Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/138
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 januari 2021 in de zaak tussen
[stichting], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1. Eiseres is belastingplichtige voor de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats]. De onroerende zaak is een onderwijsgebouw dat bestaat uit twee bouwdelen: een bouwdeel met bouwjaar 1981 en een bouwdeel met bouwjaar 1995. Deze bouwdelen vormen het hoofdgebouw en hebben samen een bruto vloeroppervlakte van 2298 m². Daarnaast bestaat de onroerende zaak uit een berging met 18 m² aan bruto vloeroppervlak.
2. Met de beschikking van 28 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2019 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] vastgesteld op € 1.488.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Utrechtse Heuvelrug opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar (het bestreden besluit) van 27 november 2019 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.
4. Het beroep van eiseres is behandeld op de zitting van 17 december 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1], taxateur.
Overwegingen
Toetsingskader
5. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [1] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
6. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Hierbij verdient opmerking dat als de zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. [2]
7. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. [3]
Standpunten van partijen
8. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder naar een taxatierapport van zijn taxateur, [taxateur 1], van 3 april 2020. In dat rapport is de waarde van het object vastgesteld op € 1.867.000,-. Bij de bepaling van de waarde van het object heeft de taxateur van verweerder de waarde van de verschillende bouwdelen apart vastgesteld.
9. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 1.025.000,-. Eiseres verwijst daarvoor naar het in beroep overgelegde taxatierapport van 31 juli 2019, opgesteld door taxateur [taxateur 2]. Eiseres stelt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat verweerder is uitgegaan van een onjuiste correctie in verband met de grootte van het object. Daarnaast stelt eiseres dat verweerder ten onrechte een restwaarde heeft gehanteerd voor dit object.
Moet er een correctie voor de grootte worden toegepast?
10. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van het object uitgegaan van de waarde van de twee afzonderlijke bouwdelen. Daarbij geldt dat het bouwdeel uit 1981 minder dan 25 procent afwijkt van het door verweerder gebruikte archetype, zodat voor dat bouwdeel geen correctie voor de grootte is toegepast. Het bouwdeel uit 1995 is kleiner dan de standaard grootte van het door verweerder gehanteerde archetype. Omdat dit zou moeten leiden tot een correctie naar boven, heeft verweerder geen correctie voor de grootte toegepast.
11. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte geen correctie heeft toegepast voor de grootte van het object. Volgens eiseres moeten de oppervlakten van de bouwdelen uit 1981 en uit 1995 eerst worden samengenomen, waarna een correctie voor de grootte moet worden toegepast. Deze werkwijze moet volgens eiseres worden gehanteerd omdat de beide bouwdelen aan elkaar vast zitten, zodat ze voor de Wet WOZ als één object moeten worden gezien. Verweerder heeft ten onrechte beoordeeld of voor de bouwdelen afzonderlijk een correctie voor de grootte moet worden toegepast.
12. Naar het oordeel van de rechtbank moet bij het vaststellen van de waarde worden uitgegaan van het afgebakende WOZ-object. Uit artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In dit geval worden beide bouwdelen gebruikt als klaslokalen en zijn de bouwdelen onderling met elkaar verbonden. Bovendien is namens eiseres op de zitting toegelicht dat het object bij herbouw als één geheel zou worden uitgevoerd. De rechtbank kan eiseres daarom volgen in haar stelling dat de oppervlakte van de afzonderlijke bouwdelen moet worden samengenomen. Dit betekent dat voor het vaststellen van de waarde moet worden uitgegaan van één object waarbij de oppervlakten van de verschillende bouwdelen moeten worden samengenomen. Het object heeft daarmee een bruto vloeroppervlakte van 2298 m². Tussen partijen is, gelet op de verklaringen van partijen op de zitting, niet in geschil dat in deze situatie voor het vaststellen van de waarde gebruik moet worden gemaakt van het archetype dat van toepassing is op het nieuwste bouwdeel (archetype-codering: [archetypen 2] [4] ). De standaard grootte voor dit archetype is 1500 m². De rechtbank ziet zich daarom gesteld voor de vraag of verweerder de ongecorrigeerde vervangingswaarde te hoog heeft vastgesteld omdat deze bepaald moet worden op de vervangingswaarde van één object met een bruto vloeroppervlakte van 2298 m².
