Conclusie
Nr. C07/015HR
Mr. L. Timmerman
Zitting d.d. 23 mei 2008
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerster]
1. Inleiding en feiten
1.1 Heeft [verweerster] aan haar zoon enkele percelen grond verkocht tijdens een bespreking in aanwezigheid van de notaris? De rechtbank oordeelt van wel; het hof vindt van niet. Volgens het hof was de wil van [verweerster] niet gericht op het doen van een aanbod tot verkoop. [Eiser] mocht evenmin vertrouwen dat haar wil hier wel op was gericht. Hiertegen richt zich het middel.
1.2 Blijkens rov. 1 van het bestreden arrest van het hof Leeuwarden van 27 september 2006 is het hof uitgegaan van de feiten, die de rechtbank in rov. 2.1 - 2.3 heeft vastgesteld. In rov. 2.4 en 4 heeft het hof enkele aanvullende feiten vastgesteld. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.3 [Eiser] heeft in erfpacht van [verweerster] (zijn moeder) een zestal percelen grasland in [plaats], in totaal 16,415 hectare. [Eiser] heeft [verweerster] meermalen gevraagd het land aan hem te verkopen. [Eiser] heeft op enig moment het land laten taxeren. Het taxatierapport heeft [eiser] op vrijdag 25 oktober 2002 aan [verweerster] getoond.
1.4 [Verweerster] heeft op zaterdag 26 oktober 2002 een open dag ten kantore van notaris [de notaris] bezocht. Tijdens deze open dag heeft zij voor maandag 28 oktober 2002 een afspraak gemaakt met deze notaris. Vervolgens heeft zij [eiser] verzocht bij deze afspraak aanwezig te zijn. De bespreking tussen partijen vond plaats bij de notaris, waarbij [eiser] vergezeld was door zijn echtgenote. [Verweerster], sinds een aantal jaren weduwe, was tijdens de bespreking door niemand vergezeld.
1.5 Tijdens de bespreking zijn bedragen genoemd van ƒ40.768 per hectare (de getaxeerde waarde), ƒ35.000 per hectare en uiteindelijk f 37.000 (€ 16.760; in totaal € 275.600). Voorts is gesproken over het verschuldigd blijven van de koopsom en een rente daarover van 3%, alsmede over een afbouwclausule. Tijdens de bespreking heeft [verweerster] opgemerkt dat zij zich zorgen maakte of zij de andere kinderen niet tekort deed. Hierop heeft de bedrijfsleider van de notaris opgemerkt dat zij de andere kinderen schenkingen zou kunnen doen, doch een en ander is niet uitgewerkt. [Verweerster] beschikt niet over gelden waaruit zij schenkingen zou kunnen doen; noch voorafgaand noch tijdens de bespreking is iets op papier gezet. Over de betaling van de prijs van ƒ 37.000 per hectare zijn geen afspraken gemaakt in die zin dat geen betalingstermijn en ook geen zekerheidsstelling is afgesproken. Er is geen datum voor levering besproken.
1.6 [Eiser] heeft [verweerster] uitdrukkelijk verboden met de andere kinderen te spreken over de onderhavige kwestie, ook niet met de zoon die voor haar de boekhouding doet, waaraan [verweerster] zich heeft gehouden.
1.7 Daags na bespreking heeft [verweerster] aan de notaris laten weten dat zij niet verder wilde met de zaak.
1.8 In het kader van een door [eiser] verzocht voorlopig getuigenverhoor zijn op 5 juni en 8 juli 2003 getuigen gehoord.
1.9 Op 5 december 2005 heeft de Kamer van Toezicht voor notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden een door [verweerster] tegen notaris [de notaris] ingediende klacht over diens handelen in de onderhavige zaak, gegrond verklaard en heeft de Kamer hem de maatregel berisping opgelegd. Door de Kamer is in de uitspraak het volgende overwogen:
"De notaris is van mening dat klaagster en haar zoon [eiser] aan het einde van het gesprek overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van de landbouwgrond. Als dat zo is, had het naar het oordeel van de Kamer op de weg van de notaris gelegen om tijdens het gesprek ook voldoende concrete afspraken te maken over een betalingstermijn en een zekerheidsstelling. De Kamer is echter niet gebleken dat hiervan sprake is geweest. (...) Uit de door de notaris ter zitting voorgelezen gespreksnotities is echter niet gebleken van een afspraak over een betalingstermijn. (...) Gelet op het voorgaande concludeert de Kamer dat aan het einde van het gesprek op 28 oktober 2002 kennelijk nog geen duidelijke afspraken waren gemaakt over een betalingstermijn en een zekerheidsstelling. Door hier niet voor te zorgen, maar er wel van uit te gaan dat er overeenstemming was over de verkoop van de grond tussen klaagster en haar zoon [eiser], heeft de notaris naar het oordeel van de Kamer de belangen van klaagster onvoldoende zorgvuldig behartigd."
1.10 Notaris [de notaris] heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Kamer van Toezicht. Ambtshalve onderzoek leerde mij dat de Notariskamer van het hof Amsterdam op 14 december 2006 de uitspraak van de Kamer van Toezicht heeft vernietigd en de klacht ongegrond verklaard.(1) De uitspraak van de Notariskamer berust ten dele op een andere feitelijke grondslag dan het bestreden arrest.
2. Procesverloop
2.1 [Eiser] heeft [verweerster] op 27 februari 2004 gedagvaard voor de rechtbank Leeuwarden. Hij stelt dat op 28 oktober 2002 een koopovereenkomst tot stand is gekomen en vordert, kort gezegd, nakoming van de overeenkomst, zulks onder verbeurte van een dwangsom.
