoek als verhinderdatum was opgegeven) te plannen, waar de gemachtigde van belanghebbende reeds wordt verwacht.
5.9.
De Rechtbank heeft haar beslissing om geen uitstel te verlenen van het onderzoek ter zitting gebaseerd op de omstandigheid dat sprake zou zijn van een enkele, blote stelling ten aanzien van een zitting bij een ander gerecht. Daarmee heeft de gemachtigde van belanghebbende naar het oordeel van de Rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een gewichtige reden om niet bij de zitting aanwezig te kunnen zijn. Daarnaast heeft de Rechtbank gewezen op de geringe beschikbaarheid van de gemachtigde van belanghebbende, wegens de opgaaf van een grote hoeveelheid verhinderdata. Dit zou het onmogelijk maken om binnen afzienbare tijd een andere geschikte dag te vinden waarop de zaak had kunnen worden behandeld. Het Hof oordeelt hierover als volgt. Anders dan de Rechtbank aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd, heeft de gemachtigde zijn, direct op de vooraankondiging van de zitting volgende, uitstelverzoek van 17 februari 2025 wel gemotiveerd en onderbouwd met het onder 5.8 vermelde afschrift van het e-mailbericht van 18 november 2024 van een juridisch medewerker van de rechtbank Amsterdam aan de gemachtigde waarin 16 april 2025 als geplande zittingsdag is vermeld. De gemachtigde van belanghebbende heeft daarmee een gewichtige reden als bedoeld onder 5.7 aangevoerd. Verder geldt dat de enkele omstandigheid dat sprake is van (zeer) veel verhinderdata in een tijdsperiode van twee maanden op zichzelf beschouwd niet een reden vormt om een verzoek om uitstel af te wijzen (vgl. Hof Den Haag 1 mei 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1087). In dit verband merkt het Hof op dat de gemachtigde van belanghebbende, nadat de Rechtbank het verzoek om uitstel bij brief van 24 februari 2025 had afgewezen, per e-mailbericht aan de juridisch medewerker van de rechtbank Amsterdam met de contactgriffier bij de Rechtbank in cc, nog (extra) oplossingen heeft aangereikt om de zitting in deze zaak (mogelijk) op dezelfde datum of zelfs op een eerdere datum te kunnen houden. Uit het oordeel van de Rechtbank blijkt verder niet dat sprake is van zwaarwegende belangen die het verlenen van uitstel in de weg hebben gestaan. Gelet op het voorgaande berust de beslissing van de Rechtbank op het verzoek om uitstel niet op toereikende gronden.
5.10.
Het Hof ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of de zaak moet worden teruggewezen naar de Rechtbank. Met het oog op een snelle finale geschilbeslechting wordt hierbij tot uitgangspunt genomen dat de hogerberoepsrechter de zaak zelf afhandelt en niet terugwijst naar de rechtbank. Op grond van artikel 8:115, lid 1, letter b, Awb kan een zaak niettemin naar de voorgaande instantie worden teruggewezen indien de hogerberoepsrechter om andere dan de in letter a van dat artikellid genoemde redenen van oordeel is dat de zaak opnieuw door de rechtbank moet worden behandeld. Daarvan kan sprake zijn als het oordeel van de hogerberoepsrechter meebrengt dat de rechtbank ten onrechte belangrijke feitelijke kwesties niet heeft onderzocht. Als de hogerberoepsrechter over die kwesties meteen zelf een oordeel zou geven, zou dit volgens de wetgever voor partijen een ongewenst verlies van instantie kunnen betekenen (vgl. HR 12 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1084, r.o. 3.3.4 tot en met 3.3.6).
5.11.
Het Hof ziet in dit geval geen aanleiding om de zaak op grond van artikel 8:115, lid 1, letter b, Awb terug te wijzen naar de Rechtbank en aldus een uitzondering te maken op het uitgangspunt van finale geschilbeslechting. Belanghebbende heeft in zijn schriftelijke stukken in beroep en hoger beroep volstaan met algemeenheden. Pas ter zitting bij het Hof heeft hij zijn feitelijke stellingnames geconcretiseerd, doch zonder enige vorm van onderbouwing te verstrekken. De Heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd. Bij het ontbreken van deugdelijke aanknopingspunten voor een debat over de relevante feiten acht het Hof het niet zinvol de zaak terug te wijzen naar de Rechtbank voor een nieuwe mondelinge behandeling.
