ECLI:NL:PHR:2024:116

• Datum uitspraak: 2 februari 2024
• Publicatiedatum: 1 februari 2024
• Zaaknummer: 23/01282
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurvoortzetting door samenwoner na overlijden huurder wegens ontbreken duurzame gemeenschappelijke huishouding

De zaak betreft de vraag of de kleinzoon na het overlijden van zijn grootvader de huurovereenkomst van diens woning kan voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. De kleinzoon voerde aan dat hij met de grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde en dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had. Zowel de kantonrechter als het hof wezen de vordering af wegens onvoldoende bewijs van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De beoordeling richtte zich op de vraag of de kleinzoon en grootvader gezamenlijk in de woning woonden en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden. Het hof concludeerde dat de kleinzoon onvoldoende concrete feiten had gesteld die de gemeenschappelijkheid van het huishouden aannemelijk maakten, met name ontbrak het aan financiële verwevenheid en wederkerigheid in de zorg. Ook de duurzaamheid van de huishouding werd betwist vanwege de hoge leeftijd en gezondheidstoestand van de grootvader bij aanvang van de samenwoning.

De Hoge Raad oordeelde dat het hof geen onjuiste rechtsopvatting had gehanteerd en de motivering toereikend was. De verzwaarde stelplicht van de kleinzoon was terecht toegepast en het bewijsaanbod terecht gepasseerd. De klachten tegen het oordeel over het ontbreken van duurzaamheid faalden eveneens. Het cassatieberoep werd verworpen, waarmee de afwijzing van de huurvoortzetting definitief werd bevestigd.

Uitkomst: De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep en bevestigde de afwijzing van de huurvoortzetting wegens ontbreken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 23/01282

Zitting 2 februari 2024

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak 23/01282

[de kleinzoon]

eiser tot cassatie

tegen

Stichting De Alliantie

verstek verleend

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [de kleinzoon] of de kleinzoon respectievelijk De Alliantie of verhuurder.

1. Inleiding en samenvatting

1.1

In deze huurzaak woonruimte is aan de orde of de kleinzoon aanspraak kan maken op voortzetting van de huur na overlijden van de huurder, zijn grootvader (hierna: de huurder of de grootvader). Had hij ten tijde van het overlijden van de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf en voerde hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de grootvader in de zin van art. 7:268 lid 2 en 3 BW? Bij de kantonrechter strandde dit op onvoldoende aannemelijkheid van een gemeenschappelijke huishouding. Het hof oordeelde in gelijke zin en overwoog verder ten overvloede dat, ook als veronderstellenderwijs wel een gemeenschappelijke huishouding zou worden aangenomen, deze niet duurzaam was. Daar komt de kleinzoon mijns inziens tevergeefs tegen op in cassatie.

2. Feiten en procesverloop ^[1]

2.1

Verhuurder is eigenaresse van de woning gelegen aan [a-straat 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde wordt door verhuurder aangeduid als een zogenoemde ‘kangoeroewoning’, hetgeen betekent dat deze behoort tot een samenstel van woningen die worden verhuurd aan personen die zijn belast met de zorg voor de ander.

2.2

Tussen (de rechtsvoorganger van) verhuurder als verhuurster en [de grootvader] (geboren op [geboortedatum] 1936) als huurder bestaat sinds 11 februari 1994 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning. De huur bedroeg laatstelijk € 469,39 per maand.

2.3

De woning boven het gehuurde ( [a-straat 2] ) is op 11 februari 1994 verhuurd aan [de vader] , de zoon van [de grootvader] , met zijn gezin. Dit gezin bestond in 1996 uit negen personen, onder wie de kleinzoon.

2.4

De kleinzoon is de zoon van [de vader] (hierna: de vader) en de kleinzoon van de grootvader.

2.5

De kleinzoon staat sinds 15 november 2017 in de Basisregistratie Personen (hierna: de BRP) ingeschreven op het adres van het gehuurde.

2.6

De kleinzoon en de grootvader hebben op 15 november 2017 een samenlevingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

‘(…)

1. De kosten voor (huur, gas, water, elektra en overige kosten die betrekking hebben op de huishouding en samenleven) worden gedeeld door beide partijen.

2. De kosten voor de boodschappen worden verdeeld door beide partijen.

3. [de kleinzoon] neemt de verantwoordelijkheid en zorg voor het onderhoud van de woning aan de [a-straat 1] voor eigen rekening.

4. De heer [de kleinzoon] neemt de volledige zorg over [de grootvader] op zich.

Onder volledige zorg wordt verstaan:

Het bereiden van de maaltijden voor [de grootvader] .

[de grootvader] helpen bij de persoonlijke verzorging.

Inkomende post van [de grootvader] openen, lezen en behandelen.

[de kleinzoon] draagt zorg voor het doen van activiteiten, zoals het bezoeken van familie en belangrijke afspraken van [de grootvader] .’

2.7

De grootvader is op 1 maart 2020 overleden.

2.8

Naar aanleiding van het overlijden van de grootvader heeft de kleinzoon telefonisch contact opgenomen met verhuurder en verzocht om het huurcontract te mogen overnemen. Bij e-mail van 4 maart 2020 heeft verhuurder het verzoek van de kleinzoon afgewezen.

2.9

Bij e-mail van 25 april 2020 heeft de kleinzoon nogmaals toegelicht waarom hij de huurovereenkomst wil overnemen en stuurt hij bewijsstukken toe om aan te tonen dat hij met de grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

2.1

Bij brief van 20 mei 2020 heeft verhuurder aan de kleinzoon bericht dat de informatie in zijn e-mail van 6 mei 2020, gecombineerd met de meegestuurde documenten, geen bewijs opleveren van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de kleinzoon en de grootvader, zodat verhuurder geen reden ziet om terug te komen op haar eerdere afwijzing van 4 maart 2020.

2.11

In een ongedateerde verklaring van de vader van de kleinzoon staat onder meer het volgende vermeld:

‘(…) Bij deze bevestig ik (…) dat mijn zoon, [de kleinzoon] , woont op het adres [a-straat 1] . Hij is daar gaan wonen in november 2017 samen met mijn vader, [de grootvader] , om mijn vader te verzorgen. Mijn vrouw was toen overleden en mijn kinderen waren allemaal uit huis. Ik woonde toen met een andere vrouw met minderjarige kinderen en kon mijn vader niet verzorgen. Mijn zoon en vader leefden samen, zoals samen eten en samen dingen doen. Ook deelden zij de kosten. (…).’

2.12

De kleinzoon heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen verhuurder en de grootvader gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woning aan [a-straat 1] gedurende zes maanden na het overlijden van de grootvader is voortgezet en ook nadien wordt voortgezet tussen verhuurder en de kleinzoon als huurder. Verhuurder heeft daar verweer tegen gevoerd.

2.13

De kantonrechter heeft bij vonnis van 13 april 2021 de vordering van de kleinzoon afgewezen. Ik citeer uit het kantonvonnis de redenen voor afwijzing in rov. 12-14, met kostenveroordeling. De kantonrechter heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:

‘12. Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn grootvader voerde, heeft [de kleinzoon] een beroep gedaan op de samenlevingsovereenkomst (…). De daarin neergelegde afspraken strekken weliswaar tot het voeren van een gemeenschappelijke huishouding, maar dat aan die afspraken feitelijk ook uitvoering werd gegeven heeft [de kleinzoon] onvoldoende gemotiveerd toegelicht. Uit door [de kleinzoon] in het geding gebrachte bankafschriften blijkt dat hij de kosten voor gas, energie en water ten behoeve van (naar de kantonrechter aanneemt) het gehuurde heeft voldaan, maar dat [de kleinzoon] deze lasten met zijn grootvader deelde blijkt nergens uit. De stelling dat [de kleinzoon] de huur met zijn grootvader deelde is evenmin onderbouwd. De bankafschriften van [de kleinzoon] laten opnames van grotere geldbedragen zien, maar enige regelmaat (in hoogte van bedragen en tijdstippen) valt daarin niet te ontdekken en dat deze bedragen werden besteed aan huur blijkt ook nergens uit. Evenmin valt ergens uit op te maken dat deze bedragen werden besteed aan boodschappen, Iaat staan aan boodschappen mede ten behoeve van zijn grootvader. Uit het dossier blijkt ook niet dat andere gebruikelijke kosten van een gemeenschappelijke huishouding (bijvoorbeeld voor televisie, telefonie en/of internet) werden gedeeld of dat de financiën van [de kleinzoon] en zijn grootvader anderszins met elkaar waren verweven (bijvoorbeeld door een gemeenschappelijke bankrekening of bankoverschrijvingen over en weer).

