Conclusie
C04/347HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 4 november 2005 (bij vervroeging: onteigening)
Conclusie inzake:
Staat der Nederlanden (Ministerie van LNV)
tegen
[verweerder]
In deze onteigeningsprocedure staat ter discussie of bij de waardebepaling van de onteigende zaak rekening mag worden gehouden met een ná de peildatum gebleken bodemverontreiniging.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. Bij Koninklijk Besluit van 17 januari 2001, nr. 00.006591, openbaar gemaakt in de Nederlandse Staatscourant van 13 februari 2001, nr. 31, p. 6 e.v., is besloten tot onteigening van bij dat besluit aangewezen onroerende zaken ten behoeve van de realisering van recreatiegebieden in de gemeenten Schiedam, Rotterdam en Delft, zulks ten behoeve van de Reconstructie Midden-Delfland (deelplan Abtswoude, fase 2).
1.1.2. Bij genoemd Koninklijk Besluit is ter onteigening onder andere aangewezen een gedeelte ter grootte van 00.67.10 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie [A] nummer [002], omschreven als schuren en weiland (hierna te noemen: het perceel). [Verweerder], thans verweerder in cassatie, is in het Koninklijk Besluit als eigenaar van dit perceel aangewezen.
1.2. Bij inleidende dagvaarding d.d. 12 februari 2003 heeft de Staat [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam. De Staat heeft gevorderd dat de onteigening vervroegd zal worden uitgesproken, met de gebruikelijke nevenvorderingen. Als schadeloosstelling heeft de Staat € 50.000,- aangeboden.
1.3. [Verweerder] heeft de onteigeningstitel en de gevorderde onteigening bestreden. Voor het geval dat de rechtbank de gevorderde onteigening mogelijk acht, heeft [verweerder] de door de Staat aangeboden schadeloosstelling als ontoereikend verworpen.
1.4. Bij tussenvonnis van 9 juli 2003 heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen teneinde de Staat in de gelegenheid te stellen op het verweer te reageren. De Staat heeft zulks gedaan bij akte d.d. 23 juli 2003. De Staat heeft daarbij tevens zijn eis gewijzigd, in die zin dat de te onteigenen oppervlakte wordt teruggebracht naar 0.59.60 ha en het aanbod tot schadeloosstelling naar € 45.000,-.
1.5. Bij vonnis van 29 oktober 2003 heeft de rechtbank de bezwaren van [verweerder] tegen de vervroegde onteigening verworpen, de hierop gerichte vordering toegewezen, het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 45.000,- en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Het vonnis is op 19 januari 2004 ingeschreven in de openbare registers.
1.6. Bij gelegenheid van de plaatsopneming op 7 januari 2004 heeft de Staat in een Nota voor de rechter-commissaris en deskundigen (blz. 3) doen opmerken dat de Staat, ondanks zijn daartoe strekkend verzoek(2), van [verweerder] geen gegevens terzake van bodemverontreiniging heeft ontvangen. De Staat deed de mededeling dat hij na de inschrijving van het onteigeningsvonnis bodemonderzoek zou laten verrichten en het rapport daarvan aan de deskundigen zou toezenden.
1.7. Nadat de deskundigen hun rapport in concept aan partijen hadden voorgelegd om commentaar, heeft de Staat op 15 juni 2004 aan de deskundigen geschreven dat inmiddels een aanvang was gemaakt met het bodemonderzoek. Daaruit zou zijn gebleken dat ter hoogte van de kleine paardenstal/kapschuur puin en afval in de grond aanwezig is, waarin amosiet-asbest is aangetroffen. De brief vervolgt:
"Met betrekking tot de bodemverontreiniging merk ik op dat die de waarde van het onteigende drukt. Naar het oordeel van de Staat dient die bodemverontreiniging bij de waardering te worden betrokken. In het vrije verkeer zouden partijen immers ook bodemonderzoek hebben verricht en daarbij op die bodemverontreiniging zijn gestuit."
