ECLI:NL:PHR:2023:771

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer22/03404

Zitting8 september 2023

CONCLUSIE

G. Snijders

In de zaak

[eiser] ,

eiser tot cassatie,

advocaten: B.T.M. van der Wiel en T. van Tatenhove

tegen

Stichting Staedion

verweerster in cassatie,

advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Heering

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] respectievelijk Staedion.

1.Inleiding

Projectontwikkelingsmaatschappij [de B.V.] (hierna: [de B.V.] ) heeft aan Staedion een perceel grond verkocht en geleverd. De koopovereenkomst bevat bepalingen op grond waarvan [de B.V.] recht heeft op een aanvullende koopsom en een winstdeel van in totaal € 4.750.000 bij realisatie en oplevering van de in de overeenkomst voorziene bebouwing van het perceel. Van die bebouwing is het echter niet gekomen. Volgens [de B.V.] en [eiser] – die [de B.V.] als procespartij is opgevolgd in de loop van deze procedure – was Staedion tot de bebouwing verplicht. Op die grond wordt van hun kant in deze zaak vervangende schadevergoeding gevorderd op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad. Die vordering is in beide feitelijke instanties niet toewijsbaar geoordeeld op de grond dat op Staedion geen bouwplicht rustte.

In hoger beroep heeft [eiser] bij incidentele vordering ex art. 843a Rv inzage gevorderd in de overeenkomsten die Staedion na de verkrijging van het perceel met Ballast Nedam is aangegaan met betrekking tot de bebouwing van het perceel en het vervolgens niet laten doorgaan van die bouw. Die vordering heeft het hof bij incidenteel arrest afgewezen.

Het cassatieberoep keert zich tegen de afwijzing van beide vorderingen.

2.Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:^[1]

(i) [de B.V.] is projectontwikkelaar. Zij heeft de vordering die zij op Staedion meent te hebben en die de inzet vormt van dit geding, kort na het eindvonnis van de rechtbank in deze zaak, op 5 mei 2020 overgedragen aan [eiser] . Daardoor was [eiser] partij in het hoger beroep in deze zaak en is hij partij in dit cassatieberoep.^[2]

(ii) Staedion is een woningcorporatie in de regio Den Haag met als taak de bouw, de verhuur en het beheer van betaalbare (sociale) huurwoningen.

(iii) [de B.V.] en Staedion hebben in juli 2007 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), waarbij [de B.V.] aan Staedion een perceel bouwgrond heeft verkocht op de hoek van de [a-straat] en de [b-straat] in [plaats] , voor een (basis) koopsom van € 16.500.000,- (hierna: het perceel). Dit bedrag is door Staedion aan [de B.V.] betaald en het perceel is aan [de B.V.] geleverd.

(iv) Artikel 2 van Pro de koopovereenkomst luidt als volgt:^[3]

“
Artikel 2

Koopprijs en winstdeling

2.1

De koopprijs van het Verkochte bedraagt zestien miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 16.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen bij notarieel transport van het Verkochte. Daarnaast is Staedion een aanvullende koopprijs verschuldigd van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,=), te vermeerderen met omzetbelasting kosten koper, te voldoen binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de aan [de B.V.] en Staedion genoegzaam bekende woontoren op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] (hierna te noemen: “de [woontoren] ”), zulks echter uitsluitend indien door [de B.V.] wordt voldaan aan de voorwaarde zoals bepaald in artikel 2.3 van deze koopovereenkomst.

2.2

Staedion zal op het Verkochte in samenwerking met Ballast Nedam Bouw B. V, regio West te Capelle aan den IJssel (“Ballast Nedam”) circa 3 woontorens met commerciële ruimte ontwikkelen waarbij Ballast Nedam als penvoerder van de door Staedion en Ballast op te richten samenwerkingsvorm en als realisator zal optreden. In goed overleg met [de B.V.] zal een programma van eisen worden opgesteld voor de zogenaamde [woontoren] . Deze [woontoren] is gepositioneerd op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] en zal bestaan uit circa vijfenzestig (65) koopappartementen en bijbehorende stallingsplaatsen voor auto’s. Staedion en Ballast Nedam zullen voor de [woontoren] de zgn. ‘doe-ontwikkeling’ (inclusief verkoop) verzorgen in samenspraak met [de B.V.] op basis van een transparante exploitatieopzet.

Staedion zal de circa 65 koopappartementen voor een indicatieve prijs van € 3.400,= per m2 inclusief BTW, v.o.n. gebruiksoppervlak (GO) op de markt brengen en zal aan [de B.V.] uitsluitend terzake van die appartementen die bij de bouwkundige oplevering van gemelde woontoren zijn verkocht en aan de betreffende kopers in eigendom zijn overgedragen een winstdeel vergoeden. Het winstdeel van [de B.V.] wordt als volgt bepaald:

- vijfentwintig procent (25%) maal (x) de indicatieve verkoopprijs van de koopappartementen van drieduizend vierhonderd euro (€ 3.400,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter (GO) [A] minus (-/-) de indicatieve kostprijs (inclusief BTW v.o.n.) van drieduizend éénhonderd vijftig euro (€ 3.150, = inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO [B], te vermenigvuldigen met het aantal bij bouwkundige oplevering verkochte vierkante meters GO [C]. Het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (GO) wordt berekend op basis van het bepaalde in NEN 2580.

Schematisch weergegeven: 25% x ([A-B] x C).

Het aan [de B.V.] toekomende winstdeel wordt door Staedion aan [de B.V.] voldaan binnen één maand na de bouwkundige oplevering van de woontoren in zijn geheel.

2.3

Indien op de datum van de bouwkundige oplevering van de [woontoren] blijkt dat de koopappartementen niet allemaal zijn verkocht, geldt ten aanzien van de niet verkochte appartementen in plaats van de in artikel 2.2 van deze overeenkomst genoteerde winstdeling het volgende. [de B.V.] is in de gelegenheid binnen één (1) maand na de datum van de bouwkundige oplevering van de [woontoren] alle – derhalve uitdrukkelijk niet een deel van de – niet verkochte appartementen van Staedion af te nemen tegen een indicatieve prijs van tweeduizend negenhonderd vijftig euro (€ 2.950,= inclusief BTW v.o.n.) per vierkante meter GO, alsmede per appartement een stallingsplaats voor een auto voor een indicatieve prijs van vijfentwintigduizendeuro (€ 25.000,=) inclusief BTW v.o.n., bij gebreke waarvan het recht van [de B.V.] op de aanvullende koopprijs van één miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,=), zoals genoemd in artikel 2.1. van deze overeenkomst, komt te vervallen.

2.4

Voor het geval dat [de B.V.] besluit alle niet verkochte woningen af te nemen conform het bepaalde in 2.3 van deze koopovereenkomst, is [de B.V.] gerechtigd de totale koopsom voor deze woningen te verrekenen met de alsdan door Staedion verschuldigde aanvullende koopprijs van € 1.500.000,=, zoals bedoeld in artikel 2.1 van deze koopovereenkomst.

2.5

Indien de Gemeente sociale woningbouw eist op het Verkochte – hetgeen Partijen thans niet verwachten – dan zal alsnog aanpassing van de koopprijs plaatsvinden, waarover Partijen alsdan terstond in overleg zullen treden.

(…)”

(v) In een e-mailbericht namens [de B.V.] aan Staedion van 29 mei 2007 (dus voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst) is onder meer opgenomen:

“Uitgangspunt van de bespreking was uw brief van 21 mei 2007 (hierna: het aanbod).

Na uitvoerige onderhandeling is het aanbod op de volgende onderdelen bijgesteld.

1. Verwervingsprijs : € 18 miljoen k.k.

2. Betaling bij transport : € 16,5 miljoen k.k.

3. Nabetaling :€ 1,5 miljoen k.k. bij bouwkundige oplevering van het project

4. Winstverdeling : Combinatie 75% - [de B.V.] 25%”

(vi) Tot de bouw van (de appartementen van) de [woontoren] op het perceel is het niet gekomen. Tussen Staedion en Ballast Nedam is een overeenkomst gesloten waarmee de eerder tussen hen overeengekomen zakelijke samenwerking ter zake van de ontwikkeling van de [woontoren] is beëindigd.^[4]Staedion heeft het perceel inmiddels verkocht en geleverd aan een derde.

2.2

Bij de deze procedure inleidende dagvaarding van 13 mei 2016 heeft [de B.V.] Staedion gedagvaard voor de rechtbank Den Haag. Deze rechtbank heeft zich (relatief) onbevoegd verklaard en de zaak verwezen naar de rechtbank Rotterdam.^[5]

2.3

[de B.V.] heeft gevorderd Staedion te veroordelen tot betaling van (i) € 1.500.000,-, als vervangende schadevergoeding voor de niet door haar ontvangen aanvullende koopprijs, en (ii) € 3.250.000,-, als vervangende schadevergoeding voor het door haar misgelopen winstdeel. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd (a) dat zij aan Staedion een perceel bouwgrond heeft verkocht en geleverd, onder de voorwaarde dat Staedion in samenwerking met een derde circa drie woontorens met appartementen diende te ontwikkelen en op het perceel diende te realiseren, waarna [de B.V.] recht had op een aanvullende koopsom van € 1.500.000,-, alsook op een winstdeel van maximaal € 3.250.000,-, (b) dat inmiddels is gebleken dat Staedion de samenwerking met de derde al geruime tijd terug heeft beëindigd en de woontorens niet heeft ontwikkeld of gerealiseerd, en (c) dat Staedion [de B.V.] inmiddels impliciet heeft laten weten dat zij dat ook niet meer tot ontwikkeling en realisatie zal overgaan. [de B.V.] heeft haar vorderingen gegrond op wanprestatie en onrechtmatige daad.^[6]

2.4

Bij vonnis van 19 februari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam de vorderingen van [de B.V.] afgewezen.^[7]De rechtbank heeft onder meer overwogen:^[8]

“4.4. De rechtbank heeft aan [eiser] bewijs opgedragen van haar stelling dat in artikel 2 van Pro de koopovereenkomst een bouwplicht voor Staedion besloten ligt.^[9]

(…)

4.7.

Bij de waardering van het bewijs neemt rechtbank in acht dat het hier mede gaat om uitleg van een overeenkomst. Als maatstaf heeft daarbij te gelden: de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

4.8.

De rechtbank acht [eiser] niet geslaagd in haar bewijslevering. Er zijn drie getuigen gehoord. Uit de verklaringen van twee getuigen valt af te leiden dat zij überhaupt niet aanwezig zijn geweest bij de onderhandelingen die hebben geleid tot de totstandkoming van de koopovereenkomst. Deze twee getuigen kunnen dus niet uit eigen waarneming verklaren welke verklaringen en gedragingen onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Deze twee getuigenverklaringen zijn daarom niet van belang.

4.9.