13. [de kleinzoon] heeft verder gesteld dat hij de kosten van het onderhoud van het gehuurde voor zijn rekening nam en heeft in dat verband een aantal facturen in het geding gebracht. Deze facturen staan op naam van [de kleinzoon] maar dat de daarop vermelde werkzaamheden en materialen zijn verricht respectievelijk zijn aangeschaft ten behoeve van het gehuurde blijkt daar niet uit. Een van de facturen betreft bovendien een bedrag van € 11.500,00 voor stukadoor/schilderwerkzaamheden, tuin schoonmaken/tegels zetten/schuttingplaatsen, keuken monteren/inbouwapparatuur en badkamerrenovatie (wc inbouw)/tegels plaatsen, een en ander exclusief materialen. Nog daargelaten dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien waarom [de kleinzoon] dergelijk omvangrijke en kostbare werkzaamheden aan een huurwoning op eigen kosten zou laten uitvoeren, geldt dat – zoals De Alliantie terecht heeft aangevoerd – [de kleinzoon] geen overtuigende verklaring heeft gegeven voor het feit dat het – vanwege het toenmalig netto maandinkomen van [de kleinzoon] van € 699,22 – financieel onmogelijk lijkt te zijn dat hij die uitgaven heeft gedaan. [de kleinzoon] heeft gesteld dat sprake was van spaargeld en leningen van familie, maar ook die stelling heeft hij niet onderbouwd. Dergelijk geldsommen komen ook niet terug op de bankafschriften van [de kleinzoon] . Dat [de kleinzoon] omvangrijk onderhoud aan het gehuurde heeft gepleegd – waarvan zijn grootvader meeprofiteerde – is dan ook onvoldoende gemotiveerd gesteld. In zoverre kunnen ook deze uitgaven niet bijdragen aan de stelling dat sprake zou zijn van een gemeenschappelijke huishouding.

14. [de kleinzoon] heeft verder gesteld dat de gemeenschappelijke huishouding blijkt uit het feit dat hij, zoals in de samenlevingsovereenkomst staat vermeld, de volledige zorg voor zijn grootvader op zich had genomen. Dat dit daadwerkelijk het geval is geweest en welke concrete zorg het betrof, heeft [de kleinzoon] echter onvoldoende over het voetlicht weten te brengen. Er zijn, behoudens een zeer algemene verklaring van zijn vader (…), geen verklaringen van derden die dit ondersteunen. Dat klemt temeer omdat De Alliantie juist de woning boven het gehuurde aan de vader van [de kleinzoon] heeft verhuurd om zorg aan de grootvader te kunnen verlenen. Maar ook als [de kleinzoon] wel de volledige zorg voor zijn grootvader op zich zou hebben genomen, dan geldt dat deze zorg een eenzijdig karakter had. Dit gebrek aan wederkerigheid staat in de weg aan de conclusie dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. Dat geldt temeer omdat [de kleinzoon] niet heeft toegelicht welke activiteiten hij in dat kader met zijn grootvader ondernam. In de samenlevingsovereenkomst wordt gesproken over familiebezoeken en belangrijke afspraken, maar waaruit hun gezamenlijke deelname aan het sociaal verkeer of invulling van vrije tijd concreet bestond heeft [de kleinzoon] niet uitgelegd.’

2.14

De kleinzoon is onder aanvoering van zes grieven in hoger beroep gekomen en ook daar heeft verhuurder verweer gevoerd. Het hof heeft het vonnis in eerste aanleg bekrachtigd en daartoe onder meer als volgt overwogen:

‘3.4 De vraag waar het in het onderhavige geschil om gaat is of moet worden bepaald dat [de kleinzoon] ingevolge artikel 7:268 lid 2 BW de huur van de woning voortzet. Voor toewijzing van die vordering is ten minste vereist dat [de kleinzoon] hoofdverblijf heeft en had in het gehuurde en dat hij met de grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Ingevolge het derde lid van voornoemd artikel dient de vordering te worden afgewezen indien [de kleinzoon] niet aannemelijk maakt dat hij aan die vereisten voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Voorts geldt op grond van het slot van het tweede lid van dit artikel dat [de kleinzoon] de huur in elk geval voortzet zolang op zijn vordering niet onherroepelijk is beslist.

3.5

De vraag of sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 aanhef en sub a BW ^[2] , moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien. Daarbij tekent het hof het volgende aan. Enerzijds hoeft de omstandigheid dat [de kleinzoon] de kleinzoon is van de grootvader op zichzelf niet eraan in de weg te staan om aan te nemen dat zij een dergelijke huishouding met elkaar hebben gevoerd. Anderzijds kan het enkele feit – zo dit al het geval is geweest – dat [de kleinzoon] de grootvader intensief verzorgde, dat wil zeggen dikwijls in de nabijheid van de grootvader verkeerde en hem bij bepaalde activiteiten (zoals bijvoorbeeld het bereiden van maaltijden, helpen bij de persoonlijke verzorging en doen van activiteiten) hielp en ondersteunde, op zichzelf – zonder bijkomende omstandigheden die daartoe nopen – niet tot de conclusie leiden dat van een dergelijke huishouding sprake is geweest. De door [de kleinzoon] in het geding gebrachte verklaringen van familieleden, die ten hoogste kunnen illustreren dat [de kleinzoon] de grootvader intensief verzorgde, schieten om die reden tekort om tot de conclusie te (kunnen) komen dat tussen [de kleinzoon] en de grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan. Bij de beantwoording van de vraag of van een gemeenschappelijk huishouden sprake is geweest, kan onder meer ook van belang zijn of de grootvader en [de kleinzoon] gezamenlijk voorzagen in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, alsmede of [de kleinzoon] de verzorging van de grootvader duurzaam op zich had genomen. Daarbij kan mede betekenis worden toegekend aan het al dan niet ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen [de kleinzoon] en de grootvader.

3.6

Het hof ziet aanleiding om de grieven 1 tot en met 4 gezamenlijk te behandelen. Met die grieven betoogt [de kleinzoon] , kort gezegd, dat sprake was van een gemeenschappelijk huishouden met de grootvader. De stelplicht ten aanzien van de gemeenschappelijkheid ligt bij de hoofdhuurder (die in dit geval is overleden) en de beoogde medehuurder, dus bij [de kleinzoon] . [de kleinzoon] heeft echter onvoldoende aan die stelplicht voldaan, omdat hij een aantal in dit opzicht essentiële stellingen niet althans onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof onderschrijft in dit verband rov. 12 tot en met 14 van het bestreden vonnis ten volle en maakt die tot de zijne. Daaraan voegt het hof het volgende toe.

3.7

Voor zover [de kleinzoon] heeft aangevoerd dat voor het bestaan van een gemeenschappelijk huishouding niet bepalend is dat kosten letterlijk worden gedeeld, gaat het hof mee met de stelling dat de kosten niet ‘tot op de cent nauwkeurig’ hoeven te worden verdeeld. Wederkerigheid van samenwonen kan immers met zich brengen dat
naar vermogen wordt bijgedragen aan de kosten van de huishouding en
aan elkaar hulp en ondersteuning wordt geboden. Het hof heeft echter, net als de kantonrechter, geheel geen beeld kunnen krijgen van de onderlinge kostenverdeling, waardoor de financiële verwevenheid ook in hoger beroep niet – althans, onvoldoende – is aangetoond. Dat [de kleinzoon] boodschappen en vaste lasten van gepind contant geld betaalde, is onvoldoende gemotiveerd en derhalve niet aannemelijk geworden. Voor zover [de kleinzoon] stelt dat pinopnames van contant geld voldoende zijn om aan te tonen dat hij daarvan boodschappen deed, miskent hij dat hij in het geheel geen verklaringen heeft overgelegd die deze stelling onderbouwen. Ook een andere onderbouwing van deze stelling, bijvoorbeeld door middel van bonnetjes of het bestaan van een en/of-rekening, ontbreken in het onderhavige geval. Ook is niet duidelijk of hij andere vaste lasten betaalde en/of welke kosten door de grootvader werden betaald. Met name heeft [de kleinzoon] verzuimd een overzicht over te leggen waaruit – op verifieerbare wijze – hun gezamenlijke uitgaven en inkomsten blijken, waarmee een totaaloverzicht van hun financiële verwevenheid had kunnen worden geschetst. Voor zover [de kleinzoon] betoogt dat de grootvader heeft kunnen meeprofiteren van het door hem gefinancierde omvangrijke onderhoud in het gehuurde, heeft De Alliantie voldoende gemotiveerd betwist dat [de kleinzoon] daarvoor de financiële armslag had en schiet de door hem in hoger beroep overgelegde (te algemene en niet onderbouwde) verklaring van [betrokkene 1] daarvoor tekort. Dat de zorg – waarvan De Alliantie overigens heeft betwist dat [de kleinzoon] deze heeft verleend – bovendien een eenzijdig karakter had, zodat geen sprake is geweest van wederkerigheid, is door [de kleinzoon] niet betwist en wordt derhalve door het hof aangenomen.

