Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.025.047 en HD 200.032.496
arresten van de vierde kamer van 19 april 2011
in de niet gevoegde zaken van
HD 200.025.047
RESORT ARCEN BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[X.],
[Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas,
[Z.],
wonende te [woonplaats], Duitsland,
[A.],
[B.],
beiden wonende te [woonplaats], Duitsland,
[C.],
wonende te [woonplaats], Duitsland,
advocaat: mr. Z.M. Alaca,
geïntimeerden,
op het bij exploten van dagvaarding van 20 januari 2009 (voor wat betreft [X.] en [Y.]) resp. 21 januari 2009 (voor wat betreft de overige geïntimeerden) ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond onder nummer 74216/HA ZA 06-432 gewezen vonnis van 22 oktober 2008 tussen appellante - RAB - als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en geïntimeerden als gedaagden in conventie, tevens (wat [X.] en [Y.] betreft) eisers in reconventie.
HD 200.032.496
VERENIGING VAN EIGENAREN BUGALOWPARK RESORT ARCEN,
gevestigd te [vestigingsplaats]
appellante,
advocaat: mr. A. de Groot,
tegen:
[Z.],
wonende te [woonplaats], Duitsland,
[A.],
[B.],
beiden wonende te [woonplaats], Duitsland,
[C.],
wonende te [woonplaats], Duitsland,
advocaat: mr. Z.M. Alaca,
geïntimeerden,
op het bij exploten van dagvaarding van 21 januari 2009 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond onder nummer 75295/HA ZA 06-607 gewezen vonnissen van 23 augustus 2006, 20 december 2006 en 22 oktober 2008 tussen appellante - de VvE - als eisers en geïntimeerden als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg in beide zaken
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van 22 oktober 2008. Bij daaraan voorafgaand vonnis van 20 september 2006 in de zaak tussen RAB en geïntimeerden was de voeging gelast van beide bovengenoemde zaken.
De aanvankelijk tevens opgeroepen gedaagde [D.] is niet nader in rechte betrokken en speelt mitsdien geen rol meer in de procedure.
2. Het geding in hoger beroep
Geïntimeerden [X.] en [Y.] worden hierna gezamenlijk en in enkelvoud aangeduid als [X.]. Geïntimeerden [A.] en [B.] worden hierna gezamenlijke en in enkelvoud aangeduid als [A.]. Geïntimeerden [C.], [Z.] en [A.] en worden in voorkomend geval gezamenlijk en in enkelvoud aangeduid met “[C.] c.s.”.
In de zaak van RAB tegen [X.] en [C.] c.s.
Bij memorie van grieven heeft RAB onder overlegging van drie producties zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd en met aanpassing van de eis zoals in eerste aanleg geformuleerd, tot betaling van de jaarlijkse beheerskosten over de jaren 2004-2008 (wat [A.] betreft: 2004 en een deel van 2005), alles zoals nader omschreven in het petitum van de memorie van grieven.
Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden.
[C.] c.s. is in hoger beroep wel verschenen, doch zijn recht om een memorie van antwoord te nemen is vervallen verklaard.
RAB en [X.] hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
In de zaak van de VvE tegen [C.] c.s.
Bij memorie van grieven heeft de VvE onder overlegging van een groot aantal producties een grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot betaling van de jaarlijkse bijdragen voor water, zuiveringslasten, cai, aanpassing van de propaangasinstallatie en administratieve kosten alles zoals nader omschreven in het petitum van de memorie van grieven.
De advocaat van [C.] c.s. heeft een akte niet in staat genomen.
De VvE heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Het hof verwijst naar de memories.
4. De beoordeling
In beide zaken
4.1. Bevoegdheid en toepasselijk recht
4.1.1. Nu [C.] c.s. in Duitsland woont hebben de zaken internationale aspecten. De rechtbank heeft haar bevoegdheid vastgesteld en geoordeeld dat Nederlands recht van toepassing is. Tegen dat oordeel zijn geen grieven gericht noch hebben partijen dit anderszins tot onderwerp van het debat in hoger beroep gemaakt. Daarmee gaat het hof ook in hoger beroep uit van zijn bevoegdheid en van de toepasselijkheid van Nederlands recht.
4.2. Vaststaande feiten
4.2.1. Resort Arcen is een vakantiepark in [vestigingsplaats]. In dat park is, naar het hof begrijpt, een basisinfrastructuur aanwezig; het hof beschrijft verderop waaruit zo’n basisinfrastructuur kan bestaan. Voorts bevindt zich in dat park een aantal “centrumvoorzieningen”, zoals een horecagelegenheid, zwembad, speeltuin, recreatieplas en zo meer.
Op dat park bevinden zich 143 chalets en/of “woodgalows” die voor een deel gedurende het gehele jaar, voor een deel gedurende een aantal maanden in het jaar in gebruik zijn. Het hof noemt hierna deze voor verhuur bestemde chalets en woodgalows gezamenlijk: huurbungalows.