De derde getuige is [betrokkene 1] . [betrokkene 1] was in 2007, toen de koopovereenkomst werd gesloten, divisiedirecteur bij Ballast Nedam. [betrokkene 1] verklaart dat hij aanwezig is geweest bij de onderhandelingen tussen partijen en dat hij [de B.V.] en Staedion bij elkaar heeft gebracht met het oog op het tripartiete traject. Volgens [betrokkene 1] was het onderdeel van de afspraak dat Ballast Nedam samen met Staedion de ontwikkeling zou verzorgen. De rechtbank kan uit deze getuigenverklaring niet, of althans onvoldoende afleiden dat dit overeengekomen is
tussen [de B.V.] en Staedion. Mogelijk kan uit deze getuigenverklaring worden afgeleid dat dit overeengekomen is
tussen Staedion en Ballast Nedam, maar dat is niet de vraag die hier voor ligt. De getuigenverklaring van [betrokkene 1] , bezien in samenhang met de tekst van de overeenkomst, acht de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat (ook) tussen [de B.V.] en Staedion een bindende afspraak is gemaakt die inhoudt dat Staedion tegenover [de B.V.] een ontwikkelingsplicht op zich heeft genomen. Verklaringen en gedragingen die een ander oordeel rechtvaardigen zijn niet gebleken.”

2.5

Als gezegd heeft [eiser] als rechtsopvolger onder bijzondere titel van [de B.V.] hoger beroep van het vonnis van de rechtbank ingesteld. In hoger beroep heeft [eiser] bij incidentele vordering op grond van art. 843a Rv veroordeling van Staedion gevorderd tot afgifte dan wel inzage in de door Staedion met Ballast Nedam gesloten raam- en beëindigingsovereenkomst.

2.6

Bij arrest van 3 november 2020 heeft het hof deze vordering afgewezen.^[10]Het hof heeft overwogen:

“20. Bij de inhoudelijke behandeling van het incident stelt het hof het volgende voorop. Artikel 843a eerste lid Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft.

21. Staedion bestrijdt (onder meer) dat [eiser] een rechtmatig belang heeft bij zijn art. 843a Rv-vordering.

22. [eiser] meent om twee redenen (wel) een rechtmatig belang te hebben. Om te beginnen voert hij aan een (processueel) ‘bewijsbelang’ te hebben, omdat [eiser] tot de overtuiging is geraakt dat beide overeenkomsten zullen aantonen dat Staedion zich bewust was van haar plicht het Perceel te ontwikkelen en met de uitvoering hiervan was aangevangen. Deze uitvoering zou vervolgens zijn gestaakt en daarbij hebben Staedion en Ballast Nedam afspraken over de positie van [eiser] gemaakt zonder hem daarin te kennen. Daarnaast stelt [eiser] een rechtmatig belang te hebben, omdat hij partij was bij het tripartite-project inzake de ontwikkeling van het Perceel.

23. Het hof overweegt als volgt. Partijen procederen in deze zaak over de uitleg van de koopovereenkomst die in 2007 is gesloten tussen Staedion en [de B.V.] De later gesloten Raamovereenkomst en Beëindigingsovereenkomst dateren respectievelijk uit 2008 en 2012. [eiser] noch [de B.V.] waren bij laatstgenoemde overeenkomsten partij. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt daarom niet in te zien waarom de inhoud van de Raamovereenkomst en/of de Beëindigingsovereenkomst direct van belang is bij de uitleg van de koopovereenkomst. Een direct belang voor een beslissing op de concrete vordering in de hoofdzaak is daarmee evenmin gebleken. De enkele overtuiging van [eiser] dat de overeenkomsten een bepaalde inhoud zullen hebben, is hiervoor onvoldoende. Onder deze omstandigheden komt de vordering in feite neer op een
fishing expedition, waartoe art. 843a Rv geen grondslag biedt. Dat [de B.V.] beweerdelijk partij zou zijn bij een tripartite-project met Staedion en Ballast Nedam, kan [eiser] evenmin helpen. Deze beweerde rechtsbetrekking brengt immers (nog) niet mee dat is voldaan aan het vereiste van een rechtmatig belang als bedoeld in artikel 843a Rv.

24. Nu [eiser] geen rechtmatig belang heeft bij zijn art. 843a Rv-vordering zal deze worden afgewezen. Hierdoor kan in het midden kan blijven of [eiser] zou hebben voldaan aan de overige vereisten die artikel 843a Rv stelt.”

2.7

Bij arrest van 14 juni 2022 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.^[11]Daartoe heeft het hof het volgende overwogen:^[12]

“
Inleiding

6.1

De vordering van [eiser] bestaat uit twee componenten, namelijk enerzijds het aanvullende deel van de koopsom (€ 1.500.000,-) en anderzijds het misgelopen winstdeel (€ 3.250.000,- althans € 406.250,-). (…).

6.2 (…)

Beide door [eiser] gestelde schadeposten houden uitsluitend verband met het feit dat de ontwikkeling van het project niet in de daadwerkelijke bouw van de appartementen heeft geresulteerd. [eiser] neemt in dat verband in zijn grieven aan dat Staedion gehouden was tot die bouw over te gaan en Staedion betwist dat. Het hof zal daarom de overeenkomst op dit punt moeten uitleggen.

Uitleg overeenkomst

6.3

Met de grieven I en II voert [eiser] aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft aangenomen dat de koopovereenkomst een verplichting voor Staedion bevat om tot ontwikkeling van het appartementencomplex over te gaan. Hij voert aan dat de overeenkomst in de eerste plaats taalkundig moet worden uitgelegd en dat een dergelijke uitleg er duidelijk op wijst dat Staedion wel degelijk een bouwplicht had. Hij wijst daarbij met name op het gebruik van de woorden “zal” in artikel 2.2 van de koopovereenkomst (zoals: Staedion zal op het verkochte in samenwerking met Ballast Nedam 3 woontorens ontwikkelen, Staedion zal de appartementen op de markt brengen). Omdat de taalkundige uitleg van de overeenkomst duidelijk was, rustte de bewijslast niet op [eiser] , maar op Staedion die een afwijkende uitleg verdedigde. Bovendien heeft de rechtbank volgens [eiser] ten onrechte geoordeeld dat hij niet in het bewijs is geslaagd.

6.4

Het hof stelt het volgende voorop. Bij de uitleg van contractsbepalingen komt het niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981,
NJ1981/635 (
Haviltex)). Anders dan [eiser] kennelijk meent, geldt ook in gevallen waarin partijen over de totstandkoming van de tekst van een overeenkomst hebben onderhandeld en zij zijn bijgestaan door advocaten, dat niet kan worden geabstraheerd van de bedoelingen van partijen en de omstandigheden van het geval. Verder geldt dat de rechter de vrijheid, maar niet de verplichting heeft om als uitgangspunt groot gewicht toe te kennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van de overeenkomst (HR 5 april 2013,
NJ2013/214 (
Lundiform/Mexx)).

6.5

Het hof is van oordeel dat uit de bepalingen van de overeenkomst niet volgt dat Staedion verplicht was het appartementencomplex tot stand te brengen. De redenen daarvoor zijn als volgt.

6.6

De tussen partijen gesloten overeenkomst is een koopovereenkomst. De bepalingen in de overeenkomst hebben daarom in de eerste plaats betrekking op de verkoop van grond en op de voorwaarden waaronder die grond zal worden verkocht en geleverd aan [de B.V.] De bepalingen waarop [eiser] zich in dit geding beroept zijn opgenomen in artikel 2. Dat artikel gaat over de koopprijs en de winstdeling. Het regelt de gevolgen van de verkoop van de grond in het geval door Staedion (in samenwerking met Ballast Nedam) een wooncomplex zal worden ontwikkeld. Met andere woorden: het artikel legt als zodanig geen bouwverplichtingen van Staedion vast, maar regelt de financiële gevolgen van de verkoop van de grond, mede voor het geval er een wooncomplex op wordt ontwikkeld.

6.7

Het gebruik van het woord “zal” moet tegen de achtergrond van het voorgaande worden begrepen als een voornemen en een verwachting. Partijen gingen er destijds vanuit dat het complex zou worden gebouwd, maar hebben zich daartoe juridisch niet jegens elkaar verbonden. Als sprake zou zijn geweest van een verplichting van Staedion om tot bouw over te gaan, zou het – juist omdat partijen werden bijgestaan door advocaten en over de totstandkoming van het contract is onderhandeld – voor de hand hebben gelegen dat dit nadrukkelijk zou zijn opgenomen met gebruik van woorden zoals “verplicht zich tot” of “is gehouden tot”. Staedion heeft er bovendien terecht op gewezen dat in de koopovereenkomst geen enkele tijdsplanning of deadline voor de bouw is opgenomen (anders dan voor de levering, zie artikel 3.1), hetgeen eigenlijk niet goed denkbaar is als sprake zou zijn van een verplichting om tot bouwen over te gaan.

6.8

Eveneens terecht en onweersproken heeft Staedion erop gewezen dat er ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst nog geen overeenstemming met Ballast Nedam was over enige ontwikkeling. Ook onder die omstandigheden is niet goed denkbaar dat partijen bij de koopovereenkomst toch een bouwplicht zouden zijn overeengekomen.

6.9

Gelet op het voorgaande was er geen reden om Staedion met het (tegen)bewijs te belasten, maar kon de rechtbank beslissen dat [de B.V.] bewijs moest leveren van haar stelling dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst omdat op Staedion een bouwplicht rustte die zij niet was nagekomen. Het hof verwerpt het standpunt van [eiser] dat uit de getuigenverklaringen volgt dat partijen een bouwplicht zijn overeengekomen. Alleen de getuige [betrokkene 2] spreekt van een bouwplicht, maar hij was bij de totstandkoming van de overeenkomst niet betrokken, zodat aan zijn uitleg van de overeenkomst geen (doorslaggevend) belang kan worden gehecht. Dat hij heeft verklaard dat er tussen Staedion en Ballast Nedam een beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen, brengt niet mee dat er voor Staedion jegens [de B.V.] een bouwplicht gold.

