Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5715
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 522.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2022 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1907 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een kelder en een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 127 m² en een kaveloppervlakte van 216 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 427.000,-. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 522.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar ten onrechte de bouwtekeningen van de gebruikte referentiewoningen en de iWOZ-kaarten niet heeft verstrekt waardoor niet kan worden nagegaan of de inhoud van de referentiewoningen juist is vastgesteld, ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
5. Wel handhaaft eiser zijn grond dat de heffingsambtenaar geweigerd heeft om de matrix met grondstaffel te verstrekken, terwijl om deze stukken wel is verzocht in bezwaar. Volgens eiser had de heffingsambtenaar die stukken op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (Black Box-arrest) moeten verstrekken. [1] Eiser vindt dat hij hierdoor is benadeeld, omdat hij pas nadere standpunten kan innemen nadat die stukken zijn overgelegd. Eiser verwijst hiervoor ook naar een kamerstuk [2] , artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , artikel 7:4 van Pro de Awb, artikel 40 van Pro de Wet WOZ en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
6. In het Black Box-arrest is geoordeeld dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens.
7. De heffingsambtenaar stelt dat geen sprake is van een weigering om stukken te verstrekken, omdat alle gevraagde stukken in bezwaar zijn overgelegd aan de vorige gemachtigde van eiser van het bureau Eerlijke WOZ B.V. Uit het bezwaarschrift blijkt dat de vorige gemachtigde onder meer heeft gevraagd om een taxatiematrix met de gehanteerde grondstaffels en de VOLK/KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting aan de vorige gemachtigde van eiser verstrekt. Dit blijkt ook uit de weergave van het verslag van de hoorzitting opgenomen in de uitspraak op bezwaar. In het taxatieverslag worden naast de waardebepalende factoren ook de referentiewoningen met de bijbehorende objectkenmerken en verkoopgegevens genoemd. Ook zijn per e-mail van 12 juli 2022 grondstaffels aan de vorige gemachtigde van eiser toegezonden, maar achteraf is gebleken dat de grondstaffel voor de woning daar per abuis niet bij zat.
8. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat van een weigering om stukken te verstrekken geen sprake is. Weliswaar ontbrak de grondstaffel voor de woning bij de toegezonden stukken, maar uit de weergave van het verslag van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar blijkt dat de (vorige) gemachtigde toen niet heeft aangevoerd dat hij informatie miste door het niet toesturen van gevraagde stukken of andere stukken. De rechtbank gaat er dus vanuit dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt dan ook dat eiser hiermee zijn beroepsgrond heeft prijsgegeven. Het opnieuw aanvoeren van deze grond in beroep is in strijd met een goede procesorde. De rechtbank verwijst naar de eerdere uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank op dit punt. [5]
De indexering
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [6] en naar het Black Box-arrest.
10. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix de trendpercentages voor de jaren 2020 en 2021 van respectievelijk 5,8% en 17,8% zijn genoemd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze trendpercentages volgen uit de permanente marktanalyse van alle verkochte woningen voor dit type woningen in de gemeente, met uitzondering van woningen in verhuurde staat en woningen die binnen een familie zijn verkocht of van een BV naar een particulier zijn overgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende inzicht geboden in de door hem gebruikte trendpercentages. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser niet heeft aangegeven wat er onjuist zou zijn aan de volgens de taxatiematrix gehanteerde percentages.
11. De rechtbank zal de inhoudelijke beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
12. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
13. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
14. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 19 juli 2020 voor € 640.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 februari 2021 voor € 535.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 juli 2020 voor € 640.000,-.
15. Eiser voert in het beroepschrift aan dat als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, daaruit al blijkt dat het taxatieverslag te kort schiet. Eiser verwijst hiervoor naar het zogenoemde Black Box-arrest de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [7] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 27 juli 2021. [8]
16. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [9] Ook staat het de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase nog een taxatiematrix in te brengen. De taxatiematrix in beroep komt in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de WOZ-beschikking opgemaakte taxatieverslag. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, als de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de grond van eiser dat het taxatieverslag in bezwaar te kort zou schieten en zal hierna beoordelen of met de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning voldoende is onderbouwd.
17. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
18. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke twee-onder-één-kapwoningen in dezelfde buurt. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Voor de woning is uitgegaan van een lagere woningwaarde per m² dan die van twee van de referentiewoningen. Alleen de referentiewoning [adres 3] heeft een lagere waarde, maar die heeft ook een mindere staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Eiser heeft in zijn beroepsgronden geen specifieke onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende met de verschillen rekeningen heeft gehouden. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat niet duidelijk is of op de bouwkundige kwaliteit is gecorrigeerd, maar dit punt is op geen enkele wijze onderbouwd.
19. Eiser heeft op de zitting ook nog gesteld dat de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk is gemaakt.
20. Zoals hiervoor is overwogen, heeft de (vorige) gemachtigde van eiser in bezwaar niet meer gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de grondstaffel. De rechtbank stelt verder vast dat in de taxatiematrix de gebruikte grondstaffel is opgenomen. Voor de eerste 250 m² grond wordt een grondprijs van € 600,- per m² gehanteerd. Voor de 250 m² daarboven is een grondprijs gehanteerd van € 375,- per m². Boven de 350 m² is een prijs van € 250,- per m² gehanteerd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van grondverkopen van dezelfde type woningen in de gemeente. Voor zover eiser de juistheid van de gehanteerde grondstaffel betwist, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar kon volstaan met de hiervoor gegeven toelichting zonder daarbij de door eiser gevraagde gegevens alsnog over te leggen. Dit gezien het late moment waarop eiser dit punt naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde. Niet valt in te zien waarom eiser dit punt niet al eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix al op 13 februari 2023 aan de gemachtigde van eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn desgewenst een schriftelijke reactie had gestuurd.
21. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat daarmee rekening is gehouden blijkt op geen enkele wijze uit de matrix, terwijl het evident is dat met de afnemende meerwaarde per m² rekening moet worden gehouden. Eiser verwijst hiervoor naar verschillende uitspraken. [10]
22. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat de afnemende meerwaarde hier niet aan de orde is. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de oppervlakte van de woning en van de referentiewoningen niet zodanig van elkaar afwijken dat hiervoor een correctie nodig is. Het gaat hier om een verschil in oppervlakte tussen de 5 en 19 m². De verschillen zijn niet dusdanig groot dat daarmee rekening had moeten worden gehouden. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
23. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.