Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1698 en UTR 21/1700
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (de winkel) (UTR 21/1698) en de [adres 2] in [woonplaats] (de woning) (UTR 21/1698).
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 530.000,- voor de woning en € 192.000,- voor de winkel. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en gelden voor het belastingjaar 2020. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning en de winkel ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarden zijn daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de winkel en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
4. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 15 december 2023. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Beoordeling door de rechtbank
6. In geschil zijn de hoogtes van de WOZ-waarden van de onroerende zaken.
7. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
8. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarden nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
De winkel aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (UTR 21/1698)
9. De onroerende aan de [adres 1] is een in [vestigingsplaats] gelegen winkel uit 1900. De winkel bestaat uit een winkelruimte van 62 m² en een opslagruimte van 55 m². Eiseres bepleit een lagere waarde van € 149.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
10. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de winkel op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen gebruik gemaakt van de methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dit legt zij hierna uit.
Kapitalisatiefactor
12. De kapitalisatiefactor van de winkel is bepaald op 12,1. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor wordt de onroerende zaak van eiseres vergeleken met vijf andere in [vestigingsplaats] gelegen winkels, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend. Het gaat om [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
13. De rechtbank vindt de verkoopcijfers van de onroerende zaken aan de [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar. [adres 3] is namelijk gekocht door degene die ten tijde van de verkoop de huurder van deze onroerende zaak was en [adres 4] is in verhuurde staat verkocht, terwijl er bij de waardering in het kader van de Wet WOZ van de fictie moet worden uitgegaan dat onroerende zaken vrij van verhuur zijn verkocht. Uit de vaste rechtspraak van de Hoge Raad [2] volgt dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Dit wil niet zeggen dat een dergelijk transactiecijfer zonder meer buiten beschouwing moet blijven, maar in dat geval moet de heffingsambtenaar er rekening mee houden dat het transactiecijfer niet één-op-één bruikbaar is. Hij moet dan inzichtelijk maken op welke manier hij daarmee rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar onvoldoende gedaan. Ten aanzien van [adres 3] heeft de heffingsambtenaar op de zitting erkend dat het niet de meest sterke onderbouwing is. Ten aanzien van [adres 4] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een correctie van het verkoopcijfer niet nodig is, vanwege de marktconforme huurdersituatie. Deze toelichting vindt de rechtbank, zonder nadere onderbouwing of stukken, onvoldoende om de heffingsambtenaar daarin te volgen.
14. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar met de andere verkopen ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ), alsnog aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is. De onroerende zaken zijn rondom de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de winkel van eiseres. De rechtbank ziet geen aanleiding voor de conclusie dat de kapitalisatiefactor van de winkel van 12,1 in een onjuiste verhouding staat tot de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten (respectievelijk 14,4, 13,0 en 14,1). De beroepsgronden van eiseres brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel.
15. Eiseres verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. [3] Hieruit leidt eiseres af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. [4] De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurcijfers van de referentieobjecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden te laag zijn ingeschat en de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten daarmee te hoog.
16. De beroepsgrond van eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis slaagt niet. Op de waardepeildatum 1 januari 2019 was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De heffingsambtenaar heeft daar dus terecht geen rekening mee gehouden.
Huurwaarde
17. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 22.830,- per jaar (€ 195 per m²). De heffingsambtenaar onderbouwt de huurwaarde met de gerealiseerde huurprijzen van vier andere onroerende zaken die als winkel in gebruik zijn: [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] . De huurprijs per m² van het referentieobject [adres 8] is iets lager dan de vastgestelde huurwaarde per m², maar de huurprijzen van de drie referentieobjecten aan de [straat] zijn juist ruim hoger. De rechtbank ziet daarom geen reden om te concluderen dat de huurwaarde te hoog is vastgesteld. Met de stelling van eiseres dat de referentieobjecten aan de [straat] niet vergelijkbaar zijn, omdat ze voor de coronacrisis zijn verkocht is de rechtbank het niet eens. Eiseres suggereert daarmee dat de coronacrisis voor de waardering van zijn winkel op de waardepeildatum 1 januari 2019 een waarderelevante omstandigheid was, maar dat is gelet ook op wat de rechtbank onder 16. heeft overwogen niet het geval. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen wordt het beroep ongegrond verklaard.
De woning aan de [adres 2] in [woonplaats] (UTR 21/1700)
19. De onroerende zaak aan de [adres 2] in [woonplaats] is een vrijstaande woning uit 1900 met een gebruiksoppervlakte van 216 m². De woning ligt op een kavel van 1075 m². Eiseres bepleit een lagere waarde voor de woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
20. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd waarin de woning van eiseres met drie andere in [plaats] gelegen woningen wordt vergeleken waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 12] , [adres 13] en [adres 14] .
21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 530.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen in [plaats] , die afkomstig zijn uit dezelfde bouwperiode en die gelet woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door referentiewoningen te hanteren die voor wat betreft kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen weinig verschillen met de woning vertonen. Hoewel de [adres 12] en de [adres 13] mindere voorzieningen hebben, zijn ze € 1.009 en € 690 per m² duurder. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
22. Eiseres heeft op de zitting er op gewezen dat de iWOZ-brochures van de referentiewoningen ontbreken in het dossier. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank heeft hier eerder over geoordeeld dat het pas op de zitting aanvoeren van deze grond in beginsel in strijd is met een goede procesorde en om die reden buiten beschouwing moet worden gelaten. [5] De rechtbank ziet geen reden om daar nu anders over te oordelen.
23. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen geschikte referentieobjecten heeft gekozen. Op zitting heeft eiseres dat concreet gemaakt door erop te wijzen dat de waarde per m² van zijn woning veel lager ligt dan de waarde per m² van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar zou daarom appels met peren vergelijken. De rechtbank is het daar niet mee eens. De prijs per m² zegt niet per se iets over de vergelijkbaarheid van objecten. Als de referentieobjecten qua type object, bouwjaar en KOUDV-factoren op zich voldoende vergelijkbaar zijn, dan betekent een relatief groot verschil in de prijs per m² niet dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, maar juist dat de woning laag is gewaardeerd in vergelijking met wat in de markt betaald wordt voor vergelijkbare panden. De grond slaagt niet.
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen wordt het beroep ongegrond verklaard.
Immateriële schadevergoeding
25. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
26. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal 2 jaar doorgaans als redelijke termijn gezien, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [6] stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
27. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit, naar boven afgerond, 4 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.
28. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [7] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [8] Vanwege de overschrijding met 12 maanden heeft eiseres dus recht op € 100,- schadevergoeding. Als de verlenging van de termijn evenredig worden verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 3 jaar geduurd, dus 9 maanden te lang. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (3/12 x € 100,- = € 25,-) respectievelijk de Staat (9/12 x € 100,= € 75,‑).
29. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Conclusie en gevolgen
30. Het beroep is ongegrond en daarom blijft het bestreden besluit in stand.
Proceskosten en griffierecht
31. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
32. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de verzoeken is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [9]
33. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [10] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875. In totaal wordt dus € 875 * 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. [11] Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.
34. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 25,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 75,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 109,40;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 109,40.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 maart 2024.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.