2.2 [Verweerster] heeft de vordering bestreden. Zij ontkent dat een koopovereenkomst is gesloten. Volgens haar ontbreekt een essentiale van de koopovereenkomst, te weten de verplichting tot betaling van de prijs.(2) In voorwaardelijke reconventie beroept ze zich op het bestaan van één of meer wilsgebreken.
2.3 [Eiser] heeft de voorwaardelijke reconventionele vordering bestreden.
2.4 In haar eindvonnis van 9 maart 2005 oordeelt de rechtbank dat partijen wel een koopovereenkomst hebben gesloten. Blijkens getuigenverklaringen van notaris [de notaris] en zijn medewerker [betrokkene 1] heeft [verweerster] onderhandeld over de koopprijs en is uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van f 37.000 per hectare. Partijen zouden overeengekomen zijn dat [eiser] de koopsom schuldig zou blijven en hij een rentevergoeding van 3% per jaar aan [verweerster] zou betalen. Anders dan [verweerster] heeft betoogd betreft de afspraak volgens de rechtbank een - bij familietransacties - niet ongebruikelijke invulling van de betalingsverplichting. Deze onderdelen zijn voldoende bepaalbaar en vormen volgens de rechtbank de essentialia van de koopovereenkomst (rov. 3.4). Weliswaar is nog geen leveringsdatum afgesproken, maar vaststaat dat de stukken zo spoedig mogelijk zouden worden klaargemaakt, opdat de levering kon plaatsvinden. Gesteld noch gebleken is dat een concrete afspraak op dit punt voor [verweerster] van essentieel belang was en [eiser] dit had moeten begrijpen (rov. 3.5). Ook voor de zogenaamde afbouwclausule is de rechtbank van oordeel dat partijen blijkens de getuigenverklaringen overeenstemming hadden bereikt. Beide getuigen hebben verklaard dat dit een clausule betrof voor een periode van 10 jaar, gedurende welke een deel van de eventuele winst bij verkoop ten goede zou komen aan [verweerster] (rov. 3.6). Geen overeenstemming bestond over de periode gedurende welke [eiser] de koopsom schuldig zou blijven of over de vestiging van een hypotheek ten behoeve van [verweerster]. Dit laat onverlet dat partijen hierover alsnog afspraken maken (3.7). De rechtbank wijst de vordering in conventie toe. Zij verwerpt de vordering in reconventie. Uit de verklaringen van [de notaris] en [betrokkene 1] is geenszins gebleken dat [verweerster] tijdens de bespreking onder druk stond dan wel in verwarring is geweest en/of hindernis ondervond van een gehoorstoornis (rov. 6.3).
2.5 [Verweerster] stelt hoger beroep in onder aanvoering van twee grieven. Grief I stelt dat de rechtbank in conventie ten onrechte heeft overwogen dat een koopovereenkomst is totstandgekomen; grief II betoogt dat de rechtbank in voorwaardelijke reconventie de vordering tot vernietiging van de eventueel bestaande overeenkomst heeft afgewezen. [Eiser] heeft het appèl bestreden.
2.6 Voorafgaand aan de behandeling van grief I stelt het hof in rov. 4 de omstandigheden vast die hierboven onder 1.4 - 1.7 zijn weergegeven. Het hof vervolgt:
"5. Het hof is, gelet op al deze omstandigheden, in hun onderling verband beschouwd, van oordeel dat niet is komen vast te staan dat tussen [verweerster] en [eiser] op 28 oktober 2002 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat [verweerster] bij de bespreking ten kantore van notaris [de notaris] een definitief en volledig aanbod heeft gedaan aan [eiser] omtrent de verkoop van haar landerijen, in die zin dat door aanvaarding daarvan een overeenkomst tot stand zou komen, is naar het oordeel van het hof niet in voldoende mate komen vast te staan. Niet is gebleken dat de wil van [verweerster] op het doen van een dergelijk aanbod gericht is geweest. [Verweerster] heeft zelf als getuige verklaard dat zij naar de notaris was gegaan voor een vrijblijvend gesprek. Het hof acht ook niet aangetoond dat [eiser], gelet op de hiervoor gememoreerde omstandigheden, er op mocht vertrouwen dat dit wel de bedoeling was. Het hof acht in dit verband voorts van belang dat de notarisklerk [betrokkene 1] als getuige heeft verklaard: "Het bleek dat partijen wilden praten over de overname van landerijen die de zoon nog niet in volle eigendom had en die in eigendom toebehoorden aan moeder [eiser]. Het ging om landerijen onder [plaats], die bij zijn boerderij lagen. Tijdens het gesprek werd duidelijk dat partijen al eerder over overname hadden gesproken. De zoon wilde graag overnemen, maar de moeder wilde niet helemaal."
Het hof neemt daarbij voorts in aanmerking dat het bestaan van een dergelijk definitief en volledig aanbod bij een transactie als deze, niet te licht mag worden aangenomen. Met deze transactie was een aanzienlijke som geld gemoeid en bij een verkoop onder de getaxeerde waarde waren ook de belangen van derden gemoeid - namelijk de rechten van de overige kinderen na het overlijden van [verweerster] - welke belangen [verweerster] zich had aangetrokken.
In het voorstel dat op 28 oktober 2002 in de bespreking bij notaris [de notaris] ter tafel kwam, was een aantal van de voor deze transactie essentiële punten - het moment en van levering, het moment en de wijze van betaling alsmede het voorkomen van toekomstige erfrechtelijke complicaties - nog niet danwel onvoldoende geregeld.
Hiermee slaagt grief I."