6.1

[eiser] heeft aangevoerd dat hij slechts behoefde te bewijzen dat Staedion een bouwplicht had, maar niet dat tussen Staedion en [de B.V.] een dergelijke verplichting gold. Daarom zou volgens hem uit de verklaring van de getuige [betrokkene 1] volgen dat hij in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Dat betoog miskent dat de vordering van [eiser] is gebaseerd op de overeenkomst tussen [de B.V.] en Staedion. Voor die vordering is slechts van belang of Staedion op grond van die overeenkomst jegens [de B.V.] gehouden was tot de bouw van het complex over te gaan. Of tussen Staedion en Ballast Nedam iets dergelijks is overeengekomen is niet relevant omdat niet kan worden ingezien hoe [eiser] aan een dergelijke verplichting van Staedion jegens Ballast Nedam rechten zou kunnen ontlenen. [eiser] heeft ook niet uitgelegd waarom dat het geval zou zijn. Overigens stelt het hof vast dat [betrokkene 1] als getuige ook niet spreekt van een verplichting om tot de bouw van het complex over te gaan. Het hof hecht aan zijn verklaring als getuige meer waarde dan aan zijn ongedateerde schriftelijke verklaring (productie 8 van [eiser] ),^[13]waarin hij schrijft: “
Als we niet overeengekomen waren het perceel te gaan ontwikkelen, clan zou een dergelijke afspraak ook niet in de koopovereenkomst opgenomen zijn. Dan zou er alleen een kale koopprijs zijn genoemd zijn.” Die zinsnede sluit aan op zijn verklaring dat partijen “
als doel hadden het perceel te gaan ontwikkelen.” Hij schrijft bovendien: “
Ik kan niet beoordelen of artikel 2 juridisch Pro een verplichting voor Staedion inhield om te gaan ontwikkelen, maar dat dat de bedoeling was van alle betrokken partijen en dat [eiser] meende er vanuit te kunnen gaan dat het perceel zou worden ontwikkeld door Ballast Nedam, die hij had geïntroduceerd aan Staedion, zoals in de koopovereenkomst omschreven kan moeilijk ontkend of betwist worden in mijn visie.” Het is naar het oordeel van het hof precies deze bedoeling die uit de koopovereenkomst blijkt, maar daarmee is van een verplichting om tot bouwen over te gaan, nog geen sprake.

6.11

[eiser] heeft ter zitting van het hof aangevoerd dat in de overeenkomst was voorzien in de situatie dat Staedion de bouw niet winstgevend rond zou kunnen krijgen. Volgens [eiser] zou hij (althans [de B.V.] ) dan in de gelegenheid zijn geweest de (alle) niet verkochte appartementen te kopen. De overeenkomst voorziet weliswaar in het scenario dat [de B.V.] de niet verkochte appartementen zou kunnen kopen, maar uit dat recht kan niet een verplichting voor Staedion worden afgeleid om tot de bouw van het complex over te gaan.

6.12

Zowel voor de betaling van de aanvullende koopsom, als voor de winstdeling, was een voorwaarde dat het project gerealiseerd zou worden. Nu uit het voorgaande volgt dat er voor Staedion in haar verhouding tot [de B.V.] geen verplichting bestond om tot de bouw van het complex over te gaan, kan ook niet worden aangenomen dat Staedion is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De stelling van [eiser] dat uit inmiddels gevonden e-mails van zijn toenmalige advocaat (zie onder meer de e-mail van 29 mei 2007, hiervoor achter 3.5)^[14]volgt dat de nabetaling van € 1.500.000,- een harde verplichting was, miskent dat ook die harde verplichting in die e-mails was gekoppeld aan de totstandkoming van de bouw (“
€ 1,5 miljoen k.k. bij bouwkundige oplevering van het project”). Een bouwplicht kan hieruit niet worden afgeleid. Uit de door [eiser] aangehaalde e-mail van 10 juli 2007 kan dat evenmin worden afgeleid.

6.13

De grieven I en II stuiten op het voorgaande af.

Zou er winst zijn gemaakt?

6.14

De rechtbank heeft overwogen dat niet kan worden aangenomen dat er met het project winst zou zijn gemaakt. [eiser] voert aan dat verdere discussie over winst overbodig is, nu is gebleken dat Staedion de grond heeft verkocht met bijna € 10 mln winst. De koper van de grond zou dat volgens [eiser] alleen hebben betaald als hij er zeker van was dat de ontwikkeling van het perceel winstgevend kon plaatsvinden. Het hof acht dat niet relevant. De rechtbank vond de vraag of er winst was gemaakt van belang voor de vordering met betrekking tot de winstdeling. Ook aan dit deel van de vordering ligt echter de stelling ten grondslag dat Staedion is tekortgeschoten in haar verplichting uit de koopovereenkomst, te weten de bouw van het complex. Nu die stelling hiervoor is verworpen, kan grief III niet tot een ander resultaat leiden.”

2.8

[eiser] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen de hiervoor in 2.6 en 2.7 genoemde arresten van het hof.^[15]Staedion heeft verzocht het beroep te verwerpen.^[16]Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft gerepliceerd, Staedion heeft gedupliceerd.

3.Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het middel bevat drie onderdelen. Onderdeel 1 is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot afgifte dan wel inzage in de raam- en beëindigingsovereenkomst in het incidentele arrest van 3 november 2020. Onderdeel 2 keert zich tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de koopovereenkomst in rov. 6.4-6.12 van zijn eindarrest, welke uitleg erop neerkomt dat Staedion geen bouwplicht jegens [eiser] heeft. Onderdeel 3 klaagt dat het hof heeft verzuimd om ambtshalve de rechtsgronden voor de vorderingen van [eiser] aan te vullen.

Onderdeel 1; afgifte dan wel inzage in de raam- en beëindigingsovereenkomst

3.2

Het hof heeft de art. 843a Rv-vordering van [eiser] afgewezen omdat hij daarbij geen rechtmatig belang heeft, wat het hof op het volgende heeft gebaseerd (rov. 23 en 24 incidenteel arrest). Partijen procederen in deze zaak over de uitleg van de in 2007 tussen [eiser] en Staedion gesloten koopovereenkomst, terwijl de raamovereenkomst en de beëindigingsovereenkomst van Staedion met Ballast Nedam dateren van 2008 en 2012 en [de B.V.] noch [eiser] partij was bij die overeenkomsten. Daarom valt zonder nadere toelichting niet in te zien dat de inhoud van die twee overeenkomsten van belang is bij de uitleg van de koopovereenkomst. Van een direct belang bij kennisname voor een beslissing op een concrete vordering in de hoofdzaak is daarmee evenmin gebleken. De enkele overtuiging van [eiser] dat de twee overeenkomsten een bepaalde inhoud zullen hebben, is daarvoor onvoldoende. Onder deze omstandigheden komt de vordering in feite neer op een
fishing expedition, waartoe art. 843a Rv geen grondslag biedt. Dat [de B.V.] beweerdelijk partij zou zijn bij een tripartite-project met Staedion en Ballast Nedam, brengt nog niet mee dat is voldaan aan het vereiste van een rechtmatig belang als bedoeld in art. 843a Rv.

3.3

Onderdeel 1 bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 23 en 24 met vier subonderdelen die diverse rechts- en motiveringsklachten bevatten. Het onderdeel bestrijdt niet de overweging van het hof aan het slot van rov. 23 dat de door [eiser] beweerde rechtsbetrekking, dat [de B.V.] partij zou zijn bij een tripartite-project met Staedion en Ballast Nedam, nog niet meebrengt dat is voldaan aan het vereiste van een rechtmatig belang als bedoeld in art. 843a Rv.

Subonderdeel 1.1klaagt dat het hof in rov. 23 en 24 heeft miskend dat een rechtmatig belang bestaat als de inzagevordering wordt gedaan met het oog op een (nadere) stellingname of bewijslevering door middel van de opgevraagde bescheiden. Het subonderdeel betoogt dat noodzakelijk, maar ook voldoende voor het aannemen van een rechtmatig belang is of de bescheiden waarin inzage wordt gevraagd een rol kunnen spelen bij de vaststelling van feiten die relevant zijn voor de vordering. Door te vergen dat op voorhand duidelijk moet zijn dat de inhoud van de bescheiden ‘direct’ van belang is voor de uitleg van de koopovereenkomst en de eindbeslissing, hanteert het hof een te zware en daarmee onjuiste maatstaf, die volgens het subonderdeel bovendien raakt aan het prognoseverbod.

Subonderdeel 1.2betoogt dat voor zover het hof heeft geoordeeld dat geen rechtmatig belang bij inzage in de raam- en beëindigingsovereenkomst bestaat omdat [de B.V.] noch [eiser] daarbij contractspartij was, dit getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat deze overeenkomsten, die weliswaar in de eerste plaats zien op de rechtsbetrekking tussen Staedion en Ballast Nedam, eveneens van betekenis kunnen zijn voor de rechtsbetrekking tussen [eiser] en Staedion, dan wel de uitleg van de koopovereenkomst.

Subonderdeel 1.3klaagt dat voor zover het hof in rov. 23 heeft geoordeeld dat [eiser] onvoldoende heeft toegelicht waarom hij een rechtmatig belang heeft bij inzage in de raam- en beëindigingsovereenkomst, dit oordeel onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd in het licht van hetgeen [eiser] volgens het subonderdeel ter toelichting op zijn art. 843a Rv-vordering heeft aangevoerd. In het licht van dat betoog van [eiser] is het oordeel van het hof in rov. 23 dat de enkele overtuiging van [eiser] dat de overeenkomsten een bepaalde inhoud hebben, onvoldoende is voor het aannemen van een rechtmatig belang, eveneens onvoldoende gemotiveerd. Uit dat betoog volgt volgens het subonderdeel dat en waarom de raam- en beëindigingsovereenkomst een rol kunnen spelen bij de vaststelling van feiten die relevant zijn voor de uitleg van de koopovereenkomst en dat is voldoende voor het aannemen van een rechtmatig belang bij inzage.

Onderdeel 1.4bestrijdt de overweging van het hof in rov. 23 dat de inzagevordering neerkomt op een
fishing expeditionen klaagt dat dit oordeel onjuist is dan wel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Enig ‘hengelen’ bij een wederpartij naar nog onbekende en onbestemde gegevens om zo mogelijk een vordering te kunnen construeren is in dit geval niet aan de orde. [eiser] had al een vordering op basis van de door hem bepleite uitleg van de koopovereenkomst ingesteld en wil het bestaan van die vordering zo mogelijk nader onderbouwen en bewijzen aan de hand van de inhoud van de raam- en beëindigingsovereenkomst. [eiser] wenst slechts binnen een nauw omschreven raam nog niet bekende feiten te achterhalen waarmee hij zijn reeds ingestelde vordering verder kan onderbouwen. [eiser] heeft immers slechts inzage gevorderd in twee specifiek omschreven overeenkomsten, te weten de raam- en de beëindigingsovereenkomst. Volgens het subonderdeel valt niet in te zien dat onder deze omstandigheden sprake zou zijn van een
fishing expedition.

De vereisten van art. 843a lid 1 Rv

3.4

Art. 843a lid 1 Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft (hierna verder kort ‘inzage’ genoemd). Het tweede lid van het artikel, waarin is bepaald dat de rechter zo nodig de wijze waarop inzage zal worden verschaft, bepaalt, alsook het derde en vierde lid, waarin uitzonderingen op de exhibitieplicht zijn opgenomen voor bepaalde geheimhouders en voor gevallen waarin gewichtige redenen en redenen van proportionaliteit of subsidiariteit aan voldoening aan de vordering in de weg staan, spelen in dit cassatieberoep geen rol.

