Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/4144, UTR 21/67 en UTR 21/68
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 december 2021 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., statutair gevestigd in [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: F.H. Schouten),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 815.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
Bij beschikking van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de
waarde van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 815.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
Bij beschikking van 30 juni 2019 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de
waarde van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 815.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
Tegelijk met deze beschikkingen heeft verweerder eiseres voor de drie belastingjaren
per jaar een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ‘gebruiker niet-woning’ opgelegd.
Bij drie afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 7 februari 2020 heeft verweerder
het bezwaar van eiseres tegen de drie beschikkingen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de beroepen op 3 september 2021 op een Skype-zitting behandeld.
Namens eiseres heeft haar gemachtigde de zitting bijgewoond. Namens verweerder hebben zijn gemachtigde en [woz-taxateur] (WOZ-taxateur) de zitting bijgewoond.
Overwegingen
1. Het object is een bedrijfsverzamelgebouw, waarvan eiseres eigenaar is. Delen van het
object verhuurt zij.
2. In geschil is of verweerder voor de belastingjaren 2017, 2018 en 2019 voor de
onroerende zaak aan eiseres een OZB-aanslag ‘gebruiker niet-woning’ mocht opleggen.
3. Eiseres is van mening dat verweerder deze aanslag niet op mocht leggen. Zij is
weliswaar eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw (door eiseres loods genoemd), maar het gebouw staat sinds jaren voor 2/3 deel leeg en 1/3 deel wordt verhuurd. De delen die worden verhuurd (een deel van de oude garage en het kantoor op de benedenverdieping) zijn volgens eiseres afgebakend. Het pand is dus op te splitsen in drie gedeeltes die zelfstandig kunnen worden gebruikt. Eiseres heeft een en ander weergegeven op een plattegrond van het gebouw die zij bij haar beroepschrift heeft gevoegd.
4. Verweerder zegt dat uit onderzoek is gebleken dat géén sprake is van zelfstandige,
afsluitbare ruimten. Hij verwijst aanvullend naar de foto’s die de WOZ-taxateur heeft gemaakt tijdens haar bezoek aan het pand. Het bedrijfsverzamelgebouw is daarom terecht als één belastingobject beschouwd. Voor de aanslag ‘gebruik’ betekent dit dat deze wordt opgelegd aan de eigenaar.
Objectafbakening
5. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt voor de
toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gaat daarbij om de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid.
6.1
In de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 42) is over
onderdeel c opgemerkt: ‘Voor het antwoord op de vraag of een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is op zijn minst vereist dat zodanig gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het object.’.
6.2
De enkele omstandigheid dat een gedeelte van een gebouwd eigendom op relatief eenvoudige wijze afsluitbaar gemaakt zou kunnen worden, brengt niet mee dat dit gedeelte afsluitbaar is. Bepalend is de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert. [1] Het is van belang of een object, gelet op zijn functie, voldoende zelfstandigheid bezit. Die zelfstandigheid wordt onder meer afgeleid uit de aard en inrichting van het object en hierbij is bepalend of de gebruiker van een ruimte meer dan bijkomstig afhankelijk is van buiten de ruimte aanwezige voorzieningen.
6.3
Bij een gebouwd eigendom dat gedeeltelijk als kantoor wordt gebruikt, is verder vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt. [2] Dit komt er op neer dat ten minste een toiletvoorziening aanwezig is en een pantry, dat wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water.
6.4
Bij een gebouwd eigendom dat gedeeltelijk als magazijn/opslagruimte of garage wordt gebruikt, is in de regel een toiletvoorziening en/of pantry niet nodig. Dat kan afhankelijk van (de omvang van) het gebruik anders zijn.
Is in dit geval sprake van één object of drie objecten?
7. De rechtbank heeft met partijen tijdens de zitting vastgesteld dat de garage en het
kantoor [3] op de begane grond en verdieping afzonderlijk afsluitbaar zijn. Het kantoor beschikt over twee toiletten op de begane grond en een toilet op de verdieping. Ook is er een keukenblok met diverse voorzieningen. De verhuurde garage heeft deze voorzieningen niet maar de rechtbank vindt het niet aannemelijk geworden dat voor het gebruik van de garage de aanwezigheid van een toilet en/of pantry noodzakelijk is. Verweerder heeft dit ook niet gesteld. Dat betekent dat de garage en het kantoor gebruikt kunnen worden zonder dat de gebruiker ervan meer dan bijkomstig afhankelijk is van buiten de betreffende ruimte aanwezige voorzieningen.
8. De op de plattegrond aangegeven ‘verhuurde loods’ is door middel van een hekwerk
afgebakend van het daarachter gelegen deel van de loods. De rechtbank is aan de hand van de foto’s van oordeel dat verweerder op juiste gronden tot de conclusie is gekomen dat de verhuurde loods geen zelfstandig object is. Er is immers sprake van een doorzichtig hekwerk dat aan de bovenkant open is en beide gedeelten van de loods niet volledig afsluit.
Conclusie
9. De rechtbank komt tot de conclusie dat sprake is van drie objecten (kantoor, garage en
loods). Verweerder heeft het object dus te groot afgebakend. De afbakening moet daarom alsnog op de juiste wijze plaatsvinden. [4] Die aanpassing dient zodanig te zijn dat iedere beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. De rechtbank heeft onvoldoende informatie om hierin zelf te kunnen voorzien. Verweerder zal dus opnieuw op de bezwaren van eiseres moeten beslissen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Daarbij geeft de rechtbank verweerder in overweging om nogmaals, samen met een vertegenwoordiger van eiseres, het bedrijfsverzamelgebouw inpandig op te nemen en met eiseres in overleg te treden.
10. De beroepen zijn gegrond. Er is geen sprake van proceskosten die op grond van het
Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Verweerder zal wel het door eiseres betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- verwijst de zaken terug naar verweerder en bepaalt dat verweerder nieuwe uitspraken op bezwaar moet nemen, met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het griffierecht van € 1.062,- (3 x € 354,-) aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.L. Debets, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.