Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5059
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 mei 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.H.D. Elings),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Montfoort(het college), verweerder
(gemachtigde: mr. S.C.A. de Boer).
Inleiding
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade.
2. Eiser stelt schade te lijden als gevolg van het bestemmingsplan ‘1e herziening bestemmingsplan Buitengebied 2012’. Op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan was eiser eigenaar van de percelen [perceel] en [nummer 1] inclusief de vletsloot met een ligplaats voor een woonboot. Op de ligplaats lag een woonboot die in eigendom toebehoorde aan de zoon van eiser. In het bestemmingsplan is binnen de woonbestemming op het perceel [perceel] een aanduiding met een voorwaardelijke bouwbepaling opgenomen. Als gevolg daarvan mag ter plaatse pas een woning gebouwd worden als de woonboot is verwijderd. Volgens eiser heeft dit waardevermindering van beide percelen tot gevolg en daar wil hij een vergoeding voor krijgen.
Procesverloop
3. Eiser heeft op 15 maart 2022 een aanvraag om tegemoetkoming in planschade bij het college ingediend. Het college heeft Stichting Adviesbureau Onroerende zaken (SAOZ) gevraagd te adviseren over het verzoek van eiser. Het college heeft advies van SAOZ vervolgens overgenomen en het verzoek van eiser met het besluit van 18 april 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 5 september 2023 op het bezwaar van eiser is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
4. De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn gemachtigde, deskundige mr. [deskundige 1] en de zoon van eiser. Van de zijde van het college waren aanwezig, de gemachtigde, bijgestaan door deskundige mr. [deskundige 2] van SAOZ.
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht
5. Het verzoek om planschade is ingediend op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum het nieuwe bestemmingsplan van kracht is geworden en het verzoek om schadevergoeding binnen vijf jaar na die datum zijn ingediend, is in deze zaak de Wro met de onderliggende regelingen nog van toepassing. Dat volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet.
Beoordelingskader
6. Iemand kan in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade als hij schade lijdt doordat het bestemmingsplan is gewijzigd. Dit volgt uit artikel 6.1, eerste en tweede lid, van de Wro. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager door die wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe moet de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. [1]
7. Het college heeft de afwijzing van het verzoek om planschade gebaseerd op adviezen van SAOZ. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat het college zich bij het nemen van een besluit op een verzoek om planschadevergoeding mag baseren op het advies van een door hem benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht. [2]
Planvergelijking van SAOZ
8. SAOZ heeft een vergelijking gemaakt tussen het oude planologische regime (bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’) en het nieuwe planologische regime (bestemmingsplan ‘1e herziening bestemmingsplan Buitengebied 2012’).
9. In het oude bestemmingsplan hadden de gronden van het perceel [perceel] de bestemmingen “Natuur”, “Wonen” en “Tuin” en overwegend de dubbelbestemming “Waarde – Ecologie”. Aan een deel van de gronden was de aanduiding “Gebiedsaanduiding other: archeologisch waardevol gebied 4” toegekend. Op een beperkt deel van de natuurbestemming gold de “functieaanduiding: ontsluiting”.
10. In het nieuwe bestemmingsplan hebben de gronden die voorheen de aanduiding “Gebiedsaanduiding other: archeologisch waardevol gebied 4” hadden, nu de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 3”. De gronden van eiser binnen de kadastrale percelen [nummer 2] en [nummer 3] , die voorheen de bestemming “Natuur” hadden, zijn nu bestemd als “Tuin”. Op een beperkt deel van de natuurbestemming geldt nog steeds de “functieaanduiding: ontsluiting”. De gronden van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] die al een woonbestemming hadden, hebben in het nieuwe bestemmingsplan de aanduiding “Specifieke bouwaanduiding – voorwaardelijke bouwbepaling” gekregen. In de bouwregels is bepaald dat de woning ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend mag worden gebouwd indien de woonboot aan de [perceel] is verwijderd.
11. Volgens SAOZ moet de toekenning van de bestemming “Tuin” aan delen van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] die voorheen de bestemming “Natuur” hadden aangemerkt worden als planologisch voordeel. Door deze bestemmingswijziging kunnen de gronden gebruikt worden ten behoeve van de woonbestemming. Dat levert een duidelijk hogere waarde van de gronden op dan de natuurbestemming.