3.8

Het hof komt daarom tot het oordeel dat zowel financiële verwevenheid als wederkerigheid ontbreken. Daarnaast heeft [de kleinzoon] geen andere omstandigheden aangevoerd waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding zou kunnen blijken. Het hof concludeert daarom, net als de rechtbank, dat van een gemeenschappelijke huishouding tussen de grootvader en [de kleinzoon] geen sprake is geweest. De nieuwe verklaring van zijn vader in hoger beroep doet daar geen afbreuk aan, nu ook deze verklaring, behoudens voor zover het gaat om de verzorging door [de kleinzoon] van de grootvader, geen inhoud bevat ‘uit eigen waarneming’.

3.9

Grief 5 betreft de stelling van [de kleinzoon] dat de gemeenschappelijke huishouding, als van de aanwezigheid daarvan – zoals hij wil – zou worden uitgegaan, bovendien duurzaam was. Hieromtrent overweegt het hof dat deze stelling, gelet op de door het hof hiervoor (onder 3.8) getrokken conclusie, op zichzelf niet meer relevant is, maar voegt daar ten overvloede het volgende aan toe. De duurzaamheid van een gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent en de bedoeling van betrokkenen. [de kleinzoon] heeft 2,5 jaar met zijn grootvader samengewoond. Er bestaat geen minimum vereiste voor de duur en de duur dient slechts in aanmerking te worden genomen als één van alle af te wegen omstandigheden van het geval. Voor zover [de kleinzoon] stelt dat de leeftijd en gezondheidstoestand van de grootvader niet eraan in de weg staan aan te nemen dat de bedoeling bij aanvang van de samenwoning duurzaam was, volgt het hof hem hierin niet. Daartoe overweegt het hof als volgt.

3.1

[de kleinzoon] is in november 2017 bij de grootvader ingetrokken. Zijn grootvader was toen 81 jaar oud en was slechtziend, slechthorend, slecht ter been, vergeetachtig, hartpatiënt en had nierproblemen, kortom: de grootvader was behoorlijk op leeftijd en was chronisch ziek. Volgens [de kleinzoon] had de grootvader de gehele dag zorg en/of toezicht nodig. Dit was al zo toen de samenleving tussen [de kleinzoon] en de grootvader aanving, sterker nog: de door de grootvader benodigde intensieve zorg was het doel waarom de samenwoning met [de kleinzoon] is aangevangen. Ondanks dat zijn grootvader niet terminaal ziek was, acht het hof, gelet op deze omstandigheden, onvoldoende aannemelijk dat bij aanvang van de samenleving de grootvader en [de kleinzoon] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voor ogen stond. Dit omdat de gezondheidstoestand bij aanvang van de samenwoning al in een zodanige fase was aanbeland dat dermate intensieve zorg benodigd was dat partijen er niet vanuit konden gaan dat de voortzetting langdurig zou zijn, zodat de duurzaamheid van de samenwoning illusoir was. Dat het overlijden van de grootvader voor [de kleinzoon] onverwacht kwam, maakt dat niet anders. Het samenlevingscontract doet dat evenmin, nu bij het aangaan van dat contract ook al duidelijk moet zijn geweest dat de ‘onbepaalde tijd’ niet in de verre toekomst gelegen was. Daar komt nog bij dat de naleving van dit samenlevingscontract niet vast is komen te staan.

3.11

Nu naast de financiële verwevenheid en wederkerigheid ook de duurzaamheid ontbreekt, kan het hof niet anders oordelen dan dat, als al – wat niet geval was – van een gemeenschappelijke huishouding had kunnen worden gesproken, geen sprake zou zijn geweest van een
duurzame gemeenschappelijke huishouding.

3.12

[de kleinzoon] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen leiden dan hiervoor gegeven, zodat het bewijsaanbod wordt gepasseerd.’

2.15

De kleinzoon heeft tijdig cassatie ingesteld. Tegen de niet verschenen verhuurder is verstek verleend. De kleinzoon heeft zijn standpunt schriftelijk laten toelichten.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen met subonderdelen en een veegklacht.
Onderdeel 1 richt klachten tegen het oordeel in rov. 3.5-3.8 dat tussen de kleinzoon en de grootvader geen sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding en tegen het oordeel in rov. 3.12 waarin het bewijsaanbod van de kleinzoon is gepasseerd.
Onderdeel 2 richt zich tegen het ten overvloede gegeven oordeel in rov. 3.9-3.11 dat ook geen sprake was van duurzaamheid van de (niet aangenomen) gemeenschappelijke huishouding.

Inleidende opmerkingen ^[3]

3.2

In art. 7:268 BW is de voortzetting van de huur van woonruimte na het overlijden van de huurder geregeld. In lid 1 is bepaald dat de medehuurder bij het overlijden van de huurder de huurovereenkomst als huurder voortzet (of kan opzeggen, maar daar gaat het in onze zaak niet over). In leden 2 en 3 is het volgende bepaald met betrekking tot de persoon die niet de hoedanigheid van medehuurder heeft bij het overlijden van de huurder:

“2. De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding [lees: gemeenschappelijke huishouding, A-G] heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang [lees: in elk geval zolang, A-G] op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.

3. De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af:

a. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet;

b. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;

c. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.”

3.3

Medehuurders zetten dus bij het overlijden van de huurder zonder meer de huur als ‘opvolgers’ van de overleden huurder voort (art. 7:268 lid 1 BW), terwijl ‘samenwoners’ ^[4] van de huurder die geen medehuurder waren ten tijde van het overlijden van de huurder dat alleen onder bepaalde voorwaarden doen (art. 7:268 lid 2 en 3 BW).

3.4

Voor de samenwoner die geen medehuurder is betekent het overlijden van de huurder nog niet het einde van de bescherming van zijn woonsituatie, wanneer hij zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft gevoerd. De samenwoner die aan die voorwaarden voldoet, zet de huur in dat geval in ieder geval gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voort en ook nadien, wanneer de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende, binnen die termijn van zes maanden ingestelde vordering van de samenwoner en in elk geval zolang nog niet op die vordering is beslist (art. 7:268 lid 2 BW).

3.5

De zaak draait om de vraag of de vordering tot huurvoortzetting kan worden toegewezen, of – gezien de systematiek van de regeling preciezer gezegd – de vordering moet worden afgewezen op één of verschillende van de gronden genoemd in lid 3 van art. 7:268 BW. Hoewel de daar genoemde afwijzingsgronden door de formulering niet limitatief lijken te zijn (“
De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af (…)”), zijn deze drie gronden wel limitatief bedoeld ^[5] . In deze zaak is alleen de afwijzingsgrond onder a van belang. De overige afwijzingsgronden laat ik daarom rusten.

3.6

De afwijzingsgrond onder a houdt in dat de vordering tot huurvoortzetting van de samenwoner wordt afgewezen indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 van art. 7:268 BW voldoet. In lid 2 worden de vereisten gesteld dat de samenwoner in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

3.7

De vraag of de samenwoner zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft, is sterk feitelijk van aard ^[6] . Gelet op de functie van het begrip hoofdverblijf in het huurrecht, is niet doorslaggevend waar iemand formeel woonplaats heeft gekozen ^[7] . Het woonplaatsbegrip van art. 1:10 BW is ook niet maatgevend ^[8] . Het hoofdverblijf is volgens een oud arrest van de Hoge Raad “
de plaats, waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij den zetel zijner fortuin heeft, zijne zaken behartigt, zijne goederen en eigendommen beheert, zoodat men er niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en voor een bepaalden tijd, en tevens met het plan om als dat doel bereikt is terug te keeren ” ^[9] . Op deze invulling van het begrip hoofdverblijf wordt in de rechtspraak nog steeds teruggegrepen ^[10] . Aangezien het oordeel van de feitenrechter op dit punt sterk met de feiten is verweven, is het in cassatie niet op juistheid toetsbaar. Er kan in cassatie hoogstens worden getoetst of het in een bepaald opzicht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting en of het toereikend is gemotiveerd. In onze zaak is niet in geschil dat de kleinzoon hoofdverblijf had in het gehuurde.

3.8

Art. 7:268 lid 2 BW strekt tot bescherming van de samenwoner die geen medehuurder is bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens het overlijden van de huurder ^[11] . Deze bescherming komt toe aan de samenwoner die een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder had. Het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding bevat twee elementen: er moet sprake zijn van een gemeenschappelijke huishouding en die gemeenschappelijke huishouding moet duurzaam zijn ^[12] .

