Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.011.997/01
Rolnummer rechtbank : 688839 \ RL EXPL 07-18420
arrest van de negende civiele kamer d.d. 9 februari 2010
inzake
de Gemeente Den Haag,
zetelende te 's-Gravenhage,
appellant in het principaal appel,
verweerder in het incidenteel appel,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. J.C.W. de Sauvage Nolting te 's-Gravenhage,
tegen
[de huurder],
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. M.C. van Putten te Voorburg.
Het geding
Bij exploot van 20 juni 2008 is de Gemeente in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen gewezen vonnis van 26 maart 2008. In het exploot (met producties) heeft de Gemeente twee grieven aangevoerd. Overeenkomstig de dagvaarding heeft de Gemeente voor eis in hoger beroep geconcludeerd. [de huurder] heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven bestreden en zijnerzijds twee incidentele grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft de Gemeente deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de kantonrechter in het vonnis van 26 maart 2008 onder 2 sub a, sub b en sub i vastgestelde feiten zijn in geschil. Het hof heeft de feitelijke vaststelling op die drie punten (hierna sub 1.1, sub 1.2 en sub 1.11) aangepast, rekening houdend met de door de ene partij daartegen gerichte bezwaren en de betwisting van die bezwaren door de andere partij. De overige door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan, evenals van enkele andere feiten die als erkend of onvoldoende gemotiveerd weersproken vaststaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 Op enig tijdstip in 1984 heeft de Gemeente een stuk grond aan de [locatie] te ’s Gravenhage (hierna: de standplaats) verhuurd aan een zekere [A], die daarop met toestemming van de Gemeente een kiosk heeft gebouwd voor de uitoefening van een horeca-onderneming. De kiosk is gebouwd op een betonnen fundering die met palen in de ondergrond is verankerd.
1.2 De vader van [de huurder] heeft de kiosk in 1984 van [A] gekocht en hij heeft deze geëxploiteerd in de periode januari 1985 tot 31 december 1994. De huurovereenkomst tussen de Gemeente en de vader van [de huurder] betreffende de standplaats is per 31 december 1994 geëindigd.
1.3 In de periode tussen 31 december 1994 en 1 augustus 1997 hebben [de huurder] en/of familieleden van hem in de kiosk een bedrijf uitgeoefend.
1.4 Bij brief van 8 juli 1997 heeft de Gemeente aan [de huurder] met betrekking tot het onderwerp de ‘huurovereenkomst kiosk [locatie]’ onder meer het volgende medegedeeld:
“(…) Zoals u bekend, is de termijn van de huurovereenkomst voor de grond ten behoeve van de exploitatie van bovenbedoelde kiosk verstreken per 31 december 1994. (…)
Bij brief van 9 december (…) is reeds medegedeeld dat er nieuwe tarieven zullen worden vastgesteld. Voor de kiosk aan de [locatie] is het nieuwe standaardtarief ad f 140,- per vierkante meter per jaar. (…)”
1.5 Bij schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend op 16 juli 1997, heeft de Gemeente de standplaats verhuurd aan [de huurder] voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 augustus 1997 en eindigende op 31 juli 2007. In 2007 bedroeg de geïndexeerde huurprijs € 538,39 per half jaar. De huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:
“(…) 1. Het gehuurde,bestemming, gebruik
1.1. Deze overeenkomst heeft betrekking op de verhuur van een standplaat, ter plaatse aan de [locatie], hierna ‘het gehuurde’ genoemd, zoals aangegeven op de bijgevoegde tekening en met de navolgende kenmerken;
- oppervlakte exploitatie: 20 m2
- locatie: [locatie]
Bestemming en gebruik
1.2. Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een kiosk (koffiehuis). (…)
2. Voorwaarden
2.1. Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7a:1624 BW, (…) hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. (…)
3. Duur, verlenging en opzegging
3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor het tijdvak van 1 augustus 1997 tot en met 31 juli 2007 en eindigt, behoudens verlenging, op laatstgenoemde datum;
3.2. De in artikel 3.1. bedoelde beëindiging vindt plaats middels een aangetekend schrijven en met inachtneming van een termijn van 12 maanden; (…)
3.4 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in artikel 7 van Pro de algemene bepalingen.
4. Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1. De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs;
- een vergoeding over bijkomende leveringen en diensten.
4.2. De huurprijs bedraagt ad. f 90,- per vierkante meter per jaar. (…)
4.6. (…) Per betaalperiode van een half jaar bedraagt de verplichting derhalve
- de huurprijs f 900,-
(…)
Bijzondere Bepalingen
6.1. Huurder kan aan deze overeenkomst generlei rechten ontlenen voor de afgifte van publiekrechtelijke vergunningen, die vereist zijn voor het oprichten van opstallen en het voeren van een door hem gewenste exploitatie.
6.2. De standplaats, waarvan de grootte mede op de hiervoor genoemde tekening is aangeduid, mag zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet worden uitgebreid;
6.3. De kiosk moet zijn gemaakt overeenkomstig een door verhuurder goedgekeurd ontwerp. (…)”
1.6 De toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW (hierna: de algemene bepalingen) luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…) Tussentijdse beëindiging, in gebreke zijn
7.1 Indien huurder
- (…)
- zijn beroep of bedrijf in het gehuurde geheel of voor een belangrijk deel staakt; (…)
heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. Hieraan gaat slechts opzegging vooraf, indien de wet dat vereist. (…)”
1.7 De Gemeente heeft [de huurder] in de periode 1998-2005 een aantal facturen gestuurd waarop telkens is vermeld ‘HUUR GEMEENTEGROND KIOSK [LOCATIE]’.
1.8 Op 9 september 1998 heeft [de huurder] bij het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente een bouwvergunning aangevraagd voor het uitbreiden van de kiosk. Op het formulier aanvraag Bouwvergunning heeft [de huurder] op de vraag (sub 1.3) in welke hoedanigheid de aanvrager zijn verzoek indient, geantwoord: als eigenaar, waarbij hij een andere optie, namelijk als huurder, heeft doorgestreept. De bouwvergun¬ning is op 20 juli 1999 verleend. De verbouwing van de kiosk was op 1 november 1999 gereed.
1.9 Vanaf 1 september 1996 tot 1 december 2005 is de kiosk geëxploiteerd door de vennootschap onder firma, genaamd “V.O.F. Het Balkje” (hierna: de V.O.F.), met als vennoten [de huurder] en zijn toenmalige echtgenote, mevrouw [B]. De V.O.F. is per 1 december 2005 ontbonden, waarna [de huurder] de exploitatie van de kiosk heeft voortgezet.
1.10 Voor de exploitatie van de kiosk was op 13 oktober 2004 door de burgemeester van de Gemeente aan de V.O.F. een exploitatievergunning ex artikel 57 van Pro de Algemene Politieverordening 1982 (hierna: de APV) verleend. Op grond van artikel 63 van Pro de APV is deze vergunning door de ontbinding van de V.O.F. per 1 december 2005 komen te vervallen.
1.11 [de huurder] heeft in het handelsregister van de Kamers van Koophandel laten registreren dat zijn onderneming met ingang van 1 april 2006 is opgeheven.
1.12 Bij brief van 11 mei 2006 heeft de Gemeente [de huurder] gewezen op de noodzaak om een nieuwe exploitatievergunning aan te vragen. [de huurder] heeft toen geen nieuwe exploitatievergunning aangevraagd.
1.13 Bij brief van 10 oktober 2006 heeft [C] te [Woonplaats] (hierna: [C]) aan de Gemeente verzocht om ermee in te stemmen dat [C] per 1 april 2007 of zoveel eerder als de benodigde vergunningen door de Gemeente zouden zijn verleend, als huurder in de plaats zou treden van [de huurder]. De brief is door [de huurder] ‘voor akkoord’ ondertekend.
1.14 Bij e-mail van dezelfde datum heeft [C] aan de Gemeente meegedeeld dat hij het bedrijf van [de huurder] heeft gekocht voor een bedrag ad € 60.000,-- en dat hij bereid is het bedrijf voor dat bedrag + 10% commissie aan de Gemeente door te verkopen.
