Uitspraak
Arrest d.d. 18 september 2012
Zaaknummer 200.093.332/01
(zaaknummer rechtbank: 105681 / HA ZA 10-575)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. W.R. Kamminga, kantoorhoudende te Oosterwolde,
tegen
de gemeente Opsterland,
zetelende te Beetsterzwaag,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. G.P. Wempe, kantoorhoudende te Drachten.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 1 juni 2011 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 augustus 2011 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de gemeente tegen de zitting van
13 september 2011.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties in het geding zijn gebracht, luidt:
"het vonnis van de Rechtbank te Leeuwarden d.d. 1 juni 2011, onder rolnummer/zaaknummer 105681 / HA ZA 10-575 tussen appellant als eiser en geïntimeerde als gedaagde te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, met veroordeling van de gemeente - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep."
Bij memorie van antwoord is door de gemeente verweer gevoerd, eveneens onder overlegging van producties, met als conclusie:
"Tot bekrachtiging van het rechtbankvonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure, in beide instanties."
Voorts heeft appellant een akte genomen, onder bijvoeging van producties - die gedeeltelijk (pag. 1 en 2) door de rolraadsheer is geweigerd als verkapte repliek - en vervolgens heeft geïntimeerde een antwoordakte genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. Het hof merkt op dat geen van beide partijen een volledig dossier in het geding hebben gebracht - zo ontbreekt in het dossier van [appellant] productie 8 bij de conclusie van antwoord en in het dossier van de gemeente de producties bij de memorie van grieven. Beide dossiers tezamen bieden evenwel wel een compleet overzicht.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.14) van genoemd vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Het hof zal deze feiten hierna herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
1.1. Partijen hebben in 2000-2001 onderhandeld over de verkoop door [appellant] aan de gemeente van de boerderij met bijbehorende landerijen, gelegen aan [adres]. [appellant] werd bijgestaan door [X] van Agri Vastgoed te Leeuwarden (verder: [X]) de gemeente door [Y] van [makelaarskantoor] (verder: [Y]) De gemeente wenste een gedeelte van de percelen van [appellant] voor woningbouw te gebruiken.
1.2. Op 9 januari 2001 heeft [Y] aan de gemeente geschreven:
"Op ons verzoek heeft [X] de vraagprijs en wij onze biedprijs gelijk op tafel gelegd."
Onderstaand de vraagprijzen van [X] met tussen haakjes er achter onze biedprijzen.
…
Grond met een toekomstige bestemming als woningbouw f 35, -- per vierk. m (f 16,--)
Grond met vrij zeker een behoudende agrarische bestemming f 7,50 per vierk. m (f 6,--).
…
Hedenmiddag vertelde [X] telefonisch dat men was besloten de gebouwen met het direct achter en naastgelegen weiland wou behouden. Zou totaal om ca 2,34 ha gaan. Er zou dan een te verkopen kavel overblijven van ca 14,40 ha. hiervan zou ca. 3,50 ha als bouwgrond zijn aan te merken en krap 11 ha als agrarische grond. Voor de bouwgrond met toekomstige woonbestemming vraagt me nu f 22,50 per vierk. m. en voor de agrarische grond f 7,50 per vierkante m.
Verder vraagt men gemeentelijke medewerking voor het bouwen woning met paardenschuur op grond naast de boerderij en wil men voor de agrarische grond een meerwaardeclausule met een looptijd van 15 jaar."
1.3. Op 19 januari 2001 schrijft [Y] aan de gemeente:
"Uw reactie op onze brief van 9 januari, zijnde handhaving van de geboden bedragen (…) hebben wij telefonisch aan [X] van de A.V.M. doorgegeven.
Na overleg met eigenaar [appellant] reageerde [X] hier 18 januari j.l. telefonisch op.
Zij komen nu met het volgende voorstel:f 7,-- per vierk. m. voor de agrarische grond en f 20,- - voor het deel dat mogelijk in de toekomst een bouwbestemming krijgt.
(…)"
1.4. Op 3 april 2001 heeft [Y] een conceptkoopovereenkomst aan [X] gezonden.
Dit concept bevat bij de koopsom de volgende bepaling:
"Partijen zijn overeengekomen de koopsom als volgt te splitsen:
4,1 ha zal redelijkerwijs in de toekomst een woonbestemming krijgen. Voor dit deel is de prijs gesteld op f 162.439,-- per ha, zijnde totaal f 666.000,--.