12. SAOZ stelt dat de regeling in het nieuwe bestemmingsplan dat de woning op het perceel [perceel] pas gebouwd mag worden na verwijdering van de woonboot geen planologische verslechtering oplevert. De woonboot was onder het oude bestemmingsplan al niet meer positief bestemd. De bestemming van de ligplaats was geschrapt in ruil voor toekenning van een woonbestemming aan de [perceel] . SAOZ wijst erop dat in de planvergelijking geen rekening gehouden mag worden met de overgangsbepalingen van het oude planologische regime. Dit betekent dat de (overgangsrechtelijk beschermde) woonboot er voor de te beoordelen oude planologische situatie niet is en daarom kan de nieuwe planregeling dat ‘iets dat er niet is, verwijderd moet worden’ in die systematiek niet tot nadeel leiden.
13. De uitkomst van de door SAOZ gemaakte planvergelijking is dat de planologische maatregel niet heeft geleid tot een nadeliger positie. SAOZ vindt verder dat in het licht van het criterium ‘redelijkerwijs’ uit artikel 6.1, eerste lid, Wro ook geen aanleiding kan bestaan voor toekenning van een tegemoetkoming. Door in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ de ligplaats voor een woonboot in te ruilen tegen een bouwkavel voor een nieuwe woning, wist de aanvrager dat het de bedoeling was dat de woonboot zou verdwijnen.
Het geschil
14. Eiser kan zich niet vinden in de planvergelijking van SAOZ. Hij is van mening dat de aanduiding ‘Specifieke bouwaanduiding – voorwaardelijke bouwbepaling” binnen de woonbestemming op het perceel [perceel] planologisch nadelig is, omdat pas een woning gebouwd mag worden nadat de woonboot is verwijderd, terwijl deze beperking onder het vorige bestemmingsplan niet gold. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een contra-expertise van Langhout & Wiarda ingebracht. Volgens eiser heeft het college zich ten onrechte op de adviezen van SAOZ gebaseerd, nu deze adviezen onjuist en onvolledig zijn.
15. In de contra-expertise is uiteengezet dat het niet om de wegbestemde woonboot gaat, maar om het vervallen van een rechtstreekse bouwtitel. Op grond van het oude bestemmingsplan kon op het perceel [perceel] bij recht worden gebouwd, terwijl er nu slechts een voorwaardelijke bouwtitel is. Zolang de woonboot niet is verwijderd mag er geen woning worden gebouwd. In de oude situatie kon er een woning worden gebouwd en kon de onder het overgangsrecht vallende woonboot blijven liggen en als zodanig worden gebruikt. De conclusie van Langhout & Wiarda is dat sprake is van een planologische verslechtering voor het perceel [perceel] in verband met het vervallen van een rechtstreekse bouwtitel.
16. Eiser betwist het standpunt van SAOZ dat, zelfs als sprake zou zijn van planologisch nadeel, deze schade redelijkerwijs voor zijn rekening behoort te blijven.
Niet (meer) in geschil
17. Tussen partijen is niet meer in geschil dat de wijziging van de bestemming “Natuur” naar “Tuin” een planologische verbetering is.
18. SAOZ heeft de percelen [perceel] en [nummer 1] , gelet op de aanvraag en de samenhang, tezamen in de planvergelijking betrokken. Omdat de rechtbank uit de stukken van eiser niet eenduidig kon afleiden of hij de omvang van de planvergelijking ook ter discussie wilde stellen, is dit op zitting aan de orde gesteld. Eiser heeft verduidelijkt dat hij het ermee eens is dat de percelen in de planvergelijking in samenhang zijn beoordeeld, zodat dit geen geschilpunt is.
19. Het beroep van eiser is ook niet gericht tegen het oordeel van de deskundigen dat ten aanzien van het perceel Mastwijkerdijk [nummer 1] geen sprake is van planologisch nadeel.
Is de voorwaardelijke bouwbepaling planologisch nadeliger?