3.5

De aanspraak en de plicht die art. 843a lid 1 Rv geeft, worden wel aangeduid als het inzagerecht (van de belanghebbende) en de exhibitieplicht (van zijn wederpartij).^[17]Art. 843a lid 1 Rv stelt voor toewijzing van een op deze bepaling gegronde vordering drie cumulatieve voorwaarden: (i) dat de verzoeker een rechtmatig belang heeft, (ii) dat het gaat om
bepaaldebescheiden en (iii) dat die bescheiden betrekking hebben op een rechtsbetrekking waarbij de verzoeker of een rechtsvoorganger van de verzoeker partij is.^[18]Over deze voorwaarden – die met elkaar samenhangen – bestaat de nodige literatuur.^[19]Hierna bespreek ik deze voorwaarden eerst kort afzonderlijk en daarna gezamenlijk.

Rechtmatig belang

3.6

Uit de parlementaire geschiedenis bij het op 1 april 1988 in werking getreden art. 843a Rv blijkt dat met de voorwaarde van een ‘rechtmatig belang’ in die bepaling was bedoeld om te voorkomen dat de exhibitieplicht nodeloos wordt ingeroepen.^[20]Bij de herziening van het burgerlijk procesrecht in 2002 is over de voorwaarde van een rechtmatig belang opgemerkt:

“Voorwaarde voor de mogelijkheid van een vordering op grond van artikel 843a is dat daarvoor een ‘rechtmatig belang’ komt vast te staan, alsmede dat het gaat om ‘bepaalde’ bescheiden. Door deze beperkingen kunnen zogenaamde ‘fishing expeditions’ worden voorkomen. Daarnaast zijn (in het nieuwe vierde lid) twee andere beperkingen opgenomen die duidelijk maken dat er grenzen zijn aan de verplichting tot het produceren van stukken. De eerste houdt in dat gewichtige redenen daaraan in de weg kunnen staan. (…). In de tweede plaats is er geen goede grond voor een exhibitieplicht indien productie van bewijsmiddelen uit oogpunt van een behoorlijke rechtsbedeling kan worden gemist. (…) Hierbij komt het in beginsel erop aan of een partij een onredelijk (of: ‘unfair’) voordeel geniet, of haar wederpartij een dito nadeel lijdt doordat een bepaald (bewijs)stuk in de procedure niet (als bewijsmiddel) beschikbaar komt. De enkele interesse van een partij is in geen geval voldoende. (…).”^[21]

Duidelijk is dus dat het koppel ‘rechtmatig belang’ en ‘bepaalde bescheiden’ beoogt om ‘fishing expeditions’ te voorkomen en dat de enkele interesse van een partij in een stuk niet voldoende is.

3.7

De Hoge Raad heeft in 2000 – dus vóór de wetswijziging van 2002 – geoordeeld dat ‘het hebben van een rechtens relevant belang’ niet voldoende is voor toewijzing van een art. 843a Rv-vordering.^[22]Andere uitspraken waarin de Hoge Raad zich uitlaat over de vraag wat een ‘rechtmatig belang’ in de zin van art. 843a lid 1 Rv is, ontbreken.^[23]

3.8

Intussen is wel duidelijk dat het bij dat belang gaat om een belang bij bewijs of informatie. Dat is immers waarop art. 843a Rv betrekking heeft.^[24]Een partij heeft dus een rechtmatig belang bij inzage als de bescheiden relevant kunnen zijn voor de vaststelling van voor haar relevante feiten. Dat brengt mee dat die partij voldoende moet stellen voor het oordeel dat de gevraagde bescheiden relevant kunnen zijn voor het doel waarvoor de inzage gevraagd wordt.^[25]Bosch vat de lagere rechtspraak aldus samen dat het moet gaan om bescheiden waarbij ‘een direct en concreet belang’ bestaat. Bescheiden waarvan een partij slechts vermoedt dat zij wel eens steun zouden kunnen geven aan haar stellingen, zijn onvoldoende, zo geeft hij diverse hofuitspraken weer.^[26]

Bepaalde bescheiden

3.9

De tweede voorwaarde van art. 843a lid 1 Rv – dat het verzoek betrekking heeft op bepaalde bescheiden – beoogt, zoals al opgemerkt, eveneens om
fishing expeditionste voorkomen. De verzoeker zal voldoende concreet moet aangeven in welke bescheiden hij inzage wenst. Alleen dan kan worden beoordeeld of hij een voldoende relevant belang heeft bij inzage. Dit is ook opgemerkt in de toelichting op het in 2011 ingediende, maar nadien weer ingetrokken wetsvoorstel tot wijziging van het inzagerecht.^[27]Hetzelfde geldt voor de toelichting op het op dit moment al geruime tijd aanhangige wetsvoorstel Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht.^[28]

Aangaande een rechtsbetrekking waarbij de verzoeker partij is

3.1

De derde voorwaarde van art. 843a lid 1 Rv – dat de bescheiden betrekking hebben op een rechtsbetrekking waarbij de verzoeker of een rechtsvoorganger van hem partij is – valt eveneens te begrijpen als gericht op het voorkomen van een
fishing expedition.Deze voorwaarde dicteert immers het belang dat de verzoeker ten minste zal moeten hebben. Soms zal onduidelijk zijn of de bij deze voorwaarde bedoelde rechtsbetrekking bestaat. Voor inzage is in dat geval volgens de rechtspraak voorwaarde dat het bestaan van die rechtsbetrekking voldoende aannemelijk is. Deze voorwaarde is door de Hoge Raad algemeen gemaakt in het arrest
Semtex,^[29]waarin is overwogen:

“3.1.3 In de zaken
AIB/Novisemen
Synthon/Astellasheeft de Hoge Raad in het kader van een inbreuk op een recht van intellectuele eigendom een maatstaf gegeven voor het aannemen van het bestaan van een rechtsbetrekking als bedoeld in art. 1019a Rv in verbinding met art. 843a Rv. Die maatstaf houdt in dat degene die inzage, afschrift of uittreksel van bewijsmateriaal verlangt, zodanige feiten en omstandigheden moet stellen en met eventueel reeds voorhanden bewijsmateriaal moet onderbouwen, dat voldoende aannemelijk is dat inbreuk op een recht van intellectuele eigendom is of dreigt te worden gemaakt. In de zaak
Organik/Dowheeft de Hoge Raad geoordeeld dat die maatstaf zich ook leent voor toepassing op een rechtsbetrekking die voortvloeit uit het onrechtmatig verkrijgen en gebruiken van bedrijfsgeheimen, alhoewel de art. 1019 e.v. Rv daarop niet van toepassing zijn.

3.1.4

Ook buiten het terrein van inbreuk op intellectuele eigendomsrechten en het onrechtmatig verkrijgen en gebruiken van bedrijfsgeheimen heeft als maatstaf voor de beoordeling van een vordering op de voet van art. 843a Rv te gelden dat het bestaan van de rechtsbetrekking waarop de vordering ziet, voldoende aannemelijk moet zijn. Die maatstaf stelt de rechter in staat een evenwicht te vinden tussen het belang van eiser of verzoeker om de waarheid te kunnen achterhalen en zijn bewijspositie te versterken, en het belang van verweerder om geen vertrouwelijke informatie prijs te hoeven geven en om verschoond te blijven van de ingrijpende maatregel die exhibitie niet zelden is. Die maatstaf biedt de rechter voorts voldoende ruimte om rekening te houden met de aard van het onderliggende geschil en de overige omstandigheden van het geval, waaronder de omvang van de gevorderde exhibitie en de mogelijkheid om het bestaan van de gestelde vordering met andere bewijsmiddelen te onderbouwen. Degene die inzage, afschrift of uittreksel van bewijsmateriaal verlangt om een door hem vermoede tekortkoming of onrechtmatige daad te kunnen aantonen, zal derhalve gemotiveerd zodanige feiten en omstandigheden dienen te stellen en met eventueel reeds voorhanden bewijsmateriaal moeten onderbouwen, dat voldoende aannemelijk is dat die tekortkoming of onrechtmatige daad zich heeft voorgedaan of dreigt voor te doen.

3.1.5

Overeenkomstig de hiervoor in 3.1.3 bedoelde arresten geldt voorts dat de vraag wat in het kader van een vordering uit hoofde van art. 843a Rv bij een gestelde tekortkoming of onrechtmatige daad als een ‘voldoende’ mate van aannemelijkheid kan worden beschouwd, niet in algemene zin kan worden beantwoord. Het komt steeds aan op een waardering van de stellingen en verweren van partijen en de overtuigingskracht van het eventueel reeds overgelegde bewijsmateriaal. Daarbij is enerzijds uitgangspunt dat niet behoeft te zijn voldaan aan de mate van aannemelijkheid die is vereist voor toewijzing in kort geding van een op (dreigend) tekortschieten of onrechtmatig handelen gebaseerde (ge- of verbods)vordering of vordering tot schadevergoeding; anderzijds dienen aan de mate van aannemelijkheid van de gestelde tekortkoming of onrechtmatige daad bij de beoordeling van een inzagevordering hogere eisen te worden gesteld dan bij de beoordeling van een verzoek tot het in beslag mogen nemen van bewijsmateriaal.”^[30]

3.11

Deze beslissing ligt denk ik voor de hand, omdat de drempel voor inzage anders te laag ligt; het enkele beweren van een rechtsbetrekking (waaruit een rechtmatig belang volgt om van bepaalde bescheiden kennis te nemen) zou anders voor inzage al volstaan. In de literatuur is erop gewezen dat het wetsvoorstel Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht de lat op dit punt lager lijkt te leggen, doordat in het voorgestelde art. 194 de Pro eis van het voldoende aannemelijk zijn van de rechtsbetrekking niet lijkt te worden gesteld.^[31]Ik denk echter dat de eis in het voorgestelde art. 194 Rv Pro dat de verzoeker voldoende belang
hééftbij inzage, op hetzelfde neerkomt. Steun daarvoor valt te vinden in het advies van de Expertgroep Modernisering Burgerlijk Bewijsrecht 2017, op welk advies het wetsvoorstel is gebaseerd. Daarin wordt opgemerkt:

“
124.Voor het stellen van de eis van aannemelijkheid van het bestaan van de rechtsbetrekking kan steun worden gevonden in de Europese Handhavingsrichtlijn en de daarop gevormde rechtspraak (…). Wij menen echter dat de door ons voorgestelde eis van voldoende belang de rechter een maatstaf biedt om aan de hand van de stellingen van de verzoekende partij te beoordelen of dit belang aanwezig is. Een
aparte eisvan voldoende aannemelijkheid van de door art. 843a Rv geëiste rechtsbetrekking (in het lE-recht: van de inbreuk) voegt daaraan niets toe. Dit is in zaken betreffende intellectuele eigendom in overeenstemming met hetgeen de Hoge Raad overweegt in HR 9 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2834 (
Synthon/Astellas), samengevat in r.o. 3.3.4, namelijk ‘dat de rechter bij zijn oordeel omtrent de toewijsbaarheid van een exhibitievordering in intellectuele-eigendomszaken in de toetsing van het “rechtmatig belang” de belangen van de verweerder dient te betrekken, waaronder diens belang dat de bescherming van vertrouwelijke informatie is gewaarborgd, maar in het bijzonder ook om verschoond te blijven van de ingrijpende maatregel die exhibitie niet zelden is, ingeval de beweerde inbreuk niet voldoende aannemelijk is (…).’”

