ECLI:NL:GHSHE:2024:2123

• Datum uitspraak: 2 juli 2024
• Publicatiedatum: 2 juli 2024
• Zaaknummer: 200.316.790_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. van der Pol; O.G.H. Milar; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling aansprakelijkheid en schadevergoeding bij non-conformiteit oudere woning met gebreken aan uitbouw

In deze civiele procedure staat de non-conformiteit van een woning uit 1910 centraal, waarbij de koper gebreken aan de wand- en dakconstructie van een uitbouw constateerde na aankoop. De koopovereenkomst bevatte bepalingen over de staat van de woning en de gevolgen van de ouderdom daarvan.

De koper ontdekte in februari 2017 lekkage en rotte balken, schakelde in 2018 een aannemersbedrijf en bouwkundig adviesbureau in, waarna herstelkosten werden vastgesteld. De verkoper werd in gebreke gesteld, maar wees aansprakelijkheid af. De rechtbank oordeelde dat de gebreken het normale gebruik van de woning belemmerden en veroordeelde de verkoper tot vergoeding van herstelkosten, deskundigenkosten en proceskosten.

In hoger beroep voerde de verkoper vijf grieven aan, waaronder schending klachtplicht, uitleg koopovereenkomst, en vergoeding van kosten. Het hof verwierp deze grieven, overwegend dat de klacht binnen bekwame tijd was ingediend, de koper niet tekort was geschoten in haar onderzoeksplicht, en de verkoper aansprakelijk bleef voor gebreken die het normale gebruik belemmeren, ook gezien de specifieke bepalingen over ouderdom in de koopovereenkomst.

Het hof bevestigde dat de kosten voor herstel van zowel wand- als dakconstructie voor vergoeding in aanmerking komen en dat de kosten voor het bouwkundig adviesbureau redelijk en noodzakelijk waren. De proceskostenveroordeling bleef in stand en het hoger beroep werd ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt de verkoper tot vergoeding van herstelkosten, deskundigenkosten en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.316.790/01

arrest van 2 juli 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna aan te duiden als: [appellant] ,

advocaat: mr. B.J. van de Wijnckel te Terneuzen,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,
bij de rechtbank: eisers,

hierna gezamenlijk aan te duiden als: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. V.E. Mielekamp te Amsterdam.

1. De procedure bij de rechtbank (zaaknummer C/02/372531 / HA ZA 20-293)

Het hof verwijst voor de procedure bij de rechtbank naar de vonnissen van 22 juli 2020,

2 juni 2021, 28 juli 2021 en 29 juni 2022, die de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, heeft gewezen.

2. De procedure in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 15 september 2022,
• de memorie van grieven, met productie,
• de memorie van antwoord.

2.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op

bovenvermelde stukken en de stukken van de procedure bij de rechtbank.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten. Met de schriftelijke koopovereenkomst van 26 september 2016 heeft [geïntimeerden] een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) van [appellant] voor een bedrag € 210.000,- gekocht. De woning c.a. is op 16 januari 2017 aan [geïntimeerden] geleverd.

3.2.

In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende artikelen opgenomen:

‘
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak.

Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.(…) Artikel 20 Nadere afspraken.

20.1.

Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 30 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed.

20.2.

Koper is ermee bekend

1. dat in oudere woningen, zoals het verkochte, op zichtbare en niet zichtbare plaatsen asbest, lood en andere milieuschadelijke materialen kunnen zijn verwerkt,

2. dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen,

3. dat bij twijfel over de aanwezigheid van asbest, lood, andere milieuschadelijke materialen of over de bouwkwaliteit van het registergoed, nader onderzoek hiernaar dient te worden verricht, in het bijzonder indien koper voornemens is het registergoed te verbouwen.

Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik. ’

3.3.

De woning dateert uit 1910. In 1992/1993 heeft [appellant] een uitbouw met een plat dak gerealiseerd, waarin de badkamer zich bevindt. Rond 2000 en in 2004 heeft [appellant] zelf nog een volgende uitbouw met plat dak gerealiseerd waar zich voorheen een eetkamer en een logeerkamer bevonden.

3.4.

In februari 2017 heeft [geïntimeerden] een lekkage in de uitbouw ontdekt en constateerde zij dat een aantal balken rot was.
3.5. In februari 2018 heeft [geïntimeerden] [aannemersbedrijf X] (hierna: [aannemersbedrijf X] ) ingeschakeld om de lekkage te verhelpen. Herstel was volgens [aannemersbedrijf X] toen niet mogelijk, omdat de fundering van de uitbouw het gerepareerde dak niet zou kunnen dragen.

