Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11910381 \ CV EXPL 25-13604
Vonnis van 15 mei 2026
in de zaak van
AMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Amvest,
gemachtigde: Ultimoo Incasso B.V.,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.N. Allick.
1.De procedure
1.1.
De volgende processtukken bevinden zich in het dossier:
- de dagvaarding van 24 september 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- de dagbepaling comparitie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 april 2026. Namens de gemachtigde van Amvest is verschenen de heer [naam] . Namens [gedaagde] is verschenen zijn gemachtigde. Amvest heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een recente specificatie van de vordering overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
Met ingang van 3 maart 2023 verhuurt Amvest aan [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). In de tussen hen gesloten huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de totale huurprijs van € 1.700,00 bestaat uit de (kale) huurprijs van € 1.615,00 en een voorschot op de servicekosten van € 85,00. Het maandelijks te betalen bedrag is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte volgens het ROZ-model van 20 maart 2017 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
2.3.
Van der Linden Vastgoedmanagement B.V. heeft bij brief van 19 februari 2025 namens Amvest aan [gedaagde] medegedeeld dat sprake is van een huurachterstand van € 3.826,64, dat dit bedrag binnen 14 dagen vanaf de dag nadat deze brief is bezorgd moet zijn betaald waarna, bij niet tijdige betaling, een bedrag van € 614,27 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten in rekening wordt gebracht.
3.Het geschil
3.1.
Amvest vordert na vermindering van eis – kort gezegd – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en proceskosten. Haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft zij ter zitting ingetrokken.
3.2.
Amvest stelt dat de maandelijks verschuldigde huur op dit moment € 1.859,86 per maand bedraagt. Op het moment van dagvaarden had [gedaagde] een huurachterstand van € 8.972,93. Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [gedaagde] een deel van de achterstand ingelopen, zodat de huurachterstand per april 2026 nog € 1.769,86 bedroeg.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat er sprake is van een huurachterstand, en stelt dat hij bovendien nooit een mededeling van de huurverhoging heeft ontvangen. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Amvest, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Amvest, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Amvest in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
4.1.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Amvest de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
4.3.
De artikelen 4.5 (huurprijs), 7 (servicekosten) en 12.1 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) 25.2 van de algemene bepalingen zijn relevant voor de vordering.
4.4.
Het huurprijsbeding (artikel 4.5) en het servicekostenbeding (artikel 7) zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.5.
Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) in de algemene voorwaarden wordt niet oneerlijk bevonden.
4.6.
Artikel 12.1 luidt, voor zover hier van belang:
12.1
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (...) geldt (...) het volgende:
a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.
a. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegd minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
b. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
c. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b en 12.1.c vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.
(…)
f. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
g. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn
verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door
de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is
ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de
huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de
ontwikkelingen van markthuurprijs, met inachtneming van sub i van dit artikellid. (...)
4.7.
Artikel 25.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
4.8.
De hiervoor geciteerde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld.
Huurprijswijzigingsbeding
4.9.
Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780, rechtsoverwegingen 3.1.1 t/m 3.1.6) moeten een opslagbeding en een indexatiebeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid los van elkaar worden bezien. De kantonrechter is in dit geval van oordeel dat de huurprijswijzingsbedingen waar het hier om gaat niet kunnen worden gesplitst. De bedingen zijn zo opgesteld dat verhuurder vier keuzes heeft. De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage (1). De huur kan worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) (2). De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage, met daarnaast een opslag van maximaal 3% (3), en ten slotte kan de huur worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) met daarnaast een opslag van maximaal 3% (4). De bedingen zien alle drie op een verhoging van de huurprijs, die tegelijkertijd kunnen worden toegepast. Het hiervoor geciteerde opslagbeding uit artikel 12.1 lid c maakt het immers mogelijk om een opslag van maximaal 3% naast het beding gebaseerd op het wettelijke toegestane percentage (3) en de op de consumentenprijsindex gebaseerde indexatiebeding toe te passen (4). Door dat laatste kan de huurder geen inschatting maken van de te verwachten ontwikkeling van de huur, waardoor de economische gevolgen niet kunnen worden ingeschat. Bovendien klopt de nummering van artikel 12 niet Pro, terwijl een prijswijzigingsbeding duidelijk en begrijpelijk moet zijn opgesteld.
4.10.
Ten aanzien van het opslagbeding merkt de kantonrechter verder op dat het Gerechtshof Amsterdam op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) heeft geoordeeld dat een opslagbeding van 3% oneerlijk kan zijn wanneer het beding niet de gronden bevat op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast. Deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. In het huurprijswijzigingsbeding zoals hier aan de orde ontbreken de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie. De huurder is derhalve volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd.
4.11.
Tot slot hoeft de verhuurder de huurder over huurverhogingen niet voorafgaand aan de huurverhoging te informeren (artikel 12.1 onder f). De consument dient een reële mogelijkheid te hebben om de overeenkomst op te zeggen in het geval van een eenzijdige wijziging (RWE Vertrieb (ECLI:EU:C:2013:180) en Invitel (ECLI:EU:C:2012:242)). Zonder aankondiging heeft de consument echter geen mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen alvorens de wijziging is doorgevoerd.
4.12.
Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is. Omdat de huurovereenkomst zonder het beding kan voortbestaan, wordt het beding ambtshalve vernietigd. Verhuurder kan zich dus niet op het beding beroepen en evenmin aanspraak maken op aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn.
Huurachterstand
4.13.
Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding. Dat betekent dat de aanvangshuurprijs van € 1.700,00 inclusief servicekosten die in de huurovereenkomst staat altijd gelijk is gebleven. Uit de door Amvest overgelegde specificatie van de huurachterstand blijkt dat Amvest in ieder geval vanaf oktober 2024 maandelijks een bedrag van (minimaal) € 125,06 te veel in rekening heeft gebracht. Berekend tot en met april 2026 (19 maanden), is het te veel in rekening gebrachte bedrag hoger dan de huurachterstand van € 1.769,86. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
Artikel 25.2 van de algemene bepalingen
4.14.
Het beding over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door Amvest zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.
4.15.
Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is bovendien oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten mogen niet lager worden vastgesteld dan het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet passend. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
Proceskosten
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter is vast komen te staan dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand, ook indien slechts de aanvangshuurprijs in rekening zou zijn gebracht. [gedaagde] moet daarom de proceskosten van Amvest betalen. Aan de stelling van [gedaagde] dat betalingen voor de maanden juli 2025 en augustus 2025 niet in het betalingsoverzicht van Amvest zijn opgenomen wordt voorbijgegaan. Amvest betwist dat zij deze betalingen heeft ontvangen, en de door [gedaagde] overgelegde betalingsbewijzen bevatten geen rekeningnummer zodat niet kan worden vastgesteld dat deze betalingen naar het rekeningnummer van Amvest zijn overgemaakt.
De proceskosten van Amvest worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
795,95
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Amvest af,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 795,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2026.
64443