Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 177.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar en gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 augustus 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. Het object is een in 2018 gebouwde opslag met een oppervlakte van 56 m² aan opslagruimte en 56 m² aan kantoorruimte.
Het geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 177.000,-.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden. [1] De heffingsambtenaar heeft de waarde in de bezwaarfase bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar echter benadrukt dat in de beroepsfase gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen. [2]
5. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin het object wordt vergeleken met drie verkochte referentieobjecten in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 mei 2022 voor € 249.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 250.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 25 augustus 2022 voor € 235.000,-.
5.1
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object van eiser niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld en dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt dat het object is vergeleken met verkoopcijfers van soortgelijke objecten. Het gaat net als bij het object om combinaties van kantoor- en opslagruimtes van soortgelijke grootte, die net als het object gelegen zijn aan [locatie] in [plaats] en rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De prijs per m2 waar de WOZ-waarde van het object op is gebaseerd is blijkens de taxatiematrix ruimschoots lager dan de prijs per m2 van de referentieobjecten.
6.1
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
Uitspraak op bezwaar heeft te lang geduurd
7. Eiser voert aan dat een reactie op zijn bezwaarschrift een aanzienlijke periode is uitgebleven.
7.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat in de ontvangstbevestiging van het bezwaar is aangegeven dat de afdoening van een bezwaar tot het einde van het kalenderjaar kan duren. Dat het tot eind december 2023 heeft geduurd voordat de uitspraak verzonden kon worden is spijtig maar niet verwijtbaar.
7.2
De rechtbank overweegt dat de termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar loopt tot het einde van het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. [3] In dit geval heeft de heffingsambtenaar binnen die termijn op het bezwaar van eiser beslist. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet te laat op het bezwaar van eiser heeft beslist.
Stijging WOZ-waarde
8. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van het jaar ervoor met 27,04 % gestegen is en dat dit buitenproportioneel is.
8.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de WOZ-waarde ieder jaar onafhankelijk van voorgaande jaren wordt vastgesteld. Wel kan een boven- of ondergemiddelde stijging een indicatie zijn dat de WOZ-waarde wellicht te hoog of te laag is bepaald. Hier wordt echter bij de taxatie ook op gecontroleerd. Gelet op de verkoopcijfers van soortgelijke objecten zoals genoemd in de taxatiematrix kan niet gesteld worden dat de vastgestelde WOZ-waarde voor dit belastingjaar te hoog is.
8.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld. [4] Ieder jaar dient de heffingsambtenaar daarom opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. [5] Deze beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met gelijkheidsbeginsel
9. Eiser voert aan dat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel omdat een drietal andere objecten in hetzelfde pand in de bezwaarfase wel zijn verlaagd. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vergelijkingsmethode geen gebruik had moeten maken van aankoopreferenties van units in andere panden, maar alleen van referenties van units in hetzelfde pand. De WOZ-waarde per vierkante meter van vergelijkbare units in hetzelfde pand had volgens eiser als maatstaf moeten dienen.
9.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat alleen de juistheid van de vastgestelde waarde van onderhavig object ter discussie kan staan in relatie tot soortgelijke verkochte objecten. De objecten waar eiser naar verwijst zijn afwijkend qua grootte (kleiner) en betreffen ook geen hoekpanden. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat er in onderhavig geval ook geen sprake is van ongelijke behandeling van gelijke gevallen. De objecten die eiser noemt hebben ook niet de grootte van onderhavig object en zijn daardoor niet identiek.
9.2
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde niet tot stand komt op basis van een vergelijking met de WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met transactieprijzen van objecten die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht. Anders dan eiser stelt, kan de WOZ-waarde van vergelijkbare units in hetzelfde dus niet als maatstaf dienen voor de WOZ-waarde van het object van eiser.
9.3
Voor wat betreft het beroep op het gelijkheidsbeginsel oordeelt de rechtbank als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die objecten identiek zijn, ligt bij eiser. Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [6] In dit geval is echter niet gebleken dat de andere objecten in hetzelfde pand waar eiser op doelt (nagenoeg) identiek zijn aan het object van eiser. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat daarom niet op. De beroepsgrond slaagt niet.
Onevenredig hoge belasting
10. Eiser voert aan dat de gemeentelijke belastingen in [plaats] tot de hoogste van Nederland behoren, wat de onevenredigheid van de opgelegde WOZ-waarde benadrukt.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de tarieven door de gemeenteraad van [plaats] zijn vastgesteld en niet aan bezwaar (of beroep) onderhevig zijn.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt. De gemeentelijke belastingen zijn vastgesteld in een verordening die is vastgesteld door de gemeenteraad. De heffingsambtenaar mocht zich op deze verordening baseren. Niet is gebleken dat de verordening niet op de juiste wijze tot stand is gekomen of anderszins onverbindend zou zijn. Eiser heeft daarover ook niets aangevoerd. Het enkele feit dat “de gemeentelijke belastingen in [plaats] tot de hoogste van Nederland behoren” – wat er ook van zij – is in dat verband onvoldoende. De beroepsgrond kan niet slagen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.