3.6.

Vervolgens heeft [geïntimeerden] [bouwkundig adviesbureau X] (hierna: [bouwkundig adviesbureau X] ) ingeschakeld. In het rapport van 19 april 2018 staat het volgende:
‘Het dak van de aanbouw is instabiel, tevens is de dakbedekking slecht aangebracht. Hierdoor zijn er lekkages in het pand geconstateerd. (…) De conclusie is dat de aanbouw niet voldoet aan de bouwkundige eisen die gesteld kunnen worden aan een woning. (…)’

3.7.

Op 22 mei 2018 heeft [aannemersbedrijf X] een offerte van € 42.076,54 uitgebracht om de uitbouw te herstellen.

3.8.

Op 15 juni 2018 heeft [geïntimeerden] een ingebrekestelling aan [appellant] verzonden. In de brief van 18 juni 2018 heeft [appellant] de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.9.

Bij brief van 13 augustus 2018 heeft [geïntimeerden] [appellant] een laatste termijn gegeven voor herstel. Aan dit verzoek heeft [appellant] geen gehoor gegeven. [geïntimeerden] heeft het [installatiebedrijf X] verzocht een tijdelijke oplossing voor de lekkage te bieden, die hiervoor € 375,10 in rekening heeft gebracht.

De procedure bij de rechtbank 3.10. [geïntimeerden] is bij de rechtbank een procedure gestart. [geïntimeerden] heeft na vermeerdering van eis gevorderd [appellant] te veroordelen primair tot betaling van € 42.451,63, vermeerderd met wettelijke rente, subsidiair tot vermindering van de koopprijs met € 42.451,63 en meer subsidiair opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] lijdt door de koopovereenkomst te wijzigen en € 42.451,63 in mindering te brengen op de koopprijs. Ook heeft [geïntimeerden] gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 302,50 en € 2.236,08 voor kosten van deskundigen en de proceskosten.

3.11.

In het tussenvonnis van 2 juni 2021 heeft de rechtbank onder meer een deskundigenonderzoek gelast ten aanzien van de vraag of de wand- en dakconstructie van de uitbouw aan de te stellen bouwkundige eisen voldoet en wat de gevolgen zijn van eventuele gebreken. In het tussenvonnis van 28 juli 2021 heeft de rechtbank de deskundige benoemd. De deskundige heeft rapport uitgebracht op 3 december 2021, waarna de rechtbank in het bestreden eindvonnis van 29 juni 2022 heeft geoordeeld dat de wand- en dakconstructie niet voldoen aan de daaraan te stellen bouwkundige eisen, dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en de schade vastgesteld op € 5.398,58. [appellant] is vervolgens veroordeeld tot betaling van dat bedrag vermeerderd met wettelijke rente, de kosten voor een door [geïntimeerden] uitgevoerd deskundigenonderzoek van € 302,50 en de proceskosten, waaronder mede begrepen de kosten van de deskundige.

De procedure in hoger beroep

3.12.

Tegen de vonnissen van 2 juni 2021 en 29 juni 2022 is [appellant] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. Grief I richt zich tegen de verwerping van de klachtplicht. Grief II gaat in op de uitleg van artikel 20.2 van de koopovereenkomst. In grief III voert [appellant] aan dat slechts de kosten voor het verbeteren van de wandconstructie en niet ook de kosten van het verbeteren van de dakconstructie voor vergoeding in aanmerking komen. Grief IV richt zich tegen de veroordeling tot betaling van de kosten van [bouwkundig adviesbureau X] van € 302,50. Tot slot komt grief V op tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Grief I: schending klachtplicht? 3.13. Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat wat is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Het gaat bij de beantwoording van de vraag of de klachtplicht is geschonden niet alleen om het tijdsverloop totdat is geklaagd, maar om alle feiten en omstandigheden van het geval. In het bijzonder is van belang of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Hierbij speelt onder meer mee dat naar mate de tijd verstrijkt het moeilijker kan worden om de oorzaak van het gebrek te achterhalen. Het hof dient bij de beoordeling rekening te houden met aan de ene kant het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat klagen – te weten het verval van al zijn rechten ter zake van het gestelde gebrek – en aan de andere kant de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het tijdstip waarop is geklaagd, zoals benadeling in zijn bewijspositie of aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593). Als de belangen van de schuldenaar niet zijn geschaad door het tijdsverloop, dan zal er niet snel voldoende reden zijn om de schuldeiser een gebrek aan voortvarendheid te verwijten (HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991).

3.14.

