ECLI:NL:RBAMS:2025:9014

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/753706 / HA ZA 24-743

Vonnis van 12 november 2025

in de zaak van

ATTICA IMMO B.V.,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Attica,

advocaat: mr. M.O. Klaassen,

tegen

GEMEENTE AMSTERDAM,

te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

1.Waar de zaak over gaat

1.1.

In deze zaak eist de projectontwikkelaar Attica ruim 6 miljoen euro schadevergoeding van de gemeente Amsterdam omdat die - ten onrechte - haar vergunningen voor een bouwproject heeft ingetrokken. Het gaat daarmee om overheidsaansprakelijkheid.

1.2.

De korte voorgeschiedenis en achtergrond is als volgt.

in 2009 is het bouwproject aan Attica vergund; het project bestaat uit twee onderdelen: de renovatie van bestaande bouw en nieuwbouw;
in 2013, toen nog niet was begonnen met de bouw, heeft de gemeente haar voornemen om de vergunningen in te trekken kenbaar gemaakt, maar vervolgens toch besloten om de vergunningen in stand te houden;
in 2015 is gestart met de renovatie van de bestaande bouw, die was in 2016 klaar. De nieuwbouw is daarna nog niet gestart;
in 2021 heeft de gemeente de vergunningen daadwerkelijk ingetrokken, nadat zij eerst opnieuw haar voornemen daartoe kenbaar had gemaakt;
in 2023 heeft de bestuursrechter in een door Attica gestarte zaak het besluit tot intrekking van de vergunningen teruggedraaid.

1.3.

Volgens Attica heeft de periode van ongeveer 2 jaar waarin de vergunningen ingetrokken zijn geweest, tot een net zo lange vertraging van de bouw geleid, met bijbehorende kosten en gederfde winst tot gevolg.

1.4.

Hoewel de gemeente erkent dat zij een inschattingsfout heeft gemaakt, heeft Attica volgens de gemeente geen recht op schadevergoeding, omdat Attica de intrekking van de vergunning aan zichzelf te wijten heeft. Volgens de gemeente heeft Attica haar op het verkeerde been gezet door eerder, in de intrekkingsprocedure in 2013 en 2014, aan te geven dat de bouw spoedig zou beginnen, maar vervolgens jarenlang niet tot de nieuwbouw over te gaan. Doordat Attica dus eerder haar belofte had gebroken, heeft de gemeente in 2021 haar inschattingsfout kunnen maken, en bovendien zelf ook schade geleden. De gemeente eist daarom op haar beurt ook schadevergoeding van Attica, die zij vraagt weg te strepen tegen de schadevergoeding die Attica van de gemeente eist.

1.5.

De rechtbank is het niet met de gemeente eens. Van een gebroken belofte is geen sprake en Attica heeft de intrekking en de daardoor opgelopen vertraging niet aan zichzelf te wijten. De gemeente moet daarom de schade van Attica vergoeden.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties,

- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- het tussenvonnis van 5 maart 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte uitlating, akte overlegging, tevens houdende wijziging van eis in conventie van Attica,

- de nadere akte van de gemeente,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 juli 2025 en de daarin genoemde stukken.

2.2.

De rechtbank heeft bepaald dat zij vandaag uitspraak doet.

3.De feiten

3.1.

Aan Attica zijn op 14 augustus 2008 en 22 oktober 2009 in twee fasen bouwvergunningen (verder: de vergunningen) verleend voor een project in Amsterdam voor:

het renoveren van het bestaande bedrijfsgebouw op Generaal Vetterstraat 75-77 (hierna ook: de renovatie),

het oprichten van een nieuw bedrijfsgebouw op Generaal Vetterstraat 79-89 (hierna ook: de nieuwbouw).

3.2.

Op 6 september 2010 heeft de gemeente Attica een omgevingsvergunning verleend voor de wijziging van het bouwplan die eruit bestond dat een extra bouwlaag aan het project wordt toegevoegd.

3.3.

In verband met het bouwproject heeft de gemeente bij besluit van 21 juni 2011 aan zichzelf een omgevingsvergunning verleend voor de kap van 30 bomen. In een tegen deze vergunning door omwonenden gevoerde bezwaar- en beroepsprocedure heeft de bestuursrechter van deze rechtbank bij uitspraak van 27 februari 2013 het beroep gegrond verklaard omdat Attica nog geen aanstalten maakte met de uitvoering van het project te beginnen. Vervolgens heeft de gemeente de kapvergunning bij besluit van 23 april 2013 herroepen.

3.4.

In juli 2013 heeft de gemeente, na een verzoek van omwonenden, aan Attica aangekondigd dat zij voornemens is de vergunningen in te trekken, vanwege de overwegingen van de rechtbank dat nog niet is gestart met de bouw en daar op korte termijn ook geen zicht op is. Hierna zijn zienswijzen ingediend, waarbij Attica heeft aangevoerd dat er toen weer concreet zicht was op de realisatie van de bouwvergunningen. Bij besluit van 13 september 2013 heeft de gemeente besloten om af te zien van intrekking en om de vergunningen in stand te houden, vanwege de door Attica ingediende zienswijze en het concrete zicht op realisatie van de bouwvergunningen. Het bezwaar van omwonenden hiertegen heeft de gemeente bij besluit van 13 mei 2024 ongegrond verklaard. Bij beslissing van 17 april 2015 heeft de bestuursrechter van deze rechtbank het beroep tegen deze beslissing op bezwaar verworpen.

