Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 21/1653 en AWB 21/1666
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van [verweerder] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adresgegevens 1] ( [Stichting] ) te [plaatsnaam] (het object), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 22.651.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet-woning voor het object bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2021 de waarde verminderd tot € 21.499.000 en de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Verweerder heeft eveneens bij beschikking krachtens de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [adresgegevens 2] vastgesteld. Bij dezelfde uitspraak op bezwaar van 8 februari 2021 heeft verweerder deze WOZ-beschikking vernietigd.
Verweerder heeft bij dezelfde uitspraak op bezwaar een kostenvergoeding in bezwaar toegekend van € 265.
Eiseres heeft daartegen tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2022.
Namens eiseres is [persoon A] , kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] en [persoon C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een orthopedisch behandelcentrum en/of gezinsvervangend tehuis. De (gemeentelijke) bestemming van het object is ‘gemeenschappelijke doeleinden’.
2. Verweerder heeft de WOZ-beschikking van het object voor belastingjaar 2020 tezamen met diverse andere beschikkingen en aanslagen bekend gemaakt.
Geschil
3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum en de kostenvergoeding in bezwaar. Meer specifiek zijn in geschil de levensduur(verlenging), de restwaarden en de kostenvergoeding voor bezwaar. De kwalificatie niet-woning, de waarde na toepassing van de woondelenvrijstelling en de aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker zijn niet in geschil. Ook de grondwaarde is niet (meer) in geschil.
4. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object tot € 18.279.000. Daartoe verwijst eiseres naar een in het kader van het bezwaar door taxateur [taxateur 1] opgemaakt taxatierapport met dagtekening 4 mei 2020 waarin is uitgaan van een restwaarde van 5% voor de ruwbouw, afbouw en installaties. Verweerder heeft ten onrechte de levensduren verlengd en is ten onrechte uitgegaan van de restwaarden uit de taxatiewijzers, aldus eiseres. Zij verwijst daarvoor naar jurisprudentie. [1] De levensduur voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw en installaties is op peildatum verstreken voor de delen: instructiebad (uit 1968), keuken (uit 1965), kantoor (uit 1900), recreatieruimte (uit 1910) en kantoor (uit 1910). Deze delen moeten daarom op restwaarde worden gewaardeerd. De levensduur van de afbouw en installaties van onder meer de therapieruimte (uit 1993), dagverblijf (uit 1990) en personeelsvoorziening (uit 1981) zijn ook verstreken en moeten daarom ook op restwaarde worden gewaardeerd, aldus nog steeds eiseres.
5. Verweerder stelt in beroep dat de WOZ-waarde € 19.730.000 bedraagt. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de thans door hem voorgestane waarde naar een waardeadvies inclusief matrix van [taxateur 2] van 27 december 2021. [taxateur 2] heeft in zijn waardeadvies verschillende archetypes uit diverse taxatiewijzers (waaronder de taxatiewijzer sport en taxatiewijzer verzorging onder andere archetype ‘gezinsvervangend tehuis, begeleid zelfstandig wonen’) naar waardepeildatum 1 januari 2019 tot uitgangspunt genomen. Voor wat betreft de toegepaste levensduur(verlenging) en restwaarden verwijst verweerder naar jurisprudentie. [2] Verweerder kan zich vinden in de door eiseres voorgestane kostenvergoeding voor bezwaar van 1,5 x € 530 voor de hoorzitting en € 532,40 en € 605,00 voor de opgestelde taxatierapporten.
Beoordeling van het geschil
6. Omdat verweerder zich in beroep onder andere op het standpunt heeft gesteld dat de waarde van het object op waardepeildatum te hoog is vastgesteld, kan de vastgestelde waarde van het object niet in stand blijven. Het beroep is daarom al gegrond. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de thans door verweerder voorgestane waarde aannemelijk is.
7. Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object tot uitgangspunt moet worden genomen. [3] De rechtbank sluit zich daarbij aan.
8. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering [4] . Daarbij wordt de invloed van latere wijzigingen in aanmerking genomen. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak kan worden berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstallen van de onroerende zaak. [5] De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
9. Indien voor de waardering, zoals in dit geval, wordt aangesloten bij een taxatiewijzer moet de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. [6] Omdat verweerder stelt dat de levensduur op een langere periode gesteld moet worden dan de maximale periode die volgt uit de taxatiewijzers en de restwaarden op dat latere tijdstip worden bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder aangezien eiseres die stellingen heeft betwist.