20. De rechtbank moet de vraag beantwoorden of de voorwaardelijke bouwbepaling op het perceel [perceel] planologisch nadeliger is. De deskundigen verschillen hierover van inzicht. Bij de beoordeling zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat de woonboot onder het overgangsrecht viel. Volgens SAOZ moet de woonboot in de planvergelijking om die reden weggedacht worden en is er geen sprake van planologisch nadeel. De rechtbank volgt de redenering van SAOZ niet. Het is weliswaar vaste rechtspraak van de Afdeling dat als hoofdregel geldt dat in de planvergelijking geen rekening gehouden mag worden gehouden met het overgangsrecht [3] , maar naar het oordeel van de rechtbank kan die hoofdregel niet één op één toegepast worden in de onderhavige situatie. Die hoofdregel ziet bijvoorbeeld op de situatie waarin op een perceel bepaalde activiteiten waren toegestaan onder het oude bestemmingsplan, maar onder het nieuw bestemmingsplan niet meer. Dat die activiteiten dan beschermd worden op grond van het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan, betekent volgens die hoofdregel dan niet dat een planologische verslechtering niet aan de orde kan zijn. Bij eiser speelt een andere situatie, namelijk dat zijn rechtstreekse bouwtitel is gewijzigd in een voorwaardelijke bouwtitel.
21. Onder het oude bestemmingsplan bestond de mogelijkheid om een woning op het perceel te realiseren zonder de woonboot te verwijderen. Tegelijkertijd met het behoud van de door het overgangsrecht beschermde ligplaats voor een woonboot, kon de nieuwe woning worden gebouwd (het oude regime voorziet dus in de mogelijkheid van een woonboot “en” een woning). Uit de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan volgt dat de aanduiding is toegekend omdat de planwetgever de bouw van de woning uitsluitend toelaatbaar vindt als de woonboot wordt verwijderd. De voorwaardelijk bouwbepaling is dus opgenomen vanwege de feitelijk aanwezige woonboot. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de voorwaardelijke bouwbepaling verband houdt met de uitruil van een bestemmingsvlak van een woonschepenligplaats tegen een bouwkavel, waarover eerder is geprocedeerd. [4] In het nieuwe bestemmingsplan mag de woning pas gebouwd worden als de woonboot is verwijderd (het nieuwe regime voorziet dus in de mogelijkheid van een woonboot “of” een woning). De bouwmogelijkheden van een woning in het nieuwe bestemmingsplan zijn dus afhankelijk gesteld van een feitelijke handeling, terwijl dat voorheen niet het geval was. De rechtbank is van oordeel dat dit een planologische verslechtering is, zoals ook door Langhout & Wiarda is geconcludeerd.
22. De beroepsgrond over de planvergelijking slaagt. Omdat SAOZ ook een andere motivering heeft gegeven op grond waarvan eiser niet in aanmerking komt voor planschade, zal de rechtbank hierna beoordelen of deze motivering het bestreden besluit kan dragen.
Behoort de schade redelijkerwijs voor rekening van eiser te blijven?
23. SAOZ heeft uiteengezet dat met de uitruil in het verleden niet alleen sprake is geweest van het wegbestemmen van de woonschepenligplaats, maar dat daar uitdrukkelijk het toekennen van een bouwkavel voor een reguliere woning voor in de plaats is gekomen. SAOZ wijst erop dat de waarde van het verlies van de bij aankoop bestaande ligplaats volgens de Afdeling niet opweegt tegen de waarde van de toekenning van de bouwkavel. [5]
Eiser was op de peildatum eigenaar van beide percelen, waardoor hij het zelf in de hand had om de woonboot te handhaven of om deze te verwijderen om zo de bouwkavel te kunnen benutten. Volgens SAOZ wist eiser dat het de bedoeling was dat de woonboot zou verdwijnen. In een aanvullend advies heeft SAOZ verwezen naar de rechtspraak van de Afdeling waaruit volgt dat een tijdelijk voordeel van een latere gunstige wijziging die nadien weer ongedaan wordt gemaakt geen aanspraak op een tegemoetkoming van planschade kan opleveren. Van compensatie van ten tijde van de aankoop niet in de koopprijs verdisconteerd voordeel is sprake als eiser zowel de nieuwe bouwkavel zou kunnen benutten en een vergoeding zou krijgen voor het verwijderen van woonboot, zo stelt SAOZ. Gelet op de specifieke omstandigheden vindt SAOZ het binnen de planschadesystematiek niet logisch en redelijk om een tegemoetkoming in de planschade toe te kennen.
