Uitspraak
10 april 1981
J.O.-L.
Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 11.632 van
[eiser], wonende te [woonplaats] , eiser tot cassatie van de tussen partijen gewezen arresten van het Gerechtshof te Amsterdam van 28 maart 1979 en 7 november 1979, vertegenwoordigd door Mr E. Korthals Altes, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
[verweerder], wonende te [woonplaats] , verweerder in cassatie, vertegenwoordigd door Mr. R. Laret, eveneens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de Procureur-Generaal Berger in zijn conclusie tot vernietiging van de bestreden arresten en verwijzing van het geding naar een ander hof;
Gezien de bestreden arresten en de stukken van het geding, waaruit blijkt:
De verweerder in cassatie — hierna te noemen [verweerder] — heeft bij exploit van 12 november 1976 de eiser tot cassatie — hierna te noemen [eiser] — gedagvaard voor de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam en gevorderd — kort samengevat en voor zover thans nog van belang — dat de Rechtbank [eiser] zal veroordelen om het ten processe bedoelde onroerend goed aan [verweerder] binnen vier weken na de betekening van het te wijzen vonnis te leveren op verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag en om aan [verweerder] de schade te vergoeden, voor hem voortgevloeid en/of voortvloeiend uit [eiser] ' nalatigheid het onroerend goed te leveren, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Bij vonnis van 3 mei 1977 heeft de Rechtbank [verweerder] toegelaten te bewijzen dat tussen partijen een overeenkomst van koop en verkoop betreffende het onroerend goed aan de [a-straat 1] te [woonplaats] voor de koopsom van ƒ 215.000,-- is tot stand gekomen. Nadat getuigen waren gehoord heeft de Rechtbank vervolgens bij vonnis van 29 november 1977 aan [verweerder] zijn vordering ontzegd, daartoe onder meer overwegende:
‘’Uit de door [verweerder] overgelegde brieven, gericht aan [verweerder] ' raadsman door makelaarskantoor [A] B.V. (van 17 augustus 1976) en door makelaarskantoor [B] (van 26 augustus 1976), waarvan de inhoud door [verweerder] in dit opzicht niet bestreden is, blijkt dat de aanbieding door [eiser] van het onderhavige onroerend goed ‘’vrijblijvend’’ was. Dit houdt in dat voor het tot stand komen van een overeenkomst van koop en verkoop met betrekking tot dit onroerend goed niet voldoende was dat de aspirant-koper een bod deed, gelijk aan de vraagprijs, maar dat na ieder bod, ongeacht de inhoud daarvan, eerst nog een acceptatie door of namens de eigenaar moest volgen.
Uit de getuigenverklaringen is niet gebleken dat door of namens [eiser] enig bod van [verweerder] is geaccepteerd. Weliswaar heeft getuige [getuige 1] , werkzaam op het voor [verweerder] optredende makelaarskantoor, verklaard — zakelijk weergegeven — dat hij uit een opmerking van [verweerder] , die toen juist, buiten aanwezigheid van iemand van dat makelaarskantoor, het onroerend goed bezichtigd had, heeft begrepen dat [verweerder] het onroerend goed had gekocht voor ƒ 215.000,-- en zelfs dat zulks op grond van die mededeling voor hem vaststond; in de eerste plaats wordt deze mededeling echter door geen der andere getuigen (zelfstandig) bevestigd — immers getuige [B] ( [verweerder] ' makelaar) ontleent zijn wetenschap op dit punt alleen aan getuige [getuige 1] en de verklaringen van de overige twee getuigen zijn er zelfs mee in strijd — en in de tweede plaats wijzen de bewoordingen waarin deze mededeling was vervat ‘’Het is verkocht voor ƒ 215.000,--. Ik kan wel gaan bieden maar het is een mooi huis’’ niet eenduidig in de richting van de conclusie die [verweerder] eraan verbindt.
Voorts zou uit de verklaring van getuige [B] — zakelijk weergegeven — dat door het makelaarskantoor van [eiser] , in twee op voormelde mededeling volgende telefoongesprekken met hem, zou zijn gevraagd om bewilliging van de zijde van [verweerder] in een opleveringstermijn van een half jaar, respectievelijk een jaar, kunnen worden afgeleid dat partijen in hun onderhandelingen reeds verder waren gevorderd dan [eiser] ten processe doet blijken maar deze verklaring — waaruit overigens ook niet blijkt met welke persoon van [eiser] 'makelaarskantoor ze zijn gevoerd — wordt door geen der andere getuigen bevestigd.’’.
