Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 23/891
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant (BSOB),
hierna: de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 mei 2023, nummer SHE 21/2837 in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
hierna: de minister.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] 25 in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen in het centrum van [plaats] en is in gebruik als winkelpand met magazijn- en opslagruimte en restaurant. De winkel- en verkoopruimte hebben een totaal vloeroppervlakte van 4.758 m2, het magazijn en de opslagruimtes hebben een vloeroppervlakte van 837 m2 en het restaurant en de kantine hebben een vloeroppervlakte van 469 m2. De totale perceeloppervlakte bedraagt 1.530 m2 (perceel 4223: 1.215 m2 en perceel 4224: 315 m2).
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 4.125.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd. Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 6 juli 2023 door [Taxateur] (Register Taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 4.125.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende verhuur- en verkooptransacties:
Verhuurtransacties
Vergelijkingspand
Huurdatum
Jaarhuur
[adres] 25 [plaats] (shop in shop)
1 januari 2021
€ 50.000 (minimaal)
[adres] 21 [plaats]
1 juni 2018
€ 50.004
[adres] 26 [plaats]
1 oktober 2019
€ 48.000
Het eigen huurcijfer is niet beschikbaar.
Verkooptransacties
Vergelijkingspand
Transportdatum
Verkoopprijs
[adres] 8C [plaats]
2 december 2021
€ 810.000
[adres] 37 [plaats]
23 november 2020
€ 401.000
[adres] 8c is in verhuurde staat verkocht. De taxateur heeft voor de berekening van de kapitalisatiefactor twee keer de jaarhuur van € 125.840 gecorrigeerd.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd naar € 4.000.000, de aanslag overeenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar en de staat veroordeeld tot vergoeding van in totaal € 500 immateriële schade, de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 360 te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van € 2.266 aan proceskosten aan belanghebbende.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd?
II. Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld?
III. Heeft de rechtbank de vergoeding van immateriële schade terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
IV. Is de proceskostenvergoeding terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
3.2.
De heffingsambtenaar concludeert tot gegrond verklaring van het hoger beroep, (gedeeltelijke) vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vaststelling van de WOZ-waarde en de aanslag overeenkomstig de opgelegde WOZ-beschikking en het aanslagbiljet, en tot matiging van de proceskostenvergoeding. Belanghebbende heeft verweer gevoerd.
4.Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.0.
De WOZ-beschikking is opgelegd aan [belanghebbende] B.V. en die vennootschap is als belanghebbende opgetreden in bezwaar, beroep en hoger beroep. Ter zitting bij het hof hebben partijen bevestigd dat de juiste naam [belanghebbende] [plaats] B.V. is. Nu kennelijk sprake is van een vergissing, die voor partijen duidelijk kenbaar was en belanghebbende hierdoor niet is benadeeld of in de verdediging is geschaad, gaat het hof er met partijen vanuit dat de WOZ-beschikking is opgelegd aan [belanghebbende] [plaats] B.V. en deze vennootschap belanghebbende is in de procedure in bezwaar, beroep en hoger beroep.
Ten aanzien van het geschil
I.
Heeft de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd?
Heeft de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd?
4.1.
De rechtbank heeft met betrekking tot de overgelegde stukken als volgt geoordeeld:
“15.3. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet met voldoende verifieerbare gegevens heeft onderbouwd die zien op de HWK-methode. De heffingsambtenaar is op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank te zenden. (…). In deze zaak zijn er geen nadere gegevens overgelegd over de gehanteerde huurwaarden en verkooptransacties terwijl de taxateur die wel heeft betrokken bij zijn berekening met betrekking tot de HWK-methode. Op de zitting is gevraagd waarom deze stukken niet zijn overgelegd. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat belang van derden een gewichtige reden vormt op basis waarvan geheimhouding is geboden. De taxateur gaf aan dat hij als registeraccount deze stukken niet mag overleggen. Deze stelling faalt omdat op grond van artikel 67, tweede lid, aanhef, onderdeel a, van de AWR de geheimhoudingsplicht niet geldt indien enig wettelijk voorschrift tot bekendmaking verplicht. Artikel 8:42 van de Awb is zo’n (wettelijk) voorschrift.4 Voor het geval de heffingsambtenaar anders van oordeel is, kan hij een verzoek om geheimhouding op grond van gewichtige redenen als bedoeld in artikel 8:29 van de Awb bij de rechtbank indienen. Nu de verifieerbare gegevens ontbreken, kan de rechtbank niet anders concluderen dat de heffingsambtenaar de waarde via de HWK-methode onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, althans heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het winkelpand niet te hoog is. Hiermee is de heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijslast.