2.7 Bij deze stand van zaken kan volgens het hof grief II onbesproken blijven. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van [eiser] af.
2.8 [Eiser] heeft tijdig(3) cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft verweer gevoerd, waarna partijen hun respectieve standpunten nader hebben toegelicht. [Eiser] heeft gerepliceerd.
3. Inleidende opmerkingen
3.1 Een overeenkomst ontstaat door de aanvaarding van een aanbod (art. 6:217 lid 1 BW Pro). In deze zaak gaat het over de vraag of een aanbod is gedaan.(4) De wet geeft geen definitie van het begrip. Volgens Hartkamp kan men van een aanbod in juridische zin spreken, indien de ene partij een overeenkomst voorstelt waarvan de voorwaarden zó nauwkeurig zijn bepaald dat, wanneer dit aanbod wordt geaccepteerd, de overeenkomst tot stand komt. Wanneer daarvan sprake is hangt af van de aard van de overeenkomst, de eventuele wettelijke omschrijving daarvan en van de omstandigheden van het geval.(5) Een aanbod moet worden onderscheiden van de uitnodiging tot het doen van een aanbod en de uitnodiging om in onderhandeling te treden.(6)
3.2 Een aanbod is een eenzijdige gerichte rechtshandeling. De inhoud ervan wordt vastgesteld op voet van art. 3:33 BW Pro en 3:35 BW.
3.3 Volgens art. 6:219 kan Pro een aanbod worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid op andere wijze uit het aanbod volgt. De herroeping kan slechts geschieden, zolang het aanbod niet is aanvaard en evenmin een mededeling, houdende de aanvaarding is verzonden. Een vrijblijvend aanbod kan nog onverwijld na de aanvaarding worden herroepen.(7) Niet kan worden uitgesloten dat onder omstandigheden een vrijblijvend aanbod wordt beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een aanbod.(8)
3.4 Onder een volledig aanbod wordt wel verstaan dat het aanbod voldoende bepaald is om door een enkele aanvaarding de overeenkomst te doen ontstaan.(9) Dit brengt mee dat een (volledig) aanbod ten minste de essentialia van de overeenkomst dient te bevatten. Welke deze zijn, hangen af van de omstandigheden van het geval, zo volgt uit HR 2 februari 2001, NJ 2001, 179:(10)
"De vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij het tot stand komen waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen."(11)
3.5 De rechtsgeleerde literatuur is verdeeld over de vraag wat de essentialia van een koopovereenkomst van een onroerende zaak zijn. Met betrekking tot de koopovereenkomst in het algemeen stelt Hijma dat bij een aanbod tot koop de prijs niet per se in het aanbod behoeft te zijn aangegeven, nu krachtens art. 7:4 de Pro afwezigheid van een prijsafspraak niet aan de totstandkoming van een geldige koopovereenkomst in de weg staat. In principe zal volgens hem wel de zaak moeten worden genoemd, al is ook denkbaar dat slechts de criteria worden aangegeven via welke uit een aantal in aanmerking komende zaken zal worden gekozen.(12)
3.6 Hierbij verdient de nadruk dat Hijma spreekt van de koopovereenkomst in het algemeen en niet specifiek van de koopovereenkomst van een onroerende zaak.(13) Bovendien merk ik op dat art. 7:4 slechts Pro van toepassing is op het geval dat partijen zich niet hebben bekommerd om de prijs en niet op de situatie waarin partijen hierover hebben onderhandeld, maar geen overeenstemming hebben bereikt.(14)
3.7 Volgens Blei-Weissmann wordt in het algemeen, dan wel meer specifiek waar het woningen betreft, verdedigd dat een desbetreffend aanbod ook bij vermelding van 'zaak' en 'prijs' nog niet zonder meer als een aanbod in juridische zin kan worden gekwalificeerd.(15) Blei-Weissmann verwijst o.a. naar Santen die de andersluidende opvatting van Kleijn(16) heeft bestreden:
"In de visie van Kleijn dat zoals hij zegt 'naar geldend en toekomstig recht' de koop tot stand komt als men het over de prijs eens is, zijn inderdaad de moeilijkheden niet gering, zeker wanneer men een beroep op dwaling of op verborgen gebreken dan ziet als enige mogelijkheid om van het contract af te komen. Maar ik vraag me of die visie juist is.
Mijn benadering zou zijn deze: op het traject van hun avontuur zijn verkoper en koper een belangrijke etappe gepasseerd. Zij zijn het eens geworden over de prijs van het object van de transactie.