1.15 Bij brief van 2 mei 2007 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met [de huurder] opgezegd tegen 1 juni 2007, met aanzegging van de ontruiming uiterlijk op 31 juli 2007.
1.16 Bij brief van zijn gemachtigde d.d. 10 mei 2007 heeft [de huurder] het verzoek tot inde¬plaatsstelling van [C] herhaald.
1.17 Op de website van [D], de naam van het makelaarskantoor van [C], wordt de kiosk met de inventaris en de goodwill te koop aangeboden voor € 80.000,--. Voorts is bij ‘Bijzonderheden’ vermeld:
“Gezien de lage huisvestingskosten. De huur van de grond bedraagt ca € 100,-- per maand kunnen echte (het hof leest:) ondernemers een meer dan goede boterham verdienen.”
1.18 De Gemeente heeft bij inleidende dagvaarding van 27 juli 2007 gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
(i) te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het stuk grond gelegen te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s Gravenhage, [locatie], (gedeeltelijk) plaatselijk bekend [locatie] (hierna: de standplaats) met ingang van 1 juni 2007 althans een door de kantonrechter te bepalen datum is beëindigd,
(ii) [de huurder] te veroordelen om binnen eenentwintig dagen na de betekening van dit vonnis de standplaats met al die en wat zich daarop van de zijde van [de huurder] mag bevinden te ontruimen en te verlaten en het stuk grond schoon zonder opstal(len) ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen en te laten en de standplaats, na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming van de Gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk ingebruik te nemen, met machtiging van de Gemeente, om, indien en voor elke keer dat [de huurder] in gebreke mocht blijven om aan voormelde veroordeling te voldoen, deze veroordeling op haar kosten zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te realiseren;
(iii) [de huurder] te veroordelen tot betaling aan de Gemeente van een vergoeding € 89,73 per maand voor het gebruik van de standplaats vanaf 1 juni 2007 tot de datum van de daadwerkelijke ontruiming, en (iv) [de huurder] te veroordelen in de proces¬kosten.
1.19 Bij conclusie van antwoord heeft [de huurder] in reconventie gevorderd – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [de huurder] te machtigen om [C] ingaande 1 oktober 2007 in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte, zijnde een standplaats met daarop gevestigd een kiosk (koffiehuis), met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
1.20 Bij vonnis van 26 maart 2008 heeft de kantonrechter de vordering van de Gemeente in conventie afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat, toen [de huurder] huurder van de standplaats werd, de kiosk daarop reeds was gebouwd en dat deze kiosk door natrekking eigendom van de Gemeente is geworden en deel uitmaakt van de verhuurde standplaats, alsmede dat de kiosk is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin artikel 7:290 BW Pro. Tussentijdse opzegging heeft de kantonrechter niet mogelijk geacht en over conversie van de nietige opzegging heeft de kantonrechter geen oordeel gegeven omdat de Gemeente daarover niets had gesteld. In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [de huurder] afgewezen op de grond, dat [de huurder] zijn bedrijf per 1 april 2006 heeft gestaakt en zijn onderneming heeft opgeheven, waardoor naar het oordeel van de kantonrechter de wet niet meer de mogelijkheid geeft voor zijn vordering om [C] als huurder in zijn plaats te stellen.
in het principaal appel
2.1 In het principaal appel vordert de Gemeente vernietiging van het bestreden vonnis – naar het hof begrijpt: in conventie, nu tegen het vonnis in reconventie geen grieven zijn gericht – en opnieuw rechtdoende, verkort weergegeven en voor zover hier van belang, alsnog haar vorderingen toe te wijzen, met veroordeling van [de huurder] in de kosten van beide instanties.
2.2 Met haar eerste grief betoogt de Gemeente dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de huurovereenkomst geacht moet worden betrekking te hebben op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
2.3 Bij de beoordeling van deze grief moet voorop worden gesteld, dat de toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:290 BW Pro. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
2.4 Het hof is van oordeel dat hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan, kan worden opgemaakt uit hetgeen tussen partijen is voorgevallen voorafgaande aan het sluiten van die overeenkomst, aan de inhoud van de overeenkomst en aan de wijze waarop partijen aan de overeenkomst invulling hebben gegeven. Daartoe neemt het hof het volgende in aanmerking.