3.5.

Op 10 juli 2014 heeft de gemeente Attica vanwege de aanwijzing van het bedrijfsgebouw als gemeentelijk monument, aan Attica een omgevingsvergunning verleend voor het gedeeltelijk slopen en wijzigen van het monument.

3.6.

Op 11 augustus 2014 is een volgende kapvergunning verleend, dit keer aan Attica. Een hiertegen gericht bezwaar is niet-ontvankelijk verklaard.

3.7.

Eind juni 2015 is de door Attica ingeschakelde aannemer begonnen met de renovatie.

3.8.

Medio 2016 heeft de aannemer de renovatie afgerond. Vervolgens heeft Attica met deze aannemer geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuwbouw. Attica is op zoek gegaan naar een nieuwe aannemer.

3.9.

In juni 2017 heeft Attica een separate omgevingsvergunning ontvangen voor de renovatie van het direct naast het bouwproject gelegen pand Generaal Vetterstraat nrs. 71-73 (hierna: het naastgelegen pand). In december 2017 is de aanbesteding van dit separate bouwproject gestart.

3.10.

In januari 2019 heeft Attica opdracht gegeven voor renovatie van het naastgelegen pand, waarna de renovatie van dit pand in januari 2020 is opgeleverd.

3.11.

Op 30 december 2019 heeft Attica met Vesting Bouw een aannemingsovereenkomst met allonge gesloten voor de nieuwbouw (hierna: de Aannemingsovereenkomst).

3.12.

Op 2 september 2020 constateerde een toezichthouder van de gemeente dat Attica nog niet was begonnen met de grondwerkzaamheden voor de nieuwbouw.

3.13.

In een brief van 19 januari 2021 heeft de gemeente opnieuw aan Attica een vooraankondiging gedaan dat zij voornemens is de vergunningen in te trekken. Op 28 januari 2021 heeft Attica haar zienswijze ingediend.

3.14.

Bij besluit van 12 april 2021 (verder: het primaire besluit of het intrekkingsbesluit) heeft het college de vergunningen voor de nieuwbouw ingetrokken.

3.15.

Attica heeft bezwaar gemaakt tegen het intrekkingsbesluit. De bezwaarschriftencommissie van de gemeente heeft geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren, onder andere omdat de gemeente Attica na de zienswijze niet heeft gevraagd om nadere, onderbouwende stukken. Bij besluit van 17 maart 2022 heeft de gemeente het bezwaar van echter ongegrond verklaard. Tegen dit besluit heeft Attica beroep ingesteld.

3.16.

Bij uitspraak van 13 januari 2023^[1]heeft de bestuursrechter van deze rechtbank:

- het beroep van Attica gegrond verklaard;

- de beslissing op bezwaar van de gemeente vernietigd;

- het primaire besluit herroepen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

De daaraan voorafgaande overwegingen en beoordeling van de rechtbank in de uitspraak luiden – voor zover hier relevant – als volgt:

“Overwegingen

(…)

9. Volgens eiseres zou op korte termijn met de feitelijke (bouw)werkzaamheden

worden gestart. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres verschillende stukken overgelegd. Daaruit volgt dat eiseres op 30 december 2019 een aannemingsovereenkomst heeft gesloten met de nieuwe aannemer Vesting Bouw B.V. en dat op 1 maart 2021 de eerste termijnbetaling aan de aannemer is voldaan. Verder blijkt uit de door eiseres ingebrachte stukken dat er op 27 januari 2020, 15 en 29 januari 2021, 12 februari 2021 en 12 en 26 maart 2021 bouwvergaderingen hebben plaatsgevonden, dat op 10 maart 2021 de damwanden zijn ingekocht en dat op 6 april 2021 een definitieve bouwplanning is opgesteld door de aannemer. Uit de bouwplanning volgt dat bouwwerkzaamheden zijn voorzien in het tweede kwartaal van 2021, te beginnen met het aanbrengen van de damwanden. Tot slot volgt uit de ingebrachte stukken dat de stadsdeelregisseur van Stadsdeel Zuid op 26 maart 2021 de bouwplaatsinrichting en het bouwveiligheidsplan heeft goedgekeurd.

10. Uit het onder 9 opgesomde en de overwegingen van de commissie hierover kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden geconcludeerd dan dat binnen afzienbare tijd en al vóór dat het college op 12 april 2021 besloot de omgevingsvergunningen in te trekken, met de (feitelijke) bouwwerkzaamheden zou worden gestart. De rechtbank wijst in dit verband nog op rechtspraak waarin is overwogen dat de omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning (wel) aannemelijk weet te maken dat hij daarvan [een bouw/omgevingsvergunning, rechtbank] alsnog binnen korte termijn gebruik zal maken, een belang vormt dat dient te worden betrokken bij de beslissing en de afweging om tot intrekking van een omgevingsvergunning over te gaan. (…)

11. Naast het hiervoor genoemde belang, heeft eiseres ook een groot financieel belang om (onverkort) van de vergunningen gebruik te kunnen maken. Eiseres heeft immers de eerste factuur aan Vesting Bouw al betaald, leges- en architectkosten voldaan, meerdere materialen ingekocht en eiseres betaalt rente over de financiering bij ABN AMRO bank.