Evenwel: de transactie is gedetermineerd door tal van andere zaken dan object en prijs en het object zelf wordt gekwalificeerd door feitelijke en juridische bijzonderheden waar partijen, toen zij het over de prijs eens werden, niet van bewust zijn geweest. De bijdrage aan de flatexploitatievereniging blijkt, relatief gezien, aan de hoge kant. De vergadering van eigenaren heeft onlangs een besluit genomen tot herstel van de balcons en de appartementseigenaren moeten de komende drie jaar een forse extra bijdrage betalen. (...) Naar mijn mening is dan rechtens dat partijen in dergelijke gevallen terug moeten op hun traject. Zij moeten opnieuw onderhandelen. Zij zijn in zeker opzicht nog in de precontractuele fase. De pleisterplaats van de koopakte hebben zij nog niet bereikt. Dat wat het tot stand komen van de koopovereenkomst leek te zijn, het eens worden over de prijs, was slechts een 'etappe in de precontractuele fase.'"(17)
3.8 In zijn conclusie voor HR 10 april 1981, NJ 1982, 532 haalt PG Berger met kennelijke instemming Middag aan volgens wie de overeenstemming op meer gericht moet zijn dan alleen de prijs en de zaak. Ook allerlei bijkomende voorwaarden kunnen volgens hem van belang zijn, zelfs een beslissende rol spelen.(18)
3.9 Huijgen schrijft over de essentialia van een koopovereenkomst van een onroerende zaak:
"Ik zou willen aannemen dat bij de koop van onroerende zaken in ieder geval het te verkopen object en de prijs essentieel zijn en in beginsel ook de leveringsdatum, althans een indicatie daarvan. Weliswaar bepaalt art. 7:4 dat Pro wanneer een koop is gesloten zonder dat een prijs is betaald, de koper een redelijke prijs verschuldigd is maar vrij algemeen wordt aangenomen dat deze bepaling bij de koop van onroerende zaken (vrijwel) geen rol kan spelen. Immers, over het algemeen zijn onroerende zaken te individueel van karakter om achteraf een redelijke prijs - zowel voor verkoper als koper - te kunnen bepalen. Wellicht is dit anders in een nieuwbouwproject waarin vele sterk vergelijkbare woningen worden gerealiseerd."(19)
3.10 Volgens Dammingh behoren het object en de prijs in ieder geval tot de essentialia van de koopovereenkomst van de onroerende zaak. Niettemin kán een bepaald aspect in een concreet geval, gelet op hetgeen partijen hebben besproken en gezien ook de overige omstandigheden, wél een essentieel element van de te sluiten overeenkomst zijn.(20) Hij sluit niet uit dat onder omstandigheden een gegadigde die eerder met een bepaalde prijs akkoord ging, de vrijheid heeft om in een later stadium van de onderhandelingen alsnog een lagere prijs te bedingen.(21)
3.11 Met Dammingh meen ik dat object en de prijs in ieder geval behoren tot de essentialia van een koopovereenkomst van een onroerende zaak. Met Huijgen zou ik willen aannemen dat in beginsel ook een indicatie van de leveringsdatum behoort tot de essentialia. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen meer elementen behoren tot de essentialia. Indien de prijs niet ter gelegenheid van de levering overeenkomstig art. 7:26 wordt Pro betaald, dan behoort n.m.m. in beginsel tot de essentialia van deze overeenkomst dat partijen ten minste op hoofdlijnen overeenstemming hebben over het moment en de wijze waarop de prijs dan wel zal worden betaald. Een andere opvatting zou er m.i. toe leiden dat de voldoening van de kernprestatie van de koper in het luchtledige blijft hangen.
3.12 In de Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law die zijn neergelegd in het Draft Common Frame of Reference (DCFR) definieert het begrip 'offer' in art. 4:201 lid 1 van Pro boek 2 als volgt:
"A proposal amounts to an offer if:
(a) it is intended to result in a contract if the other party accepts it; and
(b) it contains sufficiently definite terms to form a contract."
"The intention of a party to enter into a binding legal relationship or bring about some other legal effect is to be determined from the party's statements or conduct as they were reasonably understood by the other party."
3.14 Tegen deze achtergrond kom ik tot de bespreking van het middel.
4. Bespreking van het middel
4.1 De onderdelen 1.1 - 1.9 bevatten een inleiding. De klachten van onderdeel 2 en 2.1 zijn van algemene aard en worden in het vervolg uitgewerkt in de onderdelen 2.1.1 - 2.1.6. Met uitzondering van onderdeel 2.1.1 (i) en 2.1.6 richt het middel zich tegen 's hofs oordeel dat (i) niet in voldoende mate vaststaat dat [verweerster] een definitief en volledig aanbod heeft gedaan, en (ii) [eiser] evenmin erop mocht vertrouwen dat zij een zodanig aanbod heeft gedaan. Ik vang aan met onderdeel 2.1.1 (i), waarna ik me achtereenvolgens richt op bovengenoemde vragen (i) en (ii). Daarbij wijk ik op een enkele plaats af van de volgorde van het middel. Ik sluit af met onderdeel 2.1.6.
4.2 Onderdeel 2.1.1 (i)(22) stelt dat het hof in rov. 5 miskent dat, wil er sprake zijn van een overeenkomst als tegenhanger van een onvoorwaardelijke overeenkomst, de voorwaarden waaronder de overeenkomst wordt gesloten uitdrukkelijk worden overeengekomen. Volgens het onderdeel blijkt nergens dat er sprake was van enige voorwaarde. Het hof miskent dat het had moeten toetsen of met hetgeen wél is aangeboden en aanvaard er een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, althans het hof heeft zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.
4.3 De klacht mist feitelijke grondslag. Uit rov. 5 blijkt niet het hier niet gaat om een voorwaardelijke overeenkomst als tegenhanger van een overeenkomst die niet afhankelijk is van een voorwaarde. Het hof brengt tot uitdrukking dat niet is komen vast te staan dat een koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen. Hoewel men op basis van een geïsoleerde lezing van de eerste zin van rov. 5 zou kunnen betogen dat het adjectief 'onvoorwaardelijke' betrekking heeft op de koopovereenkomst, blijkt uit de context dat 'onvoorwaardelijk' moet worden begrepen als een bijwoord dat ziet op het tot stand komen van de overeenkomst: niet is komen vast te staan dat een koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen.
Een definitief en volledig aanbod?
4.4 Een definitief en volledig aanbod dient ten minste de essentialia van de koopovereenkomst te bevatten. Onderdeel 2.1.1 (ii) (p. 11) stelt kort gezegd dat tot de essentialia van een koopovereenkomst slechts behoren het geven van een zaak tegen betalen van een prijs. Dat betekent dat, wanneer er over die twee punten ondubbelzinnig en zonder voorbehoud aanbod wordt gedaan, de aanvaarding daarvan zonder meer leidt tot een koopovereenkomst.