3.9

Het enkele feit dat de samenwoner onder hetzelfde dak samenwoont met de huurder is niet voldoende voor de bescherming waartoe art. 7:268 lid 2 BW strekt: er moet sprake zijn van een gemeenschappelijke huishouding ^[13] . Het kan dan gaan om een affectieve relatie, maar het is niet vereist dat er lotsverbondenheid is tussen de huurder en de samenwoner ^[14] . Er kan ook sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen familieleden of vrienden.

3.1

Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd ^[15] . Daarbij kan mede van belang zijn of de overleden huurder en de samenwoner gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting, de kosten van levensonderhoud en of de samenwoner de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen. Het delen van de huisvestingskosten of de kosten van levensonderhoud is echter geen voorwaarde voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ^[16] .

3.11

Naast de mate waarin de samenwoner en de huurder de kosten voor huisvesting en/of levensonderhoud delen, worden in de literatuur nog andere factoren genoemd die kunnen bijdragen tot het aannemen van een gemeenschappelijke huishouding, zoals het feitelijk gebruik van (onderdelen van) het gehuurde door de samenwoner en de huurder, de mate waarin zij gezamenlijk huishoudelijke taken verrichten, of zij gezamenlijk de maaltijden gebruiken en in hoeverre zij gezamenlijk hun vrije tijd doorbrengen en deelnemen aan het sociaal verkeer ^[17] .

3.12

Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een verzwaarde stelplicht ^[18] . Als de verhuurder betwist dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding, moet de samenwoner voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten ^[19] . Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van de door de samenwoner gestelde gemeenschappelijke huishouding, de samenwoner concreter moet zijn in zijn stellingen dat daarvan sprake was ^[20] .

3.13

De verzwaarde stelplicht geldt niet voor de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding ^[21] . Het begrip ‘duurzaamheid’ houdt een verwachting omtrent de toekomst in ^[22] . De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur ervan, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen ^[23] . Voor huurvoortzetting onder art. 7:268 lid 2 BW is, anders dan voor medehuurderschap onder art. 7:267 BW waarvoor eveneens het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geldt, geen minimum van twee jaar gemeenschappelijke huishouding vereist ^[24] .

3.14

De beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding vergt kortom vaststelling en weging van verschillende feiten en omstandigheden in hun onderling verband. Het oordeel van de feitenrechter is daarmee in overwegende mate feitelijk en er kan hooguit worden bezien of het in enig opzicht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting en of het toereikend is gemotiveerd.

Bespreking klachten

Onderdeel 1

3.15

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 3.5-3.8 en rov. 3.12, waarin is geoordeeld dat de kleinzoon onvoldoende concreet heeft gesteld dat van een gemeenschappelijke huishouding met de grootvader sprake is geweest (rov. 3.5-3.8) en het dienaangaande door de kleinzoon gedane bewijsaanbod vervolgens is gepasseerd (rov. 3.12).

3.16

Onder het opsommen van 14 stellingen uit feitelijke instanties in
subonderdeel 1.3 (
subonderdelen 1.1-1.2 bevatten geen klachten) is de
eerste klacht dat daaruit geen andere conclusie is te trekken dan dat de kleinzoon voldoende heeft gesteld dat er sprake is geweest van ‘het gemeenschappelijk delen van het huiselijk leven’, zodat het hof hetzij te hoge eisen heeft gesteld aan de stelplicht terzake van de kleinzoon, dan wel sprake is van een onbegrijpelijk oordeel dat de kleinzoon niet aan zijn stelplicht zou hebben voldaan.
Subonderdelen 1.4-1.5 klagen dat op de kleinzoon weliswaar een verzwaarde stelplicht rust hier, maar dat dat alleen meebrengt dat hij daarvoor voldoende concrete feiten moet aanvoeren, zodat duidelijk is voor de verhuurder waartegen deze zijn verweer moet richten. De
tweede klacht in subonderdeel 1.4 is dat dit weliswaar een feitelijk oordeel is inhoudende waardering van alle feiten en omstandigheden in hun onderling verband, maar dat het hof deze waardering in de sleutel van de van de kleinzoon te eisen stelplicht heeft geplaatst, die ten onrechte onvoldoende is geacht, waarmee het hof tevens ten onrechte het bewijsaanbod heeft gepasseerd. De
derde klacht is dat het hof kennelijk vond dat de door de kleinzoon aangevoerde omstandigheden te algemeen zijn om te kunnen komen tot het oordeel dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding of om tot bewijs daarvan toe te laten, maar dat is gelet op de 14 in feitelijke instanties aangevoerde punten onjuist, zodat met betrekking tot de stelplicht hier ofwel is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel sprake is van ontoereikende motivering.
Subonderdeel 1.6 voegt daar aan toe dat de 14 stellingen niet zonder het bewijsaanbod te passeren hadden mogen worden verworpen, waarbij deze
vierde klacht specificeert dat er schriftelijke verklaringen in het geding zijn gebracht, zodat met name genoemde getuigen bevraagd hadden kunnen worden. De klacht herhaalt dat hier ofwel uit is gegaan van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel ontoereikend is gemotiveerd.

3.17

Deze klachten zijn tevergeefs, alhoewel met betrekking tot twee hierna te bespreken aspecten enige aarzeling mogelijk is, omdat het accent ligt op financiële verwevenheid en wederkerigheid als elementen ^[25] . Voorop moet staan dat geen ruimte bestaat voor toelaten tot (getuigen)bewijslevering als (terecht) geoordeeld wordt dat terzake niet aan de stelplicht is voldaan door een partij op wie stelplicht en bewijslast rusten. Verder heeft het hof in rov. 3.6 de beoordeling van de kantonrechter uit rov. 12-14 overgenomen en tot de zijne gemaakt en daaraan in rov. 3.7 en 3.8 nog een nadere beoordeling en evaluatie toegevoegd. In deze aldus begrepen integrale – bij uitstek feitelijke – beoordeling is een aanzienlijk deel van de 14 elementen die subonderdeel 1.3 opsomt door het hof besproken, gewogen, maar (al dan niet impliciet) te licht bevonden. Toegegeven kan worden dat die vooral focussen op de financiële verwevenheid en wederkerigheid, maar dat komt ook doordat het merendeel van de argumenten van de kleinzoon in die sleutel zijn geplaatst. Ik zal dat zo nader illustreren. Die beoordeling is op zich goed te volgen, zodat de motiveringsklachten daarop afketsen. Van miskenning van de aan de verzwaarde stelplicht voor de kleinzoon te stellen eisen lijkt mij geen sprake. Het hofoordeel komt erop neer dat onvoldoende
concreet is onderbouwd dat niet alleen onder één dak is gewoond door grootvader en kleinzoon, maar dat daarbij sprake was van een
gemeenschappelijke huishouding en niet van
twee separate huishoudens. Dat is wat op grond van de verzwaarde stelplicht hier van de kleinzoon mocht worden gevergd en dat daaraan niet is voldaan is uitvoerig gemotiveerd.

3.18

Ik som de elementen uit de beoordeling in eerste en tweede aanleg in telegramstijl op (elementen uit de beoordeling in eerste en tweede aanleg):

- a) niet gemotiveerd toegelicht dat afspraken uit samenlevingsovereenkomst strekkende tot het voeren van een gemeenschappelijke huishouding
feitelijk ook zijn uitgevoerd;

- b)
deling kosten gas, energie, water blijkt niet uit de bankafschriften op naam van de kleinzoon;

- c)
deling huurbetalingen niet onderbouwd – ook niet dat cashopnames daarvoor zijn aangewend;

- d) bankafschriften van de kleinzoon terzake grote cashopnames vertonen geen regelmaat qua hoogte of tijdstippen en niet blijkt dat daarmee huur is betaald of boodschappen zijn gedaan (geen bonnetjes), laat staan boodschappen ten behoeve van de grootvader;

- e) niet onderbouwd dat andere gebruikelijke kosten van een gemeenschappelijke huishouding (tv, telefoon, internet) werden gedeeld of dat financiën grootvader en kleinzoon anderszins waren verweven (gemeenschappelijke bankrekening of bankoverschrijvingen over en weer bijv.);

- f) niet blijkt dat facturen op naam kleinzoon zien op onderhoudswerkzaamheden t.b.v. gehuurde en

- g) facturen betreffen ongebruikelijk hoge bedragen voor huurdersonderhoud die

- h) qua hoogte bovendien in een aanzienlijke wanverhouding staan tot het (geringe) maandinkomen van de kleinzoon destijds en

- i) de stelling dat dat met familiespaargeld zou zijn gefinancierd is evenmin onderbouwd, welke geldbedragen bovendien

- j) ook niet terugkomen in de bankafschriften van de kleinzoon;

- k) dat de kleinzoon de volledige zorg voor zijn grootvader voor zijn rekening nam is alleen onderbouwd met een zeer algemene verklaring van de vader van de kleinzoon en blijkt verder nergens uit, terwijl

- l) de boven het gehuurde gelegen woning juist met het oog op de verzorging van de grootvader is verhuurd aan de vader van de kleinzoon en

- m) hoe dan ook de opgevoerde zorg geen wederkerig karakter had; verder

- n) onvoldoende concretisering waaruit de beweerdelijke gezamenlijke deelname aan het sociale verkeer of invulling van vrije tijd concreet bestond;

- o) kortom (vervolgt het hof in rov. 3.7 hierop aansluitend) geen beeld verkregen van onderlinge kostenverdeling, waardoor financiële verwevenheid niet (voldoende) is aangetoond;

- p) geen overzicht verschaft waaruit op verifieerbare wijze gezamenlijke uitgaven en inkomsten blijken, waarmee een totaaloverzicht van de financiële verwevenheid wordt geschetst en

- q) ook de te algemene en niet onderbouwde in appel overgelegde verklaring van een derde over de beweerdelijke financiering van onderhoudskosten schiet te kort.

