Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.015.647/01
Rolnummer rechtbank : 710937 07-255587
arrest van de negende civiele kamer d.d. 15 december 2009
inzake
[de huurder], handelende onder de naam “Lade Supermarkt en slijterij”,
wonende te [Woonplaats],
appellant in het principaal appel,
verweerder in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. M.N. Grootfaam te 's-Gravenhage,
tegen
[de verhuurder],
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de verhuurder],
advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 29 september 2008 heeft [de huurder] hoger beroep ingesteld tegen twee vonnissen van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen op 27 maart 2008 (hierna: het tussenvonnis) en 17 juli 2008 (hierna: het eindvonnis). Bij memorie van grieven, met producties, heeft [de huurder] 10 grieven aangevoerd. [de verhuurder] heeft bij memorie van antwoord, met producties, de grieven bestreden en zijnerzijds één incidentele grief opgeworpen. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [de huurder] deze grief bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het tussenvonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
2. Het gaat in dit geschil om het volgende:
[de verhuurder] is eigenaar van het pand Hoefkade 1414 te 's-Gravenhage. [de verhuurder] verhuurt aan [de huurder] met ingang van 1 juni 2002 de bedrijfsruimte in dit pand (hierna: het gehuurde) op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van dezelfde datum (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. [de huurder] exploiteert in het gehuurde een supermarkt en slijterij.
Bij brief van 26 mei 2006 heeft [de verhuurder] de huurovereenkomst, met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar, opgezegd per 1 juni 2007. Als grond voor de opzegging heeft [de verhuurder] aangevoerd dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. [de huurder] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huur.
3. In deze procedure vordert [de verhuurder] vaststelling van het tijdstip waartegen de huurovereenkomst is beëindigd en veroordeling van [de huurder] tot ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de kosten van deze procedure.
4. De kantonrechter heeft, na bewijslevering, de vordering toegewezen.
5. Kern van grief I is dat nu [de verhuurder] zijn vordering niet heeft ingesteld vóór de datum waartegen is opgezegd, zijnde 1 juni 2007, de opzegging zijn werking heeft verloren en daarmee de huurovereenkomst is verlengd met een volgende aansluitende periode van 5 jaar. Dientengevolge bestond naar het oordeel van [de huurder] geen grond voor een bewijsopdracht of een inhoudelijke beoordeling van de door [de verhuurder] aangevoerde gronden voor de beëindiging. Ook de grieven III en IV zien op dit punt. Het hof constateert dat indien het in deze grieven besloten verweer van [de huurder] slaagt, de andere grieven geen behandeling meer behoeven. Het hof zal derhalve allereerst dit punt behandelen.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde bedrijfsruimte betreft in de zin van art. 7:290 BW Pro. Op de opzegging zijn i.c. de artt. 7:293 – 7:298 ev BW van toepassing.
7. Bij brief van 26 mei 2006 heeft [de verhuurder] de huurovereenkomst opgezegd. Vast staat dat [de huurder] niet heeft toegestemd in de opzegging. Op grond van art. 7:295, lid 2 BW beoogt [de verhuurder] in dit geding vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bij de beantwoording van de vraag of [de verhuurder] tijdig zijn vordering heeft ingesteld, dient als uitgangspunt te worden gehanteerd dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst dient in te stellen. Niet kan worden geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst zijn werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, NJ 2009/272). Van niet-ontvankelijkheid is dus geen sprake. Aan de andere kant vermeldt de wetsgeschiedenis dat, indien de verhuurder de gehele opzegtermijn zonder meer voorbij laat gaan, het aannemelijk is dat hij afziet van zijn wens tot beëindiging van de huur (NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26.932, nr 5, p. 8-9). Hieruit en ook uit de woorden “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” volgt dat de verhuurder het instellen van de voornoemde vordering niet onbeperkt kan uitstellen, nadat hij de opzeggingsbrief bedoeld in art. 7:293, lid 2, BW aan de huurder heeft verzonden.