Voetnoot 4: Kamerstukken II 2005/06, 30 322, nr. 7, p. 24 en de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2213.”
4.2.
In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat de rechtbank hem – nu pas ter zitting aan de orde kwam dat de stukken ontbraken – in de gelegenheid had moeten stellen om de ontbrekende stukken alsnog over te leggen.
4.3.
Het hof stelt vast dat belanghebbende in het beroepschrift verzoekt om toezending van stukken. Dit betreft een verzoek in algemene termen en dit verzoek is niet toegespitst op het onderhavige geschil. Pas ter zitting bij de rechtbank verzoekt belanghebbende voldoende concreet om overlegging van nadere gegevens over de gehanteerde huurwaarden en verkooptransacties. Het hof volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat hem pas toen ter zitting duidelijk is geworden dat de betreffende stukken waarom belanghebbende verzocht ontbraken.
4.4.
De rechtbank is terecht ervan uitgegaan dat de huurovereenkomsten en de gegevens over de gehanteerde huurwaarden op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingevolge artikel 8:42, lid 1 Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). In dat geval had de rechtbank, zo nodig door schorsing van het onderzoek ter zitting op de voet van artikel 8:64 Awb, de heffingsambtenaar in de gelegenheid moeten stellen deze stukken alsnog over te leggen, aangezien niet eerder dan tijdens de zitting bij de rechtbank de ontbrekende stukken voldoende concreet aan de orde kwamen Reeds daarom is het hof van oordeel dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. [1]
II.
Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld?
Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld?
4.5.
De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
4.6.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [2]
4.7.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 4.125.000 gewezen op het door hem ingediende taxatierapport. Hij heeft de waarde als volgt opgebouwd:
Objectonderdeel
Bouwlaag
Opp.
m2 prijs
Factor
Waarde
Winkel-/verkoopruimte
1.253 m2
€ 101
10,4
€ 1.316.151
Opslag/magazijn
170 m2
€ 51
10,4
€ 90.168
Opslag/magazijn
42 m2
€ 51
10,4
€ 22.278
Opslag/magazijn
1
60 m2
€ 31
10,4
€ 19.344
Winkel-/verkoopruimte
1
1.181 m2
€ 92
10,4
€ 1.129.980
Opslag/magazijn
2
105 m2
€ 21
10,4
€ 22.932
Winkel-/verkoopruimte
2
1.088 m2
€ 45
10,4
€ 509.184
Opslag/magazijn
3
160 m2
€ 15
10,4
€ 24.960
Winkel-/verkoopruimte
3
516 m2
€ 34
10,4
€ 182.457
Restaurant
3
219 m2
€ 47
10,4
€ 107.047
Winkel-/verkoopruimte
-1
720 m2
€ 56
10,4
€ 419.328
Kantine
-1
250 m2
€ 77
10,4
€ 200.200
Opslag/magazijn
-1
300 m2
€ 26
10,4
€ 81.120
Getaxeerde waarde
€ 4.125.000
4.8.
De heffingsambtenaar hanteert een gemiddelde huurprijs per m2 onderbouwd met de huurwaarde van de gerealiseerde huursommen van de referentieobjecten [adres] 25 (shop in shop), [adres] 21 en [adres] 26 allen gelegen in [plaats] met een gemiddelde huurprijs per m2 winkel- en verkoopruimte van respectievelijk € 370, € 316 en € 212. Voor de kapitalisatiefactor van 10,4 verwijst de heffingsambtenaar naar de verkoopcijfers van [adres] 8C en [adres] 37 beide gelegen in [plaats] , die een kapitalisatiefactor van 10,9 en 10,4 laten zien.
4.9.
Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de gemiddelde huurprijs per m2 van de onroerende zaak aanmerkelijk lager ligt dan de gemiddelde huurprijs van de referentieobjecten. De opbouw van de waarde heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof inzichtelijk gemaakt.
4.10.
Belanghebbende is in hoger beroep niet ingegaan op het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de overgelegde huur- en koopovereenkomsten. De door belanghebbende ingebrachte verweren zijn van algemene strekking en een onderbouwing van de invloed van de benoemde verweren op de waardering van de onroerende zaak ontbreekt. Gelet op wat het hof in 4.9. heeft geoordeeld, falen deze – door belanghebbende niet onderbouwde – verweren.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Het hof beantwoordt vraag II daarom ontkennend. Dit betekent dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd en het beroep voor zover gericht tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 4.125.000 alsnog ongegrond moet worden verklaard.
III.