12. Het belang van het college bij intrekking van de vergunningen is gelegen in de

omstandigheid dat voldaan moet worden aan de energie- en duurzaamheidsvereisten van het Bouwbesluit 2012. De bouwplannen van eiseres voldoen hier volgens het college niet aan.

13. De rechtbank overweegt dat eiseres ook juist een energiezuinig pand wil realiseren. Dit is ook vastgesteld door de commissie. Tijdens de hoorzitting bij het college is onder meer afgesproken dat het college binnen twee weken aan eiseres inzichtelijk zou maken aan welke eisen eiseres zou moeten voldoen. Het college heeft er vervolgens van afgezien eiseres nader te informeren. Desondanks heeft eiseres initiatief getoond door in beroep (ook) een deskundige in te schakelen en heeft zij met aangepaste bouwtekeningen en een zogenoemde “Beng berekening” onderbouwd dat aan de duurzaamheidsvereisten van het Bouwbesluit 2012 kan worden voldaan. Het college heeft zich bereid getoond een oplossing te zoeken met betrekking tot de verduurzaming van het bedrijfsgebouw en heeft het aangepaste bouwplan aan de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving voorgelegd. Die afdeling heeft laten weten dat het bouwplan niet meer past in de oude vergunningen omdat het uitgaat van een vergroting van het aantal bouwlagen. De gemachtigde van het college heeft op zitting toegegeven dat daarmee is miskend dat het college zelf in 2010 een vergunning aan eiseres heeft verleend voor een extra bouwlaag.

14. De rechtbank is van oordeel dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen

korte termijn zou beginnen met de (feitelijke) bouwwerkzaamheden. Verder is de rechtbank van oordeel dat het college het (financiële) belang van eiseres om van de vergunningen gebruik te kunnen maken zwaarder had moeten laten wegen dan het belang van het college bij intrekking van de vergunningen, te meer nu het belang van het college (een bedrijfspand dat voldoet aan de energie- en duurzaamheidseisen van het Bouwbesluit 2012) ook door eiseres wordt nagestreefd. Gelet op al het voorgaande heeft het college in redelijkheid dan ook geen gebruik kunnen maken van zijn bevoegdheid de vergunningen in te trekken.

(…)

16. Het beroep van eiseres is gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit

vernietigen. De rechtbank ziet aanleiding om het primaire besluit te herroepen omdat hieraan dezelfde gebreken kleven als aan het bestreden besluit. De rechtbank bepaalt verder dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.”

3.17.

Op 22 november 2023 heeft Attica een aanvraag voor een nieuwe omgevingsvergunning ingediend wegens wijzigingen aan het bouwplan. In de periode hierna is verschillende malen tussen Attica en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente (‘De Welstandscommissie’) gecorrespondeerd over deze aanvraag. In mei 2025 is de Welstandscommissie teruggekomen van haar eerdere goedkeuring, waardoor een onderdeel (het station ten behoeve van de stroomaansluiting) alsnog inpandig opgelost moet worden. Dit is nog niet gerealiseerd. De aangevraagde vergunning is nog niet afgegeven.

3.18.

Op 11 juni 2025 heeft Attica een aanvraag ingediend voor het omzetten van een deel van de begane grond naar horecagebruik.

4.Het geschil

4.1.

Attica vordert na wijziging van haar eis tijdens de mondelinge behandeling dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. de gemeente op de voet van artikel 6:162 BW veroordeelt tot betaling aan Attica van de door Attica geleden schade als gevolg van het besluit van 12 april 2021, vooralsnog begroot op € 6.629.033,02 (excl. btw), te vermeerderen met rente;

2. de gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met rente.

4.2.

Attica legt aan haar vordering ten grondslag dat het besluit van 12 april 2012 om de bouwvergunningen in te trekken onrechtmatig was. Deze onrechtmatigheid blijkt uit het feit dat het besluit door de bestuursrechter is herroepen. De gemeente moet haar daarom de schade vergoeden die zij heeft geleden doordat de werkzaamheden twee jaar stil hebben gelegen.

4.3.

De gemeente vordert in reconventie om voor recht te verklaren:

1. dat Attica jegens de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met de gemaakte afspraken c.q. toezeggingen niet tijdig te starten met de nieuwbouw;

2. dat na verrekening van de vorderingen van de gemeente op Attica geen vorderingen van Attica op de gemeente resteren ter zake van de gedeeltelijke intrekking van de omgevingsvergunning;

met veroordeling van Attica in de proceskosten, te vermeerderen met rente.

4.4.

De gemeente legt aan haar vordering in reconventie kort gezegd ten grondslag dat Attica haar heeft misleid door jarenlang te doen voorkomen dat de bouw spoedig zou beginnen en daartoe pas na intrekking van de vergunning feitelijk over te gaan.

4.5.

Op de standpunten van partijen wordt hieronder, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

De vordering van Attica (in conventie)

Onrechtmatigheid en peildatum

5.1.