Deze 17 punten voeren het hof in rov. 3.8 tot de slotsom dat zowel
financiële verwevenheid , als
wederkerigheid ontbreken en dat
daarnaast geen andere omstandigheden zijn aangevoerd waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding kan blijken.

3.19

De klachten vallen met name over dat laatste oordeel over andere omstandigheden buiten financiële verwevenheid en wederkerigheid (nog eens onderstreept bij s.t. door de kleinzoon), maar ik meen dat de hier besproken klachten uit subonderdelen 1.1-1.6 hier integraal op afketsen. Het bij uitstek feitelijke oordeel is naar wil voorkomen toereikend gemotiveerd. De in subonderdeel 1.3 opgesomde elementen, die voor een belangrijk deel zien op financiële verwevenheid, zoals we zullen zien, wegen hier niet voldoende tegen op – of preciezer gezegd: een dat verwerpend oordeel is niet onjuist of ontoereikend gemotiveerd in dit geval, zodat geen cassatie moet volgen.

3.2

Ik geef deze 14 stellingen van de kleinzoon ook in telegramstijl weer, waarna ik zal bespreken hoe die al dan niet expliciet in het hofoordeel zijn betrokken:

- 1) hoofdverblijf bij de grootvader in het gehuurde sinds medio november 2017;

- 2) kleinzoon was toen 29, grootvader 81;

- 3) samenlevingscontract gesloten met afspraken m.b.t. huishouden, onderhoud, zorg en de kosten daarvan;

- 4) kleinzoon heeft toen eigen woning elders opgegeven;

- 5) het is een 2-kamerappartement, woon- en slaapkamer werden gedeeld, geen privé-vertrekken;

- 6) kleinzoon heeft zorg voor grootvader op zich genomen;

- 7) grootvader was toen weliswaar ziek, maar niet terminaal;

- 8) kleinzoon kookte en er werd gezamenlijk gegeten;

- 9) kleinzoon verschafte hulp bij aankleden, medicatie, persoonlijke verzorging, activiteiten zoals familiebezoek en andere afspraken;

- 10) kleinzoon droeg bij aan huishoudkosten en

- 11) voldeed energie- en waterkosten, met contracten op zijn naam;

- 12) kleinzoon voldeed onderhoudskosten woning;

- 13) kleinzoon deed boodschappen, waartoe grootvader niet in staat was en betaalde die uit opgenomen pinbedragen;

- 14) de samenleving heeft bijna 2,5 jaar geduurd.

3.21

Uit deze opsomming zien elementen 3) (samenlevingscontract met afspraken over onderhoud en kosten), 10), 11), 12) en 13) (bijdragen in verschillende kosten) (hoofdzakelijk) op financiële verwevenheid. Die zijn door het hof beoordeeld, gewogen en te licht bevonden: zie de hiervoor in 3.18 opgesomde punten a) tot en met j) uit de beoordeling.

3.22

Element 6) en deels 9) (zorg voor grootvader) is afwijzend beoordeeld in punten k) (alleen onderbouwd met te weinig concrete verklaring vader), l) (de boven het gehuurde gelegen woning is juist als kangoeroe-woning verhuurd met het oog op verzorging) en m) (geen wederkerige zorg). Dit laatste aspect is voorwerp van een separate klacht en bespreek ik hierna bij het tweede subonderdeel 1.7 (of als wordt doorgenummerd: subonderdeel 1.8).

3.23

Met name de elementen 5) (geen eigen kamers, zowel woon- als slaapkamer van het 2-kamerappartement werden gedeeld), 8) (samen eten) en het resterende deel van 9) (gezamenlijke activiteiten zoals familiebezoek en afspraken) zijn aan te merken als ‘andere omstandigheden’ buiten financiële verwevenheid die op een gemeenschappelijke huishouding kunnen wijzen. Element 5), het delen van beide kamers in een 2-kamerappartement, is niet expliciet besproken door het hof en kan op zich op een gemeenschappelijke huishouding wijzen, alhoewel dat niet dwingend zo is. Kennelijk heeft het hof dit onvoldoende vinden opwegen tegen de andere elementen die het niet in de richting van een gemeenschappelijke huishouding vond wijzen. Ik geef toe dat de summiere motivering in 3.8 wat dit ene aspect betreft (hetzelfde geldt voor element 8)) geen schoonheidsprijs verdient, maar acht dat onvoldoende voor cassatie, ook in combinatie met element 8), gezamenlijke maaltijden, dat het hof evenmin uitdrukkelijk bespreekt. Ook dat kan wijzen op – maar dwingt niet per se tot – het aannemen van een gemeenschappelijke huishouding. Op element 9), gezamenlijke activiteiten en afspraken, heeft het hof wel expliciet afwijzend gerespondeerd in punt n): volgens het hof is onvoldoende geconcretiseerd waaruit deelname aan het sociale verkeer of invulling van vrije tijd concreet bestond.

3.24

Dan blijven nog over het aspect van element 1) dat de kleinzoon zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, hetgeen samenhangt met element 4), dat hij zijn huurwoning elders heeft opgegeven, maar dat is geen geschilpunt en ziet bovendien op een andere voorwaarde uit art. 7:268 BW voor huurvoortzetting en geeft naar ik meen op zich geen aanwijzing voor de gemeenschappelijke huishouding, dat immers een afzonderlijk vereiste is; het hof kon dit argument bij de gemeenschappelijke huishoudingstoets dan ook buiten beschouwing laten. Ook elementen 1) voor het overige, 2) en 14) (aanvang en duur samenwoning in het gehuurde en leeftijd kleinzoon en grootvader bij aanvang) lijken mij geen punten waar het hof bij zijn toets of sprake was van een gemeenschappelijke huishouding
specifiek aandacht aan moest besteden, teneinde tot een juist en begrijpelijk oordeel te komen.

3.25

Dit brengt mij, zij het met een lichte aarzeling, tot de bevinding dat de klachten uit de subonderdelen 1.3-1.6 geen doel treffen. Het bewijsaanbod (MvG 9.2: de kleinzoon zelf, zijn vader, twee neven en een klusjesman als getuigen) brengt ook niet mee dat dat met betrekking tot elementen 5) en 8) gehonoreerd had behoren te worden in mijn optiek.

3.26

Het
eerste subonderdeel 1.7 – de procesinleiding bevat zowel op p. 4 als op p. 5 een subonderdeel 1.7 – betoogt dat het hof voorbij is gegaan aan essentiële stellingen van de kleinzoon, omdat hof in rov. 3.7 alleen op de financiële verwevenheid en zorgverlening is ingegaan, zonder de overige hiervoor opgesomde stellingen van de kleinzoon uitdrukkelijk te bespreken. Dat levert een ontoereikende motivering op.

3.27

Dit mist (grotendeels) feitelijke grondslag, zo volgt uit de bespreking van de subonderdelen 1.3-1.6 – en daarvoor geldt dezelfde lichte aarzeling als daar besproken ten aanzien van de elementen 5) en 8). De overige stellingen zijn hetzij uitdrukkelijk dan wel impliciet verwerpend besproken, gelet op de door het hof voorop gestelde – juiste – maatstaf dat het bij deze feitelijke beoordeling gaat om alle omstandigheden in onderling verband beschouwd.