10,3 ha behoudt ook in de toekomst vrij zeker een agrarische bestemming. Hiervoor bedraagt de overeengekomen prijs f 70.000,-- per ha, zijnde in totaal f 721.000,--, welke splitsing in de notariële akte zal worden opgenomen."
1.5. Artikel 16 van Pro dit concept luidde:
"Mochten de weilanden die nu als agrarische gronden worden aangekocht binnen 15 jaar na de overdrachtsdatum een woonbestemming verkrijgen, dan zal alsnog het verschil tussen f 70.000,-- en f 162.439,-- per hectare door koper aan verkoper of diens erfgenamen worden uitgekeerd."
Op dit concept heeft [X], namens [appellant], met de hand "een andere dan agrarische bestemming" bij artikel 16 bijgeschreven Pro en dit (ook op andere punten) becommentarieerde concept aan [Y] teruggezonden.
1.6. Op 17 april 2001 heeft [Y] een herzien concept aan [X] toegezonden. Daarin is bij koopsom dezelfde bepaling opgenomen als hiervoor geciteerd.
Artikel 16 luidt Pro:
"Mochten de weilanden die nu als agrarische gronden worden aangekocht binnen 15 jaar na de overdrachtsdatum een andere dan een agrarische bestemming verkrijgen, dan zal alsnog het verschil tussen f 70.000,-- en f 162.439,-- per hectare door koper aan verkoper of diens erfgenamen worden uitgekeerd."
1.7. Bij brief van 7 juni 2001 heeft [Y] aan [X] bericht dat de conceptovereenkomst door de gemeente was goedgekeurd.
1.8. De afspraken tussen partijen zijn in de koopakte Agrarisch Onroerend Goed d.d. 30 augustus / 3 september 2002 vastgelegd. Deze koopovereenkomst bevat de reeds geciteerde clausule betreffende de koopsom en het hiervoor geciteerde artikel 16, zij het dat daarbij de bedragen zowel in euro's als in guldens zijn uitgedrukt.
1.9. Op 31 oktober 2002 heeft [appellant] de door hem verkochte onroerende zaken aan de gemeente geleverd. In de leveringsakte van die datum is onder het kopje "omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen" een vrijwel gelijkluidende tekst als artikel 16 van Pro de koopovereenkomst opgenomen.
1.10. Ten tijde van de overdracht van de percelen hadden de ze in het toen geldende bestemmingsplan Landelijk gebied de bestemming "agrarisch gebied met houtwallen in combinatie met reliëfvorming". Een klein gedeelte, in de zuidwesthoek, viel onder het bestemmingplan Ureterp Fûgelliet Vervolg en had als bestemming "cultuurgrond" met een (binnenplanse) wijzigingsbevoegdheid naar woondoeleinden of verkeer/verblijf.
1.11. In 2009 is het bestemmingsplan Ureterp Sportvelden onherroepelijk geworden. De bestemming van het grootste gedeelte van de hiervoor onder 1.4 bedoelde 10.3 ha aan landbouwgrond in dat plangebied is - uiteindelijk - "sportvelden" geworden. De rest van genoemde 10.3 ha heeft de bestemming cultuurgronden (met een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid).
1.12. Bij brieven van 21 december 2009 en 18 maart 2010 heeft [X] namens [appellant] aanspraak gemaakt op uitkering van het verschil tussen de in artikel 16 van Pro de koopakte c.q. de leveringsakte van 31 oktober 2002 genoemde bedragen.
De gemeente heeft deze aanspraak afgewezen bij brieven van 9 februari 2010 en 9 april 2010.
De beslissing in eerste aanleg
2. [appellant] heeft in eerste aanleg € 432.049,70 gevorderd. De rechtbank heeft
artikel 16 van Pro de koopovereenkomst en de vrijwel gelijkluidende tekst in de akte van levering aan de hand van de Haviltex-formule uitgelegd. De rechtbank is tot de uitleg gekomen dat partijen met de meerwaardeclausule een regeling hebben willen treffen voor een situatie die vergelijkbaar is met die waarin het verkochte de bestemming woningbouw zou krijgen (en aldus sprake zou zijn van een aanzienlijke waardestijging). De uitleg van [appellant] - bij elke bestemmingswijziging is de gemeente een meerprijs verschuldigd - strookt niet met de aard van een meerwaardeclausule, nu zijn uitleg met zich brengt dat er ook in het geval van een minderwaarde van het verkochte afgerekend zou moeten worden, terwijl een meerwaardeclausule in beginsel bedoeld is om een waardestijging die zich binnen een bepaalde tijd na de levering voordoet, ten gunste van de koper te laten strekken.