Op 24 juni 2004 hebben de deskundigen van de Staat een rapport van Bureau [B] ontvangen waarin verslag wordt gedaan van de resultaten van het bodemonderzoek.
1.8. De deskundigen hebben op 1 augustus 2004 hun definitieve rapport ter griffie gedeponeerd. Zij hebben bij de bepaling van de waarde van het onteigende geen rekening gehouden met mogelijke bodemverontreiniging noch met saneringskosten. De deskundigen hebben in dit verband primair opgemerkt:
"... dat ten tijde van de in aanmerking te nemen peildatum het voormelde bodemonderzoek nog niet had plaatsgevonden en naar hun oordeel een aftrek wegens een pas na de peildatum gebleken bodemverontreiniging reeds hierom niet toelaatbaar is. Gebeurtenissen na de peildatum zijn in principe niet relevant voor de schadeloosstellingsbegroting (zie laatstelijk HR 28 maart 2003, NJ 2003, 401 ([...]/'s-Gravenhage).
De door eiser aangehaalde arresten TS Seeds en Tanke brengen hierin geen verandering. In deze arresten is slechts bevestigd dat een gebleken bodemverontreiniging een waardedrukkende invloed kan uitoefenen, maar is niets overwogen omtrent een pas na de peildatum gebleken bodemverontreiniging. (...)" (rapport blz. 24-25).
1.9. Bij pleidooi heeft de Staat dit standpunt van de deskundigen bestreden. Vervolgens heeft de rechtbank bij vonnis van 13 oktober 2004, voor zover thans van belang, het bedrag van de door de Staat aan [verweerder] verschuldigde schadeloosstelling overeenkomstig het advies van de deskundigen bepaald op € 66.313,-, waarvan een gedeelte groot € 59.600,- strekt tot vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende.
1.10. Namens de Staat is - tijdig(3) - cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, met re- en dupliek.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het middel bevat één klacht, gericht tegen het oordeel van de rechtbank over het discussiepunt of bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende wel of niet rekening moet worden gehouden met de kosten van een bodemsanering. De rechtbank heeft het volgende overwogen:
"4.2. [...] De rechtbank is tenslotte van oordeel dat, gelet op het bepaalde in artikel 40a OW, gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden na de peildatum voor de schadeloosstelling in principe niet relevant zijn. De rechtbank verwijst in dit verband onder meer naar de uitspraak van de HR in de zaak [...]/'s-Gravenhage van 28 maart 2003 - NJ 2003/401. Op 19 januari 2004 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. De waarde van het onteigende wordt begroot aan de hand van de op dat moment beschikbare informatie, waaronder de wetenschap van bodemverontreiniging. Op de peildatum was er geen bekendheid met bodemverontreiniging; in ieder geval is dit onvoldoende gebleken. Een mededeling van de zijde van de Staat tijdens de opneming door deskundigen, dat na de inschrijving van het onteigeningsvonnis een bodemonderzoek zal plaats vinden, is in dit verband onvoldoende. Het bodemonderzoek heeft na de peildatum plaatsgevonden. De uitkomsten van dat onderzoek dienen derhalve buiten beschouwing te blijven. De Staat heeft overigens geen andere relevante feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een aftrek wegens bodemverontreiniging bij de waardebepaling plaats zou moeten vinden. [...]"
2.2. De klacht houdt in dat weliswaar de dag waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven maatgevend is voor de bepaling van de schadeloosstelling (zie art. 40a Ow) en de feiten en omstandigheden zoals zij op die dag bestonden het uitgangspunt vormen bij de vaststelling van de ten gevolge van de onteigening geleden schade, maar dat de rechtbank miskent dat in dit verband óók de vraag onder ogen behoort te worden gezien: wat op de peildatum viel te verwachten met betrekking tot de handelwijze van redelijk handelende partijen bij een veronderstelde transactie in het vrije verkeer. Om die reden had de rechtbank volgens het middel moeten ingaan op hetgeen de Staat bij pleidooi had aangevoerd, te weten:
"dat uitgegaan moet worden van een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 40b). Bepalend is dan ook hoe de redelijk handelende partijen zouden hebben gehandeld in het kader van hun onderhandelingen, c.q. totstandkoming van een transactie. Naar het oordeel van de Staat - en van de deskundigen - zou in het onderhavige geval bodemonderzoek zijn verricht." (pleitnotities blz. 5).