Heeft de rechtbank de vergoeding van immateriële schade terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
Heeft de rechtbank de vergoeding van immateriële schade terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
4.12.
De rechtbank heeft met betrekking tot vergoeding van immateriële schade als volgt overwogen en beslist:
“21. In deze zaak is het bezwaarschrift ontvangen op 25 maart 2021. De totale behandelingsduur tot de datum van deze uitspraak is afgerond 2 jaar en 2 maanden. De rechtbank ziet geen aanleiding in dit geval voor de gezamenlijke fase van bezwaar en beroep een andere termijn dan twee jaar als redelijk aan te merken. Dat betekent dat de redelijke termijn met 2 maanden is verstreken, zodat er grond is een vergoeding toe te kennen van € 500,-. (…)
23. 23. De bezwaarfase heeft geduurd van 23 maart 2021 tot 15 oktober 2021, dit is afgerond 7 maanden. Er heeft dus een overschrijding van de bezwaarfase plaatsgevonden met 1 maand.
De beroepsfase heeft afgerond 19 maanden geduurd. Daarmee is de beroepstermijn met l
maand overschreden. Dit betekent dat de termijnoverschrijding deels aan heffingsambtenaar
en deels aan de rechtbank moet worden toegerekend aangezien zij beide de termijn hebben
overschreden. De heffingsambtenaar dient de helft te dragen, evenals de rechtbank.”
4.13.
Het hof stelt vast dat het overgangsrecht zoals de Hoge Raad dat heeft geformuleerd in zijn uitspraak van 14 juni 2024 [3] van toepassing is. Het hof moet daarom als uitgangspunt nemen dat belanghebbende in aanmerking komt voor vergoeding van immateriële schade als het financiële belang bij de gevoerde procedure ten minste € 15 bedraagt en dat, behoudens wettelijke uitzonderingen, voor de schadevergoeding een tarief dient te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn voor berechting is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
4.14.
In hoger beroep voert de heffingsambtenaar aan dat sprake is van een zeer gering fiscaal belang waardoor sprake is van een bijzondere omstandigheid. Het financiële belang is naar het oordeel van de heffingsambtenaar voor dit grote concern dermate gering dat van de aanwezigheid van spanning en frustratie niet kan worden gesproken. Ook voert de heffingsambtenaar aan dat pas ter zitting bij de rechtbank inhoudelijk op de zaak is ingegaan en dat belanghebbende geen actie heeft ondernomen om de procedure te bespoedigen. Mocht er wel sprake zijn van spanning en frustratie dan verzoekt de heffingsambtenaar om de immateriële schadevergoeding te matigen.
4.15.
Het hof vindt hierin geen aanknopingspunten voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het financiële belang in de onderhavige zaak bedraagt meer dan € 15.
4.16.
Ook het niet ondernemen van actie ter versnelling van de procedure levert geen bijzondere omstandigheid op en van een wettelijke uitzondering is geen sprake. De rechtbank heeft terecht een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn voor berechting aan belanghebbende toegekend van € 500. Voor een matiging van de immateriële schadevergoeding bestaat geen aanleiding.
IV.
Is de proceskostenvergoeding terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
Is de proceskostenvergoeding terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
4.17.
De rechtbank heeft overwogen en beslist:
“26. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2023, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296, in beroep een waarde van € 837. Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en is verschenen op de hoorzitting. Ook heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en heeft hij aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De wegingsfactor van de zaak is 1. De vergoeding bedraagt voor de bezwaarfase € 592 en voor de beroepsfase € 1.674. In totaal een bedrag van € 2.266. Voor een verder vergoeding van proceskosten bestaat geen grond.”
4.18.
Het hof oordeelt dat de WOZ-beschikking niet naar een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar het bezwaar terecht ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft derhalve geen recht op een vergoeding van proceskosten in de bezwaarfase. In de omstandigheid dat belanghebbende in de beroepsfase een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend, vindt het hof aanleiding om een vergoeding van proceskosten en griffierecht toe te kennen. [4]
Tussenconclusie
4.20.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.21.
Het hof ziet geen aanleiding voor het heffen van griffierecht in verband met het hoger beroep van de inspecteur.
Ten aanzien van de proceskosten
4.22.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de vergoeding van het griffierecht tot een bedrag van € 360 en de veroordeling tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende;
- verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank tot een bedrag van € 226,75, onder verrekening van het eventueel al uitbetaalde bedrag (zie hiervoor onder 4.18);
- bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, J.M. van der Vegt en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De voorzitter,
F. Marcolina M.E. Smorenburg
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.