De beoordeling van de grieven
3. De grieven richten zich alle tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank.
4. Grief I richt zich tegen het door de rechtbank toegepaste Haviltex-maatstaf als beoordelingskader. [appellant] heeft in eerste aanleg betoogd dat in dit geval, in navolging van de arresten Meyer Europe/Pontmeyer (HR 19 januari 2007,
LJN AZ3178, NJ 2007/575) en Derksen/Homburg (HR 29 juni 2007,
LJN BA4909, NJ 2007/576) uitsluitend een taalkundige uitleg aan de orde zou zijn. In appel beroept [appellant] zich daarnaast nog op HR 2 december 2005,
LJN AU2397 NJ 2007/5, waaruit volgens hem volgt dat het bij de uitleg van een notariële akte aankomt op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
5. Het hof oordeelt, met de gemeente, dat het beroep op laatstgenoemd arrest
[appellant] niet kan baten. [appellant] gaat er daarbij ten onrechte van uit dat zodra een afspraak in een notariële akte is neergelegd, uitsluitend nog de "objectieve uitleg" (de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte) aan de orde is. Daarvan is naar
's hofs oordeel evenwel geen sprake. Een dergelijke beperkte uitleg van notariële akten is aan de orde als er belangen van derden in het geding zijn. Zij moeten voor de bepaling van hun rechtspositie op de juistheid van ingeschreven feiten kunnen vertrouwen. [appellant] heeft in zijn citaat van het genoemde arrest van 2 december 2005 ook verzuimd aan te halen dat de Hoge Raad spreekt over de uitleg van de akte van de vestiging van een erfdienstbaarheid. Uit het arrest HR 22 oktober 2010, LJN BM8933, NJ 2011, 111, volgt dat voor de uitleg van de obligatoire overeenkomst die aan de vestiging van - in dat geval - een opstalrecht ten grondslag ligt, het juist weer aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over een weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf).
6. Bij de in geding zijnde meerwaardeclausule gaat het ook om een obligatoire overeenkomst die slechts van belang is tussen de beide partijen zelf en die de rechten van derden niet raakt. Het belang van derden levert in dit geval dan ook geen argument op voor een meer grammaticale uitleg van de overeenkomst.
7. Het hof wijst er op dat tussen de hier door [appellant] voorgestane grammaticale uitleg en de Haviltex-maatstaf geen strikte scheiding bestaat maar dat er veeleer sprake is van een glijdende schaal (vgl. Hoge Raad 20 januari 2004,
LJN 20 februari 2004 LJN: AO1427, NJ 2004, 493). Bij de uitleg van een schriftelijk contract zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen en dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer wel van groot belang. Uit de arresten Meyer Europe/Pontmeyer en Derksen/Homburg volgt dat de betekenis van de tekst, en daarmee van de grammaticale uitleg toeneemt als het gaat om een commercieel contract dat is uitonderhandeld met behulp van (juridische) adviseurs.
8. In deze zaak is het hof van oordeel dat aan de tekst van de overeenkomst en de grammaticale uitleg daarvan weliswaar een belangrijke betekenis komt, maar dat die betekenis niet zo groot is dat de overeenkomst uitsluitend aan de hand van taalkundige argumenten mag worden uitgelegd.
9. Grief I treft geen doel voor zover daarin besloten ligt dat de rechtbank de overeenkomst uitsluitend aan de hand van taalkundige argumenten mocht uitleggen.
10. De grieven II en III lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij hebben beide betrekking op de uitleg die de rechtbank aan de meerwaardeclausule heeft gegeven.
De door [appellant] bepleite uitleg van deze clausule komt erop neer dat bij elke wijziging van de bestemming binnen vijftien jaar na de verkoop, hij recht heeft op toepassing van de meerwaardeclausule. [appellant] grondt zijn uitleg op (uitsluitend) de tekst van de clausule.