2.4.1 In de brief van 8 juli 1997 heeft de Gemeente vermeld wat haar voor ogen stond, namelijk het aangaan van een ‘huurovereenkomst voor de grond’ (zie rov. 1.4).
2.4.2 Artikel 1.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de overeenkomst betrekking heeft op de verhuur van ‘een standplaats’, die wordt aangeduid als ‘het gehuurde’. De Gemeente heeft onweersproken gesteld dat een ‘standplaats’ een stukje grond in de openbare ruimte betreft waarop de exploitant een kiosk kan plaatsen of bouwen. Uit de artikelen 1.1 en 6.2 kan worden opgemaakt dat met ‘een standplaats’ een stuk grond is bedoeld, nu de ligging van de standplaats is aan¬gegeven op een bij de overeenkomst gevoegde tekening (die het hof overigens niet bij de gedingstukken heeft aangetroffen) en de omvang en de locatie van de standplaats nader zijn bepaald (oppervlakte: 20m2; locatie: [locatie]). Vorenbedoelde betekenis van de term ‘standplaats’ bergt in zich dat het stuk grond is gehuurd maar niet de daarop geplaatste kiosk.
2.4.3 Artikel 1.2 bepaalt dat [de huurder] het gehuurde uitsluitend zal gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een kiosk. Indien voor ‘het gehuurde’ wederom ‘de standplaats’ wordt gelezen, staat hier niet meer maar ook niet minder dan dat het stuk grond slechts kan dienen tot de exploitatie van een kiosk; een ander gebruik van het stuk grond is [de huurder] niet toegestaan. Anders dan de kantonrechter leest het hof hierin niet, dat het gehuurde mede omvat de huur van de kiosk.
2.4.4 De hoogte en de berekeningswijze van de huurprijs vormen naar het oordeel van het hof aanwijzingen dat het gehuurde enkel het stuk grond en niet ook de kiosk omvat. Zo is de hoogte van de huurprijs, in 2007 € 538,39 per half jaar, zeer gering te noemen, indien het stuk grond en de kiosk zijn gehuurd. De hoogte van de huurprijs past meer bij huur van een stuk grond dan bij de huur van een stuk grond met kiosk. De berekeningswijze van de huurprijs, die is gekoppeld aan de oppervlakte van 20 m2, past ook meer bij huur van een stuk grond en minder bij die van een kiosk.
2.4.5 Artikel 6.1 vormt ook een aanwijzing dat de huurovereenkomst betrekking heeft op het stuk grond en niet op de kiosk. Dit artikel bepaalt dat [de huurder] geen rechten aan de huurovereenkomst kan ontlenen voor de afgifte van publiekrechtelijke vergunningen, die vereist zijn voor het oprichten van opstallen en het voeren van een door hem gewenst exploitatie. Hierin ligt besloten dat de opstal in de vorm van de kiosk niet gedacht was deel uit te maken van het gehuurde. Ook artikel 6.3, inhoudende dat de kiosk moet zijn gemaakt overeenkomstig een door de Gemeente goedgekeurd ontwerp, wijst in die richting. Een dergelijke bepaling is overbodig indien partijen voor ogen stond dat de kiosk door de Gemeente zou worden gemaakt en geplaatst en vervolgens aan [de huurder] zou worden verhuurd. De huurovereenkomst kent niet de verplichting voor de Gemeente om de kiosk ter beschikking van [de huurder] te stellen en bevat ook geen verplichtingen voor de Gemeente ter zake van het onderhoud van de kiosk. Ook hierin ligt besloten dat partijen bij de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde uitsluitend het stuk grond omvat.
2.4.6 De algemene bepalingen, die van toepassing zijn verklaard, betreffen de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7a:1624 BW. Ook hierin ligt een aanwijzing besloten dat de Gemeente voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde niet onder artikel 7A:1624 BW (oud), thans 7:290 BW valt.