4.5 Deze stelling moge in haar algemeenheid juist zijn, ik acht haar in het geval van een koopovereenkomst van een onroerende zaak te beperkt. Hierboven heb ik aangeduid dat in beginsel ook een indicatie van de leveringsdatum behoort tot de essentialia van dit type koopovereenkomst. Bovendien behoort daartoe overeenstemming op hoofdlijnen over het moment van betaling en de wijze waarop de koopprijs zal worden betaald. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen meer elementen deel uitmaken van de essentialia van de overeenkomst. Van de omstandigheden van het geval zal bovendien afhangen of een bod definitief/onvoorwaardelijk is gedaan dan wel dat het vrijblijvend is geschied of nog afhankelijk is van één of meer voorwaarden (waaronder het verkrijgen van overeenstemming omtrent andere onderwerpen). Deze klacht berust n.m.m. daarom op een onjuiste rechtsopvatting.
4.6 Op p. 21 stelt onderdeel 2.1.4 dat het hof ten onrechte oordeelt dat geen aanbod is gedaan. Voor zover het zich daarbij beroept op de Haviltexmaatstaf, kan het niet tot cassatie leiden, omdat deze maatstaf ziet op de vaststelling van de inhoud van een tot stand gekomen overeenkomst. Volgens het middel miskent het hof dat de wil tot het doen van een aanbod wel degelijk is geopenbaard. Het stelt daartoe onder andere dat [verweerster] op de open dag het initiatief heeft genomen voor de bespreking bij de notaris, dat [eiser] en zijn echtgenote daarbij zijn uitgenodigd en dat het gesprek daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.7 Deze omstandigheden kunnen wellicht leiden tot de conclusie dat [verweerster] heeft overwogen een aanbod te doen. Uit deze omstandigheden volgt m.i. niet dat [verweerster] een aanbod heeft gedaan.
4.8 Op p. 21 onderbouwt onderdeel 2.1.4 de stelling dat de weduwe het aanbod heeft willen doen door te stellen dat noch de notaris, noch zijn klerk, noch [eiser] hebben verklaard dat het zou gaan om een vrijblijvend gesprek. Deze stelling kan evenmin leiden tot de conclusie dat [verweerster] een aanbod heeft willen doen. Het hof heeft op basis van de verklaring van [verweerster] als vaststaand aangenomen dat zij naar de notaris was gegaan voor een vrijblijvend gesprek. Dit feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk in het licht van haar eigen getuigenverklaring.(23)
4.9 Op p. 21 stelt onderdeel 2.1.4 voorts dat [verweerster] actief heeft onderhandeld, dat er overeenstemming was bereikt over de prijs en over andere zaken, zoals uitstel van de betaling van de kooprijs en over een rentevergoeding.(24)
4.10 Hiertegenover heeft het hof in rov. 4 andere omstandigheden aangevoerd (hierboven samengevat in par. 1.4 - 1.7) die elk van beide 's hofs andersluidende oordeel zelfstandig kunnen dragen. Tot die omstandigheden behoren onder andere dat:
* [verweerster] zich zorgen maakte of zij de andere kinderen tekort deed; nog niet was uitgewerkt op welke wijze de andere kinderen zouden worden gecompenseerd;
* geen afspraken waren gemaakt over het moment van levering, de wijze van betaling, betalingstermijn en zekerheidsstelling.
Uit het eerste punt heeft het hof kennelijk afgeleid dat het bod nog niet definitief was, in die zin dat het nog afhankelijk was van het bereiken van duidelijkheid omtrent de wijze waarop de andere kinderen zouden worden gecompenseerd. Het tweede punt leidt kennelijk tot het oordeel dat nog geen duidelijkheid bestond over alle essentialia van de onderhavige koopovereenkomst. Ondanks voorlopige overeenstemming op onderdelen was het hof van oordeel dat er nog te veel onduidelijkheid bestond over essentiële onderdelen in deze specifieke transactie en dat niet is gebleken dat de wil van [verweerster] op het doen van een definitief en volledig aanbod gericht is geweest. Dit feitelijke oordeel acht ik niet onjuist of onbegrijpelijk.
4.11 Het feit dat [eiser] aan het einde van de bespreking aan de notaris opdracht heeft gegeven om alvast stukken voor te breiden maakt dit niet anders (onderdeel 2.1.4, p. 21-22; zie ook onderdeel 2.1.2 (ii), p. 13, 2e alinea). Het verzoek tot het opstellen van een eerste concept voert niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat over alle punten overeenstemming bestond.
4.12 Ook de stelling dat [eiser], de notaris en [betrokkene 1] hebben verklaard in de veronderstelling te hebben verkeerd dat partijen volledige overeenstemming hadden bereikt en dat [eiser] zijn boekhouder hierover heeft gebeld (onderdeel 2.1.4, p. 22) is niet doorslaggevend. [Betrokkene 1] was blijkens zijn eigen verklaring, aangehaald in rov. 5 niet zo stellig als het middel op p. 22 wil doen geloven. Kennelijk heeft het hof minder geloof gehecht aan de verklaring van de notaris zelf. Dit is niet onbegrijpelijk gezien het feit de notaris tijdens het getuigenverhoor heeft verklaard te putten uit aantekeningen van zijn medewerker.(25)
4.13 Uit het vorenstaande volgt m.i. dat onderdeel 2.1.4 faalt, voor het zover betrekking heeft op de vraag of een aanbod is gedaan.
Gerechtvaardigd vertrouwen op een definitief en volledig aanbod?