Daarnaast bevinden zich op het park 207 villa’s die eigendom zijn van particulieren en het gehele jaar in gebruik (kunnen) zijn. Sommige particuliere eigenaren verhuren hun villa’s, andere niet. Verhuur van de villa’s loopt via [E.] Vakantieparken BV die daarvoor een vergoeding ontvangt; ook RAB ontvangt daarvoor een vergoeding.
4.2.2. [C.] heeft zijn villa gekocht in 1993, [Z.] in 1998, [X.] in 1999 (op een veiling) en [A.] in 2003 ([A.] heeft haar villa weer verkocht in 2005).
Tot 1 maart 2003 was het park (uitgezonderd de villa’s) eigendom van de vof Resort Arcen. In 2001/2002 zijn de centrumvoorzieningen aanzienlijk uitgebreid; de vof is failliet gegaan. Op 1 maart 2003 is de eigendom overgegaan op de Nederland Vakantie Groep BV (NVG). NVG heeft het beheer opgedragen aan haar dochter NVB, die het beheer heeft opgedragen aan RAB, een andere dochter van NVG.
4.2.3. In de door [C.] c.s. gesloten koopovereenkomsten was een bepaling opgenomen inhoudende dat hij lid diende te worden en - zolang hij eigenaar of gerechtigde tot een van de villa’s op het park was - te blijven van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en was voorts opgenomen dat de verplichting om lid van de VvE te worden als kettingbeding moest worden opgelegd aan volgende kopers, op straffe van een boete.
[X.] heeft zijn villa op een executieveiling gekocht; op hem was aldus niet een verplichting komen te rusten om lid te worden van de VvE.
[C.] c.s. heeft zijn lidmaatschap van de VvE opgezegd.
4.2.4. In een procedure in kort geding, gevoerd tussen RAB en [X.], heeft de voorzieningenrechter uitgemaakt dat [X.] krachtens een erfdienstbaarheid bevoegd is gebruik te maken van de toegangsweg in het park naar zijn bungalow.
4.2.5. RAB verlangt van de eigenaren van de villa’s een bijdrage in de exploitatiekosten, welke na het uitbreiden van de centrumvoorzieningen niet onaanzienlijk is verhoogd. De bijdrage voor niet-verhurende eigenaren is lager dan die voor verhurende eigenaren.
Over de bijdrage is overeenstemming bereikt met de VvE, door wie de bijdrage ook wordt geïnd. [C.] c.s. heeft gedurende enkele jaren de bijdrage niet betaald en de VvE heeft die voorgeschoten.
[X.] heeft evenmin de bijdrage betaald. Overigens heeft [C.] c.s. gedurende de jaren 2004-2008 wel enige bijdrage aan de VvE betaald in verband met kosten van water, zuiveringslasten en dergelijke.
[C.] c.s. en [X.] zijn niet zonder meer bereid de door RAB gevorderde beheersvergoeding te betalen, maar hebben zich wel bereid verklaard met RAB in overleg te treden om tot afspraken over een redelijke, op hun situatie toegesneden vergoeding te komen.
4.3. Vorderingen en beslissing rechtbank, omvang van de rechtstrijd
4.3.1. RAB en de VvE vorderden van [C.] c.s. in eerste aanleg de contractuele boete, maar de rechtbank achtte dat niet toewijsbaar en RAB en de VvE hebben in hoger beroep expliciet aangekondigd die boete niet langer te vorderen.
4.3.2. [X.] heeft in verband met de grens van zijn perceel een vordering in reconventie tegen RAB ingesteld; deze vordering is deels toegewezen en daartegen is geen grief gericht, zodat deze kwestie in appel geen rol meer speelt.
4.3.3. Volgens RAB en de VvE was het opzeggen van het lidmaatschap van de VvE door [C.] c.s. onmogelijk, en was voorts, naar analogie met een VvE bij appartementseigenaren, ook het lidmaatschap van de VvE voor de eigenaren verplicht. Zij baseerden hun vorderingen primair op het lidmaatschap van [C.] c.s. van de VvE en op het feit dat RAB met de VvE, handelend namens haar leden, tot overeenstemming was gekomen omtrent de beheersvergoeding.
De rechtbank oordeelde dat opzegging wel mogelijk was en verwierp het betoog dat het lidmaatschap van de VvE verplicht zou zijn. Tegen die beide oordelen zijn geen grieven gericht zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Als gevolg van de beslissingen van de rechtbank aangaande het lidmaatschap van de VvE is het verschil in positie tussen [X.] enerzijds (die nooit lid was geweest van de VvE) en die van [C.] c.s. (die wel lid was geweest van de VvE) grotendeels verdwenen. Dit geldt in de procedure zoals deze is ingesteld door RAB; in de door VvE ingestelde procedure is [X.] geen partij.
4.3.4. RAB en de VVE hadden hun vorderingen voorts gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad of de redelijkheid en billijkheid; zie hierna uitgebreider onder r.o. 4.5.2 . De rechtbank heeft hun vorderingen ook voor zover die gebaseerd waren op genoemde gronden afgewezen.
