Uitspraak
9 juni 2017
Eerste Kamer
16/02920
TT/IF
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
VADO PROPERTIES MAASTRICHT B.V.,
gevestigd te Maastricht,
gevestigd te Maastricht,
EISERES tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans,
t e g e n
GEMEENTE MAASTRICHT,
zetelende te Maastricht,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. J.F. de Groot.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Vado en de Gemeente.
1.Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/03/193937/HA ZA 14-413 van de rechtbank Limburg van 3 september 2014, 14 januari 2015 en 30 maart 2016.
De vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank van 30 maart 2016 heeft Vado beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De Gemeente vordert voorts dat de toe te wijzen proceskostenvergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf veertien dagen na de datum van het arrest van de Hoge Raad.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt zowel in het principale als in het incidentele beroep tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot verwijzing.
De advocaten van Vado en van de Gemeente hebben elk bij brief van 21 april 2017 op die conclusie gereageerd.
3.Uitgangspunten in cassatie
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij Koninklijk Besluit van 11 december 2013 zijn ten name van de Gemeente ter onteigening aangewezen twee aan Vado in eigendom toebehorende onroerende zaken (hierna: de percelen). Op de percelen stond een bedrijfscomplex dat door Vado werd verhuurd.
(ii) De percelen waren belast met een recht van hypotheek ten behoeve van Deutsche Bank Nederland N.V.
(iii) Bij beschikking van de rechtbank van 12 maart 2014 zijn op de voet van art. 54a Ow drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Op 16 april 2014 heeft een vervroegde descente plaatsgevonden.
(iv) Op vordering van de Gemeente heeft de rechtbank bij vonnis van 14 januari 2015 de vervroegde onteigening van de percelen uitgesproken. De rechtbank heeft het door de Gemeente aan Vado te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 4.976.571,--.
(v) Het vonnis van 14 januari 2015 is op 26 februari 2015 ingeschreven in de openbare registers.
3.2
Het onderhavige geding betreft de vaststelling van de schadeloosstelling. De deskundigen hebben in hun advies de door de Gemeente te vergoeden schade begroot op € 4.898.500,--. Ter gelegenheid van het pleidooi voor de rechtbank hebben zij nader geadviseerd om de schadeloosstelling te verhogen met € 141.000,--.
De rechtbank heeft de schadeloosstelling bepaald op € 5.217.500,-- en de Gemeente daarnaast veroordeeld tot betaling van € 70.000,-- inclusief btw ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand.
De overwegingen van de rechtbank waartegen de klachten in cassatie zijn gericht, zullen voor zover nodig hieronder worden weergegeven.
4.Beoordeling van het middel in het principale beroep
4.1.1
Onderdeel A van het middel is gericht tegen rov. 2.6.2 van het vonnis van de rechtbank. Deze overweging luidt als volgt:
“2.6.2. Financieringsschade
Tussen partijen is uitputtend gediscussieerd over de vraag of de extra financieringslasten waarvan volgens Vado sprake zal zijn en welke volgens Vado bestaan uit enerzijds een toename van de financieringskosten bij aankoop van een vervangend beleggingsobject en anderzijds de kosten van de afwikkeling van een zogeheten renteswap, een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening. De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld dat het hierbij gaat om een contractgevolg en daarmee geen sprake is van een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.
De rechtbank merkt op dat de visie van de deskundigen in beginsel als juist heeft te gelden. Evenwel zijn in de jurisprudentie uitzonderingen aangenomen op dat algemene uitgangspunt. Om te kunnen beoordelen of daarvan ook in casu mogelijk sprake is, dient de rechtbank (en uit de aard der zaak ook de deskundigen) te beschikken over complete stukken met betrekking tot die financiering en de renteswap. Vastgesteld moet echter worden dat Vado heeft nagelaten om op dit voor haar wezenlijke punt zorg te dragen voor alle relevante stukken, ofschoon daar in de loop van de procedure genoegzaam gelegenheid toe is geweest. Dat, zoals blijkt uit de brief van de gemeente van 17 december 2015, de gemeente – anders dan gemeld ter gelegenheid van het pleidooi – in het kader van het minnelijke overleg met partijen wel bekend was met een tweetal overeenkomsten, te weten een financieringsovereenkomst met Deutsche bank Nederland B.V. en een Interest Rate Swap met ABN Amro Bank N.V., maakt dit niet anders.