8. Voor de beantwoording van de vraag of [de verhuurder] tijdig zijn vordering heeft ingesteld zoekt het hof aanknoping bij de regeling van art. 7:230 BW Pro voor de situatie dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst “met goedvinden van de verhuurder het gehuurde behoudt”. In dat geval bestaat het wettelijk vermoeden dat wederinhuring heeft plaatsgevonden. Dit geldt echter niet als “van een andere bedoeling blijkt”. Het ligt niet voor de hand dat de wetgever heeft beoogd in art. 7:295 BW Pro, dat de beëindiging betreft, een strengere maatstaf heeft willen aanleggen dan in het door art. 7:230 geregelde Pro geval, dat de huurovereenkomst al geëindigd is. Als de verhuurder na de datum waartegen is opgezegd nog steeds geen vordering als bedoeld in art. 7:296 BW Pro heeft ingesteld, heeft hij er kennelijk geen bezwaar tegen dat de huurder ook na de dag waartegen is opgezegd, het gehuurde blijft gebruiken. Inpassing van de onderhavige problematiek in het systeem van art. 7:230 BW Pro brengt dan mee dat de verhuurder wordt vermoed van de beëindiging af te zien “tenzij van een andere bedoeling blijkt”. Dat “blijken” dient zich in beginsel reeds in de periode tussen de verzending van de opzeggingsbrief en de datum waartegen is opgezegd voor te doen. Gelet op de wetsgeschiedenis kan de huurder indien iedere actie van de verhuurder in deze periode achterwege blijft en daarin derhalve in het geheel niets “blijkt”, redelijkerwijs verwachten dat de verhuurder van de beëindiging afziet.
9. Het is aan de verhuurder, in dit geval [de verhuurder], om concrete feiten en omstandigheden te stellen, die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat van een “andere bedoeling” sprake is.
[de verhuurder] heeft aangevoerd dat hij de vordering heeft uitgesteld omdat (kort weergegeven) hij dacht dat hij er met [de huurder] op minnelijke wijze uit zou komen (memorie van antwoord p. 8-9 en 11). Hij heeft de gestelde onderhandelingen echter niet geconcretiseerd naar inhoud en tijdstip, terwijl dit, gelet op het verweer van [de huurder] wel van hem verwacht had mogen worden. Het enige concrete tijdstip dat [de verhuurder] noemt is 18 oktober 2007, maar deze datum ligt ruimschoots na de datum waartegen is opgezegd. Gesteld noch gebleken is dat er tijdens de opzeggingstermijn concrete verklaringen of gedragingen van [de verhuurder] zijn geweest waaruit [de huurder] redelijkerwijs had moeten opmaken dat [de verhuurder] na de weigering van zijn ([de huurder]’s) toestemming in de beëindiging van de huurovereenkomst nog steeds wenste aan te sturen op beëindiging van de huurovereenkomst.
10. Grief I slaagt daarmee. De stellingen van [de verhuurder] in eerste aanleg kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De overige grieven behoeven geen nadere bespreking. Er bestaat aanleiding de vonnissen van de kantonrechter te vernietigen en [de verhuurder] alsnog zijn vordering te ontzeggen. Aan het incidenteel appel – waarin [de verhuurder] klaagt dat de kantonrechter zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad had moeten verklaren – komt het hof niet toe. Nu [de verhuurder] geheel in het ongelijk wordt gesteld, bestaat aanleiding hem te veroordelen in de kosten van beide instanties.
Het bewijsaanbod van [de verhuurder] (in de eerste aanleg) dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet terzake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 27 maart 2008 en 17 juli 2008;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [de verhuurder] in eerste aanleg en het anders of meer gevorderde in hoger beroep (alsnog) af;
- veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [de huurder] tot op 17 juli 2008 begroot op € 450,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [de huurder] tot op heden begroot op € 2.127,44 waarvan € 339,44 aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, R.C. Schlingemann en N.M. van der Horst en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2009 in aanwezigheid van de griffier.