11. Het hof stelt voorop dat ook in het geval de tekst van de meerwaardeclausule uitsluitend taalkundig mag worden uitgelegd, niet alle door [appellant] verkochte gronden alsdan onder deze clausule vallen. Immers wordt daarin gesproken over "een andere dan een agrarische bestemming". Dat de bestemming "sportvelden" in een louter tekstuele benadering moet worden aangemerkt als "een andere dan een agrarische bestemming" acht het hof weliswaar voldoende aannemelijk, doch voor de bestemming cultuurgronden ligt dit anders. Ook agrarische gronden zijn cultuurgronden. De gemeente heeft gesteld dat van de in geding zijnde 10,3 ha nog steeds 3,2 ha een agrarische bestemming heeft. [appellant] heeft dit in eerste aanleg alleen ongemotiveerd betwist. In appel heeft hij deze ongemotiveerde betwisting weliswaar in zijn memorie van grieven gehandhaafd, doch in het als productie daarbij gevoegde taxatierapport van [naam], vastgoed adviseur bij Agrivastgoed B.V. d.d. 29 juli 2011, is opgenomen dat van de in geding zijnde 10.3 ha waarop de meerwaardeclausule van toepassing is, 1.16.80 ha de bestemming "agrarisch - cultuurgrond" heeft. Ten aanzien van dit perceelsgedeelte overweegt het hof dat [appellant] in het geheel niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit een andere dan een agrarische bestemming heeft verkregen.
Uit hetzelfde rapport leidt het hof af dat de overige gronden in geding (9.13.20 ha) eveneens de bestemming agrarisch cultuurgrond, met wijzigingsbevoegdheid (tot de bestemming groen, sport, verkeer, verblijf en water) hebben gekregen, waarvan kennelijk ten aanzien van een deel van de gronden van de wijzigingsbevoegdheid is gebruikt om de sportvelden te kunnen aanleggen. Ten aanzien van een ander deel is dat kennelijk niet gebeurd, zulks gelet op de door [appellant] niet betwiste mededeling van de gemeente dat in totaal 3.2 ha van het in geding zijnde oppervlak van 10.3 ha nog steeds agrarisch wordt gebruikt.
12. Het hof zal hierna zonodig op het verschil tussen die 3.2 ha en de hiervoor genoemde 1.16.8 ha die zeker een agrarische bestemming heeft behouden, terugkomen.
13. De gemeente heeft in de conclusie van antwoord betoogd dat de meerwaardeclausule zo moet worden uitgelegd dat de gemeente zich daarbij uitsluitend heeft verplicht tot betaling van de afgesproken meerwaarde indien de bestemming wijzigt in die van woningbouw dan wel een andere daarmee gelijkwaardige bestemming.
14. Het hof overweegt dat de tekst van de meerwaardeclausule als zodanig "Mochten de weilanden die nu als agrarische gronden worden aangekocht binnen 15 jaar na de overdrachtsdatum een andere dan een agrarische bestemming verkrijgen" op zich steun biedt aan de uitleg die [appellant] daaraan geeft, namelijk dat bij de bestemmingswijzing tot sportvelden, zijnde een andere dan een agrarische bestemming, de gemeente tot toepassing van de meerwaardeclausule kan worden verplicht. Doch het hof acht, evenals de rechtbank, voorts van belang dat in de koopovereenkomst twee bedragen zijn opgenomen als koopprijs, namelijk een (hogere) prijs voor grond met de bestemming woningbestemming en een (lagere) prijs voor gronden die een agrarische bestemming behouden. In de onderhandelingen is tot en met de conceptovereenkomst hiervoor aangeduid onder 1.5, onderhandeld over een meerwaardeclausule waarbij bij het alsnog verkrijgen van een woonbestemming voor de agrarische gronden, het verschil tussen de koopprijs voor agrarische gronden en dat van gronden met een woningbouwbestemming moest worden bijbetaald (zie hiervoor onder 1.5).
De tekst van deze meerwaardeclausule is daarna op verzoek van [appellant] aangepast in de huidige vorm. In de conclusie van repliek heeft [appellant] weliswaar gesteld: "Het was bekend dat [appellant] de meerwaarde wenste te incasseren als de agrarische gronden een andere dan agrarische bestemming zouden krijgen" doch hij heeft niet aangegeven of dit ook bij de gemeente bekend was en zo ja, op welke wijze. Het hof neemt aan dat deze stelling alleen ziet op het verzoek van [appellant], via zijn makelaar [X], aan de gemeentelijke makelaar [Y]. Dit verzoek zegt evenwel niets over de verdere strekking en omvang van de wens van [appellant] om de clausule aan te passen. Zo [appellant] al impliciet beoogt te stellen dat de gemeente daaruit had moeten afleiden dat ook bij bestemmingswijzigingen zonder waardeverhoging van de betrokken gronden,
[appellant] aanspraak wenste te maken op toepasselijkheid van de meerwaardeclausule, oordeelt het hof dat het juist op [appellant]s weg had gelegen om deze, niet bepaald gebruikelijke nabetalingsregeling, aan de gemeente duidelijk voor te houden. Dat [appellant] bij de wijzing van de tekst van de meerwaardeclausule op enigerlei wijze aan de gemeente heeft meegedeeld dat hij daarmee beoogde dat bij elke bestemmingswijziging binnen 15 jaar in een andere dan een agrarische bestemming afgerekend zou moeten conform de meerwaardeclausule, is door [appellant] evenwel niet gesteld.