RAB stelt zich ook in hoger beroep op het standpunt dat [C.] c.s. en [X.] op diezelfde gronden verplicht zijn de beheersvergoeding te betalen
4.3.5. [C.] c.s. heeft in geen van beide procedures een memorie van antwoord genomen. [X.] heeft wel een memorie van antwoord genomen in de procedure, ingesteld door RAB, en is daarmee impliciet ook ingegaan op de positie van [C.] c.s. Zijn standpunt spoort met het in eerste aanleg door [C.] c.s. ingenomen standpunt.
Mede gelet op het in r.o. 4.3.3 overwogene zal het hof bij deze stand van zaken de door [X.] aangevoerde argumenten ook in zijn beschouwingen betrekken waar het de positie tussen RAB en [C.] c.s. betreft.
In de zaak van RAB tegen [X.] en [C.] c.s.
4.4. Grieven 1 en 2:
4.4.1. Uit de chronologische opsomming in r.o. 4.2.2 blijkt dat de uitbreiding van de centrumvoorzieningen plaatsvond nadat [C.], [Z.] en [X.] eigenaren waren geworden, maar voordat [A.] eigenaar werd. De rechtbank was ervan uitgegaan dat voor alle in deze procedure betrokken eigenaren gold dat de centrumvoorzieningen waren uitgebreid nadat zij eigenaar waren geworden en daartegen is grief 1 gericht. Die grief slaagt mitsdien. Op zichzelf leidt dit niet tot vernietiging, doch wel dient bij de beoordeling te worden uitgegaan van de aldus verbeterde feitenopsomming.
4.4.2. Met grief 2 stelt RAB aan de orde dat de rechtbank het gegeven dat aan de niet-verhurende eigenaren – zoals alle in deze procedure betrokken eigenaren – een lager tarief in rekening wordt gebracht dan aan de wel verhurende eigenaren, en dat met name de kosten van het zwembad en de horecavoorzieningen niet aan de niet-verhurende eigenaren worden doorberekend, heeft veronachtzaamd.
[X.] betwist een en ander en stelt dat dit niet door RAB is aangetoond.
Indien nodig kan daaromtrent nadere informatie worden verlangd of bewijs worden opgedragen. Vooralsnog beziet het hof waartoe [X.] en [C.] c.s. gehouden zouden zijn in de situatie dat de kosten voor dergelijke voorzieningen niet ten laste van de niet verhurende eigenaren worden gebracht.
4.5. Grieven 3 tot en met 7:
4.5.1. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling en stellen aan de orde of, en zo op welke grondslag, [C.] c.s. en/of [X.] gehouden zijn tot het betalen van een bijdrage – meer in het bijzonder de door RAB geëiste bijdrage – in de exploitatiekosten van het park.
4.5.2. Volgens RAB zijn [C.] c.s. en [X.] daartoe verplicht en zij baseert zich daarbij op:
- ten eerste: ongerechtvaardigde verrijking van [C.] c.s. en [X.], doordat zij zonder daarvoor te betalen (kunnen) profiteren van de uitgebreide voorzieningen;
- ten tweede: op het plegen van een onrechtmatige daad door [C.] c.s. en [X.], daarin bestaande dat zij zouden handelen in strijd met hun maatschappelijke zorgvuldigheidsverplichting welke met zich zou brengen dat zij bijdragen in de kosten voor de voorzieningen waarvan zij gebruik kunnen maken;
- ten derde: op de redelijkheid en billijkheid, welke de verhouding tussen partijen beheerst, nu die verhouding zich laat kenschetsen als een soort “gemeenschap” waarin partijen zich over en weer elkaars belangen moeten aantrekken.
4.5.3. [X.] en [C.] c.s. hebben dit standpunt in eerste aanleg betwist; de rechtbank wees - als gezegd - de op dit standpunt gebaseerde vorderingen af; [X.] heeft dit standpunt ook in hoger beroep betwist. Het hof oordeelt - onder verwijzing naar onder meer de conclusie van de Procureur-Generaal bij het arrest HR 21 december 2001, NJ 2004, 34, meer in het bijzonder paragrafen 12 en volgende van die conclusie - als volgt. Daarbij maakt het hof onderscheid tussen de (hierna nader te omschrijven) “basisinfrastructuur” en “centrumvoorzieningen”.
4.5.4. Basisinfrastructuur:
4.5.4.1. Als iemand een woning koopt op een bungalowpark, dan is daar vrijwel altijd, en ook in casu, een bestaande basisinfrastructuur aanwezig zonder welke een min of meer normale bewoning niet mogelijk is. De eigenaar van een woning in een park als het onderhavige maakt uiteraard gebruik van die basisinfrastructuur en heeft zelfs baat bij de enkele aanwezigheid daarvan, ongeacht de omvang van zijn feitelijk gebruik van die infrastructuur. Iemand die zich aldaar vestigt dient zich ervan bewust te zijn dat het ook onvermijdelijk is dat hij voordeel van die basisinfrastructuur zal genieten.