De expertgroep onderschrijft dus denk ik het
Semtex-arrest en de discussie gaat alleen over de vlag waaronder de toetsing op aannemelijkheid plaatsvindt. Mij lijkt de vlag van het arrest wat duidelijker en dus beter hanteerbaar voor de praktijk.

Samenhang tussen de verschillende voorwaarden

3.12

Als al gezegd hangen de voorwaarden van art. 843a lid 1 Rv samen: al die voorwaarden zijn
samenerop gericht te bewerkstelligen dat alléén recht op inzage bestaat als duidelijk is dat inzage op haar plaats is en dat het inzagerecht (dus) niet kan worden gebruikt voor
fishing expeditions. Asser merkt hierover m.i. terecht op:

“Het rechtmatig belang wordt niet alleen bepaald door het doel waartoe de stukken worden opgevraagd, maar ook door de aard en inhoud van de opgevraagde stukken; hoe specifiek de stukken moeten worden genoemd hangt af van het doel dat de inzage moet dienen en de rechtsbetrekking waarop ze betrekking hebben; en ten slotte bepaalt ook deze rechtsbetrekking niet alleen het belang en de rechtmatigheid daarvan, maar ook welke stukken opgevraagd kunnen worden. (…) Men kan deze ‘eisen’ dan ook beter beschouwen als – meer dan eens samenhangende – factoren bij de afweging op basis waarvan het antwoord moet worden gegeven op de vraag of de vordering tot inzage moet worden toegewezen, zoals ook andere factoren een rol kunnen spelen die – als verweren – in art. 843a lid 4 Rv staan.”^[32]

3.13

Het voorgaande versterkt het hiervoor in 3.8 al genoemde gegeven dat de verzoeker tot inzage voldoende concreet en onderbouwd zal moeten stellen dat en waarom hij belang heeft bij de verlangde inzage én dat dit belang de inzage zal moeten kunnen ‘rechtvaardigen’, in de zin dat voldoende duidelijk is dat de bescheiden relevant kunnen zijn voor het doel waarvoor hij de inzage verlangt. Zie in deze zin ook met zoveel woorden de toelichting op het wetsvoorstel Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht, waarin wordt opgemerkt:

“De voorwaarden, afwijzingscriteria en mogelijkheden voor de rechter bieden voldoende waarborgen om zogenaamde
fishing expeditionstegen te gaan. Met dit begrip wordt gedoeld op het misbruik maken van de regeling van het inzagerecht door te vissen naar informatie waarop geen recht bestaat. Bijvoorbeeld omdat een duidelijk verband tussen de verlangde informatie en een concrete vordering ontbreekt of omdat naar informatie wordt gezocht waarvan de verzoeker niet weet of die ook echt bestaat en de informatie meer lijkt te worden opgevraagd om een zaak op te zetten dan om deze te kunnen onderbouwen. Om dergelijke
fishing expeditionste voorkomen, is rechterlijke toetsing van het inzageverzoek of de voorwaarden waaronder inzage wordt verstrekt, steeds mogelijk. De rechterlijke toets omvat de materiële voorwaarden waaronder een recht op inzage bestaat (zie hiervoor het voorgestelde artikel 194). Deze voorwaarden brengen mee dat zowel de aanspraak als het ontstane of potentiële geschil voldoende nauwkeurig moet kunnen worden geduid alsook het verband daartussen. Hierbij kan de rechter de aard van de verzochte informatie in zijn oordeelsvorming betrekken alsook de partij tegen wie het verzoek is gericht.”^[33]

Oordeel hof

3.14

Het oordeel van het hof komt erop neer dat het door [eiser] gestelde belang onvoldoende is om de verlangde inzage te kunnen rechtvaardigen. Het hof stelt in rov. 23 van zijn incidentele arrest voorop, kort gezegd, dat geen aanwijzingen bestaan dat de inhoud van de raam- en beëindigingsovereenkomst van belang is voor de uitleg van de koopovereenkomst, om welke uitleg het [eiser] is te doen. Daarvoor verwijst het hof naar de chronologie van het sluiten van de drie overeenkomsten, het verschil in partijen en het gebrek aan nadere stellingen en uitleg op dit punt van [eiser] (de ‘nadere toelichting’ die volgens het hof ontbreekt, naar het overweegt in de derde zin van rov. 23). Naar het hof vaststelt, heeft [eiser] slechts gesteld dat hij ervan overtuigd is dat de raam- en beëindigingsovereenkomst ‘een bepaalde inhoud zullen hebben’. Dat acht het hof onvoldoende voor inzage. Naar zijn oordeel is met (uitsluitend) deze grondslag voor de vordering sprake van een fishing expedition.

3.15

Het oordeel van het hof geeft, gelet op het voorgaande, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is dat oordeel niet. Door [eiser] is inderdaad geen enkele concrete aanwijzing aangevoerd voor het feit dat de raam- en beëindigingsovereenkomst (mogelijk) een voor hem relevante inhoud zullen hebben. De door hem gestelde ‘overtuiging’ betreft louter en alleen een speculatie.

Bespreking klachten van onderdeel 1

3.16

Op grond van het voorgaande zijn de klachten van het onderdeel ongegrond. Subonderdeel 1.1 – dat betoogt dat voor het aannemen van een rechtmatig belang bij inzage in de verlangde bescheiden voldoende is dat deze een rol kunnen spelen bij de vaststelling van feiten die relevant zijn voor de vordering – faalt omdat voor toewijzing van een vordering ex art. 843a Rv vereist is dat dit belang voldoende is gesteld en aannemelijk is gemaakt. Het enkele feit dat inzage wellicht relevante informatie of relevant bewijs zal opleveren, is blijkens het voorgaande onvoldoende (zie in de geciteerde parlementaire stukken: ‘informatie waarvan de verzoeker niet weet of die ook echt bestaat’ en ‘de enkele interesse van een partij in een stuk is niet voldoende’).

Subonderdeel 1.2 faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag in het arrest van het hof. Anders dan dit subonderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof niet geoordeeld dat [eiser] geen rechtmatig belang heeft bij inzage in de raam- en beëindigingsovereenkomst
omdat[eiser] noch [de B.V.] daarbij contractspartij was. Het hof verwijst slechts naar het feit dat [eiser] noch [de B.V.] contractspartij is geweest bij de raam- en beëindigingsovereenkomst, als een onderdeel van de onderbouwing van zijn oordeel dat geen aanwijzingen bestaan dat de inhoud van de raam- en beëindigingsovereenkomst van belang is voor de uitleg van de koopovereenkomst, om welke uitleg het [eiser] bij de art. 843a Rv-vordering is te doen (zie hiervoor in 3.14).

Subonderdeel 1.3 komt erop neer dat de overtuiging van [eiser] wél voldoende is voor toewijzing van de vordering. Het betoogt dat ‘goed denkbaar’ is dat, kort gezegd, die overtuiging juist is. Dit subonderdeel stuit af op hetgeen hiervoor in 3.15 is opgemerkt (met evenveel recht, zo niet met méér recht, kan worden gezegd dat het ‘goed denkbaar’ is dat die overtuiging niet juist is).

Anders dan subonderdeel 1.4 tot slot betoogt, getuigt de conclusie van het hof dat de vordering van [eiser] neerkomt op een
fishing expedition, evenmin van een onjuiste rechtsopvatting en is die conclusie niet onbegrijpelijk. [eiser] heeft immers naar de feitelijke en niet onbegrijpelijke vaststelling van het hof niet voldoende gesteld om de verlangde inzage te kunnen rechtvaardigen.

Onderdeel 2; uitleg koopovereenkomst

3.17

Onderdeel 2 – dat vier subonderdelen bevat, waarvan het eerste op zijn beurt in negen subonderdelen is onderverdeeld – keert zich tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de koopovereenkomst in rov. 6.4-6.12 van zijn eindarrest. Bij die uitleg is het hof terecht – en in cassatie dan ook niet bestreden – uitgegaan van de Haviltex-maatstaf (rov. 6.4). Zoals het hof overweegt, houdt die maatstaf in dat de uitleg niet kan plaatsvinden op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst, maar gaat het erom hoe partijen die bepalingen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten.^[34]In cassatie kan worden onderzocht of de lagere rechter bij zijn uitleg van een overeenkomst is uitgegaan van de juiste maatstaf, wat dus de Haviltex-maatstaf is. De toepassing van die maatstaf is echter feitelijk. In cassatie kunnen andere aspecten van de uitleg van een overeenkomst dan de vraag of de lagere rechter is uitgegaan van de juiste maatstaf (of blijk heeft gegeven die te miskennen), daarom slechts op begrijpelijkheid worden onderzocht.^[35]

3.18

De uitleg die het hof in deze zaak aan de koopovereenkomst heeft gegeven, lijkt me, eerlijk gezegd, alleszins begrijpelijk. Het hof heeft in rov. 6.5 geoordeeld dat uit de bepalingen van de koopovereenkomst niet volgt dat Staedion verplicht was het appartementencomplex tot stand te brengen. Dat heeft het in rov. 6.6-6.12 gemotiveerd. Zijn oordeel komt erop neer dat partijen er bij de totstandkoming van de overeenkomst van zijn uitgegaan dat het complex zou worden gebouwd, maar dat zij zich daartoe niet juridisch jegens elkaar hebben verbonden. Het hof wijst daarvoor op het feit dat de tekst van de overeenkomst een dergelijke verplichting niet bevat, terwijl deze verplichting om meerdere redenen wel verwacht had mogen worden in de tekst, als partijen bedoeling zouden hebben gehad om deze overeen te komen (rov. 6.6 en 6.7). Voorts wijst het hof erop dat nog geen overeenkomst bestond met Ballast Nedam, wat naar zijn oordeel het overeenkomen van een bouwplicht tussen [de B.V.] en Staedion onwaarschijnlijk maakt (‘niet goed denkbaar’ overweegt het hof zelfs; rov. 6.8). Gelet op het voorgaande kon de rechtbank volgens het hof [de B.V.] bewijs opdragen van het bestaan van de door haar gestelde bouwplicht van Staedion, in welke bewijs zij niet is geslaagd (rov. 6.9). Die bouwplicht volgt evenmin uit andere stellingen van [eiser] , aldus het hof (rov. 6.10-6.12).

3.19

Geen van de klachten van het onderdeel bevat feiten of argumenten die dwingen tot een ander oordeel dan waartoe het hof is gekomen of die de motivering die het hof voor zijn oordeel heeft gegeven, onvoldoende maken. De klachten van het onderdeel lopen daarop alle stuk. Ik werk dit hierna per subonderdeel kort uit, in de volgorde waarin de subonderdelen zijn voorgesteld.