Attica baseert haar vordering op een onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek (BW), die eruit heeft bestaan dat de gemeente onrechtmatige besluiten heeft genomen. De gemeente erkent dat door de vernietiging door de rechtbank de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar van 17 maart 2022 vaststaat, maar voert aan dat dit niet geldt voor het primaire besluit van 12 april 2021. Het primaire besluit is door de rechtbank herroepen, maar volgens de gemeente kwam dat door nieuwe feiten en omstandigheden die pas na het bezwaar naar voren zijn gekomen. De onrechtmatigheid van het primaire besluit staat dus volgens de gemeente niet vast.

5.2.

De rechtbank oordeelt anders. In de bestuursrechtelijke procedure is ook het primaire besluit met succes betwist. Daarbij heeft de bestuursrechter overwogen dat aan het besluit tot intrekking
“dezelfde gebreken”kleven als aan de beslissing op bezwaar. Hiermee heeft de bestuursrechter over beide besluiten in feite hetzelfde rechtmatigheidsoordeel gegeven. Het verweer dat het primaire besluit alleen door nieuwe feiten en omstandigheden is herroepen gaat niet op, omdat de gemeente de bestaande situatie ook al ten tijde van haar besluit tot intrekking had
behorente kennen. Zoals voortvloeit uit het zorgvuldigheidsbeginsel in artikel 3:2 Algemene Wet Bestuursrecht, dient de gemeente bij de voorbereiding van besluitvorming de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Deze verplichting heeft de gemeente niet nageleefd in de periode tussen de zienswijze van Attica en haar besluit tot intrekking, waarin Attica nota bene een goedkeuring met betrekking tot de nieuwbouw heeft verkregen van een andere afdeling van de gemeente.

5.3.

Dat volgt ook met zoveel woorden uit de beslissing van de bestuursrechter. De bestuursrechter oordeelt namelijk dat
“niet anders (kan) worden geconcludeerd dan dat binnen afzienbare tijd en al vóór dat het college op 12 april 2021 besloot de omgevingsvergunningen in te trekken, met de (feitelijke) bouwwerkzaamheden zou worden gestart”, en baseert dit mede op de overwegingen van de commissie hierover. De bestuursrechter verwijst daarbij kennelijk naar het verwijt van de bezwaarschriftencommissie dat de gemeente Attica niet in de gelegenheid heeft gesteld nadere, onderbouwende stukken over te leggen.

5.4.

Uit het voorgaande volgt dat ook het primaire besluit onrechtmatig is. De datum van dit besluit, 12 april 2021, is dan ook de peildatum voor de verdere beoordeling.

Gemaakte afspraken en gedane toezeggingen

5.5.

De gemeente voert aan dat Attica het intrekkingsbesluit aan zichzelf te wijten heeft doordat zij de gemeente op het verkeerde been heeft gezet door in de eerdere intrekkingsprocedure in 2013 en 2014, met de gemeente de afspraak te maken of de toezegging te doen dat Attica in 2015 zou starten met de nieuwbouw en zij deze in 2017 zou opleveren. Deze afspraak of toezegging is Attica vervolgens niet nagekomen door jarenlang niet tot nieuwbouw over te gaan. Vervolgens is Attica in 2021 pas ná de vooraankondiging van intrekking in actie gekomen en heeft toen alleen voorbereidingshandelingen verricht en geen daadwerkelijke bouwwerkzaamheden. Het standpunt van Attica dat zij spoedig met de nieuwbouw zou starten was toen voor de gemeente weinig overtuigend of geloofwaardig meer, zodat het aan Attica te wijten is dat de gemeente dat standpunt onjuist heeft kunnen inschatten.

5.6.

De gemeente heeft hiertoe gewezen op verschillende citaten uit brieven van de gemachtigde van Attica in de intrekkingsprocedure uit 2013 en 2014, en dan met name:

- Een mededeling in de brief van 1 augustus 2014 in het kader van de beroepsprocedure:

“Als bijlage 1 leg ik over de planning van de werkzaamheden. Die planning is afhankelijk van de medewerking van het Stadsdeel, het verlenen van vergunningen, alsmede het al dan niet in bezwaar gaan van omwonenden.”

Op de bijgevoegde planning is (onderaan) te zien dat 'Fase 9 Nieuwbouw' zal aanvangen in juni 2015 en de nieuwbouw zal worden opgeleverd in november 2016.

- Een mededeling in een e-mail van 29 oktober 2014 aan de gemeente over de voortgang:

“Ik zend u bijgaand de planning die ik ontving van de aannemer (bijlage 1). (...) Na realisering van (…) de oudbouw, gepland rond de zomer van 2015 staan de start van slaan van de damwanden en sanering van de nieuwbouw op het programma.”

Op deze bouwplanning van 28 oktober 2014 is te zien dat 'Fase 9 Nieuwbouw' (onderaan) start in september of oktober 2015 en gereed zal zijn in maart 2017.

5.7.