Deze infrastructuur moet, net als in een gewone wijk buiten zo’n park, worden onderhouden en vervangen, doch dat wordt (anders dan in een gewone woonwijk) niet uit openbare middelen bekostigd.
4.5.4.2. De eigenaren van de woningen en de beheerder van het park c.q. - zo die is opgericht - een vereniging van eigenaars hebben tegenover elkaar dan ook een verplichting om er enerzijds zorg voor te dragen dat gebruik van de woningen mogelijk is en anderzijds dat de kosten die dat met zich brengt worden vergoed. Dit sluit ook aan bij de in de wet opgenomen regeling betreffende ongerechtvaardigde verrijking. Immers de beheerder moet zorg dragen voor de instandhouding en het onderhoud van de basisinfrastructuur, hetgeen kosten met zich brengt, en de individuele eigenaren hebben voordeel van de aanwezigheid van die infrastructuur. Zouden die eigenaren niet in bedoelde kosten bijdragen, dan zouden zij bovendien ongerechtvaardigd worden verrijkt, ten koste van de organisatie die de basisinfrastructuur in stand houdt, en indirect tevens ten koste van de andere eigenaren die de verlangde bijdragen wel betalen en op wiens schouders de door de weigerachtige eigenaren niet betaalde bijdragen feitelijk geheel of gedeeltelijk zouden komen te rusten.
In dit verband valt voorts te wijzen op de regeling van de appartementsrechten in Boek 5 BW. Weliswaar is deze regeling niet rechtstreeks van toepassing, doch de onderhavige situatie vindt in zoverre bij die regeling aansluiting, dat ook daar wordt beoogd een regeling te treffen met betrekking tot de kosten van het beheer van gemeenschappelijke voorzieningen.
4.5.4.3. Uit het vorenstaande volgt dat in het onderhavige geval alle drie betrokken partijen - RAB, de VvE en de individuele eigenaren zoals [X.] en [C.] - tot elkaar in een rechtsverhouding staan die met zich brengt dat zij zich over en weer elkaars gerechtvaardigde belangen met betrekking tot de beheerskosten die bewoning van een woning in een park mogelijk maakt, moeten aantrekken. Voor de eigenaren betekent zulks dat zij voor de aanwezigheid en het gebruik van die basisinfrastructuur een redelijke vergoeding dienen te betalen.
4.5.4.4. Het hier overwogene geldt echter uitsluitend voor de kosten van instandhouding en onderhoud van de basisinfrastructuur, bestaande uit die voorzieningen welke gebruikelijk zijn en welke naar hedendaagse maatstaven voor een normale bewoning niet goed gemist kunnen worden. Het gaat daarbij naar ervaringsregels - en naar het hof begrijpt: ook in dit geval - meestal (doch niet altijd) om de volgende voorzieningen:
- wegen
- vaak: straatverlichting
- riolering
- elektriciteitskabels
- waterleidingen
- gasleidingen
- afvalinzameling
- omheining, al dan niet met slagboom.
4.5.4.5. Om misverstanden te voorkomen zij erop gewezen dat het gaat om de vaste kosten, samenhangende met de aanwezigheid van deze voorzieningen, dus niet om de variabele kosten, samenhangende met het gebruik (voor bijvoorbeeld elektriciteit, water of gas).
4.5.4.6. Naast voornoemde voorzieningen zijn niet zelden telefoonleidingen en/of cai-leidingen aanwezig, doch daarvoor pleegt afzonderlijk betaald te worden en uit de standpunten van partijen blijkt dat zulks ook hier (voor de cai) het geval was.
4.5.5. Centrumvoorzieningen, niet behorende tot de basisinfrastructuur:
4.5.5.1. Het hiervoor overwogene geldt niet, althans niet onverkort, voor voorzieningen welke – zelfs als zij op zichzelf niet ongebruikelijk zijn in een bungalowpark – niet tot voornoemde basale voorzieningen kunnen worden gerekend, zoals zwembad, restaurant en zo meer (hierna: centrumvoorzieningen). Of de particuliere eigenaren ook gehouden zijn in de kosten daarvan bij te dragen dient bezien te worden aan de hand van de overige daartoe door RAB aangedragen argumenten. Er bestaat immers geen rechtstreekse contractuele relatie tussen partijen waarop de verplichting tot betaling van de door RAB geëiste bijdrage kan worden gebaseerd.
4.5.5.2. Het beroep van RAB op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de particuliere eigenaren faalt, voor zover het de evenbedoelde centrumvoorzieningen betreft.
Vooreerst geldt dat een verrijking die het gevolg is van een op eigen initiatief door RAB, al dan niet in overleg met de VvE, genomen beslissing om de centrumvoorzieningen uit te breiden niet aan de particuliere eigenaren kan worden opgedrongen, zelfs niet als de meerderheid van de eigenaren het daarmee eens zou zijn. Art. 6:612 lid 1 bepaalt Pro dat een ongerechtvaardigde verrijking kan leiden tot een vergoedingsplicht voor zover dit redelijk is, en voor een opgedrongen verrijking geldt dat het - als regel - niet redelijk zou zijn daarvoor een vergoeding toe te kennen. Omtrent omstandigheden welke het redelijk zouden maken dat een “opgedrongen” verrijking in dit geval wel grond zouden opleveren voor een vergoedingsplicht van [X.] en [C.] c.s. is door RAB onvoldoende gesteld.