[verweerder] is van voormelde vonnissen van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam. Het Hof heeft bij arrest van 28 maart 1979 [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn appel tegen het vonnis van 3 mei 1977 en voorts [eiser] toegelaten tot het bewijs dat het vrijblijvend aanbod tot verkoop van het huis [a-straat 1] te [woonplaats] , zoals gepubliceerd op pagina 6 van de Woninggids voor het Gooi en omstreken, editie december/januari 1975 nog onverwijld na de aanvaarding door althans namens [verweerder] , is herroepen door of namens [eiser] . Daartoe heeft het Hof onder meer overwogen:
‘’2. Tegen het eindvonnis van 29 november 1977 heeft [verweerder] de navolgende grieven aangevoerd:
I. Ten onrechte overweegt de Rechtbank, dat de aanbieding door [eiser] van het onroerend goed ‘’vrijblijvend’’ was, en dat dit inhoudt dat voor het tot stand komen van een overeenkomst van koop en verkoop met betrekking tot het onroerend goed niet voldoende is dat een aspirant-koper een bod deed, gelijk aan de vraagprijs, maar dat na ieder bod, ongeacht deszelfs inhoud eerst nog acceptatie door of namens de eigenaar moest volgen.
II. Ten onrechte overweegt de Rechtbank:
‘’Uit de getuigenverklaringen is niet gebleken dat door of namens [eiser] enig bod van [verweerder] is geaccepteerd.
Weliswaar heeft getuige [getuige 1] , werkzaam op het voor [verweerder] optredende makelaarskantoor, verklaard — zakelijk weergegeven — dat hij uit een opmerking van [verweerder] , die toen juist, buiten aanwezigheid van iemand van dat makelaarskantoor, het onroerend goed bezichtigd had, heeft begrepen dat [verweerder] het onroerend goed had gekocht voor ƒ 215.000,-- en zelfs dat zulks op grond van die mededeling voor hem vaststond; in de eerste plaats wordt deze mededeling echter door geen der andere getuigen (zelfstandig) bevestigd — immers getuige [B] ( [verweerder] ' makelaar) ontleent zijn wetenschap op dit punt alleen aan getuige [getuige 1] en de verklaringen van de overige twee getuigen zijn er zelfs mee in strijd — en in de tweede plaats wijzen de bewoordingen waarin deze mededeling was vervat ‘’Het is verkocht voor ƒ 215.000,--. Ik kan wel gaan bieden maar het is een mooi huis’’ niet eenduidig in de richting van de conclusie die [verweerder] eraan verbindt’’.
III. Ten onrechte overweegt de Rechtbank, dat uit de verklaring van de getuige [B] , inhoudende dat door makelaarskantoor [A] twee malen gevraagd is om bewilliging in een lange opleveringstermijn, (slechts) kan worden afgeleid dat partijen in hun onderhandelingen verder waren gevorderd dan [eiser] ten processe doet blijken.
IV. Ten onrechte wees de Rechtbank, op grond dat de door [verweerder] gestelde overeenkomst niet was komen vast te staan, niet de eis toe.
V. Ten onrechte heeft de Rechtbank geen termen aanwezig geacht [verweerder] toe te laten tot het afleggen van de door hem aangeboden aanvullende eed.
3. Bij tussenvonnis van 3 mei 1977 werd [verweerder] toegelaten tot het bewijs:
dat tussen partijen ( [verweerder] en [eiser] ) een overeenkomst van koop en verkoop betreffende het onroerend goed aan de [a-straat 1] te [woonplaats] voor de koopsom van ƒ 215.000,-- tot stand is gekomen.
In eerste instantie zijn daarna getuigen gehoord.
4. Getuige [getuige 2] , makelaar van beroep, heeft verklaard, dat [eiser] een woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] ten verkoop in handen heeft gegeven aan de makelaarsvennootschap, geheten [A] B.V. — hierna ook wel kantoor [A] te noemen —, waar hij mededirecteur van is, en dat bedoeld huis vermeld is in de Centrale Woninggids.
Bedoelde, in eerste instantie bij conclusie na enquête door [verweerder] overgelegde, woninggids voor het Gooi en omstreken, van december/januari 1975 is een uitgave van de Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen NBM. De gids vermeldt op pagina 1 onder meer:
‘’Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan één van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afdeling ’t Gooi’’, voorts
‘’Wilt U één van de aangeboden woningen van binnen bezichtigen? Maak dan een afspraak via Uw NBM-makelaar’’.
Deze gedrukte gids vermeldt op pagina 6:
‘’ [woonplaats] , [a-straat] , ƒ 215.000,--, hoekhuis met garage, schuur, gas c.v., woon-eetkamer, keuken, kelder waarin hobbyruimte, provisiekelder; boven: 3 kamers, badkamer, apart toilet, zolder met kamer’’.