3.28

De tweede, voorwaardelijk voorgestelde, klacht uit het subonderdeel mist ook feitelijke grondslag. Die klacht is dat voor zover uit het oordeel in rov. 3.8, dat naast kleinzoons stellingen over financiële verwevenheid geen andere omstandigheden zijn aangevoerd waaruit de gemeenschappelijke huishouding zou kunnen blijken, is geoordeeld dat deze niet expliciet door het hof in rov. 3.7 besproken stellingen niet essentieel zouden zijn, hier sprake is van een onjuiste rechtsopvatting of ontoereikende motivering. Dat lijkt mij niet de portee van de aangevallen passage uit rov. 3.8. Daarin oordeelt het hof dat naast gebrek aan financiële verwevenheid en (zorg)wederkerigheid geen andere (voldoende concludente) omstandigheden zijn aangevoerd waaruit [lees: desondanks] een gemeenschappelijke huishouding kan blijken. Het hof geeft daar alleen mee te kennen er oog voor te hebben gehad dat er mogelijk uit andere – naar het hof niet voldoende concludent gebleken – omstandigheden kan volgen dat er sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. Evenwel is er ook hier, als eerder besproken, lichte aarzeling mogelijk omtrent de elementen 5) en 8).

3.29

Het
tweede subonderdeel 1.7 ^[26] , of als wordt doorgenummerd: subonderdeel 1.8, klaagt over het punt van gebrek aan wederkerigheid in de verzorging in rov. 3.8. Dat moet volgens de klacht bij de beoordeling van een gemeenschappelijke huishouding buiten beschouwing worden gelaten ^[27] .

3.3

Deze klacht heeft inhoudelijk mogelijk een punt ^[28] - alhoewel dit mogelijk door het hof is bedoeld in ruimere zin van elkaar onderling bijstand verlenen, maar dat blijkt onvoldoende. Ik denk dat hier belang bij cassatie ontbreekt, omdat het uit de voorgaande bespreking blijkende tevergeefs in cassatie aangevallen oordeel over ontbreken van financiële verwevenheid (in dit geval mede gelet op het soortelijk gewicht van het aantal argumenten dat daaromtrent is aangevoerd bij de onderlinge verbandtoets van alle omstandigheden die het hof terecht voorop stelt) hier zelfstandig de afwijzing van de vordering van de kleinzoon kan dragen – al helemaal als daar het ten overvloede gegeven oordeel over de non-duurzaamheid van de huishouding wordt betrokken.

3.31

Een beslispunt is of dit in combinatie met de besproken bedenkingen over elementen 5) en 8) moet doorzakken richting cassatie, maar ik bepleit dat niet. Dat is mede ingegeven door de hierna te bespreken cassatieklachten tegen het ten overvloede gegeven oordeel over de
duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding in onderdeel 2, die naar ik meen tevergeefs zijn. Want zelfs als sprake zou zijn van enkele in beginsel terecht voorgestelde klachten uit onderdeel 1, dan blijft overeind dat van
duurzaamheid van de huishouding geen sprake is en bestaat vanuit die optiek geen belang bij cassatie op grond van (elementen uit) onderdeel 1.

Onderdeel 2

3.32

Ik kom daarmee toe aan de klachten van
onderdeel 2 tegen het ten overvloede gegeven oordeel in rov. 3.9-3.11 dat ook het vereiste element duurzaamheid van de gestelde gemeenschappelijke huishouding ontbreekt.

3.33

Wanneer onderdeel 1 geen doel treft – hetgeen ik, zij het met lichte aarzeling, heb bepleit in de voorafgaande bespreking – dan bestaat geen belang bij onderdeel 2, maar als de bij onderdeel 1 geventileerde aarzeling zou doorzetten en in beginsel tot cassatie zou kunnen leiden, geldt het omgekeerde: als inhoudelijk het ten overvloede gegeven oordeel overeind blijft dat geen sprake is van duurzaamheid, bestaat juist geen belang meer bij de klachten van onderdeel 1. Daarom volgt nu ook een inhoudelijke bespreking van onderdeel 2.

3.34

Subonderdeel 2.1 bevat geen klacht, maar memoreert wat de kleinzoon in feitelijke instanties over duurzaamheid heeft gesteld: de objectieve omstandigheid dat hij bijna tweeëneenhalf jaar met zijn opa heeft samengewoond, de subjectieve bedoeling van partijen zoals ook vastgelegd in de tussen partijen gesloten samenlevingsovereenkomst en dat hij zijn eigen eerdere huurwoning heeft opgezegd.

3.35

Subonderdeel 2.2 vervolgt met de algemene klacht tegen het oordeel in rov. 3.9-3.10 dat de gezondheidssituatie en de leeftijd van de grootvader redenen zijn voor het hof om geen duurzaamheid aan te nemen. Als in aanmerking wordt genomen wat de kleinzoon over het duurzame karakter van de gemeenschappelijke huishouding heeft aangevoerd, is het hof ofwel uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is sprake van ontoereikende motivering. Deze algemene klacht wordt uitgewerkt in subonderdelen 2.3-2.7. Inhoudelijk gaan die klachten volgens mij niet op.

3.36

Subonderdeel 2.3 klaagt dat het hof een te zware maatstaf heeft aangelegd voor duurzaamheid, te meer nu de samenwoning langer dan twee jaar heeft geduurd. De klacht stelt daarbij voorop dat Fikkers in de Groene Serie zou hebben betoogd dat het duurzaamheidsvereiste voor het voortzettingsrecht
voor een half jaar wellicht ten onrechte wordt gehanteerd ^[29] . Dat zou volgens subonderdeel 2.3 ook moeten gelden voor de periode daarna, waarvoor een aanwijzing kan worden gezien in het gegeven dat bij toepassing van art. 7:268 lid 2 BW niet de in art. 7:267 lid 3 onder a gestelde eis van twee jaar wordt gesteld ^[30] .

3.37

Dit betoog slaagt niet in mijn ogen. Het voortzettingsrecht voor een half jaar komt volgens art. 7:268 lid 2 BW toe aan de samenwoner die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Achtergebleven bewoners die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder hadden, komen volgens de letter van de wet dus niet in aanmerking voor die woonbescherming van zes maanden na overlijden (en ook niet voor de periode daarna). Volgens Fikkers kan het duurzaamheidsvereiste bij het voortzettingsrecht voor een half jaar zo ernstige afbreuk doen aan de blijkens de parlementaire geschiedenis beoogde bescherming van gezinsleden ^[31] . Fikkers geeft het voorbeeld van een overleden alleenstaande moeder als huurder met thuiswonende kinderen van 21, 19 en 17 jaar oud. Uit
[…] /De Goede Woning ^[32] volgt dat er, behoudens bijzondere omstandigheden die bestaan na het zelfstandig worden van een kind van de huurder,
geen sprake is van een
duurzame gemeenschappelijke huishouding bij samenleving van ouder en kind zoals dat samenleven bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Kinderen worden geacht ‘uit te vliegen’ is daar de gedachte ^[33] . Indien kinderen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met hun ouders en zij dus geen beroep op het tijdelijke voortzettingsrecht kunnen doen, dan kunnen zij op grond van art. 7:268 lid 6 BW geconfronteerd worden met een ongewenst snel einde van rechtswege van de huurovereenkomst na twee maanden. Fikkers betoogde daarom dat het duurzaamheidsvereiste bij
samenleven van ouder en kind – en dus niet zoals de klacht hier ingang wil doen vinden: in zijn algemeenheid – hier niet zou moeten betekenen dat het voortzettingsrecht van zes maanden niet zou moeten gelden voor gezinsleden die met de overleden huurder een ‘weliswaar niet duurzame, maar toch evident gemeenschappelijke huishouding hadden.’ Zij stelt dat het duurzaamheidsvereiste zo bezien ‘(…) wellicht ten onrechte is opgenomen. Vanuit ander perspectief geredeneerd kan men ook zeggen, dat aan de hier bedoelde duurzaamheid ten onrechte te zware eisen worden gesteld in de jurisprudentie op art. 7:267 BW ^[34] ’.

3.38

Inmiddels is de Wet huurbescherming weeskinderen in werking getreden die hier bescherming beoogt te bieden ^[35] . Op grond hiervan kunnen thuiswonende kinderen vanaf 16 jaar van wie de ouders zijn overleden tot en met hun 27e in afwijking van art. 7:268 lid 6 BW in het gehuurde blijven wonen ^[36] . Dit tot deze specifieke groep beperkte betoog van Fikkers valt niet te veralgemeniseren zoals de klacht ingang wil doen vinden.

