ECLI:NL:RBMNE:2026:3661

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1868

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: J.J.M. Woeltjes).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 595.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing ‘gebouwd’ opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.3.

Het beroep is behandeld op de zitting van 29 januari 2026. Hierbij zijn verschenen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

2. Eiser heeft in zijn stuk van 8 december 2025, met verwijzing naar zijn stuk van 7 april 2025, gevraagd om het beroep gegrond te verklaren, met veroordeling van verweerder in de vergoeding van proceskosten, omdat aan verweerder een te lange termijn is gegund om stukken – met name een verweerschrift – in te dienen. Eiser verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 1 juni 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:1739). De rechtbank is van oordeel dat deze grond niet tot gegrondverklaring van het beroep leidt, en ook niet tot een veroordeling in de proceskosten van verweerder. De termijn genoemd in artikel 8:42 Awb Pro voor het indienen van stukken is geen fatale termijn. De stukken zijn in dit geval ook ruim vóór de zitting ingediend (anders dan in de zaak bij het Gerechtshof waar eiser naar verwijst). De rechtbank ziet daarom in deze zaak geen strijd met de goede procesorde.

Feiten en geschil

3. Eiser is eigenaar van de woning, een 2 onder 1 kap woning uit 1992. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m² en ligt op een perceel van 228 m². De woning beschikt over de volgende objectonderdelen:

Vrijstaande garage van 14 m² uit 1992;
Een dakopbouw van 2 m² uit 2014;
Een dakkapel van 2 m² uit 2002;
Een aanbouw van 12 m² uit 2002;
Een overkapping van 5 m² uit 2014.

3.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 507.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 595.000,-.

Het beoordelingskader

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

4.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 16 februari 2022 voor € 605.000,-;
[adres 3] , verkocht op 15 juni 2021 voor € 575.000,-;
[adres 4] , verkocht op 18 december 2021 voor € 526.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser, uit.

5.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

5.2.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Grondstaffels

6. Eiser heeft verzocht inzage te krijgen in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen zodat hij inzicht krijgt in de gemaakte keuzes, deze kan controleren en indien nodig gemotiveerd kan betwisten. In dit verband wijst eiser op de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).

6.1.

De rechtbank volgt eiser niet in het standpunt dat op grond van het arrest van de Hoge Raad, het zogenoemde ‘black box arrest’, de heffingsambtenaar verplicht zou zijn om inzicht te geven in alle transacties die aan de grondstaffel ten grondslag hebben gelegen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift onweersproken gesteld dat de grondstaffel de resultante is van alle in aanmerking komende transacties voor het jaar 2023. De staffels zijn op 5 oktober 2023 per e-mail aan de gemachtigde van eiser verzonden. Met het overgelegde staatje is inzicht gegeven in het verloop van deze staffel. Daarmee is deze staffel naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.

De motivering van de uitspraak op bezwaar

7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de door eiser voorgestane WOZ-waarde niet juist zou zijn. Volgens eiser is de uitspraak op bezwaar summier gemotiveerd en is niet inhoudelijk ingegaan op het taxatierapport van eiser.

7.1.

De rechtbank overweegt als volgt. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van eiser herhaald en is aangegeven waarom die grieven niet slagen. In de uitspraak op bezwaar is gelet daarop concreet op de zaak van eiser ingegaan. Van een onvoldoende motivering van de uitspraak op bezwaar is dan ook geen sprake. Bovendien moet de heffingsambtenaar voor de waardebepaling gebruik maken van verkoopgegevens van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het standpunt van de heffingsambtenaar is dat de referentiewoningen in het taxatieverslag hieraan voldoen. De rechtbank is van oordeel dat hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de panden die door eiser zijn aangedragen kennelijk minder bruikbaar vond als onderbouwing dan de gehanteerde referentiewoningen in het taxatieverslag. De beroepsgrond slaagt niet.

De gekozen referentiewoningen binnen de vergelijkingsmethode

8. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen met de referentiewoningen en er beter vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar zijn. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een eigen taxatiekaart overgelegd waaruit voor belastingjaar 2023 voor de woning van eiser een waarde van € 507.528,- volgt. In deze taxatiekaart wordt de woning vergeleken met drie woningen in [plaats] :

[adres 5] , verkocht op 9 augustus 2022 voor € 520.000,-;
[adres 6] , verkocht op 8 oktober 2022 voor € 530.000,-;
[adres 4] , verkocht op 18 december 2021 voor € 526.000,-.