[appellant] heeft betoogd dat [geïntimeerden] te laat over de gestelde gebreken heeft geklaagd. [geïntimeerden] heeft in februari 2017 al geconstateerd dat er lekkage was en er balken rot waren, maar heeft pas in juni 2018 over de gestelde gebreken bij [appellant] geklaagd. [appellant] heeft weersproken dat [geïntimeerden] heeft geprobeerd contact met hem of zijn makelaar te leggen.

3.15.

Het hof constateert dat er inderdaad een aanzienlijke tijd heeft gezeten tussen het constateren van de lekkage en de rotte balken (februari 2017) en het versturen van de ingebrekestelling (juni 2018). [geïntimeerden] heeft dit verklaard door aan te geven dat de lekkage in februari 2017 leek mee te vallen en dat zij pas toen de lekkage erger werd (in februari 2018) [aannemersbedrijf X] heeft benaderd. Pas in 2018 is [geïntimeerden] duidelijk geworden dat er meer aan de hand was dan de lekkage en is haar gebleken dat de constructie van de uitbouw (mogelijk) niet deugde. Het hof acht het begrijpelijk dat [geïntimeerden] oorspronkelijk nog geen noodzaak zag een aannemer of bouwdeskundige in te schakelen en dat zij pas na het onderzoek door [aannemersbedrijf X] en [bouwkundig adviesbureau X] in februari en april 2018 en de offerte van [aannemersbedrijf X] van mei 2018 aanleiding heeft gezien om [appellant] in gebreke te stellen. Dat heeft zij gedaan in juni 2018 en dat is binnen bekwame tijd nadat uit de rapporten van [aannemersbedrijf X] en [bouwkundig adviesbureau X] was gebleken van de ernst van de gebreken. Daarbij komt dat niet is gebleken dat [appellant] enig nadeel heeft ondervonden door het tijdstip van klagen van [geïntimeerden] [appellant] heeft dit wel gesteld, maar heeft onvoldoende concreet aangegeven waaruit het door hem gestelde nadeel dan precies heeft bestaan. [appellant] heeft gesteld dat indien [geïntimeerden] al in februari 2017, of kort daarna, melding had gemaakt van de gebreken, zij samen en de aannemer naar de situatie hadden kunnen kijken en afspraken hadden kunnen maken waarna de lekkage zou zijn verholpen. Volgens hem zouden de kosten van herstel, indien toen al was gebleken dat de dakbalken inderdaad te ver uit elkaar lagen en te licht waren, veel lager zijn uitgevallen. [appellant] heeft echter niet toegelicht, waaruit blijkt dat de kosten van herstel dan veel lager zouden zijn geweest en in welke mate. De stelling van [appellant] dat door het tijdsverloop moeilijker werd om vast te stellen of sprake was van gebreken is niet gebleken. Ondanks het verstreken tijdsverloop is de deskundige nog in 2021 in staat geweest om de constructie van het dak en de wanden in de uitbouw te beoordelen en conclusies te trekken. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat [appellant] enig nadeel heeft ondervonden van het tijdsverloop. Het beroep van [appellant] op de schending van de klachtplicht door [geïntimeerden] gaat niet op. Grief I faalt.

Grief II: Uitleg artikel 20.2 van de koopovereenkomst 3.16. Het hof stelt bij de uitleg van de koopovereenkomst het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW dient de afgeleverde zaak (in dit geval de woning met aanhorigheden) aan de overeenkomst te beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. In het geval een woning wordt gekocht om erin te wonen betekent dat een woning waarin gewoond kan worden geleverd moet worden.

3.17.

Artikel 7:17 lid BW is van regelend recht. Partijen zijn daarom vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de regel dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken. De koper draagt dus het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering hierop gemaakt, te weten dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik van de woning. Met dit artikel staat de verkoper dus wel in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. De verkoper staat echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de kopers kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term kenbare gebreken wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

3.18.

In het kader van het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning ook een rol. In dit geval is in artikel 20 van de koopovereenkomst over de ouderdom van de woning expliciet een bepaling opgenomen. Artikel 20.1 luidt dat de woning ruim 30 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Vervolgens wijkt artikel 20.1 af van artikel 6 door te bepalen dat de verkoper niet garandeert dat de woning vrij is van gebreken die (i) het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van de woning. Artikel 20.2 bepaalt dat de koper ermee bekend is dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen en dat de verkoper niet in staat voor onder meer de kwaliteit van de vloeren en de muren. Ook worden bouwkundige gebreken volgens artikel 20.2 geacht niet te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik.

3.19.