24. Eiser stelt dat hij nooit heeft verzocht om planologische uitruil van het bestemmingsvlak van een woonschepenligplaats voor een reguliere woning. Dit was de wens van zijn zoon, waarmee hij alleen heeft ingestemd. Ter onderbouwing hiervan heeft hij verschillende stukken overgelegd.
25. Dat in de vorige planschadezaak is geoordeeld dat de schade van het verlies van een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats al is vergoed door de toekenning van een bouwkavel voor een reguliere woning, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te oordelen dat eiser daarom ook voor deze planwijziging geen aanspraak kan maken op een tegemoetkoming. Een nieuw verzoek om planschade moet op zijn eigen merites worden beoordeeld. Pas in het nieuwe bestemmingsplan is de voorwaardelijke bouwbepaling voor het perceel [perceel] gaan gelden. Dat deze bepaling volgens SAOZ al in het oude bestemmingsplan vastgesteld had moeten worden, doet er niet aan af dat deze verplichting niet gold in het oude bestemmingsplan. De enkele omstandigheid dat eiser op het peilmoment eigenaar van beide percelen was, geeft de rechtbank onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de schade – indien al geleden – redelijkerwijs voor zijn rekening hoort te blijven.
26. Over het standpunt van SAOZ dat de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat sprake is van het wegvallen van tijdelijk planologisch voordeel, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling heeft bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. [6] Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd. Met andere woorden: de aanvrager zou dan gecompenseerd worden voor iets waarvoor hij zelf bij aankoop ook niet betaald heeft.
27. Op de zitting heeft SAOZ toegelicht dat het enige tijd kunnen benutten van een bouwkavel zonder voorwaardelijke verplichting als tijdelijk voordeel gezien kan worden. Langhout betwist dat sprake is van het wegvallen van tijdelijk voordeel, maar de rechtbank ziet geen reden om het standpunt van SAOZ op voorhand voor onjuist te houden.
28. SAOZ heeft echter niet inzichtelijk gemaakt wat de planologische situatie ten tijde van de aankoop van de percelen was. Gelet op de hiervoor genoemde rechtspraak is dit wel nodig om te kunnen beoordelen of uitsluitend sprake is van het wegvallen van tijdelijk voordeel. Op de zitting waren de deskundigen het er over eens dat dit in kaart moet worden gebracht. De rechtbank oordeelt dat SAOZ ontoereikend heeft gemotiveerd dat met het nieuwe bestemmingsplan sprake is van het wegvallen van tijdelijk planologisch voordeel dat redelijkerwijs voor rekening van eiser moet blijven. Om dat standpunt toereikend te onderbouwen zal SAOZ dus eerst de planologische situatie ten tijde van de aankoop moeten beoordelen. Pas dan kan vastgesteld worden of de onvoorwaardelijke bouwtitel, die nu een voorwaardelijke bouwtitel is geworden, een tijdelijk voordeel is geweest of niet.
Conclusie en gevolgen
Geen finale geschilbeslechting
29. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:12 van de Awb. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
30. Gelet op de aard van het gebrek kan de rechtbank de rechtsgevolgen van het bestreden besluit niet in stand laten en ook niet zelf in de zaak voorzien. De rechtbank ziet geen aanleiding om een tussenuitspraak te doen en het college in de gelegenheid te stellen om het gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Van belang daarbij is dat het gelet op de principiële verschillen van inzicht tussen de deskundigen te verwachten valt dat een van de partijen in hoger beroep wil gaan.
31. Het college moet opnieuw op het bezwaar beslissen met in achtneming van deze uitspraak.
Griffierecht en proceskosten.
32. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814,-.
32. Eiser heeft ook gevraagd om vergoeding van de kosten van het inschakelen van de deskundige. De rechtbank vindt het inroepen van de deskundigheid van een planschadeadviseur door eiser en de door de deskundige in rekening gebrachte kosten redelijk. Deze kosten van in totaal € 2.662,- komen daarom voor vergoeding in aanmerking.
34. De totale proceskostenveroordeling, bestaande uit kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten, bedraagt € 4.476,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 5 september 2023;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 4.476,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. M.W.A. Schimmel en mr.ing. A. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. S.C.J. van der Hoorn, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2025.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.