Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5941
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 796.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2022 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1992 gebouwde vrijstaande woning met een garage en een guesthouse van 40 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 193 m² en een kaveloppervlakte van 880 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 647.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 796.000,-.
Ingetrokken beroepsgronden
3. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd, ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Indexering
5. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix de trendpercentages voor de jaren 2020 en 2021 van respectievelijk 4,9% en 5,3% zijn genoemd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze trendpercentages volgen uit de permanente marktanalyse van alle verkochte woningen voor dit type woningen in de gemeente met uitzondering van woningen in verhuurde staat en woningen die binnen een familie zijn verkocht of van een BV naar een particulier zijn overgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende inzicht geboden in de door hem gebruikte trendpercentages. Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat deze onderbouwing onvoldoende is, maar zonder verdere toelichting van zijn stelling ziet de rechtbank niet in waarom deze indexering niet juist is. Daarbij betrekt de rechtbank dat het op de weg van eiser had gelegen om eerder in de beroepsprocedure de heffingsambtenaar te vragen om een onderbouwing van de gegevens. Het verweerschrift met de taxatiematrix is ruim voor de zitting, op 16 februari 2023, naar eiser toegestuurd. Gezien deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar op de zitting kon volstaan met de toelichting dat de indexering volgt uit de marktanalyse.
6. De rechtbank zal nu de inhoudelijke beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
8. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 1 juli 2020 voor € 720.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 1.010.737,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 januari 2021 voor € 752.004,-;
- [adres 5] , verkocht op 11 januari 2021 voor € 1.005.000,-.
10. Eiser voert in het beroepschrift aan dat als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, daaruit al blijkt dat het taxatieverslag te kort schiet. Eiser verwijst hiervoor naar het zogenoemde Black Box-arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [3] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021. [4]
11. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [5] Ook staat het de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase nog een taxatiematrix in te brengen. De taxatiematrix in beroep komt in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de WOZ-beschikking opgemaakte taxatieverslag. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, als de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de grond van eiser dat het taxatieverslag in bezwaar te kort zou schieten en zal hierna beoordelen of de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning voldoende onderbouwt.
12. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
13. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke vrijstaande woningen met een vergelijkbaar woonoppervlak. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. De vastgestelde woningwaarde per m² voor de woning is in lijn is met de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Daarbij zijn drie referentiewoningen met een hogere woningwaarde per m² en één referentiewoningen met een lagere woningwaarde per m² ten opzichte van de woning van eiser in de vergelijking meegenomen. De referentiewoning met de lagere woningwaarde, [adres 6] , heeft een slechtere staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Eiser heeft in zijn beroepsgronden geen specifieke onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende met de verschillen rekeningen heeft gehouden.
14. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat daarmee rekening is gehouden blijkt op geen enkele wijze uit de matrix, terwijl het evident is dat met de afnemende meerwaarde per m² rekening moet worden gehouden. Eiser verwijst hiervoor naar verschillende uitspraken. [6]
15. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat de afnemende meerwaarde hier niet aan de orde is. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de oppervlakte van de woning en van de referentiewoningen niet zodanig van elkaar afwijken dat een correctie nodig is. De verschillen zijn niet dusdanig groot dat daarmee rekening had moeten worden gehouden. Het beroep slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.