3.39

Afgezien van dit specifieke, maar nu geregelde geval, zijn er geen aanwijzingen te vinden dat het duurzaamheidsvereiste gemitigeerd zou moeten worden in dit verband. Dat laat zich anders dan de klacht ingang wil doen vinden niet afleiden uit het feit dat bij toepassing van art. 7:268 lid 2 BW niet de in art. 7:267 lid 3 onder a BW gestelde eis van twee jaar wordt gesteld. Net als bij medehuurderschap onder art. 7:267 BW, is bij huurvoortzetting onder art. 7:268 BW het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding uitdrukkelijk in de wet opgenomen en dat heeft ook dezelfde inhoud ^[37] . Voor de huurvoortzetting onder art. 7:268 BW geldt alleen geen minimumperiode van twee jaar, omdat de rechter voor het schrijnende geval van overlijden een ruime toetsingsbevoegdheid moet hebben ten aanzien van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding, waarbij een termijn van twee jaar, aldus de regering, niet passend werd geacht ^[38] . Hieruit volgt niet dat het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ten onrechte in art. 7:268 lid 2 BW staat, of dat daaraan te hoge eisen worden gesteld.
Subonderdeel 2.4 wil dat nog ophangen aan het gegeven dat van een intentie van de kleinzoon om zich kort voor het overlijden van de grootvader de positie van samenwoner te verwerven niet kan worden gesproken bij een samenwoning van langer dan twee jaar zoals hier ^[39] . Dat moge zo zijn, maar doet geen afbreuk aan de te stellen duurzaamheidseis. Hierop stranden de subonderdelen 2.3 en 2.4.

3.4

Subonderdelen 2.5-2.6 klagen dat het hof, in het licht van hetgeen in subonderdelen 2.3-2.4 naar voren is gebracht en van de door de kleinzoon gestelde omstandigheden, ten onrechte een te zware maatstaf heeft aangelegd bij de beoordeling van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding door in rov. 3.9 en 3.10 doorslaggevende betekenis toe te kennen aan de leeftijd en de gezondheidstoestand van de grootvader. Daartoe wordt beroep gedaan op de arresten
[…] /Woningstichting Rochdale en
[…] /Volksbelang en de laatste alinea van de NJ-noot van Stein onder eerstgenoemd arrest ^[40] . Daaruit volgt ook dat de motivering van de non-duurzaamheid gebrekkig is. Aan leeftijd en gezondheidstoestand komt geen doorslaggevende betekenis toe bij toetsing op duurzaamheid ex art. 7:268 lid 2 BW, wel aan de duur van de samenwoning en de bedoeling van partijen zoals die bij aanvang van de samenwoning kenbaar is, aldus subonderdeel 2.6 ^[41] .

3.41

Voor zover deze klachten voortbouwen op de hiervoor besproken subonderdelen 2.3-2.4, heeft daarvoor hetzelfde te gelden als eerder besproken. Verder is het oordeel ten overvloede in rov. 3.9-3.11 over non-duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding niet onjuist of ontoereikend gemotiveerd en gaan de getrokken parallellen uit de rechtspraak niet op. Ik licht dat toe.

3.42

[…] /Volksbelang betrof een heel ander geval dan onze zaak. Daarin is geoordeeld dat de
enkele omstandigheid dat de samenwoner ten tijde van het overlijden van de huurder al kortere of langere tijd geen gemeenschappelijke huishouding meer voerde met de huurder omdat laatstgenoemde wegens ziekte of hulpbehoevendheid was opgenomen in een ziekenhuis of verzorgingscentrum, niet meebrengt dat de vordering op grond van art. 7:268 lid 2 moet worden afgewezen ^[42] . Daaruit laat zich niet afleiden dat bij de beoordeling van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend aan de leeftijd en de gezondheidstoestand van de grootvader in een afwijkend geval als het onze. Daar werpt de geciteerde passage uit de NJ-noot van Stein mijns inziens ook geen ander licht op. Als één van de partners op leeftijd hulpbehoevend wordt en niet langer thuis kan wonen, betekent dat niet
alleen daarom niet langer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ^[43] .

3.43

Ook
[…] /Woningstichting Rochdale was een afwijkend geval, al komt dat meer in de buurt van onze zaak. Een kleinzoon is in 1986 rond zijn 24e bij zijn grootmoeder gaan wonen, omdat hij de afstand van zijn toenmalige woonplaats naar zijn studiestad Amsterdam te groot vond. Zijn grootmoeder was toen nog gezond, maar kreeg twaalf jaar later in 1998 een herseninfarct, waarna zij hulpbehoevend werd – dus ver na aanvang van de samenwoning. In appel werd vervolgens over de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding gesteld dat (i) zij sinds 1986 de huur en de kosten van de huishouding deelden, (ii) zij tezamen boodschappen deden, (iii) zij de ochtend- en avondmaaltijden gezamenlijk bereidden en gebruikten, (iv) zij meestal de avonden samen in de woning doorbrachten, (v) de kleinzoon sinds 1995 de huur van zijn bankrekening heeft betaald, (vi) het 'takenpakket' na het herseninfarct van de grootmoeder meer op de schouders van de kleinzoon was komen te rusten, (vii) de woning aldus was ingericht dat de grootmoeder en kleinzoon alle vertrekken, behalve de slaapkamer, gezamenlijk gebruikten en (viii) dat grootmoeder en kleinzoon sinds het einde van de studie van de kleinzoon in 1990 waren blijven samenwonen met het doel deze samenwoning te laten voortduren, dat beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding nooit ter sprake is gekomen en deze na het herseninfarct van de grootmoeder is voortgezet tot aan haar overlijden in 2003 mede met de bedoeling dat de kleinzoon zijn grootmoeder zou verzorgen, hetgeen hij ook heeft gedaan ^[44] . In eerste aanleg en in hoger beroep werd geoordeeld dat toen de kleinzoon zijn grootmoeder is gaan verzorgen, dat is gebeurd op een moment waarop, gelet op de leeftijd en gezondheidstoestand van de grootmoeder, voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen reële toekomstverwachting meer bestond. De Hoge Raad oordeelde echter dat de
enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een van hen naar verwachting niet langdurig zal zijn, niet eraan in de weg staat dat geoordeeld wordt dat die huishouding een duurzaam karakter heeft ^[45] . Dat verbaast bepaald niet in zo’n casus.

3.44

Een heel ander geval derhalve van aanvankelijke jarenlange ‘zorgloze’ samenwoning uit praktische overwegingen gelet op de afstand van de woonplaats van het studerend kleinkind tot zijn studiestad, die is ‘gekanteld’ na het herseninfarct van zijn grootmoeder twaalf jaar later en sowieso zeer lang is voortgezet (vele jaren langer dan in onze zaak; de grootmoeder is overleden in 2003), ook na beëindiging van de studie van de kleinzoon. Dat dan de ‘enkele omstandigheid’ van het vooruitzicht dat de grootmoeder naar verwachting (gelet op leeftijd of gezondheidstoestand) eerder zal overlijden niet meebrengt dat
in het licht van de overige omstandigheden geen sprake meer zou zijn van duurzaamheid, is iets anders dan in onze zaak aan de orde is. De Hoge Raad heeft met deze overweging tot uitdrukking willen brengen dat de
enkele omstandigheid dat de samenwoning tussen de kleinzoon en de grootmoeder als gevolg van het leeftijdsverschil/de gezondheidstoestand van de grootmoeder aflopend is, niet aan de gemeenschappelijke huishouding haar duurzame karakter behoeft te ontnemen. Stein wijst er in de laatste alinea van zijn NJ-noot dan ook terecht op dat ouderdom of ziekte van de huurder het voornemen van duurzaamheid
niet hoeven te beletten . Het gaat telkens om een beoordeling van duurzaamheid aan de hand van alle omstandigheden van het geval, zo ook A-G Strikwerda in zijn conclusie voor dit arrest ^[46] . Dat heeft het hof in onze zaak niet miskend; integendeel, dat stelt het hof in rov. 3.9 voorop. De klacht uit subonderdeel 2.6 dat aan leeftijd en gezondheidstoestand geen en aan samenwoningsduur en de bedoeling van partijen wel
doorslaggevende betekenis toekomt bij de duurzaamheidstest faalt in dat licht dan ook; dat is niet de juiste maatstaf. In het oog springende verschillen ten opzichte van de casus van de studerende kleinzoon en de nadien hulpbehoevend geworden grootmoeder is onder meer dat de samenwoning in onze zaak is aangegaan toen de grootvader al zeer hulpbehoevend was (waslijst aan klachten, chronisch ziek, de hele dag zorg en toezicht nodig) en naar stelling van de kleinzoon juist met het oog op diens verzorging is aangegaan. Dat maakt onvoldoende aannemelijk dat bij aanvang van de samenleving de (subjectieve) bedoeling is geweest dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was en dat moet ook bij het aangaan van het samenlevingscontract duidelijk zijn geweest aldus het hof – nog daargelaten dat niet vast staat dat die overeenkomst is nageleefd en het hof duidelijke twijfels heeft of er wel sprake was van een zorgrelatie gelet op de kangoeroe-constructie, ook geen onbelangrijke elementen in het oordeel hier. Het hof heeft in rov. 3.9-3.10 gemotiveerd aangegeven waarom het de positie van de kleinzoon niet volgt ‘dat de leeftijd en gezondheidstoestand van de grootvader niet eraan in de weg staan aan te nemen dat de bedoeling bij aanvang van de samenwoning duurzaam was’ (rov. 3.9). Anders gezegd: de factoren leeftijd en gezondheid wegen in het licht van de omstandigheden van onze zaak anders dan in die van het arrest van de aanvankelijke studerende kleinzoon en grootmoeder. De getrokken parallel met dat arrest gaat niet op. Het betreft hier als eerder aangegeven in hoge mate ‘feitelijke’ materie die alleen op begrijpelijkheid kan worden getoetst en ik meen dat hier sprake is van een goed te volgen motivering. De subonderdelen 2.5-2.6 zijn tevergeefs voorgesteld.