Bespreking klachten onderdeel 2

3.2

Subonderdeel 2.1.1klaagt dat de uitleg van het hof in rov. 6.6 van de voorwaarden waaronder de grond is verkocht dat deze beperkt zijn tot een koopprijs en winstdeling “in het geval” en “mede voor het geval” door Staedion een wooncomplex wordt ontwikkeld, onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Volgens het subonderdeel heeft het hof niet gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet meer dan een mogelijkheid is en is het niet ingegaan op de bewoordingen van art. 2 van Pro de koopovereenkomst. Naar het subonderdeel betoogt komen de bewoordingen “in het geval” en “mede voor het geval” niet in de tekst van art. 2 voor Pro. De bewoordingen van art. 2.1 wijzen veeleer erop dat partijen uitgingen van de oplevering van een woontoren en dat [eiser] na die oplevering zonder meer een aanvullende koopprijs ontvangt. Ook art. 2.2 valt naar zijn bewoordingen niet anders uit te leggen dan dat Staedion op het perceel drie woontorens zal ontwikkelen. Dat art. 2 naar Pro het oordeel van het hof gaat over de koopprijs en de winstdeling is evenmin een voldoende begrijpelijke motivering van het hof dat deze bepaling geen steun biedt aan [eiser] ’ stelling dat Staedion bouwverplichtingen heeft. Volgens het subonderdeel doet dit karakter van art. 2 er Pro niet aan af dat de winstdeling is gekoppeld aan de bouw van drie woontorens als door Staedion te bewerkstelligen toekomstige gebeurtenis. Zonder nadere motivering valt niet in te zien dat dit bewerkstelligen geen verplichting van Staedion inhoudt, aldus het subonderdeel.

3.21

Het subonderdeel faalt. Het oordeel van het hof houdt als gezegd in dat dat uit de bepalingen van de koopovereenkomst niet volgt dat Staedion verplicht was het appartementencomplex tot stand te brengen (rov. 6.5). Daarvoor verwijst het hof in rov. 6.6 naar de omstandigheden dat de bepalingen in de koopovereenkomst in de eerste plaats betrekking hebben op de verkoop van de grond en de voorwaarden waaronder de grond zal worden verkocht en geleverd aan [de B.V.] , dat de bepalingen in art. 2 waarop Pro [eiser] een beroep doet, betrekking hebben op de koopprijs en de winstdeling en dat die bepalingen mede de gevolgen regelen in het geval door Staedion een wooncomplex zal worden ontwikkeld. Daaruit vloeit naar ’s hofs oordeel geen bouwverplichting voort. Dat oordeel is, gelet op de argumenten die het hof noemt, alleszins begrijpelijk. Een bouwplicht bevat (de tekst van) de overeenkomst immers inderdaad niet.

3.22

Subonderdeel 2.1.2klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat het gebruik van het woord “zal” in art. 2.2 van de koopovereenkomst tegen de achtergrond van het voorgaande moet worden begrepen als een voornemen en een verwachting, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is. Dit woord doet volgens het subonderdeel juist af aan de aanname van het hof in rov. 6.6 dat van een bouwplicht geen sprake is.

3.23

Dit subonderdeel faalt om dezelfde redenen als subonderdeel 2.1.1. Het hof heeft het woord ‘zal’ in art. 2.2 overeenkomstig zijn oordeel in rov. 6.6 uitgelegd, welke uitleg als gezegd alleszins begrijpelijk is.

3.24

Subonderdeel 2.1.3klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat het gebruik van het woord “zal” tegen de achtergrond van het voorgaande moet worden begrepen als een voornemen en een verwachting en partijen er destijds vanuit gingen dat het complex zou worden gebouwd, maar dat zij zich daartoe juridisch niet jegens elkaar hebben verbonden, onvoldoende is gemotiveerd, omdat art. 2 zich Pro (in beginsel) niet anders laat uitleggen dan dat partijen zonder vrijblijvendheid/voorbehoud uitgaan van de ontwikkeling van de woontorens en de aanvullende koopprijs die na realisatie moet worden betaald. Het subonderdeel betoogt aan de hand van een grammaticale ontleding van art. 2 van Pro de koopovereenkomst en een beroep op de taalkundige hoofdbetekenissen van “zullen”, die volgens het subonderdeel zijn “verplicht zijn” en “in de toekomst gebeuren”, dat, indien dit werkwoord in een schriftelijke overeenkomst wordt gebruik met een contractspartij als onderwerp in combinatie met een toekomstige gebeurtenis, dit in beginsel zal betekenen dat die contractspartij verplicht is de desbetreffende gebeurtenis tot stand te brengen, dan wel het risico draagt van de rechtsgevolgen van het niet tot stand komen. Het subonderdeel klaagt dat in dit licht zonder nadere motivering niet valt in te zien dat het woord “zal” in art. 2.2 van de koopovereenkomst moet worden begrepen als verwijzende naar een onzekere verwachting in plaats van iets waartoe Staedion volgens gemeenschappelijk uitgangspunt verplicht was, dan wel iets dat volgens gemeenschappelijk partijuitgangspunt zeker zou gebeuren.

3.25

Ook dit subonderdeel faalt om dezelfde redenen als subonderdeel 2.1.1. Het woord ‘zal’ laat ook de uitleg toe die het hof daaraan in rov. 6.7 geeft – zeer goed zelfs, zou ik menen –, terwijl er voorts de andere argumenten zijn die het hof noemt vanaf rov. 6.6.

3.26

Subonderdeel 2.1.4klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat als sprake zou zijn geweest van een verplichting van Staedion om tot bouw over te gaan, het – juist omdat partijen werden bijgestaan door advocaten en over de totstandkoming van het contract is onderhandeld – voor de hand zou hebben gelegen dat dit nadrukkelijk zou zijn opgenomen met gebruik van woorden zoals “verplicht zich tot” of “is gehouden tot”, onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd en een onvoldoende begrijpelijke motivering van het uitlegoordeel vormt. Onder verwijzing naar subonderdeel 2.1.3 voert het subonderdeel aan dat “zullen” in beginsel een verplichting of gegarandeerde gebeurtenis uitdrukt. Voorts betoogt het subonderdeel dat de vrijblijvendheid die het hof heeft aangenomen terwijl deze op geen enkele manier in de tekst van de koopovereenkomst tot uitdrukking komt, niet goed valt te rijmen met – de redenering van het hof volgend – het gegeven dat advocaten bij de onderhandelingen over die overeenkomst waren betrokken. Ook betoogt het subonderdeel dat de noodzaak om de bouwplicht te expliciteren niet evident is, omdat art. 2.1 en 2.2 in de uitleg van [eiser] in ieder geval uitgaan van de realisatie van de woontorens, hetgeen in beginsel niet anders valt uit te leggen dan dat Staedion het risico draagt van het uitblijven daarvan.

3.27

Dit subonderdeel faalt omdat het oordeel van het hof om de redenen die hiervoor zijn vermeld in 3.21, 3.23 en 3.25, niet onbegrijpelijk is.

3.28

Subonderdeel 2.1.5klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 6.7 dat Staedion er bovendien terecht op heeft gewezen dat in de koopovereenkomst geen enkele tijdsplanning of deadline voor de bouw is opgenomen (anders dan voor de levering, zie artikel 3.1), hetgeen eigenlijk niet goed denkbaar is als sprake zou zijn van een verplichting om tot bouwen over te gaan, onvoldoende is gemotiveerd en een onvoldoende motivering van het uitlegoordeel vormt. Een bouwplicht kan volgens het subonderdeel ook bestaan als geen planning is overeengekomen. Het subonderdeel klaagt dat het hof heeft miskend dat het Nederlandse recht uitgaat van onmiddellijke opeisbaarheid (art. 6:38 BW Pro) en dat het in de macht van de schuldeiser ligt de rechtsgevolgen van tekortkoming in de nakoming te effectueren door het stellen van een redelijke termijn (art. 6:82 lid 1 BW Pro). Tegen de achtergrond van deze wettelijke uitgangspunten kan niet worden aangenomen dat het ontbreken van een contractuele tijdsplanning (zonder meer) bijdraagt aan de conclusie dat een in een contract voorziene toekomstige gebeurtenis geen verplichting inhoudt. Voorts heeft Staedion zich volgens het subonderdeel in een brief van 4 juli 2012 alleen op het standpunt gesteld dat geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming omdat in de koopovereenkomst niet is bepaald “wanneer partijen zullen overgaan tot ontwikkeling van het onderhavige project”, maar ontkent Staedion in die brief niet dat een bouwplicht bestaat, hetgeen wel voor de hand zou hebben gelegen indien het daadwerkelijk zo zou zijn dat het niet goed denkbaar is dat er een bouwplicht bestaat zonder dat een tijdsplanning is overeengekomen.

3.29

Het subonderdeel faalt. Naar het oordeel van het hof ligt het voor de hand dat wanneer de koopovereenkomst als de onderhavige een bouwverplichting bevat, deze verplichting gepaard gaat met een tijdsplanning of deadline voor de bouw. In het ontbreken daarvan vindt het hof mede steun voor zijn oordeel dat de koopovereenkomst geen bouwplicht inhoudt. Dit oordeel is begrijpelijk omdat een dergelijke planning of deadline in dat geval inderdaad verwacht kan worden. Met dit oordeel heeft het hof niet miskend dat een bouwplicht (uiteraard) ook zonder een dergelijke planning of deadline kan worden overeengekomen. Evenmin heeft het hof met dit oordeel de in het subonderdeel genoemde wettelijke uitgangspunten miskend, wat daar van zij. Het feit dat Staedion het bestaan van een bouwplicht in haar brief van 4 juli 2012 niet heeft ontkend, brengt niet mee dat het hof niet tot zijn uitleg kon komen.^[36]

3.3

Subonderdeel 2.1.6klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 6.8 onvoldoende begrijpelijk is. Het subonderdeel betoogt dat wel goed denkbaar is dat partijen een bouwplicht zijn overeengekomen, terwijl op dat moment nog geen overeenkomst bestond tussen Staedion en Ballast Nedam.

3.31

Het subonderdeel faalt omdat het uitgaat van een onjuiste lezing van het oordeel van het hof. Zoals hiervoor in 3.18 al opgemerkt, heeft het hof kennelijk in rov. 6.8 bedoeld dat de afwezigheid van een overeenkomst tussen Staedion en Ballast Nedam het overeengekomen zijn van een bouwplicht onaannemelijk maakt. Dat oordeel is feitelijk en niet onbegrijpelijk.

3.32

Subonderdeel 2.1.7keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 6.12 dat de stelling van [eiser] , dat uit e-mails van zijn toenmalige advocaat volgt dat de nabetaling van € 1.500.000,- een harde verplichting was, miskent dat ook die harde verplichting in die e-mails was gekoppeld aan de totstandkoming van de bouw (“€ 1,5 miljoen k.k. bij bouwkundige oplevering van het project”; zie de e-mail van de advocaat van 29 mei 2007) en dat een bouwplicht hieruit noch uit de door [eiser] aangehaalde e-mail van 10 juli 2007 kan worden afgeleid. Volgens het subonderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk. Het subonderdeel betoogt onder (i) dat de tekst van de e-mail van de advocaat van 29 mei 2007 zich niet anders laat uitleggen dan dat zonder voorbehoud wordt uitgegaan van de bouwkundige oplevering van het project als vaststaande toekomstige gebeurtenis. Onder (ii) betoogt het subonderdeel dat uit de e-mail van 10 juli 2007 volgt dat de betalingsverplichting van € 1.500.000 vaststaat.