Getuige [getuige 1] heeft verklaard, dat hij op een dag bij afwezigheid van zijn zoon [B] op zijn kantoor te Naarden aanwezig was, en dat toen de hem bekende [verweerder] binnenkwam met de mededeling dat hij in de woninggids voor het Gooi en omstreken had gelezen dat het huis [a-straat] te [woonplaats] te koop stond met een vraagprijs van ƒ 215.000,-- en dat hij dit huis wilde kopen, voorts dat hij, [getuige 1] , toen telefonisch gesproken heeft met [betrokkene 1] van het makelaarskantoor [A] , die zei dat er van de zijde van de eigenaar van het huis geen bezwaar bestond het huis te bezichtigen, waarna [verweerder] vertrok, en na korte tijd weer terugkwam met de mededeling: ‘’Het is verkocht voor ƒ 215.000,--. Ik kan wel gaan bieden, maar het is een mooi huis’’, uit welke woorden hij, [getuige 1] opmaakte dat hij het huis had gekocht, althans dat hij het aanbod het huis te kopen voor de vraagprijs van ƒ 215.000,-- had aanvaard. Ook heeft getuige [getuige 1] verklaard, dat hij daarna [betrokkene 1] heeft opgebeld, hem mededelend dat het huis was verkocht en dat hij in een telefoongesprek met genoemde [betrokkene 1] ook heeft gevraagd de gegevens van de koper op te nemen ten behoeve van de voorlopige koopakte, voorts dat zich in het kaartregister van zijn kantoor omtrent bedoeld huis een kaart bevond met de gegevens van dat huis en betreffende de aanvaarding van dat huis de mededeling: ‘’Aanvaarding in overleg’’.
Getuige [betrokkene 1] heeft verklaard, dat hij op een dag in juli 1976 op het makelaarskantoor [A] te [woonplaats] werd opgebeld door de heer [betrokkene 2] met de mededeling dat een cliënt van [getuige 1] het huis wilde kopen, dat [eiser] aan het kantoor [A] ten verkoop in handen had gegeven, voorts dat [betrokkene 2] toen ook verklaard had, dat ‘’het huis verkocht was en dat zijn zoon de volgende morgen met ons (bedoeld is het kantoor [A] ) contact zou opnemen’’, waarna hij, [betrokkene 1] , [eiser] had opgebeld die hem zei niets van een verkoop te weten, en dat hij, [betrokkene 1] , toen het bericht van [getuige 3] had afgewacht, voorts dat [betrokkene 2] één of twee dagen later opbelde met het verzoek de personalia van de koper te noteren, waarna hij, [betrokkene 1] , dat had gedaan, ofschoon zeggende dat partijen het nog moesten zien eens te worden, met name over de levering.
Getuige [getuige 2] voornoemd heeft voorts verklaard, dat hij, als mededirecteur van het kantoor [A] , een telefoongesprek van [betrokkene 1] had gehoord, dat laatstgenoemde voerde met [getuige 1] , tijdens welk gesprek [betrokkene 1] had gezegd, dat aan het noteren van personalia geen recht tot koop kon worden ontleend.
Getuige H.E. [getuige 3] heeft verklaard, dat zijn vader [betrokkene 2] hem op een dag vertelde, dat [verweerder] het huis aan de [a-straat 1] te [woonplaats] had gekocht, dat de prijs in orde was, en dat zijn vader dit aan het makelaarskantoor [A] had doorgegeven, voorts dat hij, [getuige 3] , op die zelfde dag of een dag daarna door het kantoor [A] is gebeld ‘’met de vraag of het voor de koper bezwaarlijk was dat de oplevering van het huis aan de [a-straat] eerst over een half jaar zou plaatsvinden’’. Getuige [getuige 3] verklaart vervolgens: ‘’Die vraag werd gesteld in verband met het opmaken van de voorlopige koopakte. Door de vroegere mededelingen van [verweerder] wist ik, dat deze daartegen geen bezwaar zou hebben, hetgeen ik aan de firma [A] heb medegedeeld. Naar ik denk een dag daarna deelde die makelaarsfirma mij mee, dat het ook mogelijk zou zijn dat de oplevering eerst over een jaar zou plaatsvinden. Ik heb daarop gezegd, dat van de zijde van de koper ook daartegen geen bezwaar was’’.
Door [verweerder] is bij akteverzoek en bij conclusie na enquête in eerste instantie, alsmede bij memorie van grieven, steeds onweersproken gesteld, dat hij bij de bezichtiging van het huis aan de [a-straat 1] te [woonplaats] met [eiser] en diens echtgenote heeft gesproken, en dat [eiser] althans zijn echtgenote zei, dat er eerder gegadigden voor het huis waren geweest, terwijl mevrouw [eiser] verklaarde, dat zij het vijvertje uit de tuin zou meenemen en dat dit dus niet onder de verkoop zou vallen.