8.1.

Eiser stelt dat aan zijn taxatiekaart evenveel gewicht dient toe te komen als de taxatie zoals door de heffingsambtenaar is verricht. In dat kader wijst hij op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 februari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:1115), de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 mei 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:1601), de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664) en de uitspraak van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332).

8.2.

Eiser stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 dat de heffingsambtenaar ook de door hem aangedragen woningen, die zijns inziens beter vergelijkbaar zijn, als referentiewoningen had moeten betrekken bij de onderbouwing van de waarde.

8.3.

De rechtbank merkt allereerst op dat uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 niet volgt dat de heffingsambtenaar door eiser aangedragen referentiewoningen moet gebruiken. De heffingsambtenaar heeft gekozen voor twee andere referentiewoningen. Één referentiewoning komt wel overeen. Dat is in principe ook toegestaan, omdat partijen zelf mogen bepalen hoe zij hun waarde willen onderbouwen. Uit het aangehaalde arrest volgt slechts dat bij beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang zijn, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[1]De rechtbank merkt daarbij allereerst op dat de door eiser overgelegde taxatiekaart niet is gedateerd en niet is ondertekend en alleen daarom al niet net zoveel gewicht kan hebben als de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix.

8.4.

Bovendien heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, in het verweerschrift en op de zitting voldoende toegelicht waarom zij gekozen hebben voor de door hen gehanteerde referentiewoningen. De woning aan
[adres 4]wordt zowel in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar als de taxatiekaart van eiser als referentiewoning gebruikt. De rechtbank stelt vast dat het gebruik van deze referentiewoning als onderbouwing daarom niet in geschil is. Op de zitting is door de taxateur nog toegelicht dat wanneer zij
[adres 6]in hun onderbouwing zouden opnemen dit nagenoeg dezelfde berekening oplevert als
[adres 4], en zij op het gebruiken van deze woning geen bezwaar zouden hebben nu de eindconclusie daarmee niet verandert. De rechtbank volgt deze uitleg zoals door de taxateur gegeven. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de woning aan
[adres 6]volgens de taxateur in lijn ligt met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen en de vastgestelde waarde juist onderbouwt.

8.5.

Ten aanzien van de laatste door eiser aangedragen referentiewoning, de woning aan
[adres 5], overweegt de rechtbank als volgt. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat deze woning door de dusdanig afwijkende verkoopprijs niet door de permanente marktanalyse komt en daarom is afgekeurd om te gebruiken. De verkoopprijs ligt niet in lijn met andere objecten en valt daarom buiten de analyse. Bovendien wijkt deze woning af voor wat betreft de voorzieningen, nu deze qua voorzieningen op (2) zou worden gesteld tegenover de kwalificatie (3) van onderhavige woning. De rechtbank kan deze uitleg ten aanzien van de afwijkende verkoopprijs en het afwijkende voorzieningennivau goed volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat hoewel de gemachtigde van eiser heeft gesteld te betwisten dat de voorzieningen van de woning aan de
[adres 5]op (2) moeten worden gekwalificeerd, hij dit niet verder heeft onderbouwd met stukken. Bovendien staat het de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht^[2]en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen.

8.6.

Gelet op voorgaande zorgt de door eiser overgelegde taxatiekaart er daarom niet voor dat de rechtbank twijfelt aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

9. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

9.1.

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (15 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit, afgerond naar boven, 3 jaar en 3 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 3 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

9.2.

Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

9.3.

De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft, naar boven afgerond, 5 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft, naar boven afgerond, 10 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (5/15)
€ 500,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.000,-. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskosten en griffierecht

10. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad^[3]om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 934,-. In totaal wordt dus € 934,- x 0,25 = € 233,50 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat.^[4]Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar
€ 116,75 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 116,75. Het griffierecht krijgt eiser niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden.^[5]

10.1.

De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Conclusie en gevolgen

11. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.

11.1.

Het verzoek om schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Eiser krijgt daarom ook een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 500,-;
veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 1.000,-;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser;
veroordeelt de Staat tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep ongegrond tegen WOZ-waarde woning; schadevergoeding wegens termijnoverschrijding toegekend