2.4.7 De in het geding gebrachte facturen die de Gemeente aan [de huurder] heeft verzonden, bevatten ook een aanwijzing dat de huurovereenkomst uitsluitend de huur van de kavel betreft. Zo vermelden die facturen telkens ‘HUUR GEMEENTEGROND’.
2.4.8 [de huurder] heeft dit kennelijk zelf ook niet anders begrepen, zo kan onder meer worden afgeleid uit het door hem ingevulde formulier aanvraag Bouwvergunning. [de huurder] had het voornemen de kiosk uit te breiden c.q. te verbouwen en hij heeft op de vraag in welke hoedanigheid hij deze aanvraag indiende geantwoord als ‘eigenaar’ en niet als huurder van de kiosk. Het hof acht de uitleg van [de huurder], dat hem werd gevraagd naar de eigendom van de onderneming die in de kiosk werd geëxploiteerd, niet overtuigend, nu de aanvaag van de bouwvergunning ziet op de uitbreiding c.q. verbouwing van de kiosk en geen verband houdt met de onderneming van [de huurder]. Verder is van belang dat de Gemeente onweersproken heeft gesteld dat [de huurder] de verbouwingskosten voor de kiosk zelf heeft gedragen. Ook dit strookt met de gedachte dat het gehuurde uitsluitend de kavel omvat en niet de kiosk, omdat de kiosk in de gedachten van partijen aan [de huurder] toebehoort.
2.4.9 Ten overvloede neemt het hof in aanmerking dat [de huurder] de kiosk met inventaris en goodwill te koop heeft aangeboden bij het makelaarskantoor van [C] en dat op diens website bij ‘Bijzonderheden’ is vermeld dat de huur van de grond circa € 100,-- per maand bedraagt. Indien het hof er veronderstellenderwijze van uit gaat dat [C] deze gegevens van [de huurder] heeft verkregen, ligt hierin enerzijds besloten dat [de huurder] zich als eigenaar van de kiosk ziet en anderzijds dat [de huurder] zich ervan bewust was dat hij slechts de grond van de Gemeente huurde.
2.5 Gelet op al deze omstandigheden komt het hof tot de slotsom dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan dat de Gemeente aan [de huurder] een stuk grond (‘de standplaats’) heeft verhuurd en dat niet is gebleken dat partijen daarbij ook voor ogen heeft gestaan dat de Gemeente de kiosk aan [de huurder] heeft verhuurd. Het hof verwerpt dan ook de stelling van [de huurder] dat de kiosk onderdeel uitmaakt van de verhuurde standplaats.
2.6 Ook verwerpt het hof de stelling van [de huurder] dat partijen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot het stuk grond alsmede met betrekking tot de reeds aanwezige kiosk. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de artikelen 7:290 e.v. BW beslissend is, of partijen een nieuwe zelfstan¬dige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro bestemde, onroerende zaak (HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509; HR 16 juni 1995, NJ 1995, 750 en HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740). Van een dergelijke nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de kiosk is het hof, mede gelet op de hiervóór onder 2.4.1 tot en met 2.4.9 genoemde omstandigheden, niet gebleken. Hieraan doet niet af dat de kiosk duurzaam met de grond is verbonden en aan de Gemeente in eigen¬dom toebehoort door natrekking. Gesteld noch gebleken is dat partijen zich dit bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben gerealiseerd.
2.7 Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een stuk grond, waarop de artikelen 7:290 e.v. BW niet van toepassing zijn. Dit betekent dat de eerste principale grief slaagt.
2.8 Op grond van de devolutieve werking dient het hof vervolgens te beoordelen of de opzegging bij brief d.d. 2 mei 2007 van de Gemeente tegen 1 juni 2007 tot het einde van de huurovereenkomst heeft geleid.