Het betoog van de gemeente faalt. De hiervoor weergegeven uitlatingen van Attica houden mededelingen over de planning en volgorde van haar werkzaamheden in, zonder dat Attica daarbij enige garanties geeft. Daarmee zijn deze uitlatingen op zichzelf - naar de inhoud bezien - niet op te vatten als een civielrechtelijk aanbod of een toezegging. De uitlatingen zijn ook niet zo op te vatten, omdat de uitlatingen zijn gedaan in de context van de gevoerde bestuursrechtelijke procedure en deze daarom ook alleen in dat perspectief kunnen worden begrepen. Los van die bestuursrechtelijke procedure had Attica geen enkele reden om toezeggingen aan de gemeente te doen. Als eigenaar van de percelen stond het haar immers vrij de bouwwerkzaamheden volgens haar eigen planning uit te voeren.

5.8.

Daarnaast geldt dat een mededeling van het voornemen tot intrekking van een vergunning mede tot doel heeft om de vergunninghouder ertoe aan te sporen om gebruik te maken van de vergunning. Het is dus ook toegestaan om pas na een aankondiging in actie te komen.

5.9.

Nu het betoog van de gemeente faalt, falen ook de verweren die zij daaraan heeft gekoppeld:

dat Attica zelf net zozeer verwijtbaar heeft gehandeld en daarom geen bescherming van artikel 6:162 BW meer toekomt (in pari delicto);
dat het onrechtmatige besluit niet aan de gemeente kan worden toegerekend;

dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van Attica;
dat de schade niet aan het onrechtmatige besluit kan worden toegerekend, dan wel de schadevergoeding moet worden gematigd;
dat de gemeente een vordering tot schadevergoeding uit wanprestatie op Attica heeft die verrekend moet worden met een vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad van Attica op de gemeente.

Causaal verband en schade

5.10.

Attica eist € 6.629.033,02 aan schadevergoeding. Zij stelt dat de bouw als gevolg van het intrekkingsbesluit een vertraging van twee jaar heeft opgelopen. De schade bestaat uit de volgende schadeposten: winstderving, stijging projectkosten, opstartkosten en financieringskosten (bereidstellingsprovisie en afsluitprovisie).

5.11.

Wat betreft de schade en het causaal verband stelt de rechtbank het volgende voorop. Volgens vaste rechtspraak^[2]moet het condicio sine qua non-verband in gevallen waarin schade is ontstaan door een onrechtmatig besluit, worden vastgesteld door de situatie zoals zij zich in werkelijkheid heeft voorgedaan te vergelijken met de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven en de gemeente een rechtmatig besluit had genomen of zich van een besluit had onthouden. Bij deze beoordeling moet worden uitgegaan van het tijdstip waarop het onrechtmatige besluit is genomen, in dit geval 12 april 2021. De schade die in werkelijkheid wel is opgetreden maar niet zou zijn opgetreden in de hypothetische situatie is de schade die in causaal verband staat met het onrechtmatige besluit.

Algemeen

5.12.

De gemeente betwist in het kader van het causale verband uitdrukkelijk dat Attica al voor het intrekkingsbesluit van 12 april 2021 zou starten met de bouwwerkzaamheden. Daarbij wijst de gemeente erop dat de civiele rechter vrij is een (zelfstandig) oordeel te geven over schade en oorzakelijk verband.

5.13.

Dit verweer faalt. De bestuursrechter heeft haar oordeel dat het aannemelijk is dat Attica al voor het intrekkingsbesluit van 12 april 2021 zou starten met de bouwwerkzaamheden, uitvoerig gemotiveerd, en onder meer gebaseerd op de bouwplanning van Attica waarin bouwwerkzaamheden zijn voorzien in het tweede kwartaal van 2021. De rechtbank heeft in dit vonnis geen aanleiding op dit punt anders te oordelen. Daaraan voegt de rechtbank toe dat de gemeente de vergelijking maakt met de intrekkingsprocedure in 2013 en 2014 waarin Attica ook een planning gaf voor bouwwerkzaamheden, die later niet daadwerkelijk werd gehaald. Die vergelijking gaat echter niet op, omdat de planning die Attica toen gaf niet alleen op de nieuwbouw zag maar ook op de renovatie, die toen daadwerkelijk is uitgevoerd. Bovendien heeft Attica ook na de afronding van de renovatie niet stil gezeten. Zij heeft in 2019 immers ook het naastgelegen pand aan de Generaal Vetterstraat 71-73 gerenoveerd. Het project in ruimere zin heeft dus niet zo lang stil gelegen als de gemeente doet voorkomen.

5.14.

De gemeente betoogt daarnaast in algemene zin dat het causaal verband ontbreekt, omdat Attica na het intrekkingsbesluit opnieuw een vergunning heeft aangevraagd en dit ook tot vertraging heeft geleid. Dit verweer faalt omdat deze vergunningaanvraag dateert van na de beslissing van de bestuursrechter, en gebleken is dat deze aanvraag niet daadwerkelijk tot vertraging van de bouw heeft geleid. Dit volgt onder meer uit de verklaring van de algemeen directeur van Vesting Bouw. Dat betekent dat de nieuwe aanvraag niet afdoet aan de vertraging die het intrekkingsbesluit heeft veroorzaakt. De gemeente kan worden toegegeven dat de nieuwe aanvraag daarnaast mogelijk
verderevertraging van het project als geheel heeft veroorzaakt, maar omdat dit in de hypothetische situatie niet anders zou zijn geweest - de gemeente heeft dat ook niet betoogd - is die vertraging hier niet relevant.

Derving huurinkomsten

5.15.