Het ter gelegenheid van het pleidooi gedane aanbod van Vado om de complete stukken met betrekking tot de financiering van de renteswap alsnog in het geding te brengen wijst de rechtbank af als zijnde tardief. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de deskundigen in hun advies op dit onderdeel niet te volgen.”
4.1.2
Het onderdeel klaagt dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is omdat Vado wel degelijk enkele belangrijke stukken in het geding heeft gebracht die haar standpunt inzake de financieringsschade onderbouwen. Uit deze stukken en de stellingen van Vado blijkt dat door onteigening een gedwongen einde kwam aan de kredietfaciliteit en de renteswap, dat een nieuwe kredietfaciliteit meer rentelast zou opleveren en dat de schade vanwege de beëindiging van de renteswap € 376.000,-- bedraagt, aldus het onderdeel.
4.1.3
Bij de beoordeling van het onderdeel wordt het volgende vooropgesteld. Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen. Ook is hij niet gebonden aan het standpunt van partijen over de hoogte van de schadeloosstelling. Indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen, dient hij ambtshalve onderzoek te doen naar de betekenis van die aanknopingspunten voor de schadeloosstelling. Hij mag in een zodanig geval in beginsel geen gevolgen verbinden aan het nalaten van partijen om uit eigen beweging (tijdig) gegevens te verschaffen. Wel kan hij daartoe aan partijen instructies geven en mag hij gevolgen verbinden aan de wijze waarop partijen aan die instructies gehoor geven.
Vgl. in verband met het voorgaande onder meer HR 9 november 1994, ECLI:NL:HR:1994:AC1110, NJ 1996/175, HR 12 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:AC2383, NJ 1998/29, HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283, NJ 2004/507, HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1684, NJ 2006/655 en HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489.
4.1.4
Tegen de achtergrond van het voorgaande slaagt het onderdeel. De rechtbank heeft overwogen dat Vado heeft nagelaten zorg te dragen voor complete stukken met betrekking tot de renteswap en de financieringskosten bij aankoop van een vervangend beleggingsobject, ofschoon daartoe in de loop van de procedure genoegzaam gelegenheid is geweest. Daarbij heeft de rechtbank in het midden gelaten of, uitgaande van de wel overgelegde stukken, de door Vado gestelde posten aanknopingspunten boden voor het bestaan van schade die voor vergoeding in aanmerking kwam. Daarom moet in cassatie veronderstellenderwijs ervan worden uitgegaan dat zulke aanknopingspunten aanwezig waren. Gelet op haar hiervoor in 4.1.3 omschreven taak had de rechtbank dan ook het bij het pleidooi door Vado gedane aanbod om alsnog de complete stukken met betrekking tot de financiering en de renteswap in het geding te brengen, niet als tardief mogen afwijzen.
4.2.1
Onderdeel B is gericht tegen rov. 2.6.4. Deze overweging luidt:
“2.6.4. Belastingschade
Vado stelt zich op het standpunt dat weliswaar nog niet bekend is dat er door Vado mogelijk belastingschade zal worden geleden, maar verzoekt in het vonnis op te nemen dat de gemeente wordt veroordeeld om gestand te doen haar aanbod om het bedrag van de belastingschade te laten vaststellen door bijvoorbeeld de belastinginspecteur.
De rechtbank stelt allereerst met de deskundigen vast dat er geen aanknopingspunten zijn voor het bestaan van belastingschade als gevolg van deze onteigening.
Voor de gevraagde veroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding, reeds omdat er geen sprake is van enig aanbod op dat punt van de gemeente, nog daargelaten de vraag of een dergelijke veroordeling niet in strijd komt met het uitgangspunt dat de rechtbank bij één en hetzelfde vonnis uitspraak dient te doen over de schadeloosstelling.”