3.33

Het subonderdeel faalt, omdat de uitleg van de e-mails door het hof alleszins begrijpelijk is. De e-mail van 29 mei 2007 koppelt de nabetaling van € 1.500.000,- inderdaad aan de totstandkoming van de bouw (zie de tekst van de mail die hiervoor in 2.1 onder (v) is aangehaald en het hof voor zover van belang citeert in rov. 6.12). De e-mail van 10 juli 2007 van de advocaat van Staedion bevat, voor zover van belang, niet meer dan de passage die in het subonderdeel wordt aangehaald, ‘dat de betalingsverplichting van Staedion van € 1,5 milj. vaststaat’. Daaruit volgt inderdaad nog niet dat dus een bouwplicht is overeengekomen. Dat staat er niet en valt er ook niet zonder meer in te lezen.

3.34

Subonderdeel 2.1.8klaagt dat het hof niet heeft gerespondeerd op het beroep van [eiser] op brieven van Staedion van 7 oktober 2011 en 4 juli 2012 en deze brieven niet bij zijn beoordeling heeft betrokken, terwijl dat wel had gemoeten, omdat uit de desbetreffende stellingen van [eiser] volgt dat uit deze brieven kan worden afgeleid, dan wel dat deze brieven steun bieden voor de conclusie, dat sprake is van een bouwplicht. Onder (i) betoogt het subonderdeel dat Staedion in de brief van 7 oktober 2011 reageert op het standpunt van [de B.V.] dat Staedion toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens Staedion is daarvan geen sprake. Zij stelt in dat kader: “De ontwikkeling van dit project is niet gestaakt.” Hieruit volgt dat volgens Staedion geen sprake is van wanprestatie omdat de ontwikkeling niet is gestaakt. Volgens het subonderdeel valt niet in te zien dat [de B.V.] hieruit niet mocht afleiden dat wél sprake zou zijn van wanprestatie als de ontwikkeling wel was gestaakt. Onder (ii) bevat het subonderdeel met betrekking tot de brief van 4 juli 2012 een herhaling van de klacht aan het slot van subonderdeel 2.1.5.

3.35

Ook dit subonderdeel faalt. [eiser] heeft op de in het subonderdeel genoemde vindplaats in haar memorie van grieven slechts aangevoerd dat Staedion in de brieven niet heeft ontkend dat zij een bouwplicht heeft. Als al gezegd behoefde het hof zich daardoor niet van zijn uitleg van de overeenkomst te laten weerhouden. De inhoud van die brieven staat daarmee immers niet aan die uitleg in de weg, zoals het hof kennelijk ook heeft geoordeeld. Het hof behoefde daarom ook niet op de brieven in te gaan.

3.36

Subonderdeel 2.1.9voert aan dat [eiser] heeft aangevoerd dat indien geen bouwplicht zou zijn overeengekomen er slechts een kale koopprijs zou zijn opgenomen. Volgens het subonderdeel heeft het hof niet op deze stelling gereageerd, maar slechts in rov. 6.10 de dienovereenkomstige schriftelijke verklaring van de getuige [betrokkene 1] geciteerd en deze van onwaarde geacht op grond van [betrokkene 1] ’ getuigenverklaring. Dat laatste is volgens het subonderdeel onvoldoende begrijpelijk en een onvoldoende motivering van ’s hofs uitlegoordeel, omdat [betrokkene 1] ’ getuigenverklaring zijn schriftelijke verklaring niet tegenspreekt, maar veeleer steun biedt voor het standpunt dat [de B.V.] erop vertrouwde recht te kunnen doen gelden op de ontwikkeling. Daarbij komt volgens het subonderdeel dat de juistheid van de stelling dat indien geen bouwplicht zou zijn overeengekomen slechts een kale koopprijs zou zijn opgenomen, voor de hand ligt. Niet valt immers in te zien dat de verkoper akkoord gaat met een voorwaardelijke buiten de macht van de verkoper liggende aanvullende koopprijs, waarvan de verschuldigdheid makkelijk zou kunnen worden ontgaan door verkoop van het perceel aan een derde-ontwikkelaar. Het hof had de hier ingeroepen stelling, die leidt tot, dan wel kan bijdragen aan de conclusie dat sprake is van een bouwplicht (partijen zijn immers geen kale koopprijs overeengekomen), (voldoende) kenbaar in zijn beoordeling moeten betrekken, en had het niet mogen laten bij het bespreken van [betrokkene 1] ’ verklaring ter zake.

3.37

Ook dit subonderdeel kan niet tot cassatie leiden. Voor zover het betoogt dat het hof de schriftelijke verklaring van de getuige [betrokkene 1] van onwaarde heeft geacht, mist het feitelijke grondslag. Het hof heeft in rov. 6.10 slechts, naar zijn zeggen, meer waarde gehecht aan de verklaring van [betrokkene 1] als getuige. Het heeft de schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] niet van onwaarde geacht. Het hof heeft die verklaring in rov. 6.10 bovendien aldus uitgelegd dat deze juist steun biedt aan zijn oordeel. Die uitleg – inhoudende dat ook uit die verklaring niet volgt dat partijen een bouwplicht voor Staedion zijn overeengekomen – is niet onbegrijpelijk. Zoals het hof aanhaalt, heeft [betrokkene 1] in de schriftelijke verklaring niet alleen verklaart dat indien geen bouwplicht zou zijn overeengekomen er slechts een kale koopprijs zou zijn opgenomen, maar ook dat hij niet kan beoordelen of die bouwplicht is overeengekomen en dat hij slechts zeker weet dat partijen ervan zijn uitgegaan dat het perceel ontwikkeld zou worden. Naar het hof terecht constateert, sluit dat precies aan bij zijn uitlegoordeel. Met een en ander heeft het hof de stelling van [eiser] dat indien geen bouwplicht zou zijn overeengekomen er slechts een kale koopprijs zou zijn opgenomen, gemotiveerd verworpen. Onbegrijpelijk is die verwerping niet.

3.38

Subonderdeel 2.2klaagt dat het hof heeft miskend dat het bij de uitleg van een overeenkomst gaat om alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, dat dit vereist dat tekst, context, getuigenverklaringen en andere relevantia in onderlinge samenhang worden beoordeeld, en dat dus niet kan worden volstaan met de los van elkaar gegeven oordelen dat respectievelijk (i) tekst (rov. 6.9, eerste zin), (ii) getuigenverklaringen (rov. 6.9 slotzin en rov. 6.10), en (iii) andere relevantia (rov. 6.11 slotzin en rov. 6.12, derde en vierde zin) op zichzelf onvoldoende steun bieden voor een bepaalde uitleg. Voor zover het hof van oordeel zou zijn dat de in de desbetreffende overwegingen besproken argumenten überhaupt niet zouden kunnen bijdragen aan de door [eiser] bepleite uitleg, is dit onjuist of onbegrijpelijk, omdat geen andere conclusie mogelijk is dat deze argumenten dat wél kunnen.

3.39

Het subonderdeel mist feitelijke grondslag, omdat het hof de juiste uitlegmaatstaf niet heeft miskend. Het hof heeft deze maatstaf in rov. 6.4 vooropgesteld en is als gezegd overeenkomstig deze maatstaf tot zijn oordeel gekomen. Het arrest van het hof bevat geen aanwijzingen voor een andere lezing daarvan. Het subonderdeel noemt die ook niet.

3.4

Subonderdeel 2.3klaagt dat de oordelen in rov. 6.9-6.10, die er volgens het subonderdeel op neerkomen dat irrelevant is of tussen Staedion en Ballast Nedam een verplichting tot de ontwikkeling was overeengekomen en of tussen deze partijen een beëindigingsovereenkomst is overeengekomen, getuigen van een onjuiste rechtsopvatting, omdat deze oordelen miskennen dat indien tussen Staedion en Ballast Nedam een bouwplicht was overeengekomen, dit het (gerechtvaardigd, en aldus te beschermen) vertrouwen van [eiser] zou kunnen (helpen) dragen en staven dat er ook jegens hem een bouwplicht bestaat. Voor zover het hof dat niet zou hebben miskend, is zijn oordeel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, omdat het hof niet motiveert waarom een bouwplicht in de verhouding tussen Staedion en Ballast Nedam niet het gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser] zou kunnen dragen of staven dat (ook) sprake is van een bouwplicht jegens [eiser] .

3.41

Ook deze klachten falen. Niet valt in te zien waarom het feit dat tussen Staedion en Ballast Nedam een verplichting tot ontwikkeling is overeengekomen, zou meebrengen dat Staedion ook jegens [eiser] een bouwplicht zou hebben. Dat [eiser] zou hebben vertrouwd op een bepaalde inhoud van de overeenkomst tussen Staedion en Ballast Nedam (welke overeenkomst overigens dateert van ruim ná de koopovereenkomst), valt niet in te zien, nu in deze zaak een vaststaand feit is dat [eiser] met de inhoud van die overeenkomst niet bekend is (daarom heeft hij immers de art. 843a-vordering ingesteld).

3.42

Subonderdeel 2.4klaagt tot slot dat het hof, door in rov. 6.5-6.12 enkel te beoordelen of sprake is van een bouwplicht, een onvoldoende begrijpelijke, te beperkte uitleg heeft gegeven aan [eiser] ’ stellingen dat (i) sprake is van een vaste verwervingsprijs van € 18 miljoen, waarvan € 16,5 miljoen wordt betaald bij transport en € 1,5 miljoen bij/na bouwkundige oplevering van het project en (ii) ook de betalingsverplichting van € 1,5 miljoen vaststaat. Uit deze stellingen volgt immers dat onvoorwaardelijk – dus ook als een bouwplicht niet aan de orde is en niet is gebouwd – sprake is van een vaste verwervingsprijs van € 18 miljoen die in twee termijnen wordt betaald. Het hof heeft volgens het subonderdeel niet voldoende begrijpelijk op dit betoog gereageerd en had dat wel moeten doen. Dat de tweede betalingstermijn zou plaatsvinden op het moment van de bouwkundige oplevering, betekent, anders dan het hof tot uitgangspunt neemt, volgens het subonderdeel immers niet zonder meer dat de verschuldigdheid van de tweede betalingstermijn ook afhankelijk is van de bouwkundige oplevering en als gevolg daarvan niet verschuldigd is als onverhoopt – tegen de verwachting van partijen in – van de bouw wordt afgezien en daardoor geen bouwkundige oplevering plaatsvindt. Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een vaste verwervingsprijs van € 18 miljoen is volgens [eiser] ’ betoog dan ook niet zonder meer beslissend of sprake is van een bouwplicht, of dat wordt gebouwd. Het hof kon in het licht van [eiser] ’ betoog dan ook niet zonder meer oordelen dat de aanvullende koopsom niet verschuldigd is vanwege de omstandigheden dat geen sprake is van een bouwplicht en niet is gebouwd, aldus het subonderdeel.