Attica stelt dat zij € 2.022.050,- aan huurinkomsten uit de nieuwbouw is misgelopen en dit heeft zij als volgt toegelicht. Het gaat om huurinkomsten, zowel uit te verhuren bedrijfsunits als uit te verhuren parkeerplaatsen. Bij een prijspeil van 16 juni 2023 is de huurderving wat betreft de bedrijfsunits € 1.447.875,- per jaar, gebaseerd op een totaal te verhuren vloeroppervlak van 5.625 vierkante meter en een marktwaarde van € 277 per vierkante meter. Voor de parkeerplaatsen is de huurderving € 146.000, gebaseerd op 73 parkeerplaatsen en een jaarlijkse huurprijs van € 2.000,- per parkeerplaats. Bij de berekening van de totale huurderving is rekening gehouden met de vertraging van het bouwplan van het tweede kwartaal van 2023 tot en met het eerste kwartaal van 2025, en daarnaast met verschillende vaste lasten. Voor deze berekening heeft Attica verwezen naar een rapport van Cushman & Wakefield van 1 augustus 2023.

5.16.

De gemeente heeft zowel de berekening als de verschillende bestanddelen daaruit betwist. Die bestanddelen zijn achtereenvolgens het prijspeil, de markthuurprijs, de bezettingsgraad en de onkosten in relatie tot de uiteindelijke nettowinst. Dit heeft de gemeente als volgt toegelicht.

5.17.

Volgens de gemeente strookt het prijspeil van 16 juni 2023 niet met de stellingen van Attica zelf dat de periode van intrekking loopt tot de uitspraak van 13 januari 2023. Wat betreft de markthuurprijs voert de gemeente aan dat in het taxatierapport alleen wordt gesproken over de verhuur van de nieuwbouw als kantoorgebouw, terwijl het een bedrijfsverzamelgebouw betreft. Volgens het geldende bestemmingsplan mag maximaal 30% van het bruto oppervlak van een bedrijfsverzamelgebouw als kantoorruimte worden gebruikt. Volgens de gemeente is bovendien de bezettingsgraad van 100% verhuur van de bedrijfsruimten (parkeerplaatsen en bedrijfsunits) niet onderbouwd en ook niet aannemelijk gezien eerdere mededelingen van de gemachtigde van Attica in de bezwaar- en beroepsprocedure dat Attica nog in 2020 60% aan verhuur niet haalde. Wat betreft de uiteindelijke nettowinst voert de gemeente tot slot aan dat Attica haar kosten niet heeft gespecificeerd of onderbouwd, en dat de nettowinst zou neerkomen op een winstmarge van 62%, terwijl de winstmarge van de meest succesvolle ondernemingen op 35% ligt.

5.18.

Het verweer van de gemeente faalt. Geen van de onderdelen vormt namelijk een voldoende gemotiveerde betwisting van de door Attica gemaakte berekening van gemiste huurinkomsten. De stellingen van de gemeente zijn daarvoor onvoldoende concreet en - belangrijker nog - onvoldoende verifieerbaar omdat de gemeente geen tegenrapport heeft ingediend.

Specifiek wat betreft het prijspeil voegt de rechtbank daar nog aan toe dat de datum van 16 juni 2023 in redelijkheid als datum voor de start van de verhuur in de hypothetische situatie kan worden gehanteerd. Deze ligt immers relatief dicht tegen de datum waarop volgens de oorspronkelijke bouwplanning de bouw zou zijn afgerond, te weten eind maart 2023.

5.19.

Het voorgaande betekent dat de schade van Attica aan gederfde huurinkomsten wordt vastgesteld op € 2.022.050,-.

Stijging projectkosten

5.20.

Attica stelt dat haar schade daarnaast bestaat uit € 4.277.624,45 aan gestegen bouwkosten, onder meer door gestegen kosten van bouwmaterialen en arbeidsloon.

5.21.

De gemeente heeft allereerst het causaal verband met deze schadepost betwist. Zij voert aan deze kosten het gevolg zijn van financieringsproblemen waardoor Attica opnieuw moest onderhandelen over de aanneemsom.

5.22.

Dit betoog faalt alleen al omdat ook de gemeente ervan uitgaat dat de financiering van Attica al op 8 augustus 2020 is rondgekomen, en dus ruimschoots vóór het intrekkingsbesluit van de gemeente. Van financieringsproblemen aan de zijde van Attica op een hier relevant moment (in de periode van het intrekkingsbesluit tot aan de herroeping daarvan door de bestuursrechter) is dus geen sprake.

5.23.

Attica heeft deze schadepost als volgt toegelicht. Attica is met Vesting Bouw in de aannemingsovereenkomst van december 2019 een vaste aanneemsom van € 14.500.000,- overeengekomen, een prijs die nog steeds vast was toen in maart 2021 werd aangevangen met de eerste feitelijke werkzaamheden. Op 31 januari 2023 is door de aannemer als gevolg van de prijsstijgingen een nieuw, niet-prijsvast voorstel gedaan. Deze offerte is door Attica geaccepteerd. De stijging van de bouwkosten ten opzichte van de vaste aanneemsom bedraagt € 4.259.255,-. Volgens Attica is het werk na het sluiten van de aannemingsovereenkomst bovendien verder geoptimaliseerd tot een aanneemsom van € 14.324.106,25, derhalve een besparing van € 175.893,75, waardoor het verschil met de uiteindelijke bouwkosten nog groter is geworden. Daarnaast moet een bedrag van € 157.524,30 in mindering worden gebracht, omdat dit bedrag niet het gevolg is van gestegen bouwkosten maar van het feit dat grond verontreinigd bleek te zijn.