5. Het Hof is van oordeel, dat op grond van het vorenstaande het navolgende vaststaat:
[eiser] heeft diens huis aan de [a-straat] te [woonplaats] ten verkoop in handen gegeven van het makelaarskantoor [A] . Gemeld huis is voor een vraagprijs van ƒ 215.000,-- te koop aangeboden in de gedrukte woninggids voor het Gooi en omstreken, editie december/januari 1975, een exemplaar waarvan in handen is gekomen van [verweerder] , die op pagina 6 van deze gids de advertentie, als onder 4 is vermeld, heeft gelezen. [verweerder] heeft zich gewend tot ‘’zijn’’ makelaarskantoor [B] teneinde bedoelde woning te bezichtigen. Het makelaarskantoor [getuige 1] heeft bij monde van [betrokkene 2] de bezichtiging geregeld door inschakeling van het makelaarskantoor [A] , aan wie [eiser] — zoals reeds vermeld — de woning ten verkoop in handen had gegeven. [verweerder] heeft vervolgens de woning bezocht en gesproken met [eiser] en diens echtgenote, die verklaarde(n), dat er meer gegadigden waren geweest, en dat het tuinvijvertje niet bij de koopprijs was inbegrepen. Hierna is [verweerder] , die niet vergezeld was van iemand van het door hem ingeschakelde makelaarskantoor, en ook niemand van het kantoor [A] aantrof bij het gesprek met [eiser] en diens echtgenote, teruggekeerd naar het makelaarskantoor [getuige 1] , [betrokkene 2] aldaar mededelend dat het huis ‘’verkocht was voor ƒ 215.000,--‘’.
Uit de afgelegde getuigenverklaringen zoals vermeld onder 4 hiervoor in onderling verband en samenhang gezien, leidt het Hof voorts af, dat tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] van het makelaarskantoor [A] omtrent bedoeld huis vervolgens drie althans enige malen telefonisch contact met elkaar is geweest.
De eerste keer heeft [betrokkene 2] [betrokkene 1] opgebeld op een dag in juli 1976 met de vraag of het huis alsnog bezichtigd kon worden door een potentiële koper (zie de verklaringen van [betrokkene 2] en van [betrokkene 1] ). Het Hof neemt aan, dat [betrokkene 2] bij dat gesprek niet reeds verklaard heeft dat bedoelde woning was verkocht. Veeleer leidt het Hof uit de verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 1] af, dat [betrokkene 2] [betrokkene 1] niet lange tijd na het eerste gesprek op die zelfde dag in juli 1976 na terugkeer van [verweerder] (na de bezichtiging door laatstgenoemde van de woning) wederom heeft opgebeld, thans met de mededeling dat het huis was verkocht, en dat zijn zoon, [getuige 3] de ochtend daarop contact zou opnemen met [betrokkene 1] (zie de verklaring van [betrokkene 1] ), welke laatstgenoemde, naar het Hof voorshands aanneemt, toen niet het bericht van [betrokkene 2] heeft weersproken, doch heeft besloten het bericht van [getuige 3] daags daarna af te wachten, nadat hij, [betrokkene 1] , van [eiser] had vernomen dat deze van een verkoop niets zou weten.
Voorts neemt het Hof aan, dat daarna een telefoongesprek tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] heeft plaatsgevonden (hetgeen afgeleid kan worden uit de verklaringen van de van de zijde van [eiser] naar voren gebrachte getuigen [betrokkene 1] en [getuige 2] in onderling verband en samenhang gezien) één of twee dagen na eerdergenoemde dag in juli 1976, tijdens welk gesprek [betrokkene 2] heeft verzocht de personalia van [verweerder] op te nemen voor de voorlopige koopakte, en tijdens welk gesprek [betrokkene 1] gezegd zou hebben dat partijen het nog eens moesten zien te worden, met name over de oplevering.
6. Niet staat vast hetgeen [eiser] en/of diens echtgenote nog meer of anders dan onder 5 is vermeld hebben gezegd, toen [verweerder] het huis bezichtigde.
Uit het onder 4 en 5 overwogene rijst een vermoeden, dat [eiser] en/of diens echtgenote het aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215.000,-- toen niet hebben herroepen.
Ook [betrokkene 1] heeft, naar het Hof voorshands aanneemt, nadat hem was bericht dat het huis was verkocht, dit niet onverwijld weersproken. Na van [eiser] te hebben vernomen dat ‘’deze van een verkoop niets zou weten’’ heeft hij immers niet het makelaarskantoor [getuige 1] teruggebeld, doch besloot hij het, voor de ochtend daarna aangekondigde, gesprek van [getuige 3] af te wachten. Steun voor een en ander is te vinden in de verklaring van [getuige 3] , dat hij tot tweemaal toe (met tussenruimte van een dag) door het makelaarskantoor [A] zou zijn benaderd met een vraag, althans mededeling over de opleveringstermijn van het huis.
7. In eerste instantie is (door [verweerder] ) overgelegd een brief van 17 augustus 1976 van het makelaarskantoor [A] aan Mr. Santen, waarin de volgende zin staat vermeld: ‘’Alle door ons namens cliënten aangeboden percelen worden vrijblijvend aangeboden’’, alsmede een gedeelte van een brief van makelaarskantoor [B] aan Mr. Santen van 26 augustus 1976, waarin onder meer staat vermeld, ‘’dat de aanbieding van het perceel [a-straat] 7 te [woonplaats] door collega [A] inderdaad vrijblijvend is’’. De inhoud van deze brieven is in zoverre niet weersproken door [eiser] .