Voorts heeft RAB het zelf in de hand dusdanige maatregelen te nemen dat de centrumvoorzieningen niet kunnen worden benut door personen die daarvoor niet hebben betaald.
4.5.5.3. Ook het beroep op onrechtmatig handelen faalt, voor zover RAB daarop een vordering om ook bij te dragen in de kosten van de centrumvoorzieningen zou wensen te baseren.
De omvang van de in de maatschappij bestaande zorgvuldigheidsverplichtingen zou te ver worden opgerekt als ook een buitencontractuele verplichting tot betaling van een bijdrage in algemene exploitatiekosten met betrekking tot de niet basale voorzieningen van een recreatiepark daaronder zou worden gebracht.
4.5.5.4. Omtrent het beroep op de uit redelijkheid en billijkheid voortvloeiende verplichtingen welke over en weer tussen partijen bestaan, gelet op de verhouding waarin zij tot elkaar staan, overwoog het hof reeds ten aanzien van de basisvoorzieningen zoals die hiervoor zijn beschreven.
Voor de overige voorzieningen geldt echter niet dat er sprake is van een situatie waarin de redelijkheid en billijkheid welke de verhouding tussen de betrokkenen mede bepaalt met zich zou brengen dat de eigenaren ook verplicht zouden zijn bij te dragen in de kosten daarvan, en dat is (althans voor die overige voorzieningen) door RAB ook niet toegelicht, althans is het door RAB in dat verband aangevoerde daartoe niet afdoende.
4.5.6. De beoordeling van de grieven:
4.5.6.1. Grief 3, waarin de grondslagen van de vordering van RAB aan de orde zijn gesteld, slaagt dus voor zover het betreft een vergoeding voor de basisvoorzieningen en voor zover de verplichting tot betaling van zo’n vergoeding is gebaseerd op de hiervoor omschreven tussen partijen bestaande rechtsverhouding die door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst, doch faalt voor het overige.
4.5.6.2. Grief 4 stelt aan de orde dat in redelijkheid van RAB niet verwacht kan worden dat zij voor elke particuliere eigenaar afzonderlijk een beheersovereenkomst sluit.
De grief slaagt in zoverre, dat van RAB inderdaad niet verwacht kan worden dat zij voor elke individuele eigenaar afzonderlijk een onderhandelingstraject met als onderwerp de hoogte van een beheersvergoeding ingaat. Waarom echter met individuele eigenaren die geen lid zijn van de VvE geen, eventueel volgens een modelcontract geformuleerde, afzonderlijke beheersovereenkomsten afgesloten kunnen worden valt niet in te zien. In zoverre faalt de grief.
Voor zover met de grief is bedoeld dat niet voor elke individuele eigenaar een aparte beheersvergoeding berekend kan worden slaagt deze. In het hiervoor overwogene ligt besloten dat voor alle eigenaren die geen gebruik maken van de centrumvoorzieningen een gelijke, kostendekkende vergoeding verband houdende met de basisinfrastructuur zou kunnen worden afgesproken, eventueel met toepassing van verdeelsleutels in verband met gezinsgroottes en groottes van de villa of het perceelsoppervlak.
Voor zover het gaat om individuele overeenkomsten met betrekking tot de centrumvoorzieningen geldt dat RAB het geheel in eigen hand heeft of en tegen welke voorwaarden zij bereid is, al dan niet als totaalpakket, die voorzieningen aan de eigenaren aan te bieden.
4.5.6.3. Grief 5 behoeft in het licht van het voorgaande geen bespreking omdat in de overwegingen van het hof geen verschil wordt gemaakt tussen [C.] c.s. enerzijds en [X.] anderzijds.
4.5.6.4. In het vorenoverwogene ligt besloten dat grief 6 faalt en dat grief 7 deels gegrond is, deels faalt.
4.6. Vorderingen
4.6.1. Een en ander leidt overigens nog niet zonder meer tot toewijzing van de vorderingen van RAB.
Het hof verwijst naar r.o. 4.4.2 . Het hof heeft daarin veronderstellenderwijze aangenomen dat de kosten van het zwembad en het restaurant niet ten laste van de niet-verhurende eigenaren worden gebracht, maar [X.] heeft dat betwist.
In het hiervoor overwogene ligt besloten dat [C.] c.s. en [X.] uitsluitend verplicht zijn te betalen voor de basisvoorzieningen.
4.6.2. Wat de gevorderde bedragen betreft: in de voorlaatste regel van onderdeel 2. van het petitum is een typefout gesloten. Bij akte van 15 juni 2009 heeft RAB verklaard dat het deel vanaf “1 januari 2009” geschrapt dient te worden.