3.43

Dit subonderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag in arrest van het hof. Het hof heeft niet enkel beoordeeld of sprake is van een bouwplicht, maar allereerst in rov. 6.6 en 6.7 de overeenkomst aldus uitgelegd dat alleen de verplichting tot betaling van € 16,5 miljoen onvoorwaardelijk was en de overige in art. 2 voorziene Pro betalingen alleen gelden voor het geval het tot een verwezenlijking van de voorziene bouw komt. Die uitleg – die neerkomt op een verwerping van de in het subonderdeel genoemde stellingen van [eiser] – is feitelijk en niet onbegrijpelijk.

3.44

Alle klachten van onderdeel 2 falen dus.

Onderdeel 3; ambtshalve aanvullen van rechtsgronden

3.45

Onderdeel 3 – dat twee subonderdelen bevat – betoogt dat het hof heeft verzuimd ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen, door niet te beoordelen (i) of de koopovereenkomst een garantieverplichting omvat (subonderdeel 3.1) dan wel (ii) of de vordering van [eiser] niet op grond van art. 6:21 jo Pro 6:23 lid 1 BW kan worden toegewezen (subonderdeel 3.2).

Subonderdeel 3.1klaagt dat het hof niet zonder nadere toelichting heeft kunnen oordelen dat zowel voor de betaling van de aanvullende koopsom, als voor de winstdeling, een voorwaarde was dat het project gerealiseerd zou worden, zonder daarbij te responderen op [eiser] ’ betoog dat hij jegens Staedion aanspraak kan maken op de aanvullende koopsom alsmede het winstaandeel nu het feit dat Staedion niet tot ontwikkeling en realisatie is overgegaan uitsluitend alleen voor rekening en risico van Staedion is. Volgens het subonderdeel had het hof dit betoog moeten beoordelen, omdat het hof bij juistheid daarvan ambtshalve de rechtsgronden aan had moeten vullen door te beoordelen of de koopovereenkomst een garantieverplichting omvatte ter zake van de ontwikkeling van het perceel. Uit [eiser] ’ betoog volgt immers dat sprake is van een verbintenis die ertoe leidt dat [eiser] eveneens een aanspraak op Staedion heeft indien de ontwikkeling van het project uitblijft, en ook als Staedion niet tot ontwikkeling verplicht is. Het hof heeft volgens het subonderdeel verzuimd te beoordelen of [eiser] ’ vordering op deze grondslag kon worden toegewezen.

Subonderdeel 3.2klaagt dat, voor zover de aanvullende koopsom en winstdeling gelden als verbintenissen die afhankelijk waren van de vervulling van de voorwaarde van de ontwikkeling van het project, het hof de plicht tot ambtshalve aanvullen van rechtsgronden heeft miskend in zijn overwegingen 6.1, 6.10, 6.12-6.14, alwaar het [eiser] ’ vordering enkel heeft beoordeeld in de door [eiser] aangevoerde context van wanprestatie en vervangende schadevergoeding. Immers volgt uit [eiser] ’ betoog, dan wel kan daaruit volgen, dat de voorwaarde (ontwikkeling van het project) als vervuld moet gelden in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW Pro omdat de redelijkheid en billijkheid dit verlangen, nu (i) Staedion de vervulling heeft belet en (ii) Staedion belang had bij de niet-vervulling. Het hof heeft ten onrechte verzuimd te beoordelen of [eiser] ’ vordering op deze grondslag (artikel 6:21 jo Pro. 6:23 lid 1 BW) kon worden toegewezen.

Ambtshalve aanvulling van rechtsgronden

3.46

Art. 24 Rv Pro bepaalt dat de rechter de zaak onderzoekt en beslist op de grondslag van hetgeen partijen aan hun vordering, verzoek of verweer ten grondslag hebben gelegd, tenzij uit de wet anders voortvloeit. Art. 25 Rv Pro bepaalt dat de rechter ambtshalve de rechtsgronden aanvult.

Uit deze bepalingen volgt mede een verbod op het ambtshalve aanvullen van de feitelijke gronden van vordering, verzoek of verweer. Dat verbod vloeit ook voort uit de partijautonomie die in het procesrecht geldt: het is aan partijen om te bepalen wat zij aan de rechter voorleggen. De rechter kan in beginsel aan hetgeen partijen voorleggen, niet zelf vorderingen, verzoeken, verweren of gronden toevoegen (het verbod van het ambtshalve toevoegen van vorderingen en verzoeken ligt besloten in art. 23 Rv Pro). Deze regels gelden mede op grond van het verdedigingsbeginsel: partijen moeten over en weer weten waartegen zij zich hebben te verweren. Zij moeten dus over en weer aan elkaar kenbaar maken wat zij verlangen en op welke gronden.

De rechter moet als gezegd wel de rechtsgronden aanvullen. Partijen zij niet verplicht de (juiste) rechtsgrond voor hun vordering of verweer te noemen. Het volstaat dat zij feitelijke gronden aanvoeren op grond waarvan de vordering of het verzoek volgens hun standpunt moet worden toe- dan wel afgewezen. De rechter moet beoordelen of die feitelijke gronden dat gevolg (de toe- of afwijzing dus) rechtens kunnen rechtvaardigen, ook als partijen daarvoor geen of een verkeerde rechtsgrond noemen. Bij de beoordeling van de feitelijke gronden gaat het in wezen over de vraag of die gronden – indien deze voldoende aannemelijk zijn geworden – een rechtsfeit opleveren dat het door de desbetreffende partij ingeroepen gevolg – de toe- of afwijzing van de vordering of het verzoek –, als rechtsgevolg van dat rechtsfeit dus, meebrengt.^[37]

De feitelijke gronden zijn op een zodanige wijze aangevoerd dat de rechter de rechtsgronden ambtshalve kan en moet aanvullen op grond van art. 25 Rv Pro, als die gronden voldoende duidelijk zijn ingeroepen in samenhang met het daaraan (feitelijk) te verbinden (rechts)gevolg. De regel op grond waarvan dat gevolg daaraan te verbinden is, behoeft krachtens art. 25 Rv Pro niet te worden genoemd.^[38]

Of in de processtukken voldoende duidelijk een beroep is gedaan op bepaalde feitelijke gronden en, in samenhang daarmee, op het daaraan te verbinden gevolg, vergt een beoordeling van feitelijke aard. Het oordeel daarover van de feitenrechter kan in cassatie dan ook niet op juistheid, maar alleen op begrijpelijkheid worden onderzocht.

Een vrij helder voorbeeld van het meeste van het voorgaande kan worden gevonden in een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2012:^[39]

“Voor ambtshalve aanvulling van rechtsgronden door de rechter is noodzakelijk, maar ook voldoende, dat een partij zodanige feitelijke stellingen aan zijn vordering ten grondslag legt dat deze – eventueel in onderling verband en samenhang bezien, mits voor zowel de rechter als de wederpartij duidelijk genoeg is dat de desbetreffende stellingen (mede) in die samenhang of dat verband ten grondslag worden gelegd aan de vordering – toewijzing van de vordering kunnen rechtvaardigen op de door de rechter bij te brengen rechtsgrond. Het oordeel van het hof dat aan die eisen was voldaan en dat de stellingen van [verweerder] c.s. aldus aanleiding gaven voor een onderzoek naar de vraag of sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, is van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk."^[40]

Bespreking van de subonderdelen

3.47

Subonderdeel 3.1 faalt omdat naar de vaststelling van het hof die in zijn arrest besloten ligt, [eiser] niet aan zijn vorderingen tot betaling van vervangende schadevergoeding ten grondslag heeft gelegd dat de koopovereenkomst een garantieverplichting omvat die erop neerkomt dat Staedion er jegens [de B.V.] voor instond dat het perceel zou worden ontwikkeld, zodat, ook wanneer die ontwikkeling zou uitblijven en ongeacht of Staedion zelf tot die ontwikkeling verplicht zou zijn, [eiser] aanspraak kan maken op de koopsom en het winstdeel. Deze lezing van de stellingen van [eiser] is niet onbegrijpelijk. Op de in het subonderdeel genoemde vindplaatsen in de processtukken in de feitelijke instanties heeft [eiser] slechts aangevoerd:

“ [eiser] is van mening dat zij jegens Staedion aanspraak kan maken op ontvangst van een bedrag gelijk aan het tweede deel van de koopsom alsmede ontvangst van een bedrag gelijk aan het bedrag van het overeengekomen winstaandeel, nu het feit dat Staedion niet is overgegaan tot ontwikkeling en realisatie uitsluitend en alleen voor rekening en risico van Staedion komt en Staedion daarbij haar verplichtingen inmiddels niet meer na kan komen.”^[41]

Deze passage bevat geen duidelijk beroep op een garantieverplichting. Zij kan ook zeer wel worden gelezen als enkel en alleen een variant van de stelling van [eiser] dat op Staedion een bouwplicht rust die zij niet is nagekomen.

3.48

Subonderdeel 3.2 is ongegrond omdat naar de vaststelling van het hof [eiser] niet aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd dat sprake is van een voorwaardelijke verbintenis en dat deze op grond van art. 6:23 lid 1 BW Pro voor vervuld moet worden gehouden. De stellingen van [eiser] houden naar de vaststelling van het hof slechts in dat partijen een bouwplicht voor Staedion zijn overeengekomen (rov. 6.1 en 6.2). Die vaststelling is n.m.m. niet onbegrijpelijk. Het subonderdeel vermeldt althans geen vindplaatsen in de stukken waarin [eiser] genoemde stellingen in zodanige duidelijkheid heeft aangevoerd (althans het feitelijk gedeelte daarvan, dat sprake is van een voorwaardelijke verbintenis en dat deze op grond van het gedrag van Staedion voor vervuld moet worden gehouden) dat het hof daaraan niet voorbij heeft kunnen gaan.

Slotsom

3.49

Het middel is ongegrond. De onderdelen 2 en 3 lenen zich voor toepassing van art. 81 RO Pro. Naar aanleiding van onderdeel 1 zou deels een gemotiveerde beslissing over de mogelijkheid van afwijzing van een art. 843a Rv-vordering kunnen worden gegeven in een geval zoals in deze zaak aan de orde. Zoals hiervoor bleek, zijn de wet en rechtspraak op dit punt niet volstrekt duidelijk, terwijl in de praktijk veel van het middel van de art. 843a-vordering wordt gebruikgemaakt, zodat vermoedelijk aan nadere duidelijkheid behoefte bestaat.

4.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Geen bouwplicht Staedion in koopovereenkomst grond met winstdeling en aanvullende koopsom