4.14 Vervolgens rijst de vraag of [eiser] erop mocht vertrouwen dat de wil van [verweerster] was gericht op het doen van een definitief en volledig aanbod. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Het hof verwijst daartoe naar de omstandigheden, genoemd in rov. 4, alsmede naar enkele in het vervolg van rov. 5 genoemde omstandigheden.
4.15 Ik maak een opmerking vooraf. Tot de gegeven omstandigheden, bedoeld in art. 3:35 BW Pro, behoort de familierelatie tussen [verweerster] en [eiser]. Deze familierelatie zou kunnen bijdragen aan het oordeel dat strengere eisen aan het gerechtvaardigd vertrouwen worden gesteld dan in de situatie waarin partijen elkaar nauwelijks kenden.
4.16 Volgens onderdeel 2.1.1 (ii) (p. 13, tweede alinea) miskent het hof dat de notaris, notarisklerk [betrokkene 1] en [eiser] in de veronderstelling verkeerden dat overeenstemming was bereikt. Het hof miskent dat hieruit kan worden afgeleid dat het vertrouwen van [eiser] dat zijn moeder een aanbod heeft gedaan gerechtvaardigd is. In par. 4.12 heb ik opgemerkt dat [betrokkene 1] allerminst zeker was dat overeenstemming was bereikt en dat niet onbegrijpelijk is dat het hof kennelijk geen doorslaggevend gewicht heeft gehecht aan de verklaring van de notaris zelf. Uit de twijfel van [betrokkene 1] blijkt dat voor derden kenbaar was dat [verweerster] aarzelingen had over de verkoop beneden de getaxeerde waarde. Is deze aarzeling kenbaar voor een derde, dan mag worden verondersteld dat deze te meer duidelijk is geweest bij haar zoon. Dit gegeven heeft blijkens rov. 5 bijgedragen tot het oordeel dat [eiser] niet mocht vertrouwen dat [verweerster] een definitief en volledig aanbod heeft gedaan. Ik acht dat onjuist noch onbegrijpelijk.
4.17 Uit het feit dat [verweerster] het initiatief heeft genomen tot het gesprek bij de notaris, kan misschien worden afgeleid dat zij wilde spreken over eventuele verkoop, maar niet noodzakelijkerwijs dat de wederpartij mocht vertrouwen op een definitief en volledig aanbod tegen een prijs onder de getaxeerde waarde.
4.18 Op p. 13 stelt onderdeel 2.1.1 (iii) dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat overeenstemming was bereikt over de prijs, het tijdstip van betalen, de rente van 3% per jaar en een winstverrekening in geval van een verkoop binnen 10 jaar met een afbouwclausule. [Verweerster] zou op geen enkele wijze hebben kenbaar gemaakt dat zij er nog eens over wilde nadenken of dat zij er nog niet geheel uit was of zij er wel mee wilde doorgaan.
4.19 De klacht mist feitelijke grondslag voor zover deze stelt dat overeenstemming was bereikt over het tijdstip van betaling van de koopprijs (zie rov. 4, 9e gedachtestreepje). Hetzelfde geldt voor de stelling dat [verweerster] op geen enkele wijze haar twijfels zou hebben kenbaar gemaakt. Ik verwijs naar de in rov. 5 geciteerde verklaring van [betrokkene 1] volgens wie de moeder niet helemaal wilde verkopen.
4.20 Het hof heeft in aanmerking genomen dat het hier ging om een bijzondere transactie in de familiesfeer tegen een verkoop onder de getaxeerde waarde waarmee een aanzienlijke som geld was gemoeid. Bovendien waren bij de verkoop onder de getaxeerde waarde ook de rechten van de andere kinderen in het geding, welke belangen [verweerster] zich had aangetrokken. Kennelijk oordeelde het hof dat de transactie gecompliceerder werd, nu gesproken werd over een verkoop onder de getaxeerde waarde. Een definitief en volledig aanbod mocht daarom niet te licht worden aangenomen. Nu ook over andere belangrijke punten nog onvoldoende overeenstemming bestond, heeft het hof geoordeeld dat [eiser] niet mocht vertrouwen dat een volledig en definitief aanbod was gedaan. Dit oordeel getuigt m.i. niet van een onjuiste rechtsopvatting en is, gezien de verwevenheid met waarderingen van feitelijke aard, niet onbegrijpelijk.
4.21 De onderdelen 2.1.1 (ii) en (iii) falen derhalve. Hetzelfde geldt voor onderdelen 2.1.2 (i) en (ii) die hierop voortbouwen.
4.22 Onderdeel 2.1.2 (iii) klaagt op p. 17 bovenaan over de onbegrijpelijkheid van de feitelijke vaststelling in rov. 4 dat slechts is gesproken over de verkoop. Immers er is niet slechts gesproken over de verkoop, maar er is tevens een koopovereenkomst gesloten. Deze klacht faalt omdat het hof in rov. 4 slechts feiten vaststelt en geen rechtsoordelen geeft.
4.23 Onderdeel 2.1.2 (iii) klaagt op p. 17 (Ad m) voorts over de tweede zin van rov. 5. Het hof zou een andere bredere overeenkomst formuleren waarover niet is gesproken en waarvan de inhoud ook geen deel uitmaakte van het debat op 28 oktober 2002. Het hof zou ervan uitgaan dat een 'dergelijke overeenkomst in die omvang' niet aan de orde is geweest, zodat het voor [eiser] ook niet mogelijk is geweest om hetgeen het hof vervolgens aanduidt als een 'definitief en volledig aanbod' te aanvaarden. Het hof zou daarmee buiten de rechtstrijd zijn getreden.