10. Omdat de delen waarvoor de levensduur is verlengd op de waardepeildatum gemiddeld tussen de 30 en 50 jaar oud zijn, zijn de restwaarden voor de afbouw en installaties (en deels van de ruwbouw) in beginsel bereikt. Verweerder heeft voor de onder 4 genoemde bouwdelen de aan de hand van de taxatiewijzers ingeschatte levensduur verlengd met 10 jaar voor de ruwbouw en 5 jaar voor de afbouw en installaties. Daarbij heeft hij in aanmerking genomen dat de oorspronkelijk ingeschatte restwaarden aan het eind van de verlengde levensduur wordt bereikt. Niettemin is de (taxateur van) verweerder ervan uitgegaan dat de ruwbouw en/of afbouw en installaties van deze delen op de waardepeildatum nog normaal functioneren en dat het huidige gebruik op korte termijn niet zal worden beëindigd.
11. Eiseres betwist dat er grond bestaat voor verlenging van de levensduur en aanpassing van de daarmee samenhangende afschrijving. Zij verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.
12. Uit het onder 11 genoemde arrest volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat, zoals eiseres stelt, alleen bij renovatie of grondig opknappen de levensduur verlengd kan worden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat ook wanneer een onroerende zaak nog in gebruik is, de restwaarde kan zijn bereikt. Dat past naar het oordeel van de rechtbank in het uitgangspunt dat de restwaarde die waarde is waarbij het object nog net geschikt is om te worden gebruikt waarvoor het is vervaardigd. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt niet méér dan dat de bewijslast dat er aanleiding is de levensduur te verlengen bij betwisting bij verweerder ligt en dat het enkele feit dat de onroerende zaak nog wordt gebruikt niet voldoende is om aan die bewijslast te voldoen. [7] Dat houdt in dat telkens op de peildatum moet worden beoordeeld gedurende welke periode de onroerende zaak in de toekomst voor de eigenaar/gebruiker nog nut zal hebben (de toekomstige levensduur) en hoe hoog dat nut zal zijn, daarbij moet tevens worden bekeken wat de invloed van die levensduurverlenging is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt. [8]
13. Als reden voor de levensduurverlenging geeft de taxateur van verweerder in het taxatierapport aan dat er geen plannen bekend zijn voor sloop en dat het gebruik wordt voortgezet en dat de opstallen voldoende hun functie vervullen. Visuele aspecten van het object tonen niet aan dat de restwaarde veel minder zou zijn dan wat de taxatiewijzer aangeeft, zo valt te lezen in het taxatierapport. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat hij het object uitpandig heeft opgenomen. Omdat geen inpandige opname van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden, is het niet inzichtelijk op basis waarvan de taxateur tot deze bevindingen is gekomen. [9] Zijn toelichting ter zitting dat het object in een prima staat van onderhoud verkeerd, dat, zoals de rechtbank begrijpt, de aard van het object als jongerenopvang met zich brengt dat het goed is onderhouden en er ‘vast wel installaties aanwezig [zijn] die nog functioneren’ is daarvoor onvoldoende. Verweerder heeft niet verwezen naar bijvoorbeeld foto’s van de bouwdelen of een groot onderhoudsplan die deze stellingen onderbouwen. [10] Verweerder heeft de levensduurverlenging en het later bereiken van de restwaarde(n) daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt.
14. Gelet op het hiervoor overwogene heeft verweerder met wat hij heeft aangevoerd en ingebracht niet aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde had van € 19.730.000.
15. Ook eiseres heeft met wat zij heeft aangevoerd en ingebracht de door haar voorgestane waarde van € 18.279.000 niet aannemelijk gemaakt. Dat een enkele verwijzing door verweerder naar de taxatiewijzers voor de onderbouwing van de waarde van het object niet volstaat, zoals eiseres stelt, maakt nog niet dat daarmee de door haar taxateur gestelde restwaarde van 5% wél juist is. Eiseres komt daarvoor niet met een onderbouwing. Zij heeft ter zitting bovendien verklaard ‘een restwaarde van 10% [bedoelt 5% - toevoeging rechtbank] is natuurlijk ook wel laag, die we aanhouden’.
16. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd te voldoen aan de op hen rustende bewijslast, zal de rechtbank de waarde zelf in goede justitie bepalen. Alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op hetgeen door partijen in de stukken van het onderhavige dossier en ter zitting is aangevoerd, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie op € 18.500.000.
Proceskosten
17. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank ziet geen aanleiding om van het standpunt van partijen over de nog voor bezwaar te vergoeden kosten voor rechtsbijstand en deskundige rapporten af te wijken. Deze te vergoeden kosten worden daarom vastgesteld op € 1.932,40 (1,5 x € 530 voor rechtsbijstand + € 532,40 en € 605,00 voor de taxatierapporten). Het bedrag dat hiervan al betaald is kan verrekend worden. De kosten voor beroep zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld te weten op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 [11] en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht voor het beroep (2 maal € 360) te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van [adresgegevens 1] te [plaatsnaam] tot € 18.500.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar van [adresgegevens 1] te [plaatsnaam] dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in bezwaar ten bedrage van € 1.932,40;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in beroep ten bedrage van € 1.518;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 720 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, rechter, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
De griffier is helaas verhinderd de uitspraak te ondertekenen
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).