13. Verweerder heeft de ongecorrigeerde vervangingswaarde berekend aan de hand van de archetype-coderingen [archetypen 1] en [archetypen 2]. Voor het oude bouwdeel van 1843 m² is uitgegaan van de gemiddelde vervangingswaarde van € 1.225,- en voor het nieuwe bouwdeel van 455 m² van de gemiddelde vervangingswaarde van € 1.308,-. De gemiddelde vervangingswaarde voor het object van 2298 m² bedraagt € 1.241,- per m².
13. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de gemiddelde eenheidsprijs niet gecorrigeerd hoeft te worden voor de grootte van het object. Verweerder heeft tijdens de zitting gemotiveerd toegelicht, onder verwijzing naar zijn taxatierapport, dat uit de onderbouwing van de kengetallen volgt dat de eenheidsprijs voor het object in deze zaak niet te hoog is vastgesteld. In deze onderbouwing is gebruik gemaakt van zes objecten, alle bestemd voor onderwijs. De objecten hebben allemaal een groter bruto vloeroppervlak dan het object in deze zaak. De eenheidsprijzen lopen van € 1.231,- voor een school met een bruto vloeroppervlakte van 6.000 m² tot € 1.402,- voor een school met een bruto vloeroppervlakte van 3.516 m². Uit deze onderbouwing van de kengetallen volgt volgens verweerder daarom dat een correctie in verband met schaalvoordeel in dit geval niet behoeft te worden toegepast. De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder. Verweerder is immers uitgegaan van een ongecorrigeerde vervangingswaarde van gemiddeld € 1.241,- per m² terwijl alle gerealiseerde bedragen voor scholen met meer vierkante meters per m² hoger liggen, met uitzondering van een object dat wat grootte betreft het minst vergelijkbaar is. Verweerder heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat hij geen correctie hoeft toe te passen omdat het object groter is dan het standaard type van het archetype. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze onderbouwing aannemelijk gemaakt dat hij de ongecorrigeerde vervangingswaarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
14. Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de onderbouwing van de kengetallen in deze zaak niet bruikbaar is omdat de objecten niet vergelijkbaar zijn en omdat het gaat om objecten met meerdere bouwlagen. De rechtbank volgt deze stelling van eiseres niet. Het object in deze zaak wordt door eiseres gebruikt als school voor voortgezet onderwijs. Dit geldt ook voor alle objecten die door verweerder zijn opgenomen in de onderbouwing van de kengetallen. Daarnaast geldt dat de door verweerder gebruikte archetypen [archetypen 1] en [archetypen 2] ook bestaan uit meerdere bouwlagen met een fundering op palen en dat de geschiktheid van die archetypen tussen partijen niet in geschil is. Gelet hierop kan worden uitgegaan van de juistheid van de door verweerder gebruikte onderbouwing van de kengetallen. Dit betekent dat verweerder terecht geen correctie voor de grootte heeft toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
Is verweerder terecht uitgegaan van een restwaarde voor dit object?
15. Eiseres voert verder nog aan dat verweerder ten onrechte een restwaarde voor het object heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de restwaarde van een object altijd op nihil worden gesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres gewezen op diverse uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [5]
16. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waar eiseres zich op beroept volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de restwaarde van een object altijd op nihil moet worden gesteld. Bovendien kan er ook bij het einde van de levensduur van een object een restwaarde zijn in verband met voortgezet gebruik of gebruik van het object voor een andere bestemming. In zijn taxatierapport heeft verweerder een overzicht opgenomen van de restwaarden van diverse objecten in de categorie ‘onderwijs’. Uit de door verweerder opgenomen onderbouwing volgt dat er voor soortgelijke objecten een restwaarde is. De door verweerder in deze zaak gehanteerde percentages voor het vaststellen van de restwaarden liggen bovendien lager dan de percentages voor de restwaarde die uit de onderbouwing volgen. Dit betekent dat verweerder de restwaarde niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft tijdens de zitting nog betoogd dat de onderbouwing van verweerder niet bruikbaar is omdat er in een aantal gevallen sprake was van gelieerde verkopen. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. De rechtbank heeft geen gerede twijfel aan de mededelingen van de taxateur van verweerder op de zitting dat daarvan in de door hem gegeven onderbouwing geen sprake is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van het object niet hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.