2.9 [de huurder] voert aan dat de Gemeente zich niet kan beroepen op de bevoegdheid tot tussentijdse opzegging krachtens artikel 3.4 van de huurovereenkomst en artikel 7.1 van de algemene bepalingen omdat sprake is van misbruik van bevoegdheid. [de huurder] is van mening dat de staking van zijn bedrijf te wijten is aan de Gemeente omdat zij de vergunning ex artikel 57 APV Pro van [de huurder] op 11 mei 2006 heeft ingetrokken. Naar het oordeel van het hof kan [de huurder] de Gemeente geen terecht verwijt maken van de staking van zijn bedrijf, nu [de huurder] in het handelsregister heeft vermeld dat zijn bedrijf met ingang van 1 april 2006 is opge¬heven, terwijl de Gemeente [de huurder] eerst per brief van 11 mei 2006 heeft gewezen op de noodzaak een nieuwe APV-vergunning aan te vragen. Het hof verwerpt de gemotiveerd betwiste stelling van [de huurder] dat hij zijn bedrijf pas op 6 juni 2006 heeft gestaakt als gevolg van de brief van 11 mei 2006 van de Gemeente, nu hij deze – voor het eerst in hoger beroep betrokken – stelling niet van een feitelijke onderbouwing heeft voorzien. Hierbij neemt het hof in overweging dat deze stelling van [de huurder] niet zonder meer strookt met de mede¬deling van [de huurder] aan het handelsregister dat zijn bedrijf is opgeheven met ingang van 1 april 2006, terwijl de door [de huurder] daarvoor verstrekte verklaring, namelijk dat de Dienst Sociale Zaken van de Gemeente hem anders geen uitkering zou toekennen, niet kan overtuigen. Daartoe neemt het hof in aanmerking dat [de huurder] heeft gesteld dat hij vanaf april 2006 geen winst meer maakte en dat de Gemeente onweersproken heeft gesteld dat [de huurder] vóór medio 2008 geen nieuwe aanvraag voor een APV-vergunning heeft ingediend.
2.10 Verder stelt [de huurder] dat de Gemeente niet wilde meewerken, ondanks herhaalde verzoeken van [de huurder] om met hem in overleg te treden om hem, althans zijn rechtsopvolger, een APV-vergunning te verlenen. De Gemeente heeft dit gemotiveerd betwist. Het hof stelt voorop dat de Gemeente in haar brief van 11 mei 2006 aan [de huurder] heeft medegedeeld waar hij het benodigde aanvraagformulier kon verkrijgen en moest indienen. Het hof stelt vast dat [de huurder] niet heeft weersproken dat hij vóór medio 2008 geen nieuwe aanvraag voor een APV-vergunning heeft ingediend. Tegen die achtergrond kan voornoemde stelling van [de huurder] niet overtuigen.
2.11 Het vorenstaande betekent dat de Gemeente naar het oordeel van het hof geen misbruik van haar bevoegdheid tot tussentijdse opzegging heeft gemaakt. De Gemeente was gerechtigd overeenkomstig het in artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalde en, vanwege de omstandigheid dat [de huurder] zijn bedrijf geheel had gestaakt, op grond van artikel 7.1 van de algemene bepalingen de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Deze opzegging komt naar het oordeel van het hof ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat de Gemeente [de huurder] geen vervangende locatie of financiële tegemoetkoming heeft aangeboden, nu de wet, het contract en de redelijkheid en billijkheid niet een zodanige verplichting voor de Gemeente met zich brengen. De omstandigheid dat [de huurder] in 2008 de vereiste vergunningen voor de exploitatie van de kiosk bij de Gemeente heeft aangevraagd en heeft ontvangen, brengt hierin geen verandering, nu dit onverlet laat dat [de huurder] zijn bedrijf in het gehuurde had gestaakt en minst genomen gedurende enkele jaren gestaakt heeft gehouden.