3.45

Subonderdeel 2.7 klaagt dat het hof heeft miskend dat uit de omstandigheid dat de samenwoning tussen de kleinzoon en de grootvader bijna tweeëneenhalf jaar heeft geduurd, niet afgeleid kan worden dat bij het aangaan van het samenlevingscontract al duidelijk moet zijn geweest dat de ‘onbepaalde tijd’ niet in de verre toekomst gelegen kan zijn geweest. Daar komt bij dat uitdrukkelijk door de kleinzoon is gesteld dat het samenlevingscontract door partijen is nagekomen.

3.46

Deze klacht mist feitelijke grondslag, omdat het hof niet uit de duur van de samenwoning (de objectieve factor) heeft afgeleid dat bij het aangaan van het samenlevingscontract de ‘onbepaalde tijd’ niet in de verre toekomst gelegen was in rov. 3.10. Het hof plaatst dit oordeel in de sleutel van de bedoeling van partijen (de subjectieve factor). Dat de kleinzoon uitdrukkelijk heeft gesteld dat het samenlevingscontract is nageleefd, doet in dit kader niet ter zake en – belangrijker nog – dat is volgens het hof niet komen vast te staan.

3.47

Onderdeel 2 slaagt ook inhoudelijk niet.

Onderdeel 3

3.48

Onderdeel 3 bevat een veegklacht en behoeft geen afzonderlijke bespreking.

4. Slot

4.1

Van het in de procesinleiding gemaakte voorbehoud de klachten aan te vullen zodra het proces-verbaal van de zitting in appel beschikbaar zou komen, is kennelijk geen gebruik gemaakt; het p-v zit wel bij de stukken, maar er is niet aangevuld.

5. Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. De feiten en het procesverloop zijn ontleend aan het bestreden arrest: Hof Amsterdam 17 januari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:94, rov. 2-3.3 en het in eerste aanleg gewezen vonnis: Rb. Amsterdam 13 april 2021, zaaknummer 8728045 CV EXPL 20-15596 (niet gepub.), rov. 1-7.

2. Het hof verwijst in rov. 3.5 naar art. 7:267 lid 3 aanhef en sub a BW, maar uit het juridisch kader waarin deze zaak moet worden beoordeeld, volgt dat het hof hier kennelijk art. 7:268 lid 3 aanhef en sub a BW heeft bedoeld.

3. Ik verwijs hiertoe ook naar 3.2-3.14 van mijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2022:1238) vóór HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:792 (art. 81 lid 1 RO) en naar 2.2-2.9 van mijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2023:133) vóór HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2023/25, m.nt. Th. Gardenbroek, WR 2023/119, m. red. aant.

4. Dit is de vakterm die ook in de rechtspraak van de Hoge Raad wordt gehanteerd (zie bijvoorbeeld HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552, m.nt. A.L.M. Keirse (

5. GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 5.1 (M.E.L. Fikkers) onder verwijzing naar HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1988/3, m.nt. P.A. Stein (

6. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/73 en GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 2.3 (M.E.L. Fikkers).

7. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/73.

8. Idem. Fikkers lijkt dit in haar commentaar op art. 7:268 BW echter anders te zien, zie GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 2.3 (M.E.L. Fikkers).

9. HR 19 januari 1880, ECLI:NL:HR:1880:1, W. 1880/4475.

10. Zie bijv. Hof Arnhem-Leeuwarden 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6178, WR 2021/5, rov. 2.8.

11. HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552, m.nt. A.L.M. Keirse, rov. 3.4.2 (

12. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/323.

13. GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 5.2.2 (M.E.L. Fikkers).

14. HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0393, JHV 2009/85, m.nt. C. Goudriaan & A.M. Langeloo (

15. HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2023/25, m.nt. Th. Gardenbroek, WR 2023/119, m. red. aant., rov. 3.2.2. Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/324 en GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 5.2.3 (M.E.L. Fikkers), beide met verwijzingen naar rechtspraak.

16. HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2023/25, m.nt. Th. Gardenbroek, WR 2023/119, m. red. aant., rov. 3.2.2.

17. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/324 en Huydecoper in zijn NJ-noot onder 6 bij HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93, NJ 2014/249 (

18. HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181 (

19. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/325.

20. Idem.

21. HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419, m.nt. P.A. Stein (

22. Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 10 (MvA).

23. HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419, m.nt. P.A. Stein (

24. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/366.

25. Bij s.t. onderstreept de kleinzoon met een beroep op twee al genoemde arresten uit mei 2023, dus daterend van na de PI in de onderhavige zaak, HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2023/25, m.nt. Th. Gardenbroek, WR 2023/119, m. red. aant. en HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:792, RvdW 2023/575 (art. 81 RO), dat financiële verwevenheid geen

26. Bij s.t. voetnoot 5 geeft de kleinzoon aan dat dit per abuis niet als subonderdeel 1.8 is genummerd.

27. Onder verwijzing naar HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549 (

28. Zie naast genoemde rechtspraak recent rov. 3.2.2 uit het al genoemde arrest HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2023/25, m.nt. Th. Gardenbroek, WR 2023/119, m. red. aant. Daarin wordt als potentieel toetsingselement voor gemeenschappelijke huishouding aangegeven ‘of die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen’, waarin ‘die andere persoon’ de samenwoner is en het element van wederkerigheid juist ontbreekt.

29. Onder verwijzing naar GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 4.1.1 (M.E.L. Fikkers).

30. Onder verwijzing naar Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/366.

31. GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 2.6 (M.E.L. Fikkers).

32. HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352, m.nt. P.A. Stein (

33. NJ-noot Huydecoper onder 10 bij HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, NJ 2023/310. Deze overigens bijzonder lezenswaardige annotatie is kritisch over het door de wetgever stiefmoederlijk gemotiveerde concept ‘gemeenschappelijke huishouding’, waarvan de inhoud volgens Huydecoper niet helder is en met name afgebakend tegen de rechtsbescherming van onderhuurders van zelfstandige woonruimte uit art. 7:269 BW de nodige (legitimatie-)vragen oproept.

34. GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 4.1.1 en 2.6 (M.E.L. Fikkers).

35. Wet van 15 december 2023 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het bieden van huurbescherming aan weeskinderen (Stb. 2023, 487), in werking getreden per 1 januari 2024 (Stb. 2023, 488). Zie ook Kamerstukken II 2021/22, 35999, nr. 3, p. 1-2 en 5-6 (MvT).

36. Art. 54d Woningwet en art. 7:274 lid 1 onder i BW. De Wet huurbescherming weeskinderen is gericht op woningcorporaties (Kamerstukken II 2021/22, 35999, nr. 3, p. 8-10 (MvT)) en is een aanvulling op het door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gedane voorstel om te werken aan een ministeriële regeling die is gericht op woningcorporaties en particuliere verhuurders (Kamerstukken II 2021/22, 27926, nr. 361, p. 4 onder 3 (Brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 20 december 2021)).

37. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/366.

38. Kamerstukken II 2007/08, 28648 en 27926, nr. 11, p. 7 (Brief van de minister van Justitie van 15 oktober 2007).

39. Onder verwijzing naar Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/366 en MvA 7.4.

40. HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419, m.nt. P.A. Stein (

41. Onder verwijzing naar Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 10: “De vraag wordt gesteld wat onder duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden verstaan. Duurzaam is een begrip dat een verwachting omtrent de toekomst inhoudt. De duurzaamheid kan worden afgeleid uit de tijd, dat de gemeenschappelijke huishouding reeds heeft bestaan. De duurzaamheid zal ook van de bedoeling van de betrokkenen afhangen.’

42. Zie rov. 3.4.2 van dit al aangehaalde arrest.

43. Zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/367 en 327, GS Huurrecht, art. 7:268 BW, aant. 5.2.2 (M.E.L. Fikkers) en A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, p. 566-567, allemaal met verwijzing naar HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552, m.nt. A.L.M. Keirse (

44. Zie rov. 5.2 van het al aangehaalde arrest.

45. Idem, rov. 5.4.

46. Zie onder 22 van zijn conclusie voor deze al aangehaalde zaak.