Onder onderdeel 3. van het petitum vordert RAB subsidiair betaling van een door het hof in goede justitie te betalen bedrag.
4.6.3. Tegen de tot 2003 geldende bijdragen hadden de eigenaren geen bezwaar. Het hof beschikt niet over gegevens omtrent de hoogte van de beheersvergoeding voordat de centrumvoorzieningen zijn uitgebreid (dus in 2001 of daaromtrent). Wel is bij de cva van [C.] c.s. overgelegd een akte uit 1993, waaruit blijkt dat toen de beheerskosten ƒ 425,-- bedroegen, oftewel € 192,86 per jaar.
4.6.4. Aan gegevens van het CBS (http://statline.cbs.nl) ontleent het hof dat uitgaande van een prijsindex waarbij 1900 = 100, het prijsindexcijfer voor 1993 stond op 1788,9 en voor 2004 op 2326,9. Dat betekent dat het in de voorgaande alinea genoemde bedrag van € 192,86, uitgaande van een indexering overeenkomstig de consumentenprijsindex, per 1 januari 2004 € 250,86, afgerond € 250,-- zou hebben bedragen.
4.6.5. Dat er enige opwaardering van voorzieningen plaatsvindt die de eigenaren hebben te gedogen is in de praktijk van alledag normaal. Dat betekent dat het – tot op blijk van het tegendeel, zie hierna - redelijk is om uit te gaan van een jaarlijkse bijdrage van € 300,-- per 1 januari 2004.
4.6.6. Uit de bij de inleidende dagvaardingen (uitgaande van RAB) in het geding gebrachte specificaties blijkt dat (door de VvE) aan de niet-verhurende eigenaren aan beheerskosten in rekening werd gebracht: € 1.150,-- (later € 1.166,00) in 2004 en € 1.189,-- in 2005.
Uit de specificaties bij de mvg blijkt dat die bedragen nadien verder zijn opgelopen:
€ 1.210,-- in 2006, € 1.222,-- in 2007 en € 1.245,-- in 2008.
Dit alles exclusief de kosten voor water, zuiveringslasten, cai en dergelijke.
4.6.7. Als gezegd kan RAB in redelijkheid aanspraak maken op een bijdrage in de vergoeding van de kosten van onderhoud en instandhouding van de basisinfrastructuur . RAB dient op inzichtelijke wijze aannemelijk te maken hoeveel die kosten per 1 januari 2004 bedroegen.
4.6.8. Bij memorie van grieven heeft RAB (onder overlegging van een specificatie waaruit dit afgeleid zou kunnen worden) betoogd, dan, terwijl in 2004 bij een evenredig omslaan van de lasten over alle woningen, inclusief alle huurbungalows, (rekening houdende met dat deel van het kalenderjaar waarin de woningen kunnen worden gebruikt) alle villa’s voor een bedrag van € 1.747,-- zouden moeten bijdragen, in dat jaar van de niet-verhurende eigenaren slechts een bijdrage van € 1.166,-- werd gevraagd.
De suggestie die daarvan uitgaat is dat van de verhurende eigenaren wel de volle € 1.747,-- zou worden gevraagd, maar dat strookt niet met de stellingen van RAB in eerste aanleg.
In de inleidende dagvaarding onder 2.7 en 3. werd door RAB uitgelegd dat in 2003 de verhurende eigenaren € 1.300,-- betaalden en de niet-verhurende eigenaren € 1.150,--; het verschil had betrekking op het wassen van moltons en dekbedden, aanschaf en aanvulling van kleine inventaris zoals lampen, servies, batterijen, stofzuigerzakken, douchekoppen e.d., alsmede voor “recreatieactiviteiten”.
Dat het prijsverschil € 1.747,-- minus € 1.166,-- is € 581,-- gerechtvaardigd zou worden door het recht om het zwembad e.d. te gebruiken blijkt dus niet uit het standpunt in eerste aanleg.
4.6.9. Het hof begrijpt dat RAB haar inkomsten deels ook ontvangt uit provisie van de verhuurde woningen. Het bedrag van de specificatie bij de memorie van grieven, groot € 611.340,--, behoeft dus niet geheel uit de bijdragen zoals die thans worden gevorderd te worden gedekt. In zoverre gaat het bij het bedrag van € 1.747,-- dus niet om een reëel bedrag dat door RAB wordt geïnd of dat in volle omvang nodig zou zijn ter dekking van alle kosten.
4.7. Comparitie
4.7.1. Het komt het hof voor dat, gelet op de overzienbare financiële belangen en gelet op het feit dat partijen, zolang de eigenaren hun villa in eigendom blijven behouden, “tot elkaar veroordeeld zijn”, op basis van het voorgaande tot afspraken gekomen moet kunnen worden.
RAB verwacht niet tot een vergelijk te kunnen komen en stelt een onderzoek door een deskundige voor. Naar het voorlopig oordeel van het hof rechtvaardigt het belang dit niet. Het hof zal een comparitie van partijen gelasten.