Door niet in te gaan op dit betoog, en door te overwegen dat de Staat geen andere relevante feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan bij de waardebepaling een aftrek wegens bodemverontreiniging zou moeten plaatsvinden, heeft de rechtbank volgens het middel haar vonnis onvoldoende met redenen omkleed.
2.3. Ingevolge art. 40b lid 2 Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak uitgegaan van de prijs, totstandgekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Ingevolge art. 40a Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling in dit geval uitgegaan van de dag waarop het onteigeningsvonnis wordt ingeschreven(4). De rechtbank heeft dienovereenkomstig 19 januari 2004 als peildatum gehanteerd. Dat een op de peildatum bekende bodemverontreiniging een waardeverminderend effect kan hebben, is in dit geding niet ter discussie. Voorbeelden hiervan zijn: HR 20 december 2002, NJ 2003, 299, rov. 3.1, en HR 5 september 2003, NJ 2004, 385 m.nt. PCEvW, rov. 3.1.1 - 3.1.3.
2.4. De rechtbank heeft vastgesteld dat er op de peildatum geen bekendheid was met een bodemverontreiniging. Dit oordeel is voorbehouden aan de feitenrechter en wordt, als zodanig, in cassatie niet bestreden.
2.5. In de zaak [...]/gem. 's-Gravenhage, waarnaar de rechtbank verwijst, had de rechter in de schadeloosstelling rekening gehouden met een bepaald bedrag wegens door de onteigende te maken makelaarskosten. De betrokkene had na de onteigening zonder hulp van een makelaar vervangende woonruimte gevonden. De Hoge Raad overwoog:
"De dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers is maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling. De feiten en omstandigheden zoals die op die dag bestonden vormen uitgangspunt bij de bepaling en de begroting van de ten gevolge van de onteigening geleden schade. Dit kan er toe leiden dat de onteigeningsrechter de schadeloosstelling afstemt op een op basis van de op die dag bestaande situatie te verwachten handelwijze van de tot schadeloosstelling gerechtigde na de onteigening, ook al staat inmiddels vast dat die andere [lees: anders] heeft gehandeld of anders zal handelen." (rov. 4.1)
2.6. In vergelijkbare zin luidt HR 14 juli 2000, NJ 2000, 628 m.nt. PCEvW, waarin het ging om de kosten van een door de onteigening noodzakelijk geworden verplaatsing van het desbetreffende bedrijf. De Hoge Raad overwoog dat de rechtbank terecht was uitgegaan van de feitelijke toestand op het tijdstip van de inschrijving van het onteigeningsvonnis. Dit brengt mee dat de rechtbank geen rekening behoefde te houden met de wettelijke welzijns- en milieueisen die op dat tijdstip nog niet golden. Dit neemt echter niet weg dat de rechtbank wel rekening diende te houden met de kans dat binnen de door haar voorziene termijn waarin de verplaatsing van het bedrijf haar beslag zou krijgen, dergelijke wettelijke eisen zouden worden gesteld, en dat de rechtbank een schatting diende te maken van de daaraan naar verwachting verbonden kosten. De aard van een dergelijke wijze van schadevaststelling brengt mee dat de rechtbank de juistheid van de schatting diende te toetsen aan de in dit verband van belang te achten feiten en omstandigheden die ten tijde van het vonnis inmiddels bekend waren.