5.12.
Het voorgaande komt erop neer dat de grief over de afwijzing van het uitstelverzoek terecht is aangevoerd, maar op zichzelf niet kan leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Het Hof zal hierna oordelen over de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
Waarde van de onroerende zaak
5.13.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.14.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.15.
Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.16.
De Heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2022 te bepalen met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Dit is in overeenstemming met artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en gelijk reeds onder 5.15 is overwogen, staat de keuze voor deze waarderingsmethode de Heffingsambtenaar vrij en is hij niet verplicht de waarde van de onroerende zaak, gelijk de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gesteld, te berekenen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde of een taxatiewijzer. Nu de Heffingsambtenaar hierbij uitgaat van het in het jaar 2015 gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak en de per 1 februari 2022 overeengekomen huurprijs per jaar voor de onroerende zaak, zijn de door de gemachtigde van belanghebbende betrokken stellingen ten aanzien van de grondprijzen en de vraag of de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een te groot vloeroppervlak van de onroerende zaak niet relevant. Dit betreffen immers geen relevante factoren binnen de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit betekent ook dat, anders dan belanghebbende stelt, het overzicht van de grondprijzen van de gemeente Rijswijk, noch de iWOZ-kaarten op het geding betrekking hebbende stukken zijn.
5.17.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat hij de toe te passen kapitalisatiefactor heeft berekend door het op 5 oktober 2015 gerealiseerde verkoopcijfer voor de onroerende zaak van € 1.875.000 te delen door de (naar de waardepeildatum geïndexeerde) jaarhuur van de onroerende zaak van € 209.860. Hieruit volgt een kapitalisatiefactor van 8,9 (zie 2.5). Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar de waarde berekend door de voor de onroerende zaak overeengekomen geïndexeerde huurprijs per jaar van € 209.860 te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 8,8 (zie 2.3) en deze bepaald op € 1.846.000.
5.18.
Het Hof is van oordeel dat het verkoopcijfer van 5 oktober 2015 te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2022 is gerealiseerd om als uitgangspunt te dienen voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven in de marktontwikkeling in de periode tussen oktober 2015 en 1 januari 2022 en heeft geen indexatie toegepast om de invloed van die martktontwikkeling op het verkoopcijfer uit 2015 tot uitdrukking te brengen. Bovendien zijn de omstandigheden rond de verkoop niet bekend. Omdat het verkoopcijfer uit 2015 niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022, heeft hetzelfde te gelden voor de uit dat verkoopcijfer en de in 2022 overeengekomen huur afgeleide kapitalisatiefactor. Dat is immers verkregen door het verkoopcijfer uit 2015 te delen door de huurprijs. Het door de Heffingsambtenaar overgelegde rekenblad “Kapitalisatiefactor” (zie 2.5) dat dient ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor maakt dit niet anders. In dit rekenblad wordt de kapitalisatiefactor ook berekend door het verkoopcijfer uit 2015 (in het rekenblad zonder nadere toelichting gesteld op € 1.867.000) te delen door de geïndexeerde jaarhuur. Alle overige gegevens in het rekenblad volgen, naar de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, uit het model en zijn niet onderbouwd. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hij de kapitalisatiefactor heeft “gebenchmarkt”, maar de daarbij behorende achterliggende stukken zijn niet overgelegd, zodat ook dit voor het Hof niet inzichtelijk is. Dit alles overziende heeft de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
5.19.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan,
komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voor het eerst ter zitting bepleite waarde van € 1.200.000 aannemelijk heeft gemaakt. De gemachtigde van belanghebbende heeft zonder enige motivering of onderbouwing gesteld dat een kapitalisatiefactor tussen 6,8 en 7 zou moet worden gehanteerd en dat de waarde moet worden bepaald op € 1.200.000. Hij heeft overigens in hoger beroep verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat de waarde tot het door hem bepleite bedrag moet worden vastgesteld. Gelet hierop maakt ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk.