4.7.2. Een voorlopig uitgangspunt voor de comparitie is:
a) De eigenaren dienen tenminste te betalen een beheersvergoeding, vanaf 1 januari 2004 bedragende € 300,--, jaarlijks te vermeerderen met een percentage voor inflatie overeenkomstig de prijsindex van het CBS voor consumenten of een vergelijkbare index.
b) RAB heeft recht op vergoeding van een bijdrage in de kosten van onderhoud en instandhouding van de basisinfrastructuur, voor zover deze vergoeding méér zou bedragen dan de onder a) bedoelde vergoeding; kan RAB niet aannemelijk maken dat het bedrag waarop zij recht heeft méér bedraagt dan het onder a) genoemde bedrag, dan heeft zij uitsluitend recht op laatstbedoeld bedrag.
4.7.3. Het hof merkt bij dit alles op dat het bereiken van overeenstemming vereenvoudigd lijkt te kunnen worden, indien onderscheid wordt gemaakt tussen datgene wat de eigenaren tot nog toe verschuldigd zijn, en datgene wat zij in de toekomst verschuldigd zullen zijn.
4.7.4. Bij deze comparitie dient voorts aandacht besteed te worden aan het volgende.
RAB maakt thans aanspraak op betaling van de beheersvergoeding over de jaren 2004 e.v.
De VvE heeft echter opgemerkt dat zij (althans wat [C.] c.s. betreft) die bedragen reeds aan RAB had afgedragen. Indien dat zo is, zijn de desbetreffende vorderingen reeds door betaling teniet gegaan. Het hof verlangt dienaangaande nadere informatie.
In de zaak van de VvE tegen [C.] c.s.
4.8. Het geschil tussen de VvE en [C.] c.s. is, zowel voor wat de grieven als voor wat het belang betreft, aanmerkelijk beperkter van omvang.
4.9. Grief
4.9.1. De VvE heeft één grief geformuleerd, tegen overwegingen in r.o. 5.5 van het vonnis waarvan beroep.
Het hof merkt op dat de grief op een verkeerde lezing van het vonnis lijkt te berusten.
In de grief stelt de VvE dat de rechtbank zou hebben overwogen dat de vorderingen van de VvE dienen te worden afgewezen, ook voor zover deze betrekking hebben op voorzieningen (cai e.a.) waarvan [C.] c.s. wèl gebruik maakt. Dat staat echter niet in die overweging. In die overweging staat dat door [C.] c.s. onbetwist is gesteld dat hij in het geheel geen gebruik maakt van de centrumvoorzieningen en dat door de VvE niet voldoende concreet is gemaakt van welke voorzieningen (cai e.a.) zij wèl gebruik maken, wat de precieze kosten daarvan zijn , hoe deze zich verhouden tot de gevorderde beheersbijdragen over 2004 en 2005 en of deze reeds betaald zijn. Omdat de VvE in dit opzicht onvoldoende had gesteld werd de vordering afgewezen.
4.9.2. De VvE heeft echter haar stellingen in hoger beroep aangevuld met feitelijke gegevens, zodat het hof daarop dient in te gaan nu het hoger beroep ook strekt tot verbetering van de door de VvE zelf gemaakte fouten; bovendien heeft zij haar eis in hoger beroep gewijzigd.
4.10. Vorderingen
4.10.1. De VvE heeft bij mvg producties 1a-c, 2a-c en 3a-c in het geding gebracht waarin de vorderingen op [C.] c.s. worden gespecificeerd.
Uit die producties blijkt dat de VvE thans slechts vordert, over de jaren 2004-2008 (wat [A.] betreft: over 2004 en het eerste kwartaal van 2005), de kosten in verband met:
- water
- zuiveringslasten
- aanpassing van de propaangasinstallatie
- cai
- administratieve kosten
4.10.2. Dat de kosten voor water en de zuiveringslasten (die door de VvE in verband met de aanwezigheid van de aan [C.] c.s. toebehorende woningen aan derden betaald zijn moeten worden) door [C.] c.s. worden vergoed ligt voor de hand en naar het hof begrijpt verzetten zij zich daartegen ook niet; zij hebben dan ook allen bepaalde bedragen betaald, naar volgt uit de specificaties van de VvE. Voor zoveel nodig verwijst het hof naar r.o. 4.5.4.2 en 4.5.4.3 . Het aldaar overwogene geldt, mutatis mutandis, ook voor de verhouding tussen de VvE en de (voormalige) leden. Deze zijn tot elkaar blijven staan in een rechtsverhouding welke wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid welke met zich brengt dat indien en voor zover de VvE ten behoeve van de eigenaren noodzakelijke en/of verplichte uitgaven heeft gedaan, de eigenaren dat aan de VvE vergoeden.
4.10.3. Ditzelfde geldt voor de aanpassing van de propaangasinstallatie, ook al is niet geheel duidelijk of ook daarvoor geldt of [C.] c.s. het daarmee eens zijn; gemotiveerd verweer is echter niet gevoerd.