2.12 Ook de stellingen van [de huurder], dat de Gemeente lange tijd niets van zich heeft laten horen op de verzochte indeplaatsstelling en dat de Gemeente ruim een jaar na de intrekking van de APV-vergunning tot opzegging is overgegaan, brengen hierin geen verandering. Bij het verzoek om indeplaatsstelling is van belang dat [C] hierom heeft verzocht ruim zes maanden nadat [de huurder] zijn bedrijf had gestaakt, terwijl [C] blijkens zijn e-mail van 10 oktober 2006 (hiervóór, rov. 1.14) heeft medegedeeld aan de Gemeente dat [de huurder] zijn bedrijf aan hem had verkocht. Deze veranderingen in de omstandigheden kunnen de Gemeente aanleiding hebben gegeven tot onderzoek en beraad, waaraan een zeker tijdsverloop inherent is. De lengte van deze periode brengt hier niet mee dat de Gemeente geen gebruik meer kon maken van haar bevoegdheid tot tussentijdse opzegging, nu [de huurder] gedurende deze periode onverkort zijn bedrijf had gestaakt. Ook ziet het hof niet in dat de Gemeente aldus in strijd heeft gehandeld met de goede trouw of met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
2.13 Het hof komt dan ook tot de slotsom dat de huurovereenkomst op 1 juni 2007 is geëindigd door de tussentijdse opzegging van de Gemeente. De vordering van de Gemeente om dit te bepalen, is derhalve toewijsbaar.
2.14 De vordering van de Gemeente, strekkende kortweg tot ontruiming van de standplaats, acht het hof ook vatbaar voor toewijzing, behoudens voor zover de vordering strekt tot verwijdering van de ‘opstal(len)’. De Gemeente heeft voor het onderdeel van de ontruimingsvordering ‘zonder opstal(len)’ geen grondslag gesteld. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [A] de kiosk heeft geplaatst en dat de kiosk aan de Gemeente in eigendom toebehoort door natrekking. De blote betwisting hiervan door de gemeente in de memorie van antwoord in het incidentele appel sub 1.3 passeert het hof, nu de Gemeente geen grief heeft gericht tegen dit onderdeel van rechtsoverweging 8 van het vonnis van de kantonrechter. Tevens acht het hof van betekenis, zoals hiervóór is overwogen, dat [de huurder] niet de kiosk van de Gemeente heeft gehuurd. Gesteld noch gebleken is dat de wet, het contract of de redelijkheid en billijkheid voor [de huurder] de verplichting met zich brengt tot verwijdering van de opstal(len).
2.15 De vordering van de Gemeente, strekkende tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode gelegen tussen de beëindiging van de huurovereenkomst (1 juni 2007) en de ontruiming van het gehuurde, acht het hof eveneens vatbaar voor toewijzing. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [de huurder] de vordering ook niet inhoudelijk heeft weersproken.
2.16 Bij de behandeling van grief II heeft de Gemeente, gezien het voorgaande, geen belang meer.
in het incidenteel appel
2.17 Het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen in reconventie. In het incidenteel appel heeft [de huurder] zijn vordering gewijzigd. [de huurder] vordert thans, verkort weergegeven, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
primair te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen voortduurt en dat [de huurder] de exploitatie van de bedrijfsruimte mag voortzetten;
subsidiair het bestreden vonnis te vernietigen en [de huurder] te machtigen om [C] met ingang van 1 oktober 2007 in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte;
meer subsidiair de Gemeente te veroordelen aan [de huurder] een nog nader te bepalen bedrag aan schadevergoeding te voldoen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans een vergoeding naar redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 7:297 BW Pro, in het geval de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd wordt en de bedrijfsruimte ontruimd wordt, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure.
2.18 Het hof stelt voorop dat [de huurder] in beginsel bevoegd is zijn eis in het incidenteel appel te wijzigen bij memorie van antwoord (vgl. HR 20 juni 2008, NJ 2009, 21). De Gemeente heeft zich niet verzet tegen de wijziging van eis. Het hof is van oordeel dat de eiswijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.
2.19 De primaire vordering van [de huurder], strekkende tot voortzetting van de exploitatie van de standplaats met kiosk en van de huurovereenkomst, zal worden afgewezen, nu het hof in het principaal appel zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 juni 2007 is beëindigd.
2.20 De subsidiaire vordering van [de huurder], strekkende tot indeplaatsstelling, acht het hof gezien het voorgaande ook niet toewijsbaar. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat voor bedrijfsruimte in artikel 7:307 BW Pro een regeling betreffende indeplaatsstelling is opgenomen en dat deze regeling niet van toepassing is op huur van een onbebouwde onroerende zaak (een stuk grond). Dit betekent dat [de huurder] slechts tot indeplaatsstelling kan geraken via contractsoverneming ex artikel 6:159 BW Pro. Nu de Gemeente echter niet bereid en ook niet verplicht is daaraan haar medewerking te verlenen, is deze vordering niet toewijsbaar.