Bij de uitleg van de artikel 6.1 en artikel 6.3 afzonderlijk en in onderling verband en in combinatie met artikel 20 geldt niet alleen de schriftelijke overeenkomst, maar komt het bij de uitleg van de artikelen uit de koopovereenkomst aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer en redelijkerwijs aan deze artikelen mochten toekennen en op hetgeen daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.20.

Het hof overweegt als volgt. Partijen twisten over de vraag of artikel 20.2 in de koopovereenkomst ziet op enkel de gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Voorop staat dat uit artikel 6.3 volgt dat [appellant] als verkoper instaat dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik. Dit wijkt zoals voornoemd in zoverre af van artikel 6.1 waarin staat dat [appellant] niet instaat voor verborgen gebreken. De rechtbank heeft in het eindvonnis van 29 juni 2022 geoordeeld dat de gebreken in de wand- en dakconstructie van de uitbouw in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning (rov. 2.22 van het eindvonnis). Dat oordeel staat in hoger beroep vast, omdat daartegen niet met een grief is opgekomen door [appellant] . Dat betekent dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig waren voor het normale gebruik van de woning. Er was sprake van een lekkend dak en na onderzoek bleek dat de constructie van de uitbouw niet voldeed aan de daaraan te stellen bouwkundige eisen. Deze gebreken stonden het normale gebruik van de woning door [geïntimeerden] in de weg. [geïntimeerden] had bij de aankoop van de woning niet hoeven te verwachten dat er gebreken in de dak- en wandconstructie aanwezig waren. Gelet op het voorgaande is het uitgangspunt dat [appellant] aansprakelijk is voor de gebreken in de woning vanwege de door hem afgegeven garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Voor zover [appellant] met zijn toelichting op grief II meent dat [geïntimeerden] haar onderzoeksplicht heeft geschonden, volgt het hof hem daarin niet. [appellant] heeft immers geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat op [geïntimeerden] een onderzoeksplicht rustte. Het volgt – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – niet uit de enkele mededeling van de makelaar dat de woning uit 1910 dateert en dat ‘hokje voor hokje’ is bijgebouwd.

3.21.

[appellant] heeft zich daarnaast beroepen op artikel 20.2, waarin onder meer is bepaald dat bouwkundige gebreken niet geacht worden belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik. [appellant] heeft betoogd dat partijen met het overeenkomen van dit artikel niet hebben bedoeld dat het artikel zich beperkt tot gebreken die verband kunnen houden met de ouderdom van de woning, die dateert uit 1910 en dus ten tijde van de koopovereenkomst meer dan 100 jaar oud was. Partijen hebben volgens [appellant] met het opnemen van artikel 20.2 vooral bedoeld dat dit geen nieuwgebouwde woning is en dat het niet de hedendaagse bouwkwaliteit heeft. Het hof volgt [appellant] hier niet in. Artikel 20.2 moet, mede bezien in het licht van de andere, daaraan voorafgaande artikelen van de koopovereenkomst, zo worden uitgelegd dat dit artikel ziet op de ouderdom van de woning. In artikel 20.1 van de koopovereenkomst wordt expliciet naar de ouderdom van de woning verwezen en ook verderop in artikel 20.1 staat dat de verkoper niet instaat voor gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg staan én die direct of indirect verband kunnen houden met de ouderdom van het registergoed. Artikel 20.2 bouwt op artikel 20.1 voort. Dat valt onder meer af te leiden uit de woorden ‘in oudere woningen, zoals het verkochte’. Ook bepaalt artikel 20.2 van de koopovereenkomst dat de koper ermee bekend is dat de eisen die aan ‘dergelijke oudere woningen’ gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Op grond van artikel 20.1 en 20.2, gelezen in de context van de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, hoefde de koper redelijkerwijs niet te verwachten dat artikel 20.2 ook zou gelden voor gebreken die geen verband houden met de ouderdom van de woning zelf, maar die betrekking hebben op de circa 30 jaar geleden gerealiseerde uitbouw. [geïntimeerden] heeft artikel 20.2 redelijkerwijs dus zo mogen begrijpen dat alleen die bouwkundige gebreken voor haar risico komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning uit 1910. Dat is temeer het geval omdat de uitleg die [appellant] aan artikel 20.2 geeft bovendien zou betekenen dat de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, vrijwel volledig teniet zou worden gedaan. Daar hoefde [geïntimeerden] niet op bedacht te zijn. Gesteld noch gebleken is dat zij door [appellant] uitdrukkelijk op die consequentie is gewezen. Ook grief II faalt.