Het Hof gaat ervan uit, dat nu zowel het voor [verweerder] optredende als het voor [eiser] optredende makelaarskantoor in zoverre niet van mening met elkaar verschillen, en gelet op de aard van de materie waarop het onderhavige aanbod betrekking heeft (verkoop van onroerend goed) mede in aanmerking genomen de wijze van publicatie (in een door makelaars verzorgde voor hen en hun cliënten bestemde enkele malen 's jaars verschijnende woninggids), het aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215.000,-- een en ander zoals vermeld in de onder 4 vermelde advertentie, een vrijblijvend aanbod is.
Partijen verschillen van mening omtrent de (rechts-)gevolgen van de aanvaarding van het onderhavige vrijblijvende aanbod. Gegeven de onder 4 en 5 vermelde feiten en omstandigheden, en voor de onderhavige situatie daarbij, gelet op vermelde aard van de materie waarop het aanbod betrekking heeft, en mede in aanmerking genomen voornoemde wijze van publicatie van dat aanbod, aansluiting zoekend bij het in artikel 6.5.2.2. lid 2 van het — in januari 1976 ingediend — Gewijzigd Ontwerp van Wet, houdende vaststelling van Boek 6 van het nieuw Burgerlijk Wetboek, bepaalde, dat in latere ontwerpen is gehandhaafd, acht het Hof de overeenkomst tot koop en verkoop van het huis tot stand te zijn gekomen door aanvaarding door althans namens [verweerder] van het vrijblijvende aanbod, zoals gepubliceerd in de eerdervermelde advertentie, tenzij dat aanbod door of namens [eiser] nog onverwijld na de aanvaarding is herroepen.
8. Uit het vorenstaande volgt, dat het Hof de eerste door [verweerder] opgeworpen grief verwerpt voor zover die grief zich richt tegen de overweging van de Rechtbank dat het aanbod van het huis vrijblijvend geschiedde, doch terecht opgeworpen acht voor het overige.’’.
Nadat getuigen waren gehoord, heeft het Hof vervolgens het vonnis van de Rechtbank van 29 november 1977 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] veroordeeld het voormelde onroerend goed binnen vier weken na de betekening van 's Hofs arrest aan [verweerder] te leveren, zulks op verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag en met veroordeling tevens van [eiser] schadevergoeding op te maken bij staat ter zake van diens nalatigheid ter zake van deze levering. Daartoe heeft het Hof, met overneming van de rechtsoverwegingen van zijn tussenarrest, voor zover nog van belang en kort samengevat, overwogen dat door de getuigenverklaringen het bewijs waartoe [eiser] werd toegelaten, niet is geleverd;
Overwegende dat [eiser] tegen de voormelde arresten van het Hof het navolgende middel van cassatie heeft gericht:
‘’Schending van het recht en verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt, doordien het Hof op de in de bestreden arresten omschreven en hier als herhaald en ingelast te beschouwen gronden het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 29 november 1977 heeft vernietigd en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [verweerder] in voege als in het eindarrest omschreven alsnog heeft toegewezen, zulks ten onrechte op de navolgende zo nodig in onderling verband en samenhang te beschouwen gronden:
1. a) Rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk althans niet naar de eis der wet met redenen omkleed is 's Hofs beslissing in rechtsoverweging 7 tweede alinea van zijn tussenarrest dat de ten processe bedoelde advertentie in de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’ van december (1974)/januari 1975, bladzijde 6 luidende:
‘’ [woonplaats] , [a-straat] , ƒ 215.000,--, hoekhuis met garage, schuur, gas c.v., woon-eetkamer, keuken, kelder waarin hobbyruimte, provisiekelder, boven: 3 kamers, badkamer, apart toilet, zolder met kamer’’
moet worden beschouwd als een aanbod tot verkoop van het vorenbedoelde huis voor een vraagprijs van ƒ 215.000,-- (met dien verstande dat het Hof aanneemt dat er te dezen sprake was van een zogenaamd vrijblijvend aanbod).