5.24.

De gemeente heeft tegen deze schadepost allereerst ingebracht dat Attica verschillende wijzigingen van het bouwplan heeft doorgevoerd, onder andere in 2022 toen zij wilde aantonen dat het bouwplan voldeed aan de (strengere) duurzaamheidseisen, en dat de nieuwe aanneemsom is gebaseerd op dit nieuwe bouwplan. Dat is een eigen keuze waar de gemeente niet voor hoeft op te draaien, aldus de gemeente.

5.25.

Attica heeft dit betoog van de gemeente echter ontzenuwd. Zij heeft aangevoerd dat de gestegen bouwkosten uitsluitend zijn toe te rekenen aan de marktontwikkelingen en dit heeft zij onderbouwd met de verklaring van de algemeen directeur van Vesting Bouw dat de wijzigingen in het ontwerp juist besparingen betroffen en dat deze al vast stonden op 20 oktober 2020, en dus voor het intrekkingsbesluit.

5.26.

De gemeente voert daarnaast aan dat de aanneemsom is gestegen met 29%, onder andere vanwege verhoogde energieprijzen en de oorlog in Oekraïne, en dat deze omstandigheden onvoorzien waren bij de prijsvaste aanneemsom van 2019. Attica had daarom hoe dan ook een hogere aanneemsom moeten betalen. Ook voor de gemeente zijn dit onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Een dergelijke prijsverhoging was niet voorzienbaar en staat niet in zodanig verband met de intrekking van de vergunning dat deze de gemeente kan worden toegerekend in de zin van 6:98 BW.

5.27.

Dit laatste betoog van de gemeente stuit erop af dat in artikel 4.2 van de aannemingsovereenkomst uitdrukkelijk staat dat partijen een vaste prijs zijn overeengekomen. De stelling van de gemeente dat ook onder de eerste aannemingsovereenkomst niettemin een prijsverhoging had kunnen worden doorberekend berust op niet meer dan een aanname. In dat licht heeft de gemeente haar betwisting dat deze schade als een gevolg van de vertraging moet worden beschouwd, onvoldoende gemotiveerd.

5.28.

Het voorgaande betekent dat de schade van Attica aan gestegen bouwkosten wordt vastgesteld op € 4.277.624,45.

Opstartkosten

5.29.

Attica vordert € 202.706,57 aan opstartkosten. Zij heeft toegelicht dat deze kosten (onder meer) gelegen zijn in het opnieuw huren van onder meer sanitaire units en het opnieuw aanvragen van diverse vergunningen en ontheffingen.

5.30.

De gemeente heeft deze opstartkosten betwist maar heeft die betwisting naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd. Weliswaar ontbreken betaalbewijzen bij de verschillende kostenposten, maar Attica heeft de door haar opgevoerde kosten wel opgenomen in een overzicht (productie 15 bij dagvaarding) waarmee zij de kosten inzichtelijk heeft gemaakt. Het gegeven dat schakelunits, sanitair en kleedruimtes in de periode van 2021 tot en met 2023 ongebruikt op de bouwplaats hebben gestaan, betekent, anders dan de gemeente betoogt, niet dat Attica daarmee haar schadebeperkingsplicht heeft verzaakt. Het is niet onlogisch of onredelijk om dit materieel te laten staan, vanwege de mogelijkheid dat het besluit ieder moment kon worden teruggedraaid.

Financieringskosten

5.31.

Attica heeft de schadepost van € 76.052,- en € 50.000,- aan financieringskosten als volgt toegelicht. De schade aan bereidstellingsprovisie is € 76.052,-. Attica heeft voor het project een kredietovereenkomst gesloten met ABN AMRO. De bereidstellingsprovisie voor deze rekening-courant faciliteit bedroeg 1% per jaar over het RC-krediet van € 7.500.000,-. Deze provisie werd berekend over iedere dag dat de rekening-courant niet werd opgebruikt. Het RC-krediet is echter nooit aangewend als gevolg van de intrekking van de vergunningen. Attica heeft gedurende de hele looptijd tot de einddatum van het RC-krediet van 1 januari 2023, 1% bereidstellingsprovisie moeten voldoen over het gehele krediet, daar waar dit bedrag normaliter gaandeweg vermindert en uiteindelijk op 0 uitkomt. Attica heeft € 152.088,- aan bereidstellingsprovisie voldaan. Gemakshalve wordt ervan uitgegaan dat het RC-krediet lineair verbruikt zou worden indien de vergunningen niet waren ingetrokken. Dat betekent dat de helft van de uiteindelijk betaalde bereidstellingsprovisie voldaan had hoeven worden. Daarnaast heeft Attica een afsluitprovisie van € 50.000,- moeten betalen voor een lening bij ING. Deze lening moest zij aangaan, omdat als gevolg van de vertraging in de bouwwerkzaamheden ontstaan door intrekking van de vergunningen, de kredietovereenkomst met ABN AMRO is beëindigd.