5.20.
Het vorenstaande maakt dat geen van beide partijen erin is geslaagd het van
haar gevergde bewijs te leveren voor de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. De Hof bepaalt de waarde, rekening houdend met alle ter zake doende feiten en omstandigheden, in goede justitie op € 1.500.000.
Vergoeding van immateriële schade bezwaar- en beroepsfase
5.21.
Belanghebbende heeft in de beroepsfase verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.22.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn voor berechting is overschreden, wordt als regel – dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden wordt gerekend het geval dat het financiële belang bij de procedure zeer gering is.
5.23.
Zoals uiteengezet in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853 (het arrest van 14 juni 2024), r.o. 3.4.3 en 3.4.4, geldt, anders dan voorheen, als uitgangspunt dat zich een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld voordoet, wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
5.24.
De in 5.23 weergegeven wijziging geldt niet voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep, hoger beroep, cassatieberoep) op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (zie het overgangsrecht dat is bepaald in het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.5).
5.25.
Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 8 maart 2023 en hij heeft uitspraak gedaan op 24 november 2023. Het beroepschrift is op 29 november 2023 door de Rechtbank ontvangen en de Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 16 april 2025. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase is dus aangevangen op 8 maart 2023. Dit betekent dat de redelijke termijn op de dag van de uitspraak van de Rechtbank was overschreden met (afgerond) twee maanden. Deze overschrijding is geheel toe te schrijven aan de bezwaarfase. Anders dan de Heffingsambtenaar meent, geldt de voornoemde zesmaandstermijn ook als voor de Heffingsambtenaar een afwijkende termijn geldt voor het doen van uitspraak op bezwaar (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.4.2 en 3.11.2). De redelijke termijn is met minder dan zes maanden overschreden. Daarmee correspondeert – in beginsel – een vergoeding van immateriële schade van € 500 (vgl. HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.2.1).
5.26.
De redelijke termijn was op de datum van het arrest van 14 juni 2024 nog niet overschreden, zodat het onder 5.24 bedoelde overgangsrecht niet van toepassing is. Dit betekent dat getoetst moet worden of het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt. Dit is niet het geval. Het Hof wijzigt de beschikking in een naar een waarde van € 1.500.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig. Dit is een verlaging van 18%, zodat de aanslag met meer dan € 1.000 zal worden verlaagd. Belanghebbende heeft daarom recht op vergoeding van de immateriële schade. De Heffingsambtenaar zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 500 aan belanghebbende voor de overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en de beroepsfase.
Slotsom
5.27.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten. Het Hof ziet, anders dan de Heffingsambtenaar bepleit, geen reden dit verzoek af te wijzen in verband met de proceshouding van de gemachtigde van belanghebbende.
Bezwaarfase
6.2.
Voor de bezwaarfase stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 7:15, tweede lid, Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.332 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting à € 666 x wegingsfactor 1).
Beroepsfase
6.3.
Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in beroep, stelt het Hof deze kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.868 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 934 x wegingsfactor 1). Het Hof kent een punt voor het verschijnen ter zitting bij de Rechtbank toe in verband met hetgeen is overwogen onder 5.5 tot en met 5.9.
6.4.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep betaalde griffierecht van € 50 te worden vergoed.
Hogerberoepsfase
6.5.
Het Hof stelt de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 467 (1 punt voor het hogerberoepschrift,
1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 (artikel 30a Wet WOZ)). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn gemachtigde een bijzonder geval is als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. De blote stellingen dat hij werkt voor een uurtarief van € 250 per uur en ook daarvan afwijkende prijsafspraken hanteert, dat de toegekende proceskostenvergoedingen maar een deel van het in rekening gebrachte honorarium dekken en dat wordt gebruikgemaakt van de rekeningnummers van belanghebbenden zijn daartoe onvoldoende.
6.6.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 143 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.500.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 3.667; en
- draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende de betaalde griffierechten van € 193 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, Chr.Th.P.M. Zandhuis en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 4 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.