2.7. Na de indiening van het huidige cassatiemiddel heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een onteigeningszaak waarin een bodemverontreiniging een rol speelde (HR 29 april 2005, C04/225, JOL 2005, 268)(5). In een DHV-rapport van 1 februari 2002 was melding gemaakt van bodemverontreiniging door asbest. De door de rechtbank benoemde deskundigen gingen in hun rapportage ervan uit dat de verontreiniging op de peildatum (3 november 2003) reeds was verwijderd. Na kennisneming van een in januari 2004 door DHV opgesteld saneringsplan hebben de deskundigen hun waardering van het onteigende neerwaarts bijgesteld in verband met de aanwezigheid van asbest voor zover daarvan reeds melding was gemaakt in het rapport van 1 februari 2002. De onteigende klaagde in cassatie dat een neerwaartse bijstelling op grond van informatie ná de peildatum niet is toegestaan. De Hoge Raad verwierp die klacht, daartoe overwegend:
"De onderdelen 1.1 en 1.2 gaan uit van een onjuiste opvatting omtrent de regel dat de dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers - in dit geval: 3 november 2003 - maatgevend is voor de bepaling van de schadeloosstelling. Deze regel belette, anders dan de onderdelen veronderstellen, de rechtbank niet om bij die bepaling rekening te houden met asbestverontreiniging waarvan de deskundigen aanvankelijk veronderstelden dat deze voor de peildatum door [eiser] was verwijderd, maar die zij, toen hun uit het Saneringsplan bleek dat die veronderstelling niet juist was, bij gelegenheid van de pleidooien alsnog in hun begroting van de schadeloosstelling hebben betrokken. De rechtbank diende immers ingevolge de voormelde regel rekening te houden met alle feiten en omstandigheden op de peildatum die van invloed zijn op de hoogte van de schadeloosstelling, ook als daarvan pas bleek uit rapporten van latere datum" (rov. 3.3; cursivering van mij, A-G).
2.8. De vraag is, of uit de gecursiveerde woorden mag worden afgeleid dat voldoende is dat een bodemverontreiniging op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis feitelijk aanwezig is, ook al is de verontreiniging eerst ná die datum uit bodemonderzoek bekend geworden. Die gevolgtrekking kan, dunkt mij, niet zonder meer aan de aangehaalde overweging worden verbonden. De aangehaalde overweging zag immers op een geval waarin de bodemverontreiniging op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis reeds bekend was. Er was slechts sprake van een verkeerd inzicht bij de door de rechtbank benoemde deskundigen omtrent het antwoord op de vraag of de bekende bodemverontreiniging op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis inmiddels was opgeruimd. Dit verkeerde inzicht werd door de deskundigen gecorrigeerd op grond van informatie die zij ná de inschrijving van het onteigeningsvonnis hadden ontvangen. Of rekening mag worden gehouden met bodemverontreiniging die op de datum van inschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening feitelijk aanwezig is, maar eerst na die datum bekend is geworden, is nog een open vraag.
2.9. Het middel neemt terecht tot uitgangspunt de prijs, welke een redelijk handelende koper en verkoper zouden zijn overeengekomen bij een fictieve verkoop in het vrije commerciële verkeer op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis. De vraag is evenwel hoe die maatstaf moet worden ingevuld. In de vakliteratuur is onderscheid gemaakt tussen enerzijds gevallen waarin de onroerende zaak ondanks de mogelijkheid van bodemverontreiniging courant is en anderzijds gevallen waarin de onroerende zaak zo ernstig is vervuild dat zij incourant is geworden, d.w.z. niet verkocht kan worden zonder dat een bodemsanering heeft plaatsgevonden of zonder dat de kosten van de noodzakelijke bodemsanering volledig aan de koper worden gecompenseerd(6). In dit geding is niet gesteld dat de onderhavige zaak behoort tot de laatstgenoemde categorie (incourant).