5.32.

De gemeente voert aan dat deze provisies in een te ver verwijderd verband staan tot de besluitvorming om toe te kunnen rekenen, omdat het een eigen keuze van Attica is geweest om het bouwplan extern te financieren. Ook betwist de gemeente het causaal verband, omdat gelet op de hoogte van de lening bij ABN AMRO van 7,5 miljoen euro, het voor de hand lijkt te liggen dat Attica hoe dan ook nog een aanvullende lening van ING nodig zou hebben gehad voor de financiering van de bouw. Daarnaast betwist de gemeente dat het RC-krediet van ABN AMRO lineair zou worden gebruikt.

5.33.

Ook dit betoog faalt. Ondanks de eigen keuze van Attica, is deze schade een rechtstreeks en ook voorzienbaar gevolg van het intrekkingsbesluit. Daarnaast geldt dat de gemeente haar betwisting van het causaal verband wat betreft de afsluitprovisie gelet op de door Attica gegeven toelichting over de beëindiging van het krediet bij de ABN AMRO, onvoldoende heeft gemotiveerd. De betwisting, ten slotte, van de stelling dat het RC-krediet van ABN AMRO lineair zou worden gebruikt, ziet op de hypothetische situatie waarin het intrekkingsbesluit niet genomen zou zijn. De gemeente bepleit dat in die situatie het krediet niet lineair maar hoofdzakelijk vooraf of aan het begin van het project zou zijn gebruikt, en dat Attica daarmee dus minder bereidstellingsprovisie zou hebben betaald. De schade (het verschil met de werkelijke situatie) zou daarmee niet kleiner maar groter zijn, zodat de gemeente bij dit verweer geen belang heeft.

Omzetbelasting (Btw)

5.34.

De gemeente voert verweer ten aanzien van gevorderde btw, maar er is geen btw gevorderd, hoewel enige verwarring daarover voorstelbaar is. De rechtbank wijst geen btw maar onbelaste schadevergoeding toe.

Redelijke toerekening en matiging

5.35.

In het kader van redelijke toerekening van schade en matiging voert de gemeente naast haar betoog dat de rechtbank hiervoor al heeft verworpen, aanvullend nog het volgende aan. De schade die Attica vordert, zal bij toewijzing moeten worden betaald uit publieke middelen. Dat is een omstandigheid die in het voordeel van de gemeente moet worden meegewogen. De wetgever heeft wel een afzonderlijke titel in het Burgerlijk Wetboek over overheidsaansprakelijkheid voor ogen gestaan vanwege het bijzondere karakter van deze vorm van aansprakelijkheid, maar daar is het desondanks niet van gekomen. Het algemene aansprakelijkheidsrecht bevat naast de al genoemde leerstukken geen verdere aansprakelijkheidsbeperkingen om publieke middelen te beschermen tegen hoge aansprakelijkheidslasten. Dit klemt temeer nu Attica ruim 2 miljoen euro aan gederfde winst vordert. Voor zover de vergoedingsplicht voor gederfde winst van artikel 6:96 lid 1 BW in het maatschappelijk verkeer een effectieve prikkel moet zijn om zich te onthouden van potentieel schadeveroorzakend gedrag, moet bedacht worden dat een gemeente als overheidsinstantie het risico van het ontstaan en de omvang van de schade, anders dan particulieren, in mindere mate kan voorkomen of beperken.

5.36.

De rechtbank volgt de gemeente niet in haar standpunt. Het door de gemeente aangevoerde is onvoldoende om de schade die een gevolg is van haar eigen onrechtmatig handelen, in mindere mate aan haar toe te rekenen.

De tegenvordering van de gemeente (in reconventie)

5.37.

De tegenvordering van de gemeente wordt afgewezen. Deze vordering is namelijk geheel gebaseerd op het betoog van de gemeente dat sprake is van eerdere afspraken of toezeggingen uit de intrekkingsprocedure 2013 en 2014 die Attica niet is nagekomen Dit betoog heeft de rechtbank hiervoor in conventie al verworpen.

Proceskosten

5.38.

De gemeente is zowel wat betreft de vordering als de tegenvordering in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Vanwege de verwevenheid met de vordering in conventie zullen de proceskosten in reconventie worden gehalveerd. Het salaris gemachtigde bestaat uit € 8.714,00 (2 punten conventie × € 4.357,00 tarief VII) + € 614,00 (½ x 2 punten reconventie x € 614,- tarief II). De proceskosten in conventie en in reconventie van Attica worden daarmee begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,37

- griffierecht

€

9.825,00

- salaris advocaat

€

9.328,00

- nakosten

€

278,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

19.543,37

5.39.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De rechtbank

De vordering en de tegenvordering

6.1.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan Attica van een schadevergoeding van € 6.629.033,02, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 31 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,

6.2.

wijst het in conventie meer of anders gevorderde af,

6.3.

wijst de vorderingen van de gemeente in reconventie af,

6.4.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 19.543,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.5.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, voorzitter, en mr. H.J.H. van Meegen en mr. F.L. Bolkestein, rechters, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.

Vordering tot schadevergoeding tegen de gemeente Amsterdam wegens onterechte intrekking van bouwvergunningen