4.24 Deze klacht voldoet niet aan de eisen omdat niet duidelijk wordt over wat voor overeenkomst wordt gesproken. Het mist feitelijke grondslag voor zover het op de lezing berust dat het hof van oordeel is dat sprake zou zijn van een andere overeenkomst dan de koopovereenkomst terzake van de betreffende percelen land. Voor zover het voortbouwt op onderdeel 2.1.1 (ii) en (iii) faalt het op de hierboven genoemde gronden.
4.25 Onderdeel 2.1.2 (iii) klaagt op p. 18 (Ad o) over 's hofs oordeel in rov. 5 dat het bestaan van een definitief en volledig aanbod bij een transactie als deze niet te licht mag worden aangenomen. Het feit dat met de transactie een aanzienlijke som geld is gemoeid, dat er ook belangen van derden mee zijn gemoed en dat [verweerster] zich deze belangen heeft aangetrokken, zijn geen essentialia van de koopovereenkomst en zijn ook niet door middel van enig voorbehoud van de zijde van [verweerster] bij die overeenkomst betrokken. Het onderdeel tekent erbij aan dat uit de omstandigheden van het geval blijkt dat [verweerster] wist waar zij mee bezig was. Hetzelfde zou gelden voor het moment van levering (deze zou immers zo spoedig mogelijk plaatsvinden) en het moment van betalen van de koopprijs (dat zou volgens [eiser] ter comparitie van 5 juli 2004 na 10 jaar gebeuren). Op 28 oktober 2002 maakten eventuele erfrechtelijke complicaties geen deel uit van de overeenkomst. Daaromtrent is geen enkel voorbehoud gemaakt.
4.26 De klacht mist feitelijke grondslag voor zover het stelt dat er overeenstemming zou bestaan over het moment van het betalen van de koopprijs. Volgens het hof zijn er geen afspraken gemaakt over de betalingstermijn en zekerheidsstelling (rov. 4, p. 4 onderaan en rov. 5, p. 5 onderaan).
4.27 's Hofs oordeel dat het bestaan van een definitief en volledig aanbod bij een transactie als deze niet te licht mag worden aangenomen acht ik onjuist noch onbegrijpelijk nu het ging om een verkoop onder de getaxeerde waarde. Het hof heeft kennelijk geoordeeld dat het aanbod niet volledig was gezien de niet geregelde essentiële punten. Dit oordeel acht ik evenmin onjuist of onbegrijpelijk. Volgens het kennelijke oordeel van het hof was het aanbod niet definitief omdat [verweerster] aarzelingen heeft geuit vanwege de belangen van haar andere kinderen. Ook dit oordeel dat is verweven met waarderingen van feitelijke aard is n.m.m. evenmin onjuist of onbegrijpelijk.
4.28 Onderdeel 2.1.2 (iii) richt zich op p. 18-19 (ad b, c en d) tegen de eerste drie gedachtestreepjes van rov. 4. Het hof noemt daarin de omstandigheden dat de bespreking plaatsvond bij de notaris, waarbij [eiser] vergezeld was van zijn echtgenote, dat de afspraak was gemaakt door [verweerster] en dat laatstgenoemde, sedert een aantal jaren weduwe, door niemand was vergezeld. Onjuist, althans onbegrijpelijk is het 's hofs oordeel dat hieruit zou volgen dat het aanbod 'voorwaardelijk', 'niet volledig' of 'niet definitief' zou zijn. Hetzelfde zou gelden voor de omstandigheid dat [eiser] zijn moeder had verboden om over de kwestie te spreken met de andere kinderen (onderdeel 2.1.2 (iii) (ad e), p. 19).
4.29 In het midden kan blijven of deze omstandigheden dragend zijn voor het oordeel van het hof. Andere omstandigheden zijn dat in ieder geval wel. Het gaat in het bijzonder om de omstandigheid dat [verweerster] gezien de belangen van haar andere kinderen volgens het hof geen definitief aanbod heeft gedaan en dat het aanbod bovendien niet volledig was gezien het ontbreken van afspraken over de voldoening van de koopprijs, zekerheidsstelling en datum voor levering. Deze klacht mist daarom belang.
4.30 Het onderdeel richt op p. 19 (ad f en g) voorts een klacht tegen de omstandigheid dat (i) [verweerster] had aangegeven dat ze zich zorgen maakte of ze de andere kinderen niet te kort deed, dat (ii) hierop door de bedrijfsleider van de notaris is aangegeven dat zij de andere kinderen schenkingen zou kunnen doen, hetgeen niet is uitgewerkt, en dat (iii) [verweerster] niet beschikt over gelden waaruit zij schenkingen zou kunnen doen.
4.31 Het onderdeel stelt terecht dat deze omstandigheden geen essentiale voor de koopovereenkomst betreffen. Het verliest echter uit het oog dat naar het kennelijke oordeel van het hof deze omstandigheden wel relevant zijn voor de vraag of een definitief aanbod is gedaan. Naar het kennelijke oordeel van het hof is [verweerster] gaan aarzelen over een aanbod onder de getaxeerde waarde en heeft [eiser] daarom moeten begrijpen dat haar aanbod niet als definitief kan worden beschouwd zo lang nog niet was geconcretiseerd op welke wijze de andere kinderen zouden worden gecompenseerd. Dit oordeel dat is verweven met waarderingen van feitelijke aard is naar mijn inzicht niet onbegrijpelijk. Dat wordt niet anders indien men in aanmerking neemt dat een papieren schenking een goede alternatieve wijze van compensatie zou zijn. Vast staat dat een compensatie niet is uitgewerkt.