Indien en voor zover [C.] c.s. gebruik maakte van het cai-signaal geldt ook daarvoor dat hij daarvoor dient te betalen. Overigens begrijpt het hof dat [Z.] in elk geval vanaf 2009 geen cai-signaal meer ontvangt en dat hij stelt zelfs vanaf 2005 geen signaal meer te hebben ontvangen; dit laatste blijkt echter enkel uit een handgeschreven aantekening van [Z.] op een brief van de VvE aan hem, en is door hem niet als verweer in deze procedure naar voren gebracht, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
4.10.4. Voor zoveel nodig wijst het hof er wel op dat, zoals (bijvoorbeeld) blijkt uit brieven van de VvE aan [Z.] en [C.] van 10 juli 2009 (prod. 5A en 10 bij mvg) de VvE zich jegens [Z.] en [C.] op het standpunt heeft gesteld dat nu zij geen lid meer waren van de VvE, zij ook niet meer konden profiteren van de lagere watertarieven welke de VvE had weten te bedingen, weshalve hen het tarief in rekening zou worden gebracht zoals het waterbedrijf die aan particuliere afnemers in rekening brengt. Enige toelichting op grond waarvan de VvE daartoe gerechtigd zou zijn ontbreekt, doch uit de memorie van grieven van de VvE, 3.2.3 en 3.2.4, leidt het hof af dat zij zich thans op het standpunt stelt dat de eigenaren, ook [C.] c.s., met de VvE dienen af te rekenen op basis van de tarieven welke aan de VvE in rekening zijn gebracht. Dat uitgangspunt is juist.
4.10.5. Wat de administratieve kosten betreft: door de VvE is niet toegelicht op grond waarvan zij recht zou hebben op vergoeding daarvan.
Daar staat tegenover dat [C.] c.s. in hoger beroep wel zijn verschenen maar geen (nader) verweer hebben gevoerd, en mitsdien ook tegen deze post geen verweer hebben gevoerd.
4.10.6. [Z.]:
Als productie 1C heeft de VvE een creditnota in het geding gebracht, betreffende de eerder berekende bijdragen. Die spelen geen rol meer.
Het bedrag waarop de VvE aanspraak maakt, heeft betrekking op water, zuiveringslasten, cai, aanpassing op propaangas, en algemene kosten.
Inclusief btw maakt de VvE tot en met 2008 aanspraak op € 2.893,45 waarvan € 1.035,47 is betaald, zodat resteert € 1.857,98 waarvan zij in rechte de betaling vordert. Daarnaast maakt de VvE aanspraak op betaling van € 129,82 in verband met het voorschot voor 2009, inclusief afrekening 2007 en 2008.
4.10.7. [C.]:
Op grond van een vergelijkbare berekening maakt de VvE tot en met 2008 aanspraak op € 2.439,62, waarvan € 426,96 is betaald, zodat een bedrag van € 2.012,66 resteert, waarvan zij in rechte de betaling vordert. Daarnaast maakt de VvE aanspraak op betaling van € 129,82 in verband met het voorschot voor 2009, inclusief afrekening 2007 en 2008.
4.10.8. [A.] c.s.:
Op grond van een vergelijkbare berekening maakt de VvE aanspraak op € 479,36 (het betreft slechts het jaar 2004 en een deel van 2005), waarvan € 207,35 is betaald, zodat een bedrag van € 272,01 resteert, waarvan zij in rechte de betaling vordert. [A.] c.s. is inmiddels niet meer bij het park betrokken.
4.11. De VvE vordert voorts rente vanaf 23 juni 2006, maar een deel van de vordering heeft betrekking op de jaren 2007 en 2008. Een uitsplitsing is door de VvE niet gemaakt. Blijkens de producties 1a, 2a en 3a was [C.], [Z.] en [A.] aangezegd de vorderingen te betalen per 25 december 2008, zodat rente eventueel vanaf die datum verschuldigd zou zijn.
4.12. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen in de zaak tussen RAB en [X.] en [C.] zal het hof een comparitie van partijen gelasten. Het hof acht het gewenst dat ook in de zaak tussen de VvE en [C.] een comparitie wordt gehouden, daar het de voorkeur verdient afspraken te maken tussen alle betrokken partijen, en zodanige afspraken zelfs in zouden kunnen houden dat [X.] en [C.], ook al zijn zij geen lid (meer) van de VvE, in de toekomst bepaalde bijdragen via de VvE voldoen.
5. De uitspraak
Het hof:
in beide zaken:
bepaalt dat partijen, geïntimeerden in persoon dan wel deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is, appellanten deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is, zullen verschijnen voor mr. Brandenburg als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum, met de hiervoor onder 4.7 vermelde doeleinden;
verwijst de zaak naar de rol van 3 mei 2011 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun raadslieden op woensdagen in de maanden juli tot en met september 2011;
bepaalt dat de advocaat van Resort Arcen en de advocaat van de VvE bij zijn opgave op genoemde rol een fotokopie van het procesdossier zullen overleggen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van de comparitie zal vaststellen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Brandenburg, Van der Putt-Lauwers en Wabeke en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2011.