Met name heeft het Hof miskend dat de inhoud van vorenbedoelde advertentie (mede) gelet op het voorwerp waarop zij betrekking heeft, te weten een woonhuis waarvan het straatnummer niet is vermeld, niet zodanig was bepaald dat het enkele feit dat een gegadigde (gelijk [verweerder] ) bereid blijkt de vraagprijs te betalen en zulks al dan niet door tussenkomst van een makelaar aan de potentiële verkoper te kennen geeft, een koopovereenkomst met betrekking tot het in de advertentie bedoelde woonhuis tot stand doet komen. Een advertentie gelijk hierboven weergegeven kan naar haar aard en inhoud slechts worden aangemerkt als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, nu daarin onder meer niet is aangeduid op welke termijn de juridische en feitelijke levering kan plaatsvinden en wie van partijen de kosten van transport voor haar rekening zou moeten nemen, welke punten van essentieel belang zijn voor het tot stand komen van een koopovereenkomst met betrekking tot een woonhuis, althans met betrekking tot een woonhuis dat door de potentiële verkoper gelijk in casu [eiser] wordt bewoond. Bovendien kan een potentiële verkoper gelijk [eiser] velerlei redenen hebben om de ene bieder te prefereren boven de andere, waarbij te denken valt aan redenen gelegen in de solvabiliteit en/of de persoon van een bepaalde bieder en/of gelegen in de bereidheid van een bieder om te betalen respectievelijk meer te betalen voor de overname van stoffering en dergelijke. Althans is 's Hofs beslissing dat de advertentie moet worden beschouwd als een (vrijblijvend) aanbod tot verkoop van het huis voor een vraagprijs van ƒ 215.000,-- onbegrijpelijk en niet naar de eis der wet met redenen omkleed, nu het Hof niets heeft vastgesteld omtrent de bovenvermelde punten, welke van essentieel belang voor het tot stand komen van een koopovereenkomst zijn.
b) 's Hofs opvatting met betrekking tot de betekenis van de ten processe bedoelde advertentie in de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’ van december (1974)/januari 1975 is ook daarom onjuist althans onbegrijpelijk, omdat [eiser] naar hij bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquête heeft aangevoerd en door Rechtbank en Hof onbehandeld en derhalve in het midden is gelaten het makelaarskantoor [A] B.V. respectievelijk de aldaar werkzame heren [betrokkene 1] en [getuige 2] slechts een opdracht tot bemiddeling had verstrekt en geen volmacht tot verkoop, hetgeen bevestiging vindt in de door het Hof in rechtsoverweging 4 tweede alinea geciteerde mededeling op bladzijde 1 van de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’: ‘’Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan één van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afdeling ’t Gooi’’, welke mededeling voor derden gelijk [verweerder] kenbaar moet zijn geweest.
In ieder geval heeft het Hof voormelde stelling(en) van [eiser] ten onrechte niet althans onvoldoende in zijn onderzoek en oordeelsvorming betrokken, zodat 's Hofs arrest(en) niet naar de eis der wet met redenen zijn omkleed.
c) Mocht het Hof met zijn overweging in rechtsoverweging 5 van zijn tussenarrest, dat (op grond van hetgeen door de in eerste aanleg gehoorde getuigen was verklaard), vaststond dat [eiser] zijn huis aan de [a-straat] te [woonplaats] ten verkoop in handen had gegeven van het makelaarskantoor [A] te [woonplaats] , hebben bedoeld te overwegen dat [eiser] het makelaarskantoor [A] een volmacht tot verkoop van het ten processe bedoelde huis heeft gegeven, dan is zulks onbegrijpelijk in het licht van de hierboven sub b omschreven stellingen van [eiser] , door deze bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquête aangevoerd, hetwelk te meer klemt gelet op de door het Hof in rechtsoverweging 4 tweede alinea geciteerde mededeling op bladzijde 1 van de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’, terwijl bij deze uitleg vorenbedoelde overweging in ieder geval niet naar de eis der wet met redenen is omkleed.
2. a) Indien de onderdelen 1a en 1b niet tot cassatie mochten leiden, heeft het Hof, ervan uitgaande dat de litigieuze woning vrijblijvend te koop is aangeboden voor ƒ 215.000,--, ter bepaling van de rechtsgevolgen van zodanig aanbod ten onrechte geoordeeld dat aanvaarding daarvan door of namens [verweerder] een overeenkomst van koop en verkoop tussen partijen deed tot stand komen, tenzij het aanbod door of namens [eiser] nog onverwijld na de aanvaarding was herroepen, aangezien een vrijblijvend aanbod althans een vrijblijvend aanbod met betrekking tot verkoop van een woonhuis rechtens en/of naar verkeersopvattingen dient te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, hetgeen medebrengt dat wanneer een gegadigde (gelijk [verweerder] ) bereid blijkt de vraagprijs te betalen en zulks al dan niet door tussenkomst van een makelaar aan de potentiële verkoper te kennen geeft, een koopovereenkomst eerst tot stand komt indien de potentiële verkoper te kennen geeft die overeenkomst tot stand te willen doen komen. Het Hof heeft voor zijn oordeel aansluiting gezocht bij het bepaalde in artikel 6.5.2.2. lid 2 Gewijzigd Ontwerp van het Burgerlijk Wetboek, welke bepaling zich echter niet leent voor anticiperende toepassing zolang zij niet als wetsbepaling is tot stand gekomen en ingevoerd. Dit geldt in het bijzonder in een geval als het onderhavige geval, waarin niet ten processe vaststaat en het Hof ook niet heeft onderzocht, of de bepaling van het Gewijzigd Ontwerp overeenstemt met de bestaande verkeersopvattingen in Nederland, met name voor zover die betrekking hebben op vrijblijvende aanbiedingen van een woonhuis.
b) Zou een advertentie als de onderhavige al op zich zelve kunnen worden aangemerkt als een vrijblijvend aanbod, waaraan rechtsgevolgen als het Hof daaraan toekent zijn verbonden, dan kan aanvaarding van dat aanbod toch niet — behoudens onverwijlde herroeping van dat aanbod — een koopovereenkomst doen tot stand komen, indien die aanvaarding plaatsvindt nadat sedert plaatsing en publicatie der advertentie geruime tijd is verstreken.