4.2.2
Samengevat klaagt het onderdeel dat de rechtbank niet zonder nader onderzoek overeenkomstig het advies van de deskundigen kon oordelen dat er geen aanknopingspunten waren om het bestaan van belastingschade aan te nemen, nu zij in afwijking van dat advies aan Vado een vergoeding voor inkomensschade heeft toegekend.
4.2.3
Het onderdeel slaagt. De rechtbank heeft, in afwijking van het advies van de deskundigen, aan Vado een vergoeding voor inkomensschade toegekend, welke zij heeft gekapitaliseerd. Gelet daarop behoefde nadere motivering waarom de rechtbank met de deskundigen niet aannemelijk achtte dat sprake zal zijn van belastingschade. Dat advies is immers gegeven bij het uitgangspunt dat geen vergoeding wegens inkomensschade zou worden toegekend.
4.3
Onderdeel C bevat diverse klachten tegen (de motivering van) het oordeel van de rechtbank in rov. 2.8.5-2.8.7 dat de door Vado opgevoerde kosten van rechts- en deskundige bijstand ter grootte van € 152.911,12 exclusief btw in verband met de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets slechts kunnen worden toegewezen tot een bedrag van € 70.000,-- inclusief btw.
Dit onderdeel slaagt voor zover het betoogt dat het slagen van de onderdelen A en B aanleiding kan geven tot wijziging in het oordeel over de redelijkheid van de gemaakte kosten van rechtsbijstand. De rechtbank heeft immers in rov. 2.8.5 voor de beoordeling van de redelijkheid van de ingeroepen bijstand ‘groot gewicht’ toegekend aan “het relatief beperkte verschil tussen het aanbod en de uiteindelijk toegekende schadeloosstelling”.
4.4
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
5.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
5.1.1 Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen rov. 2.6.1, waarin is overwogen:
“2.6.1. Inkomensschade
In afwijking van het deskundigenadvies oordeelt de rechtbank (…) dat er sprake is van inkomensschade. Uit het memo van [A] (…) blijkt dat Vado jaarlijks een substantiële besparing realiseerde op de posten onderhoudsverzekering (€ 10.000,--) en beheer (€ 7.800,--) ten opzichte van de door de deskundige gehanteerde normgetallen, welke besparing op zichzelf tussen partijen niet in geschil is. Die besparing is bij de bepaling van de werkelijke waarde buiten beschouwing gelaten, maar zal bij de exploitatie van een vervangend beleggingsobject verloren gaan en aldus voor Vado inkomensschade opleveren. Dit nadeel dient voor vergoeding in aanmerking te komen, hetgeen op basis van een kapitalisatiefactor 10 tot een schadevergoeding van € 178.000,-- leidt.”
5.1.2 Het onderdeel klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van de deskundigen is gebaseerd op de verwerving van een vervangingsobject waarmee de onteigende daadwerkelijk in staat wordt gesteld een gelijkwaardig inkomen te behalen, althans dat daarnaast geen plaats is voor het afzonderlijk in beschouwing nemen van (de hoogte van) individuele opbrengsten of kostenposten. Een gelijkwaardige huurwaarde staat gelijk aan een gelijkwaardige (inkomens)potentie. Dat inkomen is de resultante van een vergelijking tussen de opbrengsten en de kosten. Als de beheerslasten hoger zijn, zullen ook de inkomsten hoger geacht worden te zijn. Het is in strijd met het recht dan wel onbegrijpelijk gemotiveerd dat de rechtbank een specifiek onderdeel van de rekensom eruit licht en op basis van de conclusie dat de onteigende thans lage(re) beheerslasten heeft, tot het bestaan van inkomensschade concludeert, aldus het onderdeel.