2.10. In de genoemde vakliteratuur is gewezen op het probleem dat de noodzaak van een bodemsanering dikwijls in belangrijke mate wordt bepaald door het gebruik dat van de grond wordt of zal worden gemaakt. Bij het bepalen van de schadeloosstelling mag echter geen rekening worden gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of daarmee in verband staande overheidswerken (art. 40c Ow). Dit probleem is in dit cassatiegeding niet aan de orde gesteld.
2.11. De stellingname van de Staat, naar de kern genomen, hield in (i) dat een redelijk handelende koper bij de onderstelde koop van dit perceel in het vrije commerciële verkeer zich zou hebben bekommerd om de mogelijkheid van bodemverontreiniging en (ii) dat een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper een bodemonderzoek zouden hebben laten verrichten alvorens een koopovereenkomst te sluiten. Wat de Staat niet met zoveel woorden heeft gesteld, maar kennelijk hierin besloten ligt, is: dat deze redelijk handelende koper en verkoper vervolgens, aan de hand van de resultaten van het bodemonderzoek, een schatting zouden hebben gemaakt van de noodzaak van bodemsanering, van de kans dat van overheidswege een verplichting tot sanering aan de eigenaar zal worden opgelegd, van de termijn waarop en van de mate waarin gesaneerd moet worden en - last but not least - van de te verwachten kosten van een sanering, en dat zij eerst daarna over een koopprijs tot overeenstemming zouden zijn gekomen.
2.12. In het onderhavige geval is geen bodemonderzoek verricht vóór de eigendomsoverdracht. De rechtbank heeft niet vastgesteld dat een redelijk handelende koper, bij de onderstelde koop op de peildatum van dit perceel, zich niet zou hebben bekommerd om de mogelijkheid van een op die datum aanwezige bodemverontreiniging. Veronderstellenderwijs moet in cassatie ervan worden uitgegaan dat de mogelijkheid van een aanwezige bodemverontreiniging voor een redelijk handelende koper wel van betekenis zou zijn geweest. In beginsel is voorstelbaar dat een redelijk handelende koper en verkoper in het vrije commerciële verkeer zónder bodemonderzoek tot bepaling van een koopprijs komen. Dit ligt echter niet voor de hand: in het algemeen zullen, wanneer een redelijk handelende koper zich zorgen maakt over de mogelijkheid van een aanwezige bodemverontreiniging, een redelijk handelende koper en verkoper een bodemonderzoek laten doen, althans zal de aspirant-verkoper erin toestemmen dat de aspirant-koper een bodemonderzoek laat doen. Met de enkele constatering van een bodemverontreiniging zijn zij er nog niet. Om te bepalen wat de invloed van een bodemverontreiniging op de waarde is, zal duidelijk moeten worden wat de specifieke aard, de concentratie en de verspreiding van de bodemverontreiniging is. Als dit met een redelijke zekerheid duidelijk is, kan een inschatting worden gemaakt van de lagere vastgoedwaarde die de verontreiniging ten gevolge heeft. Cruciaal daarbij is de vraag of aannemelijk is dat er in de toekomst daadwerkelijk in fysieke zin een bodemsanering zal plaatsvinden(7).
2.13. De constatering in het vonnis, dat op de peildatum er geen bekendheid was met bodemverontreiniging in dit perceel, vormt, ook als zij feitelijk juist is, geen adequate weerlegging van het standpunt van de Staat dat een redelijk handelende koper en verkoper, bij de onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer, een bodemonderzoek zouden hebben laten verrichten alvorens tot bepaling van de koopprijs te komen.