4.32 De overige klachten van onderdeel 2.1.2 (iii) op p. 19 en 20 bouwen voort op eerdere klachten en falen eveneens.
4.33 Onderdeel 2.1.3 klaagt over de onbegrijpelijkheid van de uitleg door het hof van de verklaring van notarisklerk [betrokkene 1] in rov 5. [betrokkene 1] had verklaard:
"Het bleek dat partijen wilden praten over de overname van de landerijen die de zoon nog niet in volle eigendom had en die in eigendom toebehoorden aan moeder [van eiser]. Het ging om landerijen onder [plaats], die bij zijn boerderij lagen. Tijdens het gesprek werd duidelijk dat partijen al eerder over overname hadden gesproken. De zoon wilde graag overnemen, maar de moeder wilde niet helemaal. Men was het kennelijk niet eens over de prijs."
Het hof heeft de laatste volzin uit de getuigenverklaring niet aangehaald in zijn arrest. Volgens het onderdeel kan deze verklaring niet anders worden begrepen dan dat de moeder wel wilde verkopen, maar men het toen men het gesprek inging nog niet eens was over de prijs. Het hof haalt de verklaring uit haar context en geeft er een onbegrijpelijke verklaring aan, aldus het onderdeel.
4.34 Deze klacht kan niet slagen. Het hof betrekt de aarzeling van [verweerster] wel degelijk (mede) op de hoogte van de koopprijs. Zo onderbouwt het hof zijn stelling dat een definitief en volledig aanbod niet te licht moet worden aangenomen mede door erop te wijzen dat bij een verkoop onder de getaxeerde waarde ook de belangen van de kinderen gemoeid waren, welke belangen [verweerster] zich had aangetrokken.
4.35 Onderdeel 2.1.4 is hierboven behandeld voor zover het betrekking heeft op de vraag of een aanbod is gedaan. Voor zover het klaagt over het oordeel dat [eiser] niet gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat zijn moeder een aanbod had gedaan, bouwt het voort op eerdere klachten en faalt het eveneens.
4.36 Onderdeel 2.1.6 (het cassatiemiddel kent geen onderdeel 2.1.5) klaagt over de onbegrijpelijkheid van de kostenveroordeling in twee instanties. In hoger beroep is [eiser] verweerder en van enige vorm van misbruik van procesrecht is geen sprake. Het hof had zijn beslissing moeten motiveren, nu het afwijkt van de hoofdregel dat de proceskosten van partijen die in familieverband tot elkaar staan worden gecompenseerd.
4.37 Het onderdeel faalt. De hoofdregel is dat de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten (art. 237 lid 1 Rv Pro). Op deze hoofdregel mag een uitzondering worden toegepast, o.a. bij geschillen tussen bloedverwanten in de rechte lijn. Aan het niet toepassen van de uitzondering, behoeven m.i. geen motiveringseisen te worden gesteld.(26)
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 LJN AZ5822.
2 CvA, tevens CvE in voorwaardelijke reconventie, par. 6.
3 De dagvaarding is gedateerd 27 december 2006. Het wordt op 9 januari 2007 gevolgd door een herstelexploit, omdat in de dagvaarding de datum van het arrest verkeerd staat vermeld.
4 Art. 7:2 BW Pro is in deze zaak niet van toepassing.
5 Asser-Hartkamp 4-II (2005), nr. 136. Vgl. ook Asser-Hijma 5-I (2000), nr. 163 volgens wie het aanbod blijk moet geven van de wil van de aanbieder om door een enkele aanvaarding gebonden te geraken.
6 Asser-Hijma, t.a.p. Vgl. HR 10 april 1981, NJ 532 m.nt. CJHB.
7 Over een vrijblijvend aanbod: Asser Hartkamp 4-II (2005), nr. 150 met verdere verwijzingen.
8 PG Boek 6, p. 883.
9 Asser-Hijma 5-I (2000), nr. 164. Zie ook Verbintenissenrecht I (Blei Weismann), art. 217 lid Pro 1, aant. 40 e.v.
10 Vgl. ook Verbintenissenrecht I (Blei Weismann), art. 217 lid Pro 1, aant. 63 e.v.
11 Vgl. in dit verband ook HR 26 september 2003, NJ 2004 460.
12 Asser-Hijma 5-I (2000), nr. 164.
13 Vgl. hierover A.A. van Velten, Koop van onroerende zaken, Mon.BW B65c (2005), p. 5.
14 HR 10 december 1999, NJ 2000, 5.
15 Verbintenissenrecht I (Blei Weismann), art. 217 lid Pro 1, aant. 75.2.
16 W.M. Kleijn, Moet de koop van een woning aan (vorm)voorschriften onderworpen zijn?, Preadvies KNB/Versatel-beschikking 1985, p. 110-111.
17 A.H.M. Santen, Aanbod en aanvaarding bij het kopen van een woning, inaug. rede 1988, p. 9-10.
18 J.M. Middag, Vastgoed, 1977, nr. 11, p. 390, aangehaald in de conclusie van PG Berger voor HR 10 april 1981, NJ 1981, 532.
19 W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken, 2003, p. 14.
20 J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, diss. 2002, p. 68.
21 A.w., p. 69-70.
22 P. 10 laatste twee alinea's. Bij de paginanummers ga ik uit van de nummers die direct boven de tekst zijn geplaatst.
23 Getuigeverklaring 8 juli 2003, productie bij CvE.
24 Zie ook p. 13 bovenaan.
25 Getuigenverhoor 5 juni 2003; productie bij CvE.
26 Vgl. HR 3 juni 1993, NJ 1995, 563.