2.21 De meer subsidiaire vordering van [de huurder], strekkende tot het verkrijgen van een schadevergoeding of een vergoeding naar billijkheid in geval van beëindiging van de huurovereenkomst, is naar het oordeel van het hof evenmin toewijsbaar. Het hof is van oordeel dat de wet noch het contract voorziet in een toekenning van een schadevergoeding of vergoeding naar redelijkheid en billijkheid in het hier aan de orde zijnde geval dat artikel 7:297 BW Pro niet van toepassing is.
2.22 Het bewijsaanbod van [de huurder] dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet ter zake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven – te worden gepasseerd.
in het principaal en incidenteel appel voorts
2.23 Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat alleen het principaal appel slaagt. Het bestreden vonnis in conventie van de kantonrechter zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende volgt toewijzing van de vorderingen van de Gemeente, met dien verstande dat de gevorderde ontruiming niet zal worden toegewezen voor zover deze - kortweg - strekt tot verwijdering van de kiosk. Dit brengt met zich dat de compensatie van proceskosten zowel in conventie als in reconventie niet in stand kan blijven. Het incidenteel appel faalt. Het vonnis in reconventie zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de proceskostenveroordeling. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij dient [de huurder] te worden verwezen in de kosten in conventie en in reconventie van de eerste aanleg, van het principaal appel en van het incidenteel appel. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Beslissing
Het hof:
in het principaal en het incidenteel appel:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, van 26 maart 2008, voor zover in conventie tussen partijen gewezen en wat betreft de proceskosten in reconventie;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het stuk grond gelegen te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, [locatie], (gedeeltelijk) plaatselijk bekend [locatie] met ingang van 1 juni 2007 is beëindigd;
- veroordeelt [de huurder] om binnen eenentwintig dagen na de betekening van dit arrest het stuk grond gelegen te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, [locatie], (gedeeltelijk) plaatselijk bekend [locatie], met al die en wat zich daarop van de zijde van [de huurder] mag bevinden te ontruimen en te verlaten en het stuk grond schoon ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen en te laten en het stuk grond, na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming van de Gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk ingebruik te nemen, met machtiging van de Gemeente, om, indien en voor elke keer dat [de huurder] in gebreke mocht blijven om aan voormelde veroordeling te voldoen, deze veroordeling op haar kosten zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te realiseren;
- veroordeelt [de huurder] tot betaling aan de Gemeente van een gebruiksvergoeding van € 89,73 (zegge: negenentachtig euro en drieënzeventig cent) per maand ter zake van het gebruik van het stuk grond gelegen te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, [locatie], (gedeeltelijk) plaatselijk bekend [locatie] en verschuldigd over de periode gelegen tussen de beëindiging van de huurovereenkomst en de feitelijke ontruiming van het gehuurde, een en ander gerelateerd aan de duur van het feitelijke gebruik;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg aan de zijde van de Gemeente tot op 26 maart 2008 vastgesteld op € 369,31 aan verschotten (griffierecht € 285,-- en dagvaardingskosten € 84,31) en op € 400,-- aan salaris van de toenmalige gemachtigde;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van de Gemeente tot op 26 maart 2008 vastgesteld op € 400,-- aan salaris van de toenmalige gemachtigde;
- bekrachtigt het bestreden vonnis in reconventie voor het overige;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in het principaal appel, aan de zijde van de Gemeente tot op heden vastgesteld op € 339,44 aan verschotten (€ 254,-- aan griffierecht en € 85,44 aan dagvaardingskosten) en op € 894,-- aan salaris advocaat (tarief II, 1 punt);
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in het incidenteel appel, aan de zijde van de Gemeente tot op heden vastgesteld op € 447,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.W. Kuip, M.J. van der Ven en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 februari 2010 in aanwezigheid van de griffier.