2.14. De constatering in het vonnis dat het bodemonderzoek eerst na de peildatum heeft plaatsgevonden(8) mag feitelijk correct zijn, maar brengt niet mee dat de resultaten van dat onderzoek iedere betekenis missen voor de vaststelling van de schadeloosstelling in dit geding. Juist is het uitgangspunt van de rechtbank dat gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden na de peildatum voor de schadeloosstelling in principe niet relevant zijn. Stel, bijvoorbeeld, dat enige tijd ná de peildatum op het perceel van de buurman een bodemonderzoek zou zijn verricht en dat uit het resultaat daarvan ook aanwijzingen te putten zouden zijn geweest voor (de aanwezigheid, aard, concentratie of verspreiding van) een bodemverontreiniging in het thans onteigende perceel, dan is dat bodemonderzoek een novum waarmee de rechter bij het vaststellen van de schadeloosstelling geen rekening mag houden: het resultaat van dat onderzoek was op de peildatum niet bekend, zodat een redelijk handelende koper en verkoper bij de onderstelde koop in het vrije economische verkeer daarmee geen rekening konden houden.
2.15. Wat de Staat van de rechtbank verlangt, is dat zij zich verplaatst in de situatie van een redelijk handelende koper en verkoper en dan tot de vaststelling komt dat in het onderhavige geval een bodemonderzoek zou zijn verricht. Bij de beantwoording van de vraag, welk resultaat een bodemonderzoek - verricht vóórdat een redelijk handelende koper en verkoper op de peildatum tot bepaling van een koopprijs zouden zijn gekomen in het vrije commerciële verkeer - zou hebben opgeleverd, kan de rechter alle informatie betrekken, zo nodig ook de resultaten van een achteraf daadwerkelijk verricht bodemonderzoek ter plaatse. Hierbij mag het kader van de vraagstelling niet uit het oog worden verloren. Indien, bijvoorbeeld, uit een geruime tijd later feitelijk ingesteld bodemonderzoek blijkt dat na de peildatum verandering in de toestand van de grond is opgetreden, kan nodig zijn dat een nieuw of aanvullend onderzoek wordt gedaan om uit te maken tot welk resultaat een bodemonderzoek - verricht vóórdat een redelijk handelende koper en verkoper op de peildatum tot bepaling van een koopprijs zouden zijn gekomen in het vrije commerciële verkeer - zou hebben geleid.
2.16. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Ontleend aan rov. 2.1 en 2.2 van het rechtbankvonnis d.d. 9 juli 2003.
2 De Staat doelt klaarblijkelijk op zijn brief van 22 januari 2003 aan [verweerder] (prod. 6 bij CvA, blz. 2), waarin een schadeloosstelling bij onteigening werd aangeboden. In de brief is vermeld dat bij het aanbod geen rekening is gehouden met mogelijke bodem- of grondwater-verontreiniging, noch met de kosten van sanering daarvan. De Staat verzocht [verweerder] een vragenlijst in te vullen. Voor het geval de antwoorden daartoe aanleiding zouden geven, verzocht de Staat toestemming van [verweerder] om voorafgaand aan de grondverwerving bodemonderzoek te doen.
3 De in art. 52 lid 3 Ow Pro bedoelde verklaring ter griffie is afgelegd op 26 oktober 2004. De in art. 53 lid 1 Ow Pro bedoelde betekening heeft plaatsgevonden op 2 december 2004.
4 Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken indien partijen dit afspreken (vgl. HR 30 september 1987, NJ 1988, 868 m.nt. MB) of indien een vervroegde ingebruikneming is afgesproken (vgl. HR 10 augustus 1994, NJ 1996, 51 m.nt. MB).
5 Hierop wordt door de Staat in de schriftelijke toelichting (onder 3.9) gewezen.
6 P.C. van Arnhem, Taxatie van vervuild vastgoed bij onteigening, Vastgoedrecht 1996, blz. 107-111. Zie voorts: J.F. de Groot, De werkelijke waarde als onderdeel van de schadeloosstelling wegens onteigening, Overheid en aansprakelijkheid 2005, blz. 45-53.
7 Vgl. P.C. van Arnhem, a.w., blz. 108.
8 De rechtbank doelt kennelijk op het hiervoor in rubriek 1.6 genoemde bodemonderzoek.