5.1.3 Bij de beoordeling van het onderdeel wordt vooropgesteld dat, hoewel de deskundigen in hun advies de werkelijke waarde van de onteigende zaak hebben berekend aan de hand van huurwaardekapitalisatie, zowel de deskundigen als de rechtbank (in rov. 2.6.3) zijn uitgegaan van de veronderstelling dat Vado met de onteigeningsvergoeding een ‘vergelijkbaar beleggingspand’ zal kunnen verwerven. Anders dan het onderdeel betoogt, is niet met die veronderstelling onverenigbaar dat Vado inkomensschade lijdt door de omstandigheid dat een besparing op de posten ‘onderhoudsverzekering’ en ‘beheer’ verloren gaat. De rechtbank heeft immers overwogen dat die besparing bij de bepaling van de werkelijke waarde buiten beschouwing is gelaten (rov. 2.6.1 slot). Dit wordt miskend door het onderdeel, waar het stelt dat een gelijkwaardige huurwaarde gelijk staat aan een vergelijkbare (inkomens)potentie. Voorts spreekt niet vanzelf dat de posten ‘onderhoudsverzekering’ en ‘beheer’ bij een pand met vergelijkbare huurwaarde eveneens een vergelijkbare grootte hebben.
In zoverre faalt het onderdeel derhalve.
5.1.4 Het onderdeel klaagt echter terecht over de motivering van het oordeel van de rechtbank. De rechtbank heeft immers in het geheel niet gemotiveerd waarom de door haar genoemde besparingen, in afwijking van hetgeen de deskundigen en de Gemeente hadden betoogd, niet ook bij een vervangend object kunnen worden gerealiseerd. In zoverre slaagt het onderdeel dus.
5.2.1 Onderdeel 2 heeft betrekking op het oordeel van de rechtbank in rov. 2.6.3 met betrekking tot de herbeleggingskosten. De rechtbank heeft overeenkomstig het op de pleitzitting gegeven aanvullende advies van de deskundigen, een vergoeding wegens aanloopschade toegekend van € 106.000,-- en een vergoeding wegens afsluitprovisie van € 35.000,--.
5.2.2 Het onderdeel klaagt onder meer dat de rechtbank bij haar oordeel over de aanloopschade niet, althans niet zichtbaar en controleerbaar, acht heeft geslagen op het gemotiveerde verweer dat de Gemeente op de zitting heeft gevoerd.
Ten tijde van het formuleren van deze klacht beschikte de Gemeente nog niet over een proces-verbaal van de pleitzitting. De Gemeente heeft zich bij haar incidentele beroep het recht voorbehouden om haar klacht aan te vullen indien het toe te zenden proces-verbaal daartoe aanleiding geeft. Bij schriftelijke toelichting heeft zij vermeld dat haar een proces-verbaal is nagezonden met de volgende inhoud:
“Vado en de gemeente voeren het woord overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnota’s en reageren op elkaars pleidooi.
Na schorsing van de zitting lichten de deskundigen hun rapportage toe en reageren zij op de pleidooien van partijen.
Vervolgens reflecteren partijen op hetgeen door de deskundigen is verklaard.”
Zij heeft haar klacht aangevuld met de klacht dat haar verweer niet in het proces-verbaal is weergegeven.
5.2.3 Bij de beoordeling van deze klachten wordt vooropgesteld dat de rechtbank in de omstandigheid dat de deskundigen ter terechtzitting een aanvullend advies hebben verstrekt (dat bovendien door de rechtbank is overgenomen), met het oog op de controleerbaarheid van haar beslissing aanleiding had behoren te zien om niet alleen van dat aanvullende advies, maar ook van de daarop door partijen gegeven reacties, verslag te doen in haar uitspraak of in het proces-verbaal. De klachten kunnen evenwel niet tot cassatie leiden. Zij vermelden immers niets over de inhoud van het verweer dat de Gemeente heeft gevoerd, en geven dus geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de rechtbank ten aanzien van het in het onderdeel bedoelde verweer in haar motiveringsplicht is tekortgeschoten.
5.2.4 De overige klachten van het onderdeel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
6.Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale en in het incidentele beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg van 30 maart 2016;
verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
in het principale beroep voorts:
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vado begroot op € 943,93 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
in het incidentele beroep voorts:
veroordeelt Vado in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Vado deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.V. Polak op
9 juni 2017.
9 juni 2017.