Uit 's Hofs arrest en de processtukken valt op te maken dat de onderhavige advertentie was geplaatst in de aflevering van december 1974/januari 1975 van de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’ en dat daarop door of namens [verweerder] eerst is gereflecteerd in juli 1976. Gelet op fluctuaties in de prijzen van woningen in het algemeen en meer in het bijzonder op de aanzienlijke prijsstijging welke zich juist tussen januari 1975 en juli 1976 op de Nederlandse woningmarkt heeft voorgedaan, kon in juli 1976 de onderhavige advertentie in geen geval meer gelden als een aanbod dat door enkele aanvaarding ervan een koopovereenkomst kon doen tot stand komen, nu dat aanbod niet vóór of onverwijld na aanvaarding is herroepen.
c) 's Hofs beslissing in rechtsoverweging 7 laatste alinea is ook hierom onjuist, omdat naar [eiser] bij conclusie van dupliek en conclusie van antwoord na enquête heeft aangevoerd en door Rechtbank en Hof in het midden is gelaten, er tussen partijen geen wilsovereenstemming bestond of is ontstaan met betrekking tot — onder meer — het tijdstip van feitelijke en juridische levering van het ten processe bedoelde woonhuis, hetgeen een zo essentieel onderdeel uitmaakt van een overeenkomst van koop en verkoop van een woonhuis — althans indien dit zoals in casu door de potentiële verkoper wordt bewoond — dat het Hof niet althans niet zonder meer tot het oordeel had mogen komen dat de overeenkomst tot koop en verkoop van het litigieuze huis geacht moest worden tot stand te zijn gekomen door aanvaarding door althans namens [verweerder] van — wat het Hof noemt — het vrijblijvende aanbod zoals gepubliceerd in de eerder vermelde advertentie, nu dat aanbod — althans in de visie van het Hof — niet onverwijld na de aanvaarding ervan door of namens [verweerder] is herroepen.
d) Indien een advertentie als de onderhavige op zich al zou mogen worden aangemerkt als een vrijblijvend aanbod waaraan rechtsgevolgen als het Hof daaraan toekent zijn verbonden, dan heeft het Hof niettemin miskend dat aanvaarding van dat aanbod door of althans namens [verweerder] ook daarom geen overeenkomst tot koop en verkoop van het ten processe bedoelde huis tot stand deed komen, omdat [eiser] naar hij bij conclusie van dupliek, akteverzoek en conclusie van antwoord na enquête heeft aangevoerd en door Rechtbank en Hof onbesproken en derhalve in het midden gelaten is het makelaarskantoor [A] B.V. te [woonplaats] althans de aldaar werkzame heren [betrokkene 1] en [getuige 2] slechts een opdracht tot bemiddeling had verstrekt en geen volmacht tot verkoop, hetgeen bevestiging vindt in de door het Hof in rechtsoverweging 4 tweede alinea geciteerde mededeling op bladzijde 1 van de ‘’Woninggids voor het Gooi en omstreken’’: ‘’Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan één van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afdeling ’t Gooi’’, welke mededeling voor derden gelijk [verweerder] kenbaar moet zijn geweest.
Althans is [eiser] , indien er niettegenstaande hij slechts een opdracht tot bemiddeling aan bedoeld makelaarskantoor had verstrekt toch een koopovereenkomst tot stand is gekomen, onder deze door hem gestelde en in het midden gelaten omstandigheden aan zulk een koopovereenkomst niet althans niet zonder meer gebonden, al hetgeen het Hof ten onrechte niet althans onvoldoende in zijn onderzoek en oordeelsvorming heeft betrokken.
e) Aan het in de onderdelen 2 a tot en met 2 d gestelde doen niet af/kunnen niet afdoen de in rechtsoverwegingen 4 en 5 van het tussenarrest vermelde feiten en omstandigheden waarop het Hof naar het in rechtsoverweging 7 laatste alinea althans overweegt zijn oordeel dat het een overeenkomst tot koop en verkoop van het ten processe bedoelde huis tot stand acht te zijn gekomen, mede heeft doen steunen.