Grief III: Kosten wand- en dakconstructie 3.22. [appellant] heeft verder aangevoerd dat de dakbedekking van de uitbouw vernieuwd moest worden en dat [geïntimeerden] hier tijdens de bezichtiging op is gewezen. [geïntimeerden] had niet de verwachting mogen hebben dat aan het dak van de uitbouw geen gebreken zouden kleven. Om die reden komen enkel de kosten van het herstel van de wand en niet ook de kosten van het dak voor vergoeding in aanmerking, aldus [appellant] . Ook hierin volgt het hof [appellant] niet. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.20 – 2.22 geoordeeld dat de wand- en dakconstructie niet voldoen aan de bouwkundige eisen en dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van woonhuis in de wegstaat. Tegen dat oordeel heeft [appellant] zoals reeds overwogen geen grief gericht. Nog daargelaten dat [geïntimeerden] heeft betwist dat zij op de oude dakbedekking is gewezen, was het gebrek gelegen in de constructie van het dak en niet in de aangebrachte dakbedekking. De kosten voor herstel van de constructie van het dak komen, evenals de kosten voor het herstel van de constructie van de wand, gecorrigeerd met een aftrek wegens “nieuw voor oud”, zoals de rechtbank in 2.27 van het eindvonnis heeft overwogen en waartegen terecht niet is gegriefd, voor vergoeding in aanmerking. Grief III slaagt om die reden niet.

Grief IV: Kosten [bouwkundig adviesbureau X] 3.23. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gevorderd worden. Deze kosten dienen in redelijkheid te zijn gemaakt en naar hun omvang redelijk te zijn. In grief IV heeft [appellant] aangevoerd dat de kosten die [geïntimeerden] heeft gemaakt voor het inschakelen van [bouwkundig adviesbureau X] van € 302,50 niet voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten waren volgens [appellant] niet noodzakelijk, omdat [geïntimeerden] door de waarnemingen van [aannemersbedrijf X] al op de hoogte was van de gebreken aan de uitbouw. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat [aannemersbedrijf X] geen bouwkundige was. Het hof overweegt dat gelet op de bevindingen van [aannemersbedrijf X] [geïntimeerden] [bouwkundig adviesbureau X] heeft ingeschakeld om de woning te inspecteren. Die kosten zijn in redelijkheid gemaakt om de schade en aansprakelijkheid vast te stellen. Ook acht het hof de kosten redelijk in omvang. Grief IV gaat daarom niet op.

Grief V: Proceskosten 3.24. In grief V voert [appellant] aan dat hij ten onrechte als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij door de rechtbank is aangemerkt en in de proceskosten is veroordeeld. [geïntimeerden] heeft € 42.3451,63, vermeerderd met wettelijke rente gevorderd en slechts een bedrag van € 5.398,58 is toegewezen. Daarom moet volgens [appellant] [geïntimeerden] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van beide instanties te worden veroordeeld. Ook dit betoog gaat niet op. Het meest verstrekkende verweer van [appellant] was dat hij niets aan [geïntimeerden] verschuldigd was, omdat hij niet toerekenbaar was tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De omstandigheid dat [geïntimeerden] haar schade heeft begroot aan de hand van de offerte van [aannemersbedrijf X] , die uitging van een volledige vervanging van de uitbouw, geeft geen aanleiding om anders te oordelen. Zowel in de procedure bij de rechtbank als in dit hoger beroep is vast komen te staan dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het toerekenbaar niet nakomen van de koopovereenkomst. [appellant] is gehouden de kosten voor herstel van de constructie van de wanden en het dak van de uitbouw aan [geïntimeerden] te vergoeden. [appellant] is om die reden aan te merken als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij en dient de proceskosten aan [geïntimeerden] te voldoen. Ook grief V faalt.

Bewijs

3.25.

[appellant] heeft in zijn conclusie van antwoord (onder 47) bewijs aangeboden. In zijn memorie van grieven heeft [appellant] opgemerkt dat hij al hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd als herhaald en ingelast wenst te beschouwen. Het hof begrijpt dat [appellant] ook in hoger beroep dit bewijsaanbod herhaalt. Dit bewijsaanbod wordt verworpen omdat er geen – niet vaststaande – stellingen van [appellant] zijn die, indien ze na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

Conclusie

3.26.

Het hoger beroep slaagt niet. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

3.27.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep:

4.1.

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, van 2 juni 2021 en 29 juni 2022;

4.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 783,- aan griffierecht

€ 858,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1 procespunt x appeltarief I);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.F. Groos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juli 2024.

griffier rolraadsheer