15. Een dergelijke uitleg van een meerwaardeclausule als door [appellant] voorgestaan, ligt naar 's hofs oordeel ook niet voor de hand. Dat ook bij een bestemmingsplanwijziging naar een minder waardevolle bestemming dan landbouwgrond - bijvoorbeeld natuurgebied - een nabetaling plaats moet vinden op basis van een meerwaardeclausule en wel zodanig dat voor de betrokken gronden alsnog het voor gronden bestemd voor woningbouw overeengekomen bedrag zou moeten worden betaald, komt het hof ongerijmd voor. Als dat werkelijk de bedoeling van [appellant] was, had het op zijn weg gelegen de gemeente daarvan expliciet op de hoogte te brengen.
Wat [appellant] onder de toelichting op grief III stelt over de bespreking op 16 maart 2001 tussen de makelaars [X] en [Y] dat ook bij bijvoorbeeld de vestiging van een asielzoekerscentrum op de betrokken gronden afgerekend kon worden op grond van de meerwaardeclausule, levert naar 's hofs oordeel eerder een aanwijzing op voor de juistheid van de uitleg van de gemeente dat de aanpassing van de formulering van de meerwaardeclausule betrekking had op met woningbouw vergelijkbare bestemmingen, en niet op elke bestemmingswijzing tout court, ongeacht of daarmee de waarde van de betrokken gronden zou worden verhoogd.
Het hof acht dan ook hetgeen door de gemeente naar voren is gebracht over de wijze waarop het contract tot stand is gekomen en de verdere opbouw van dit contract meer dan opwegen tegen het taalkundige argument dat in het voordeel van [appellant] pleit.
16. [appellant] heeft bewijs aangeboden dat zijn uitleg - dat bij iedere bestemmingswijziging afgerekend moet worden - de juiste is. Het hof passeert dit aanbod evenwel als niet relevant, omdat het op de keper beschouwd in concreto er go neerkomt dat [appellant] bewijs aanbiedt voor zijn stelling, verwoord onder 46 van de memorie van grieven dat op 16 maart 2001 tussen de makelaars
[X] en [Y] de meerwaardeclausule is besproken en [X] heeft aangegeven aan de makelaar van de gemeente dat ook in andere situatie dan woningbouw, waaronder een asielzoekerscentrum e.d. (cursivering hof) aanspraak op afrekening op grond van de meerwaardeclausule gemaakt kon worden. Als dit gesprek zo heeft plaats gevonden, dan kan daaruit naar 's hofs oordeel worden afgeleid dat de bedoeling was dat de meerwaardeclausule een ruimer toepassinggebied kreeg dan woningbouw, bijvoorbeeld bij de bouw van een asielzoekerscentrum, maar nog niet dat de meerwaardeclausule ook zou moeten worden toegepast bij wijzigingen van de bestemming waarbij van enige meerwaarde van de betrokken gronden ten opzichte van de agrarische waarde in het geheel geen sprake is. Het hof leest in de stellingen van [appellant] niet dat zulks ooit expliciet door of namens hem aan de orde is gesteld in de besprekingen met de gemeente of haar makelaar.
17. Dat de gemeente zou hebben gezegd dat er helemaal geen woningbouw zou kunnen komen, is niet relevant nu ook niet is gesteld of gebleken dat op desbetreffende gronden woningbouw heeft plaatsgevonden. Ook dit onderdeel van het bewijsaanbod is derhalve niet relevant.
18. Het hof begrijpt de grieven voorts aldus dat [appellant] betoogt dat ook de bestemmingswijzing tot "sportvelden" op één lijn gesteld moet worden met die tot woningbouw, waartoe hij het hiervoor reeds genoemde rapport van [naam] in het geding heeft gebracht. In dit rapport is een aantal gevallen genoemd waar een gemeente, ter realisering van sportvelden, gronden heeft aangekocht voor aanzienlijke bedragen die kennelijk de ter plaatse geldende prijzen voor agrarische gronden te boven gingen. [appellant] betoogt aan de hand van dit rapport dat de gemeente een meerwaarde heeft gerealiseerd en dat dit rechtvaardigt dat toepassing gegeven wordt aan de meerwaardeclausule.