3. In rechtsoverweging 4 van zijn eindarrest heeft het Hof overwogen dat (uit de verklaringen van de getuigen [betrokkene 1] , [getuige 2] en [getuige 3] ) niet is gebleken dat, nadat [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] mededeling had gedaan van de aanvaarding door [verweerder] van het voornoemde aanbod en nadat [betrokkene 1] die zelfde middag daarvan mededeling had gedaan aan [eiser] , [eiser] zelf of iemand namens hen onverwijld mededeling heeft gedaan aan [verweerder] of het voor deze optredende kantoor [getuige 1] dat genoemd aanbod werd herroepen gelijk op hun weg had gelegen, maar integendeel dat met enige reactie op voormelde aanvaarding is gewacht totdat één of twee dagen nadien het kantoor [getuige 1] wederom contact zocht met [betrokkene 1] . In rechtsoverweging 5 van zijn eindarrest heeft het Hof overwogen dat een dergelijke wijze van reageren, daargelaten wat alstoen tussen [betrokkene 1] en het kantoor [getuige 1] is besproken, nimmer als een ‘’onverwijlde herroeping’’ van het gedane aanbod kan worden beschouwd.
Deze beslissing is rechtens onjuist althans onbegrijpelijk, omdat niet valt in te zien waarom de enkele omstandigheid dat met enige reactie op de — wat het Hof noemt — aanvaarding van het vrijblijvende aanbod door [verweerder] is gewacht totdat één of twee dagen nadien het kantoor [getuige 1] wederom contact zocht met [betrokkene 1] — waarbij het Hof daarlaat wat alstoen tussen [betrokkene 1] en het kantoor [getuige 1] is besproken — uitsluit dat een onverwijlde herroeping van het gedane aanbod heeft plaatsgevonden.’’;
Overwegende omtrent dit middel:
Blijkens rechtsoverweging 7 van 's Hofs tussenarrest is de beslissing van het Hof gegrond op het oordeel dat de advertentie betreffende het ten processe bedoelde onroerend goed in de woninggids van het Gooi en omstreken, editie december 1974/januari 1975, in de gegeven omstandigheden moet worden opgevat als een aanbod tot verkoop van dat onroerend goed, gedaan met het voorbehoud ‘’vrijblijvend’’, in dier voege dat [eiser] na aanvaarding door [verweerder] van dat aanbod, behoudens onverwijlde herroeping daarvan, aan de koop zou zijn gebonden. Het eerste onderdeel van het middel komt in zijn subonderdelen
aen
bterecht tegen dit oordeel op.
aen
bterecht tegen dit oordeel op.
Vooropgesteld moet worden dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich in beginsel niet ertoe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Het antwoord op de vraag, wanneer, als inderdaad onderhandelingen volgen, de koop geacht moet worden tot stand te zijn gekomen en of dit wellicht moet worden aangenomen op grond van het uitblijven van een tijdige reactie op een uiting van de wederpartij dat volgens haar overeenstemming is bereikt, hangt in een zodanig geval niet daarvan af, of de advertentie als een vrijblijvend aanbod mocht worden opgevat.
De onderhavige advertentie vermeldde naar 's Hofs vaststelling geen andere details dan de indeling van het huis en een vraagprijs. Voorts bevatte de woninggids omtrent de betekenis van deze advertentie blijkens 's Hofs tussenarrest geen andere mededelingen dan: ‘’Opname in deze gids geschiedt, nadat opdracht tot het verlenen van bemiddeling is gegeven aan één van de leden van de Beursvereniging van Gooise Makelaars, tevens lid van de afdeling ’t Gooi’’, alsmede: ‘’Wilt U een van de aangeboden woningen van binnen bezichtigen? Maak dan een afspraak via Uw NBM-makelaar’’.
In het licht van het voorgaande heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door er van uit te gaan dat een zodanige advertentie eventueel door gegadigden mag worden opgevat als een aanbod met de clausule ‘’vrijblijvend’’ dat alleen maar hoeft te worden aanvaard om de verkoper te binden tenzij deze onverwijld na de aanvaarding dit aanbod herroept. Dit wordt niet anders doordat de makelaars van partijen, nadat het geschil was gerezen, zich tegenover de advocaat van [verweerder] op het standpunt hebben gesteld dat het huis ‘’vrijblijvend aangeboden’’ was.
Het bovenstaande brengt mee dat 's Hofs arresten niet in stand kunnen blijven en dat de grieven van [verweerder] tegen het eindvonnis van de Rechtbank na verwijzing opnieuw zullen moeten worden onderzocht. Daarbij zullen mede moeten worden betrokken de omstandigheden die het Hof in de rechtsoverwegingen 4 en 5 van zijn tussenarrest heeft vastgesteld en waarnaar het in zijn rechtsoverweging 7 heeft verwezen.
Het middel kan voor het overige buiten bespreking blijven;
Vernietigt de bestreden arresten van het Gerechtshof te Amsterdam;
Verwijst de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage teneinde de behandeling daarvan voort te zetten en te beslissen;
Veroordeelt [verweerder] in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 304,55 aan verschotten en ƒ 2.000,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Drion, fungerend President, Snijders, Haardt, Martens en de Groot, Raden, en door Mr. Drion voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de tiende april 1900 eenentachtig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal Haak.