19. De gemeente heeft daarentegen gesteld dat de prijzen die andere gemeenten betaald hebben voor gronden die later zijn gebruikt voor sportvelden niets zeggen over de waarde van gronden met een dergelijke bestemming. De financiële waarde van gronden die uitsluitend als sportvelden mogen worden gebruikt, is eerder negatief omdat de financiële baten (in de vorm van huuropbrengsten van sportverenigingen e.d.) niet opwegen tegen de onderhoudskosten en kapitaallasten die ten laste van de gemeente als eigenaar blijven. De gemeente heeft dat met concrete bedragen voor de betrokken gronden toegelicht. Dat gemeenten soms toch forse bedragen betalen voor gronden om er sportvelden te realiseren heeft dan meer te doen met andere belangen zoals de gezondheid van haar burgers en de leefbaarheid van dorpen en steden.
20. Het hof onderschrijft deze gedachtegang van de gemeente. Verkoopprijzen van gronden met de blijvende bestemming sportvelden zijn door geen der partijen overgelegd - en het hof acht op zich de wijziging in de bestemming sportvelden niet een - qua waardevermeerdering - vergelijkbare bestemmingswijzing met die tot woningbouw of asielzoekerscentrum. Die bestemmingswijzing leidt dan in beginsel ook niet tot toepassing van de meerwaardeclausule.
21. In dit geval ligt dat mogelijk anders indien, gelijk [appellant] stelt, sprake is van verplaatsing van de sportvelden teneinde op de locatie van de oorspronkelijke sportvelden (Hege Kamp) woningbouw mogelijk te maken, waardoor op die locatie sprake is van een aanzienlijke waardestijging. Volgens [appellant] is sprake van een voordelig saldo voor de gemeente per eind 2014 van 3.800.000,- euro.
Uit de door [appellant] overgelegde stukken bij de akte van 17 april 2012 (voorstel raadsvergadering 1 december 2008 betreffende voorontwerp Structuurvisie Ureterp 2008, verplaatsing sportvelden naar de locatie Skieppeleane, plan de
Hege Kamp) blijkt evenwel geenszins van een opzet van de gemeente om de sportvelden te verplaatsen teneinde een - profijtelijke- woningbouw te laten plaatsvinden op de locatie van de oude sportvelden.
Uit de argumentatie van B&W van de gemeente Opsterland bij dit - door de gemeenteraad aanvaarde voorstel -blijkt dat de verplaatsing van de sportvelden is ingegeven door de wens om de voorziene groene zone langs de Skieppeleane te realiseren en de dringende behoefte aan een extra voetbalveld, alsmede de wens om de kleedaccommodaties uit te breiden.
De totale kosten gemoeid met de verplaatsing c.q. uitbreiding van de sportvelden zijn in genoemd voorstel begroot op 3.800.000,- euro. Deze kosten worden gedekt door het - destijds - voorziene batig saldo van gelijke hoogte uit de woningbouw op de locatie van de oude sportvelden aan de Skoalleleane, het nieuwbouwplan De Hege Kamp.
22. Het hof ziet onder deze omstandigheden dan ook geen reden om te oordelen dat de verplaatsing van de sportvelden toch een grond oplevert om de meerwaardeclausule toe te passen voor de tot sportveld bestemde gronden.
23. De grieven II en III treffen geen doel.
24. In dit licht behoeft het hof geen verdere aandacht te besteden aan de gronden bedoeld onder 12 die mogelijk nog een agrarische bestemming (met binnenplanse wijzigingsmogelijkheid) hebben aangezien noch in het geval deze gronden een agrarische bestemming hebben behouden, noch wanneer deze is omgezet in sportvelden c.a. er reden is om toepassing te geven aan de meerwaardeclausule.
25. De grieven IV - die zich richt tegen de proceskostenveroordeling - en V - die zich richt tegen het dictum- ontberen zelfstandige betekenis en behoeven geen verdere bespreking. Zij treffen geen doel evenals de overige grieven.
De slotsom
26. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellant], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten op het hoger beroep gevallen veroordelen, voor wat betreft het salaris van de advocaat te begroten op 1 punt naar tarief VII.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de gemeente tot aan deze uitspraak op € 4.713,- aan verschotten en € 3.985,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, H. de Hek en B.J.H. Hofstee en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 september 2012 in bijzijn van de griffier.